ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-18628/2017

г. Киров

09 февраля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2023 года.  

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2023 года.

 

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хорошевой Е.Н.,

судей Дьяконовой Т.М., Шаклеиной Е.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

 

при участии в судебном заседании:

представителей ФИО2 – ФИО3, ФИО4, по доверенностям от 29.11.2022,

 

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ФИО2, финансового управляющего ФИО5 ФИО6

на определение Арбитражного суда Ярославской области от 22.11.2022 по делу № А82-18628/2017

по заявлению финансового управляющего ФИО6

об утверждении положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника – земельного участка с кадастровым номером 76:23:022203:1685, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 538 кв.м. с установлением начальной цены в размере 1 069 000 руб.,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО5 (ИНН 

<

***>; ОГРНИП 304760334900126; СНИЛС 

<

***>), 

 

установил:

определением Арбитражного суда Ярославской области от 12.02.2018 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя ФИО5 (далее – должник, ФИО5).

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 18.06.2018 (резолютивная часть от 14.06.2018) в отношении индивидуального предпринимателя ФИО5 введена процедура реструктуризации долгов гражданина, на должность финансового управляющего должника утвержден ФИО6. 

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 27.11.2018 (резолютивная часть от 21.11.2018) в отношении ФИО5 прекращена процедура реструктуризации долгов гражданина, ФИО5 признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина, на должность финансового управляющего имуществом должника утвержден арбитражный управляющий ФИО6.

Финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника – земельного участка с кадастровым номером 76:23:022203:1685, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 538 кв.м. с установлением начальной цены в размере 1 069 000 руб.

Должник возражал относительно установления начальной продажной цены имущества на основании отчета, представленного финансовым управляющим, ходатайствовал об утверждении начальной продажной цены в размере, установленном в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества №3217/2022 от 23.08.2022, выполненном ООО «Независимая оценка», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка составляет 2 959 000 руб.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 22.11.2022 утверждено Положение о порядке, о сроках и условиях продажи имущества ФИО5 (земельный участок с кадастровым номером 76:23:022203:1685, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 538 кв.м.) в редакции финансового управляющего, поступившей в суд 25.08.2022, установив начальную цену в размере 2 959 000 руб.

ФИО2, финансовый управляющий должника ФИО6 с принятым определением суда не согласны, обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобами, в которых просят изменить оспариваемое определение, установив начальную цену в размере 1 069 000 руб.

По мнению заявителей жалоб, суд не учел, что кадастровая стоимость земельного участка составляет 557 577 рублей 82 копейки, что в шесть раз меньше установленной судом начальной стоимости и в три раза меньше минимальной цены, за которую земельный участок может быть продан с торгов. Суд не учел форму (ломаная вытянутая фигура с девятью сторонами) и площадь (538 кв.м.) участка, из-за которых его использование по назначению (для индивидуального жилищного строительства) усложняется (площадь застройки, место застройки). Как полагают апеллянты, суд не учел отсутствие технологического присоединения земельного участка к инженерным сетям (электричество, вода, канализация, газ). Суд не учел, что через участок проходят чужие инженерные сети. При указанных обстоятельствах возникает риск, что участок по утвержденной цене (в размере 2 959 000) реализован не будет и безусловно повлечет нарушение прав кредиторов на наиболее полное удовлетворение их требований в рамках дела о банкротстве должника.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 22.12.2022 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 23.12.2022.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В судебном заседании представители ФИО2 поддержали доводы жалобы, настаивают на ее удовлетворении.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Законность определения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, заслушав явившихся в судебное заседание представителей, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения определения суда, исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и статьей 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

В силу пункта 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона.

Как следует из пункта 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве, имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда.

Оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с Законом о банкротстве, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме. Проведенная оценка может быть оспорена гражданином, кредиторами, уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина (пункт 2 статьи 213.26. Закона о банкротстве).

Возможность оспаривания определенной финансовым управляющим начальной цены продажи имущества прямо предусмотрена положениями пункта 2 статьи 213.26 Закона о банкротстве.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ).

В силу абзаца 1 статьи 20 Закона №135-ФЗ требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Закона №135-ФЗ, а критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки» (ФСО №1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденных Приказами Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 №297, 298, 299.

В соответствии со статьей 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Финансовым управляющим в материалы дела представлена копия отчета об оценке имущества должника №22852/4-ОЗ от 30.06.2022, выполненный ЗАО «Ярославский центр недвижимости», согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 1 069 000 руб.

Должник, возражая относительно представленного финансовым управляющим отчета, ходатайствовал об утверждении начальной продажной цены в размере, установленном в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества №3217/2022 от 23.08.2022, выполненном ООО «Независимая оценка», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка составляет 2 959 000 руб.

Суд первой инстанции, оценив представленное финансовым управляющим Положение, отчеты об оценке, пришел к выводу, что с учетом цели процедуры реализации имущества должника, отсутствия обременений спорного имущества, необходимо установить начальную цену в размере 2 959 000 руб.

