﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза,  ул. Кирова, д. 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, Email: info@penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А49-7530/2021

г. Пенза

23 ноября 2021 года

резолютивная часть решения объявлена 22 ноября 2021 года

          Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Аверьянова С.В., при ведении протокола помощником судьи Поповой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества города Пензы (ОГРН 1095836002481) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ньютон» (ОГРН 1205800000372), с участием в деле в качестве третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственности производственно-коммерческая фирма «Термодом» о взыскании задолженности по арендной плате и пени, 

         при участии в судебном заседании представителей: 

         от истца – Павлова Д.М. (по доверенности);

         от ответчика – Николаевой Т.Г. (по доверенности);

         от третьего лица – Лизуновой О.С. (по доверенности),         

установил:

Управление муниципального имущества города Пензы обратилось с иском к ООО «Специализированный застройщик «Ньютон» о взыскании 4 550 626 руб. 15 коп., в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №89/19 от 16.12.2019 за период с февраля 2020 года по май 2021 года в размере 4 184 673 руб. 55 коп. и пени за период с 27.01.2020 по 07.05.2021 в размере 365 952 руб. 60 коп.  

         В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении, а также с учетом возражений на отзыв ответчика. В частности, он полагает, что ответчик, получивший земельный участок от ООО ПКФ «Термодом» в результате  уступки права требования, не соответствуя требованиям масштабного инвестиционного проекта, право на применение льготной ставки арендной платы – 0,1% от кадастровой стоимости в год не имеет. 

         Представитель ответчика и представитель третьего лица в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились по доводам, изложенным в отзывах на иск. По их мнению, основания для одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы отсутствуют.

         Дело рассмотрено с объявлением перерыва в судебном заседании 15.11.2021 до 09-15 22.11.2021 на основании ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

         Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

         Из материалов дела следует и арбитражным судом установлено, что в целях поддержки пострадавших участников долевого строительства на основании Закона Пензенской области от 31.08.2017 №3069-ЗПО «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, привлекавших денежные средства граждан на строительство (создание) многоквартирных домов на территории Пензенской области» (далее – Закон Пензенской области от 31.08.2017 №3069-ЗПО), постановления Губернатора Пензенской области от 07.09.2017 №69 «Об утверждении Порядка оценки соответствия инвестиционного проекта критериям, установленным частью 1 статьи 5 Закона Пензенской области от 31.08.2017 №3069-ЗПО «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, привлекавших денежные средства граждан на строительство (создание) многоквартирных домов на территории Пензенской области» инвестор – ООО ПКФ «Термодом» прошло процедуру смены застройщика по проблемному объекту – дом №1 (стр.) 6 корпус по ул. 8-е Марта в г. Пензе (далее – МКД по ул. 8-е Марта, проблемный объект).

         Определением Арбитражного суда Пензенской области по делу №А49-10760/2016 проблемный объект был передан ООО ПКФ «Термодом».

         Между ООО ПКФ «Термодом» (инвестором) и Правительством Пензенской области в отношении проблемного объекта было заключено соглашение от 25.10.2019, по условиям которого инвестор принял на себя обязательство по завершению строительства проблемного объекта и исполнению обязательств застройщика перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, включенными в реестр пострадавших граждан в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а Правительство Пензенской области приняло на себя обязательство рассмотреть вопрос о предоставлении инвестору земельного участка (участков) в соответствии с Земельным законодательством Российской Федерации.

         Распоряжением Губернатора Пензенской области от 25.10.2019 №573-р инвестиционный проект по завершению строительства проблемного объекта признан масштабным. При этом также было определено, что ООО ПКФ «Термодом» имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов указанных далее земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 58:29:4003006:15 (срок аренды 4 года), для чего ему необходимо обратиться в Управление муниципального имущества города Пензы для заключения договора аренды.         

         На основании п.п.3 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, закона Пензенской области от 31.08.2017 №3069-ЗПО, распоряжения Губернатора Пензенской области от 25.10.2019 №573-р Управление муниципального имущества города Пензы (арендодатель) и ООО ПКФ «Термодом» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка №89/19 от 16.12.2019, во исполнение которого арендодатель передал арендатору в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003006:15 площадью 10 493 кв.м, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 11а/1, 2, 6, с разрешенным использованием – размещение жилых домов, на срок с 16.12.2019 по 15.12.2023. Дата регистрации договора – 20.12.2019.

