Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-85684/22

28 февраля 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 20 февраля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 28 февраля 2023 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Москатовой Д.Н.,                 при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА МЫТИЩИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО"ЗАГОРОДНАЯ УСАДЬБА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности и неустойке

при участии в судебном заседании до и после перерыва  – согласно протоколу, 

 

УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА МЫТИЩИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО"ЗАГОРОДНАЯ УСАДЬБА" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате и пени в рамках договора аренды №9680 от 30.12.2014 в сумме 11 081 136 руб. 49 коп., из них долг – 10 563 287 руб. 60 коп. за период с 06.04.2022 по 26.09.2022 (3 квартал 2022), пени в сумме 512 321 руб. 83 коп. за период с 06.04.2022 по 26.09.2022 (с учетом уточнений от 20.02.2023).

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора ответчик не исполняет принятые на себя обязательства. 

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что в целях освоения земельного участка осуществил на нем строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: 

<

...>, д. № 10 и стр. 4 а. Построенный дом имеет свой индивидуальный адрес, в которых проживают граждане - собственники квартир, которым с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступил в долевую собственность. В подтверждение указанных доводов в материалы дела представлены разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выписки из ЕГРН.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Рассмотрев материалы дела по существу, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Мытищи Московской области и ООО"ЗАГОРОДНАЯ УСАДЬБА" заключен договор аренды №9680 от 30.12.2014 земельного участка с кадастровым номером 50:12:0100805:4571, площадью 59945 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Мытищинский район, г. п. Мытищи, г. Мытищи.

В соответствии с пунктом 3.4. договора аренды арендная плата вносится арендатором в полном объеме  ежеквартально до 05 числа каждого первого месяца текущего квартала.

Размер арендной платы по договору определяется в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (приложение №1 к договору аренды) по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истцом в адрес ответчика направлены требования от 28.09.2022 № И-9429 об уплате задолженности по арендной плате за период с 06.04.2022 по 26.09.2022 (3 квартал 2022), о расторжении договора аренды, об освобождении земельного участка.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, инициированный и реализованный истцом, не принес положительного результата, истец обратился в суд с иском.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, письменных объяснениях, приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется предусмотренными в ней способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:12:0100805:4571 предоставлен в аренду ответчику для размещения комплекса жилых зданий с объектами социально-культурного назначения, для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

Ответчик в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка завершил строительство многоэтажных жилых домов и наземной многоуровневой автостоянки, что подтверждается выданными разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 26.01.2018 № RU50-24-10190-2018, от 23.12.2020 № RU50-12-17274-2020, от 08.10.2018 № RU50-12-11870-2018.

Из материалов дела следует, что первая запись о государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирных домах и наземной автостоянки по адресу: 

<

...> внесена: дом № 6 – 10.10.2018, дом № 10 – 24.11.2021, стр. 4 а – 18.11.2019, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРП.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», и в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что площадь арендуемого земельного участка с момента предоставления в аренду по мере строительства и ввода в эксплуатацию жилых многоквартирных домов, а также регистрации права собственности на квартиры, изменялась в сторону уменьшения.

Представленные доказательства подтверждают факт того, что ответчик не пользовался и не имел возможности пользования спорными участками.

Следовательно, начисление платы за землю на всю площадь участка является необоснованным, в связи с чем, задолженность по арендной плате подлежит перерасчету.

При этом истец доказательств использования ответчиком всего земельного участка  с кадастровым номером 50:12:0100805:4571 в материалы дела не представил. Отсутствие таких доказательств означает, что недвижимое имущество не находилось в фактическом пользовании ответчика в спорный период, что, в свою очередь, исключает факт возникновения на стороне последнего обязанности по внесению истцу арендной платы в указанный период, поскольку целью внесения арендной платы является не просто ее оплата, а получение тех или иных материальных благ от объекта аренды, что в данном случае, не имело места.

Кроме того, орган местного самоуправления утрачивает полномочия по распоряжению земельным участком, на котором расположен жилой дом, и на получение каких-либо денежных средств от использования данного земельного участка. При этом арендатор в такой ситуации не является лицом, которое использует земельный участок, на котором расположен жилой дом, и его придомовую территорию.

Указанная позиция подтверждается Определением Верховного суда Российской Федерации от 30 марта 2018 г. № 304-ЭС18-1938.

Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения об оплате арендной платы, исходя из площади земельного участка 6617 кв. м, фактически используемой ответчиком.

Согласно используемой ответчиком площади – 6617 кв.м., размер арендной платы в спорный период составил 1 310 704 руб. 95 коп.

Истец не представил в материалы дела возражений по данному расчету (статья 65 АПК РФ).

На основании вышеизложенного судом установлено, что у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате.

За просрочку оплаты задолженности, истец начислил ответчику пени в сумме 512 321 руб. 83 коп. за период с 06.04.2022 по 26.09.2022 (с учетом уточнений).

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, сторонами условие о неустойке согласовано в договоре в установленном порядке.

Проверив представленный истцом расчет суммы неустойки, суд не может с ним согласиться, поскольку расчет произведен без учета указанных выше оснований, рассчитанных на сумму пользования земельным участком в полном объеме, без учета площади земельного участка 6617 кв. м, фактически используемой ответчиком.

В соответствии с пунктом 3.4. договора аренды арендная плата вносится арендатором в полном объеме  ежеквартально до 05 числа каждого первого месяца текущего квартала.

Изучив представленные в материалы дела платежные поручения №1784 от 05.07.2022 на сумму 677 636 руб. 64 коп., №2819 от 29.11.2022 на сумму 469 812 руб. 08 коп. об оплате задолженности за 3 квартал 2022 года, судом установлено, что оплата произведена ответчиком несвоевременно.

Судом произведен расчет пени, исходя из суммы, подлежащей оплате исходя из площади земельного участка 6617 кв. м, фактически используемой ответчиком, с учетом произведенных оплат: 05.07.2022 – 677 636,64 руб., 29.11.2022 – 469 812,08 руб., 14.11.2022 – 163 256,23 руб., за период с 06.07.2022 по 26.09.2022 (включительно) согласно которому, размер пени составил 45 306 руб. 10 коп. ((1 310 704,95 – 677 636,64 = 633 068,31), начисление пени за просрочку произведено на сумму 633 068,31 х 83 х 0,05% = 45 306,10)

Оснований для удовлетворения остальной части требований о взыскании неустойки (пени) суд не усматривает.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ судом не установлено и ответчиком не заявлено.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах требования истца следует признать обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110  АПК РФ и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Руководствуясь статьями ст. 49, 110, 131, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО"ЗАГОРОДНАЯ УСАДЬБА" в пользу  АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА МЫТИЩИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ пени в сумме 45 306 руб. 10 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ООО"ЗАГОРОДНАЯ УСАДЬБА" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                                                               Д.Н. Москатова