Заявители жалоб не согласны с определенной судом первой инстанции начальной ценой продажи имущества, полагая её завышенной.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Проанализировав содержание представленных отчетов об оценке, судебная коллегия считает, что в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества №3217/2022 от 23.08.2022, выполненном экспертом ООО «Независимая оценка» ФИО7 учтены все существенные факторы, влияющие на результат оценки, и что в отчете изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки. Указанный отчет имеет более актуальные сведения (в частности, по публикации сообщений о продаже объектов-аналогов) по сравнению с отчетом, представленным финансовым управляющим, содержит больше критериев для сравнения по объектам-аналогам. Более того, к отчету №3217/2022 от 23.08.2022 приложены документы, на основании которых проводилась оценка объекта, в свою очередь в представленном финансовым управляющим отчете отсутствует соответствующая документация.

Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества №3217/2022 от 23.08.2022 соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона №135-ФЗ, а также Федеральным стандартом оценки. Доказательства нарушения ФИО7 при составлении отчета требований ФСО суду не представлены, из самого отчета не усматриваются.

Отчет об оценке составлен независимым оценщиком, имеющим квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности – «Оценка недвижимости». В установленном законом порядке отчет №3217/2022 от 23.08.2022 не оспорен, недействительным не признан, возражений и доводов о несогласии с отчетом лица, участвующие в деле, в суде первой инстанции не заявили, равно как и ходатайств о проведении судебной оценочной экспертизы по установлению рыночной стоимости реализуемого имущества.

Доказательств, опровергающих выводы оценщика ФИО7, в материалах дела не имеется.

Доводы заявителей жалоб о том, что суд не учел отсутствие технологического присоединения земельного участка к инженерным сетям (электричество, вода, канализация, газ), а также, что через участок проходят чужие инженерные сети отклоняются как не нашедшие документального подтверждения. Как в отчете, представленном финансовым управляющим, так и в отчете №3217/2022 от 23.08.2022, представленном должником, оценщики установили наличие на спорном земельном участке линий центральных инженерных сетей (электричество, водоснабжение, газ), что отражено в обоих отчетах. Доказательства, опровергающие выводы оценщиков в данной части, в материалах дела отсутствуют. 

Ссылка апеллянтов на то, что судом первой инстанции не учтена кадастровая стоимость объекта, признается несостоятельной на основании следующего.

Кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 10761/11).

Кадастровая стоимость отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях.

Кадастровая стоимость определяется по результатам государственной кадастровой оценки, тогда как на рыночную стоимость объекта недвижимости могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке.

Рыночная стоимость – более объективный показатель, поскольку учитывается реальная стоимость объекта, по сравнению с аналогичными. Кадастровая стоимость не может являться рекомендуемой при заключении сделок в отношении частной собственности.

В отличие от рыночной стоимости, кадастровая стоимость не учитывает особенности состояния имущества, возможность его эксплуатации, а также сезонность, спрос и состояние рынка недвижимости, платежеспособность населения. Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время как рыночная стоимость определяется в силу конкурентоспособности, баланса спроса и предложений.

Следовательно, размер кадастровой стоимости имеет значение для налогообложения и не является тождественной рыночной стоимости имущества, определяется в соответствии с иными методиками и нормативными правовыми актами. 

Следует учитывать, что целью торгов является получение максимальной цены от продажи имущества. Возможность или невозможность продажи имущества обусловлена исключительно конъюнктурой рынка. Окончательный результат торгов (цена продажи) будет определен объективными рыночными процессами (соответствием спросу цены предложения). В результате торгов имущество реализуется по максимально возможной рыночной цене, а размер денежных средств, вырученных от продажи имущества должника, зависит, прежде всего, не от начальной продажной цены имущества, а от спроса на то или иное имущество, его конкурентных преимуществ, числа потенциальных покупателей.

Апеллянты не представили достаточных доказательств, что начальная цена продажи, предложенная должником, не обеспечит эффективную реализацию спорного имущества, а начальная цена продажи, предложенная финансовым управляющим, будет способствовать получению максимально возможной выручки от продажи имущества должника.

Часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 65 АПК РФ предусматривают, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений, и несет риск непредставления доказательств.

Предложенная должником начальная цена продажи спорного имущества, соответствующая его рыночной стоимости отвечает целям проведения торгов – получению максимально возможной выручки, и не противоречат целям конкурсного производства, предусмотренным статьей 2 Закона о банкротстве. Доказательств нарушения прав должника или его кредиторов определенной судом первой инстанции начальной ценой в материалы дела не представлено.

Таким образом, принимая во внимание, что представленный должником на более актуальную дату отчет оценщика, не опровергнут надлежащими доказательствами, судебная коллегия не усматривает оснований для признания начальной цены в размере 2 959 000 руб. завышенной и нарушающей права лиц, участвующих в деле. 

Доводов несогласия с остальной частью оспариваемого судебного акта ни заявителями жалоб, ни иными участвующими в деле лицами не заявлено, что исключает возможность переоценки указанных выводов судом апелляционной инстанции (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

Заявителями апелляционных жалоб не приведены убедительные доводы, основанные на доказательственной базе, которые могли бы повлечь отмену судебного акта.

С учетом изложенного, применительно к фактическим обстоятельствам настоящего дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемое определение принято в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и нормами права.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы по данной категории дел государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пункт 1), 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ярославской области от 22.11.2022 по делу № А82-18628/2017 оставить без изменения, а апелляционные жалобы ФИО2, финансового управляющего ФИО5 ФИО6 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение одного месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

 

Председательствующий 

 

Судьи

 

Е.Н. Хорошева

 

Т.М. Дьяконова

 

Е.В. Шаклеина