         Так как предоставляемый в аренду земельный участок являлся муниципальной собственностью, то годовая арендная плата за пользование им была установлена в размере 0,1% от кадастровой стоимости земельного участка на основании п.5.1 Порядка определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Пензы и предоставленных в аренду без торгов (утв. постановлением администрации города Пензы от 31.05.2016 №846, далее – Порядок №846), который применяется в отношении земельных участков, предоставленных в аренду без торгов юридическим лицам для реализации масштабных инвестиционных проектов, соответствующих критериям, предусмотренным Законом Пензенской области от 31.08.2017 №3069-ЗПО. То есть арендная плата составила: 68 751 080 руб. 37 коп. (кадастровая стоимость) * 0,1% = 68 751 руб. 08 коп. в год (5 729 руб. 26 коп. в месяц).

         Обязательства по завершению строительства МКД по ул. 8-е Марта ООО ПКФ «Термодом» были исполнены, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №58-29-062-2019 от 27.12.2019.  

         27.01.2020 ООО ПКФ «Термодом» (инвестор) и ООО «Специализированный застройщик «Ньютон» (правопреемник) подписали соглашение №5 о том, что в связи с ограниченным сроком освоения земельных участков, в целях получения своевременного финансирования строительства многоквартирных домов инвестор в порядке и на условиях, оговоренных настоящим соглашением, передает правопреемнику права и обязанности по реализации масштабного инвестиционного проекта по завершению строительства дома №1 (стр.) 6 корпус по ул. 8 Марта в г. Пензе (далее – МИП) в части строительства многоквартирного дома по адресу: Пензенская область, г. Пенза, ул. Коммунистическая, 11а/1, 2, 6 (далее – МКД), а также паркинга и автостоянки к указанному МКД на земельном участке с кадастровым номером 58:29:4003006:15 площадью 10 493 кв.м.

         В соответствии с условиями указанного соглашения ООО «Специализированный застройщик «Ньютон» в числе прочих функций: реализует МИП в части строительства МКД, паркинга, автостоянки для МКД в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, бизнес-планом МИП, договором аренды земельного участка №89/19 от 16.12.2019; осуществляет выполнение бизнес-плана МИП в части строительства объекта и создания комфортной городской среды на месте расселения ветхой застройки, заключает договоры и совершает сделки, направленные на реализацию условий настоящего соглашения; осуществляет строительство объекта на участке; выполняет обязанности застройщика, установленные Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.  

         По договору уступки (цессии) от 27.01.2020 ООО ПКФ «Термодом» передало права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №89/19 от 16.12.2019 ООО «Специализированный застройщик «Ньютон». Дата регистрации уступки прав (аренда) – 10.02.2020. Дата начисления арендной платы новому арендатору – с 27.01.2020.

         Дополнительным соглашением от 26.02.2020 Управление муниципального имущества города Пензы и ООО «Специализированный застройщик «Ньютон» продлили срок действия договора аренды №89/19 от 16.12.2019 на три года (до 15.12.2026). Дата регистрации – 22.03.2021.

         Уведомлением №9/1565 от 26.04.2021 истец сообщил ответчику о следующем изменении размера арендной платы по договору аренды земельного участка №89/19 от 16.12.2018: с 27.01.2020 арендная плата составляет 4 296 942 руб. 52 коп. в год (358 078 руб. 54 коп. в месяц); с 06.08.2020 арендная плата составляет 2 062 532 руб. 41 коп. в год (171 877 руб. 70 коп. в месяц); с 01.01.2021 арендная плата составляет 2 921 920 руб. в год (243 493 руб. 41 коп. в месяц).

         Как видно из названного уведомления, размер арендной платы определялся истцом в соответствии с пунктами 2 и 2.1 Порядка №846 (в действующих в указанных периодах редакциях), то есть по формуле расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Пензы и предоставленные в аренду без торгов, которая применяется, если случай не подпадает под исключения, предусмотренные в пунктах с 4 по 9 настоящего Порядка, а именно: в период с 27.01.2021 по 05.08.2021 и в период с 01.01.2021 умножением кадастровой стоимости земельного участка (68 751 080 руб. 37 коп.) на соответствующий размер ключевой ставки Банка России (6,25% и 4,25% годовых); в период с 06.08.2021 по 31.12.2020 умножением указанной кадастровой стоимости земельного участка на 3%.

         Таким образом, истец считает, что в связи с имевшем место переходом прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №89/19 от 16.12.2019 от ООО ПКФ «Термодом» к ООО «Специализированный застройщик «Ньютон» применению подлежит общая норма, а не специальная норма п.5.1 Порядка №846, применяемая в отношении земельных участков, предоставленных для реализации масштабных инвестиционных проектов в соответствии с Законом Пензенской области от 31.08.2017 №3069-ЗПО.

         Ответчик и третье лицо с данной позицией категорически не согласны и считают, что, переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка №89/19 от 16.12.2019 от ООО ПКФ «Термодом» к ООО «Специализированный застройщик «Ньютон» на размер арендной платы не влияет, и она должна оплачиваться и фактически оплачивалась ООО «Специализированный застройщик «Ньютон» в прежнем размере (то есть без учета уведомления №9/1565 от 26.04.2021).

