Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru  

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

город Чита                                                                           Дело №А19-19756/2017

«02» июля 2018 года 

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июля 2018 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: 

Председательствующего судьи Каминского В.Л., 

судей Ломако Н.В.,  Басаева Д.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Братска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 апреля 2018 года по делу №А19-19756/2017 по исковому заявлению Прокуратуры Иркутской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в интересах муниципального образования г. Братска в лице администрации муниципального образования г. Братска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Братска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью "ТЕХНОДРЕВСЕРВИС" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью "АВТОРЕМЛЕС" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным договора аренды № 06-15 от 18.10.2015, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

(суд первой инстанции – ФИО2),

при участии в судебном заседании: 

от Прокуратуры Иркутской области: ФИО3, прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Забайкальского края, уд. № 182350, действует по поручению прокуратуры Иркутской области от 18.06.2018 № 2/2-239-2017,

от ответчиков: не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор Иркутской области (далее – Прокурор) обратился в Арбитражный суд Иркутской области к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Братска (далее по тексту - КУМИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА БРАТСКА, Комитет), обществу с ограниченной ответственностью "АВТОРЕМЛЕС" (далее также – Общество), обществу с ограниченной ответственностью "ТЕХНОДРЕВСЕРВИС" (далее также - ООО "ТЕХНОДРЕВСЕРВИС") с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным договора аренды земельного участка от 18.02.2015 №06-15, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Братска и ООО «АвтоРемЛес»; истребовании из чужого незаконного владения у ООО «ТехноДревСервис» земельного участка, общей площадью 4,3619 га, с кадастровым номером 38:34:016001:99, по адресу: г.Братск, П 14 05 00 00, возврате земельного участка Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МО г.Братска. 

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 09 апреля 2018 года исковые требования удовлетворены. 

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, Комитет    обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос о его отмене и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований. 

Полагает, что у Комитета на момент принятия постановления о заключении договора аренды не имелось основания для отказа в его заключении; договор заключен в соответствии со статьей 36 ЗК РФ; сделка по приобретению недвижимого имущества являлась законной, а ООО «Авторемлес» является добросовестным приобретателем; названное общество оплачивало за фактическое пользование земельным участком.  

Прокурором представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он указывает на необоснованность доводов жалоб, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 24.05.2018. 

Ответчики явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчиков.

В судебном заседании прокурор доводы отзыва поддержал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее, изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании пояснения прокурора, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, 28.06.1999 по результатам проведенного аукциона (протокол от 25.06.1999 № 70) между закрытым акционерным обществом «АвтоРемЛес» (покупатель) и комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Братска, действующего в интересах ОАО «Братский АРЗ» на основании договора поручения от 24.05.1999 (продавец), был заключен договор купли-продажи № 17, по условиям которого, в редакции дополнительного соглашения от 30.06.1999г., продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить следующие объекты недвижимого имущества: - материальный склад (общая площадь 911,9 кв.м., 1960 г.в.); - тепловой корпус (общая площадь 1587,3кв.м., 1960 г.в.); - главный корпус (общая площадь 3894,2 кв.м., 1960 г.в.); , расположенные по адресу: Иркутская область, г. Братск, промплощадка БЛПК.

Постановлением администрации МО г.Братска от 13.01.2015 №26 ЗАО «АвтоРемЛес» предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 4,3619 га, кадастровый номер 38:34:016001:99, расположенный по адресу: г.Братск, П 14 05 00 00. Постановлением администрации МО г.Братска от 16.02.2015 №342 были внесены изменения в постановление от 13.01.2015 №26, касающиеся смены организационноправовой формы предприятия – с ЗАО «АвтоРемЛес» на ООО «АвтоРемЛес». Впоследствии на основании указанных постановлений между КУМИ администрации г.Братска (арендодателем) и ООО «АвтоРемЛес» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка №06-15, по условиям которого арендатору передан в аренду земельный участок, общей площадью 4,3619 га, с кадастровым номером 38:34:016001:99, расположенный по адресу: г.Иркутск, П 14 05 00 00 сроком с 14.01.2015 по 12.01.2016, для размещения производственной базы.

20.10.2016 ООО «АвтоРемЛес» (сторона 1) и ООО «ТехноДревСервис» (сторона 2), с согласия КУМИ администрации г.Братска, подписан договор №18-16ТДС уступки прав аренды земельного участка, согласно пункту 1.1 которого сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды №06-15 от 18.02.2015, заключенному между КУМИ администрации города Братска и ООО «АвтоРемЛес», на срок с 14.01.2015 по 12.01.2016 (в силу закона данный договор считается продленным на неопределенный срок) земельного участка с кадастровым номером 38:34:016001:99, площадью 4,3619 га, расположенного по адресу: г.Иркутск, П 14 05 00 00.

Факт передачи земельного участка ООО «АвтоРемЛес» новому арендатору – ООО «ТехноДревСервис» подтвержден актом приема-передачи от 20.10.2016.

Полагая, что спорный  договор аренды земельного участка от 18.02.2015 №06-15, является недействительным, поскольку заключен в нарушение требований Земельного кодекса Российской Федерации, прокурор  обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ), статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о недействительности оспариваемого договора  в силу ничтожности, как заключённого в нарушение законодательства и на основании статей 301, 302 ГК РФ, разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010, удовлетворил требования об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения у ООО «ТехноДревСервис».

Суд апелляционной инстанции признает правильными и обоснованными выводы суда первой инстанции, а принятое им решение - подлежащим оставлению без изменения.

