АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

                                                                                                

дело № А45-22447/2021

город Новосибирск

14 февраля 2022 года

резолютивная часть решения объявлена 09 февраля 2022 года

в полном объёме решение изготовлено 14 февраля 2022 года

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК НОРМАНДИЯ-НЕМАН (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью КОНКОРД (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

о предоставлении права ограниченного пользования

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО3 по доверенности от 13.09.2021, паспорт, диплом

ответчиков: ФИО4 по доверенности от 14.07.2021, паспорт, диплом, ФИО5 по доверенности от 20.04.2021, паспорт, диплом (от общества с ограниченной ответственностью КОНКОРД), ФИО6 по доверенности от 01.02.2022, паспорт, диплом, ФИО7 по доверенности от 07.09.2021, паспорт, диплом от 13.06.2009 № 2625557 (от  общества с ограниченной ответственностью СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК НОРМАНДИЯ-НЕМАН), ФИО8 по доверенности от 04.03.2021, служебное удостоверение (от департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области)

установил

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился с иском, уточнённым в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о предоставлении  права ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка с кадастровым номером 54:35:033560:65, принадлежащего на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью КОНКОРД, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 поддержал заявленные требования.

Представители общества с ограниченной ответственностью СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК НОРМАНДИЯ-НЕМАН, общества с ограниченной ответственностью КОНКОРД, департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области против удовлетворения заявленных требований возражали.

Изучив доводы искового заявления и отзывов на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Истцу на праве собственности принадлежит следующее недвижимое имущество:

земельный участок площадью 417 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир административное здание. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер 54:35:033560:7, дата государственной регистрации права 12.12.2016;

здание, назначение: нежилое здание, площадью 189, 3 кв. м, адрес: 

<

...>, кадастровый номер 54:35:033560:163, дата государственной регистрации права 12.12.2016.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:033560:7 и здание с кадастровым номером 54:35:033560:163 используется истцом в предпринимательских целях для переработки рыбы.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:033560:7 имеет смежные границы:

с западной, южной и восточной сторон с принадлежащим обществу с ограниченной ответственностью КОНКОРД на праве собственности земельным участком площадью 7 657 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер 54:35:033560:65, дата государственной регистрации права 25.05.2016;

с северной стороны с принадлежащим Новосибирской области на праве собственности земельным участком площадью 8 094 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир административное здание. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер 54:35:033560:58, дата государственной регистрации права 12.09.2016.

Отдельный проезд и проход к земельному участку с кадастровым номером 54:35:033560:7 и зданию с кадастровым номером 54:35:033560:163 с дорог общего пользования отсутствует.

С западной стороны земельного участка с кадастровым номером 54:35:033560:65 расположены принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК НОРМАНДИЯ-НЕМАН на праве собственности:

земельный участок площадью 22 127 кв. м, адрес: 

<

...> кадастровый номер 54:35:033560:841, дата государственной регистрации права 20.02.2021;

земельный участок площадью 12 405 кв. м, адрес: 

<

...> кадастровый номер 54:35:033560:842, дата государственной регистрации права 20.02.2021.

Как поясняет истец, право ограниченного пользования соседними земельными участками с кадастровыми номерами 54:35:033560:65, 54:35:033560:841, 54:35:033560:842 необходимо ему как собственнику объекта коммерческого назначения и связано с необходимостью обеспечения проезда транспортных средств для подвоза сырья для производства, вывоза готовой продукции, биологических отходов и мусора, а также для прохода работников.

Учитывая, что отдельный проезд и проход к земельному участку с кадастровым номером 54:35:033560:7 отсутствует, иной возможности реализовать своё право пользования принадлежащими ему объектами недвижимости без установления сервитута истец не имеет.

Истец лишён объективной возможности обеспечить проезд и проход к своим объектам недвижимости иным способом без установления сервитута, соответственно, установление сервитута является единственным способом обеспечения проезда и прохода.

При оценке спорных отношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу части 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, при этом сервитут должен устанавливаться и осуществляться на условиях наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешённым использованием.

Правообладатель земельного участка, обременённого сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации или федеральным законом.

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В силу пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обременённого сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (пункт 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута, всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов.

Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего земельного участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учётом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Этот вопрос требует наличия специальных познаний в области оценки объектов недвижимого имущества, тем более при наличии существенной разницы в стоимости сервитута, предлагаемой участниками процесса.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает истец в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обременённого сервитутом.

В размер платы включаются разумные затраты, возникающие у собственника объекта недвижимости в связи с ограничением его права собственности или созданием условий для реализации собственником объекта недвижимости, для обеспечения использования которого сервитут установлен, права ограниченного пользования.

При этом необходимо учитывать долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка; срок установления сервитута; объём ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования; характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обременённого сервитутом; степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

Принимая решение об определении характера платы за сервитут (единовременной выплате в полном объёме или периодических платежах в течение всего срока действия сервитута), в целях наибольшего соблюдения баланса интересов истца и ответчика необходимо учитывать не только содержание заявленных истцом требований, но и конкретные условия, объём сервитута.