         Разрешая возникший спор, арбитражный суд руководствовался следующим. 

         Согласно п.п.7 п.1 ст.1 и п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату; за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

         В силу п.1 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование публичным земельным участком относится к категории регулируемых цен.

         Порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления (п.п.3.  п.3 ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

         Исходя из разъяснений, изложенных в п.19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

         Таким образом, в рассматриваемом случае арендная плата должна определяться в соответствии с Порядком №846.  

         Согласно п.5 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

         Иное договором аренды земельного участка №89/19 от 16.12.2019 не предусмотрено.

         О состоявшемся переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №89/19 от 16.12.2019 к ООО «Специализированный застройщик «Ньютон» Управление муниципального имущества города Пензы было уведомлено письмом исх. №102/ю от 13.02.2020.

          Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №89/19 от 16.12.2019 не оспорен.  

          Признавая законной и обоснованной позицию ответчика и третьего лица по применению прежнего (то есть без учета уведомления №9/1565 от 26.04.2021) размера арендной платы и соответственно не соглашаясь с истцом, арбитражный суд исходит из того, что ООО «Специализированный застройщик «Ньютон» вступило в действующий договор аренды земельного участка №89/19 от 16.12.2019 в качестве арендатора на место ООО ПКФ «Термодом», что лицами, участвующими в деле не оспаривается.

         Согласно ст.392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

          В силу ст.384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

          Таким образом, в связи с имевшей место уступкой и заменой стороны в договоре к ООО «Специализированный застройщик «Ньютон» перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №89/19 от 16.12.2019, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора с применением льготной ставки 0,1% от кадастровой стоимости участка. 

         Арбитражный суд исходит из того, что в рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003006:15 предоставлялся именно для реализации масштабного инвестиционного проекта в соответствии с Законом Пензенской области от 31.08.2017 №3069-ЗПО. То, что распоряжением Губернатора Пензенской области от 25.10.2019 №573-р в рамках масштабного инвестиционного проекта земельный участок с кадастровым номером 58:29:4003006:15 предоставлялся ООО ПКФ «Термодом», ответчика права на применение льготного размера арендной платы не лишает.          

          Схожая по смыслу правовая позиция, а именно о сохранении льготного размера арендной платы при смене арендатора в случае приобретения объектов недвижимости и соответственно вступлении покупателя в договор аренды земельного участка содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.03.2019 №305-ЭС18-22413. 

          С учетом изложенного и на основании имеющихся в деле сведений общая сумма начислений арендной платы за период с 27.01.2020 по май 2021 года должна составить 92 592 руб. 23 коп. (5 729,26 / 31 * 5 + 5 729,26 * 16).

         Всего за этот период согласно карточке лицевого счета ответчик оплатил 132 697 руб. 05 коп. (30.12.2020 – 63 945 руб. 93 коп., 17.03.2021 – 68 751 руб. 12 коп.).

         Следовательно, задолженность по арендной плате за спорный период у ответчика отсутствует.

         Помимо основного долга, истец просил взыскать с ответчика пени в размере 365 952 руб. 60 коп., начисленные им в связи с просрочкой внесения арендатором арендной платы за период с 27.01.2020 по 07.05.2021 по п.5.1 договора аренды земельного участка №89/19 от 16.12.2019 (в размере 0,1% невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки) согласно представленном истцом расчету.

         Учитывая изложенное ранее в отношении задолженности по арендной плате, арбитражный суд не может согласиться с указанным расчетом истца, поскольку он выполнен с применением неверного размера ежемесячной арендной платы. 

         С учетом подлежащего применению к спорным правоотношениям размера арендной платы и имеющихся в деле сведений по оплате общая сумма пеней составит 13 982 руб. 13 коп. согласно контррасчету ответчика, который истцом не оспорен и арбитражным судом проверен.

        Так как платежным поручением №56 от 28.09.2021 ответчик пени в указанной сумме истцу оплатил, то основания для удовлетворения исковых требований в части взыскания пеней также отсутствуют. 

         Таким образом, оценив доказательства в порядке ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь приведенными нормативными положениями и их разъяснениями, арбитражный суд приходит к выводу о незаконности и необоснованности заявленных требований и отказывает в их удовлетворении в полном объеме. 

          Расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца на основании ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку истец является органом местного самоуправления и от уплаты государственной пошлины освобожден (п.1.1. п.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации), то вопрос о взыскании государственной пошлины в федеральный бюджет не разрешается.

          Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

                                                       Р Е Ш И Л :

          В удовлетворении исковых требований отказать.

          Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в месячный срок с момента его принятия.

          Судья                                                                                                  Аверьянов С.В.