Согласно части  1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной сделки и применением последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами местного самоуправления.

В данном случае спорная сделка посягает на публичные интересы, поскольку установленный запрет на приватизацию указанных выше земельных участков вне предусмотренных Законом процедур.  

Право прокурора на предъявление иска в отношении сделок обусловлено его действием в защиту интересов государства. 

Целью обращения прокурора с рассматриваемым иском в суд является пресечение нарушений требований закона при совершении сделки, посягающей на публичные интересы. 

Учитывая изложенное, у прокурора имеется охраняемый законом интерес в оспаривании данной сделки. 

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Несоблюдение органом местного самоуправления правил распоряжения земельным участком влечет не только нарушение закона, но и публичных интересов, в целях соблюдения которых установлены названные правила, исключает возможность эффективного распоряжения земельными участками, чем нарушает экономические интересы муниципального образования, неопределенного круга лиц, лишает их возможности приобрести права на земельный участок на равных условиях, необоснованно создает приоритеты (преимущества) для одного лица на получение прав в отношении данного земельного участка. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В пункте 75 Постановления N 25 разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ (в редакции от 29.12.2014) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется в том числе, органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом. 

На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Спорный договор заключен на срок с 14.01.2015 по 12.01.2016.

По делу установлено, что спорный договор с 13 января 2016 года считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в специально поименованных в статье случаях.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (в том числе частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Установленный данными нормами запрет направлен на недопустимость передачи учреждениями, государственными органами и органами местного самоуправления государственного или муниципального имущества отдельным хозяйствующим субъектам без осуществления публичных процедур, только при соблюдении которых иные потенциальные участники рынка имеют равную возможность реализовать право на получение такого имущества.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Согласно пунктам 14 и 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015. Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также  - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Обществу земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Для заключения с Обществом  договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент принятия оспоренных судебных актов не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Как верно установлено судом первой инстанции, право собственности у ООО «АвтоРемЛес» на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, переданном по спорному договору аренды, не возникло в связи с чем, спорный договор аренды подлежал заключению (продлению, возобновлению) по результатам аукциона.

При этом вопреки доводам апелляционной жалобы суд первой инстанции, со ссылками на часть 1 статьи 551 ГК РФ, пункты 3, 4, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства обоснованно пришел к выводу о том, что доказательств регистрации права собственности на объекты недвижимости, являющиеся предметом договора купли-продажи №17 от 28.06.1999 и расположенные на земельном участке, переданном в аренду по спорному договору аренды, равно как и доказательств государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты в материалы дела не представлено.

Кроме того, со ссылками на часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно признав вступившее в законную силу решение  Арбитражного суда Иркутской области от 02.08.2012 по делу №А19-11034/2012 по иску закрытого акционерного общества «АвтоРемЛес» (ныне ООО «АвтоРемЛес») к администрации муниципального образования города Братска о признании права собственности на объекты недвижимости, приобретенные на основании договора купли-продажи №17 от 28.06.1999, преюдициальным, установил факт отсутствия права собственности ООО «АвтоРемЛес» на имущество, расположенное на земельном участке. Также установил, что государственная регистрация, как права собственности, так и перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, переданные по договору купли-продажи №17 от 28.06.1999, не осуществлялась.

Приняв во внимание, что на момент заключения договора права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, не имелось, и на момент истечения срока его действия (возобновления) основания, предусмотренные в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления арендатору земельного участка без проведения торгов отсутствовали, торги по правилам, установленным земельным законодательством, не проводились, Арбитражный суд Иркутской области пришел к правильному выводу о признании  договора аренды земельного участка от 18.02.2015 №06-15, несоответствующим  требованиям закона.

В данном случае отношения сторон по договору аренды вновь возникли 13 января 2016 года, т.е. в период действия главы V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", следовательно, доводы апелляционной жалобы о неправильном применении Арбитражным судом Иркутской области норм материального права, несостоятельны. 

Поскольку по ничтожному договору у ООО «АвторемЛес» не возникло прав владения и пользования спорным земельным участком, Общество не вправе было уступать права и обязанности арендатора ООО «ТехноДревСервис» по договору уступки прав аренды земельного участка от 20.10.2016 №18-16ТДС.

При таком положении, суд первой инстанции, со ссылками на статьи 301, 302 ГК РФ , разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010, резюмировал об отсутствии правовых оснований у ООО «ТехноДревСервис» для владения спорным земельным участком, и постановил об его истребовании из чужого незаконного владения у ООО «ТехноДревСервис».

При изложенных обстоятельствах, у суда первой инстанции имелись основания для удовлетворения требований прокурора. 

Тот факт, что постановление администрации МО г.Братска от 13.01.2015 №26 в установленном главой 24 АПК РФ порядке не оспорено и не признано недействительным, не препятствует суду дать правовую оценку обстоятельствам совершения оспариваемой сделки. Сам по себе ненормативный акт органа местного самоуправления правоустанавливающим документом, основанием для возникновения права на земельный участок,  не является.  

Приведенные ответчиком в апелляционной жалобе доводы, при установленных фактических обстоятельствах не опровергают правильные выводы суда первой инстанции и не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела. 

Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции, отсутствуют.  

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 09 апреля 2018 года по делу №А19-19756/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

 

Председательствующий                                                                 В.Л.Каминский

 

           Судьи                                                                                               Н.В. Ломако  

 

                                                                                                                     Д.В. Басаев