Суд может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, а при необходимости разрешения вопросов, касающихся отдельных условий сервитута, возможных вариантов его установления, а также размера платы, которые требуют специальных знаний, назначить экспертизу.

По всем обстоятельствам, подлежащим исследованию судом в пределах предмета доказывания по настоящему спору, у сторон имелись разногласия.

Согласно представленному истцом заключению по проведению кадастровой экспертизы, выполненному обществом с ограниченной ответственностью КОМПЛЕКТ, сервитуты к земельному участку с кадастровым номером 54:35:033560:7 возможно установить: 

на части земельного участка с кадастровым номером 54:35:033560:65 площадью 404 кв. м (согласно письму общества с ограниченной ответственностью СИБИРСКИЙ ИНСТИТУТ ОЦЕНКИ от 30.06.2021 № 12343 плата  за сервитут составит 6 066 рублей в месяц);

на части земельного участка с кадастровым номером 54:35:033560:841 площадью 998, 65 кв. м; на части земельного участка с кадастровым номером 54:35:033560:842 площадью 175 кв. м; на части земельного участка с кадастровым номером 54:35:033560:841 площадью 229, 32 кв. м (согласно письмам общества с ограниченной ответственностью СИБИРСКИЙ ИНСТИТУТ ОЦЕНКИ от 30.06.2021 № 12345 и № 12346 размер платы за сервитут составит 19 483 рубля в месяц, из расчёта 17 209 рублей за сервитут площадью 1 228 кв. м + 2 274 рубля за сервитут площадью 175 кв. м);

на части земельного участка с кадастровым номером 54:35:033560:65 площадью 132 кв. м (согласно письму общества с ограниченной ответственностью СИБИРСКИЙ ИНСТИТУТ ОЦЕНКИ от 30.06.2021 № 12344 размер платы за сервитут площадью 132 кв. м составит 1 982 рубля в месяц).

Линия защиты ответчиков построена на оспаривании места прохождения сервитута, площади, необходимой для установления сервитута, а также на оспаривании стоимости права ограниченного пользования земельными участками.

По мнению ответчиков, предлагаемые варианты значительно ограничат их в организации хозяйственной деятельности на принадлежащих им земельных участках.

По этой причине судом в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учётом необходимости наличия специальных познаний в сфере кадастрового учёта и оценочной деятельности определением от 27.10.2021 по ходатайству индивидуального предпринимателя ФИО2 была назначена судебная экспертиза.

Проведение экспертизы поручено автономной некоммерческой организации ИНСТИТУТ ЭКСПЕРТНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ, экспертам ФИО9, ФИО10, ФИО11.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: определить имеется ли вариант доступа к земельному участку с кадастровым номером 54:35:033560:7 без установления сервитута непосредственно с земельных участков (земель) общего пользования; если доступ невозможен, определить возможные варианты прохода и проезда грузового автотранспорта к земельному участку с кадастровым номером 54:35:033560:7 с учётом рельефа местности и расположенных объектов недвижимого имущества, мачты сотовой связи; указать координаты границ полосы прохода и проезда, площадь прохода и проезда; определить какой из вариантов сервитута является наименее обременительным для собственников земельных участков, в отношении которых устанавливается сервитут; определить рыночную стоимость соразмерной платы за проход и проезд (сервитут) по варианту, который является наиболее эффективным для истца и наименее обременительным для собственников земельных участков, в отношении которых устанавливается сервитут.

Согласно экспертному заключению от 09.12.2021 № 296/21 экспертами было определено четыре варианта прохода и проезда грузового автотранспорта к принадлежащему истцу земельному участку с кадастровым номером 54:35:033560:7.

Вариант № 1: проход и проезд через участок с кадастровым номером 54:35:033560:58. Протяжённость полученного варианта 74 м, площадь предполагаемого участка под сервитут 260 кв. метров. Вариант предполагает проезд через ворота на участке с кадастровым номером 54:35:033560:58, далее огибаем здание с левой стороны. На пути данного варианта имеется перепад высот 1, 55 м на расстоянии 5 метров, что без устройства дополнительного пандуса не даст возможности полноценно использовать подъезд грузового транспорта к участку 54:35:033560:7.

Вариант № 2: проход и проезда через участок с кадастровым номером 54:35:033560:65. Протяжённость полученного варианта 43 м, площадь предполагаемого участка под сервитут 154 кв. метра. Вариант предполагает проезд через ворота на участке 54:35:033560:65, далее по территории участка к выходу из здания на участке 54:35:033560:7 на длинном фасаде.

Вариант № 3: проход и проезда через участок с кадастровым номером 54:35:033560:65. Протяжённость полученного варианта 67 метра, площадь предполагаемого участка под сервитут 234 кв. метра. Вариант предполагает проезд через ворота на участке 54:35:033560:65 далее по территории участка к выходу из здания на участке 54:35:033560:7 с торца. На участке с кадастровым номером 54:35:033560:65 расположена мачта сотовой связи, которая не препятствует проезду и проходу по данному варианту.

Вариант № 4: проход и проезда через участки с кадастровыми номерами 54:35:033560:65, 54:35:033560:843, 54:35:033560:844. Протяжённость полученного варианта 369 м, площадь предполагаемого участка под сервитут 1 307 кв. метров. Вариант предполагает проезд через ворота на участке 54:35:033560:843 далее по территории участка, огибая постройки, расположенные на участке, через участок 54:35:033560:844, также огибая постройки, далее через участок 54:35:033560:65 к выходу из здания на участке 54:35:033560:7 с торца. Данный вариант прохода и проезда расположен на участках, где идёт возведение многоэтажного жилого комплекса (участки 54:35:033560:843 и 54:35:033560:844). На участке с кадастровым номером 54:35:033560:65 расположена мачта сотовой связи, которая не препятствует проезду и проходу по данному варианту.

В результате сравнения предложенных вариантов прохода и проезда грузового автотранспорта к принадлежащему истцу земельному участку с кадастровым номером 54:35:033560:7 эксперт пришёл к выводу, что оптимальным вариантом является вариант № 2.

Экспертами определены координаты поворотных точек земельного участка, необходимого для организации оптимального проезда и прохода в целях установления сервитута.

Стоимость соразмерной платы за установление частного сервитута на часть земельного участка ответчика с целью прохода и проезда грузового автотранспорта к принадлежащему истцу земельному участку по указанному варианту определена экспертами в размере 4 017 рублей.

Эксперт ФИО9 был вызван в судебное заседание для дачи пояснений по вопросам, возникшим у участников процесса в отношении выводов экспертов, сделанных в экспертном заключении, и подтвердил, что вариант № 2 является наименее коротким по протяжённости, наименьшим по площади, не имеет перепада высот и не требует дополнительного обустройства для проезда, организация проезда возможна через ворота, установленные на земельном участке с кадастровым номером 54:35:033560:65, безопасность территории обременяемого сервитутом земельного участка общества с ограниченной ответственностью КОНКОРД может быть обеспечена посредством проведения соответствующего инструктажа с водителями и работниками истца.

Экспертное заключение проверено судом на предмет соответствия требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и признано надлежащим доказательством по делу, с достаточной степенью достоверности отвечающим на все поставленные перед экспертами вопросы.

Оценив в порядке, предусмотренном статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, все представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание правовое регулирование спорных правоотношений и выводы экспертов, суд пришёл к выводу о наличии правовых оснований для установления на часть земельного участка ответчика (общества с ограниченной ответственностью КОНКОРД)  сервитута в целях прохода и проезда автотранспорта к принадлежащим истцу земельному участку и зданию.

При этом судом признан наиболее оптимальным и эффективным вариант № 2 как максимально отвечающий принципу соблюдения баланса интересов обеих сторон (наименее затратный для истца и наименее обременительный для ответчика).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, - 

 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Установить в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 право ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером 54:35:033560:65, принадлежащим на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью КОНКОРД, в целях прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 54:35:033560:7, принадлежащему на праве собственности индивидуальному предпринимателю ФИО2, (сервитут) на следующих условиях:

цель сервитута: для прохода работников индивидуального предпринимателя ФИО2 и проезда автомобильного транспорта к земельному участку с кадастровым номером 54:35:033560:7 с 8 часов 00 минут до 20 часов 00 минут ежедневно; срок сервитута: бессрочно;

координаты сервитута:

№ точки

Х,м

У,м

Н, м (перепад)

1

493497.23

4197634.32

 

2

493495.34

4197603.28

 

493511.98

4197602.18

 

4

493512.00

4197605.68

 

5

493499.04

4197606.58

 

6

493500.71

4197633.87

 

площадь: 154 кв. м (вариант 2 согласно заключению экспертов от 09.12.2021 № 296/21);

размер платы за сервитут: 4 017 рублей в год;

размер платы за сервитут подлежит пересмотру в соответствии с указанным в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции  - ежегодно, но не ранее чем через год после вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, плата за сервитут изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, следующего за годом, в котором вступило в законную силу решение суда по настоящему делу;

определить размер штрафных санкций, применяемых к индивидуальному предпринимателю ФИО2 за каждый случай нарушения границ установленного сервитута, в размере 2 000 рублей в пользу общества с ограниченной ответственностью КОНКОРД.

Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Новосибирской области на расчётный счёт автономной некоммерческой организации ИНСТИТУТ ЭКСПЕРТНЫХ ИССЛЕДОВАНИЙ (ИНН 

<

***>) 90 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью КОНКОРД в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 рублей расходов по государственной пошлине по иску и 90 000 рублей расходов по экспертизе.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу по заявлению взыскателя.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО2 справку на возврат из федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Новосибирской области на расчётный счёт индивидуального предпринимателя ФИО2 30 000 рублей. 

Перечислить с депозитного счёта Арбитражного суда Новосибирской области на расчётный счёт общества с ограниченной ответственностью СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК НОРМАНДИЯ-НЕМАН (ИНН 

<

***>) 30 000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск). Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья                                                                                                         В.А. Полякова