ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-12803/2023

г. Вологда

22 мая 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 мая 2024 года.

В полном объёме постановление изготовлено 22 мая 2024 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Колтаковой Н.А., судей Зайцевой А.Я. и Ралько О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Архангельскгазстрой» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 февраля 2024 года                              по делу № А05-12803/2023, 

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество «Архангельскгазстрой»                            (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 163000, 

<

...>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым  заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН 

<

***>,                             ИНН 

<

***>; адрес: 163000, 

<

...> , далее - Управление):

о признании недостоверными выводов о рыночной стоимости годовой арендной платы 1 кв. м объекта недвижимости (без налога на добавленную стоимость и коммунальных расходов) и права аренды земельного участка за весь период аренды (1 год) по состоянию на 01.06.2022 за земельный участок, площадью 19 000 кв. м, с кадастровым номером (КН) 29:22:070501:2, расположенный по адресу: 

<

...>, указанные в отчете общества с ограниченной ответственностью «Выгодный контракт» от 08.09.2022 № 104/08/22 (далее – отчет № 104/08/22);

о возложении на ответчика обязанности произвести перерасчет арендной платы за 2023 год в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды от 01.11.2012 № 442/1 на основании подпункта «а» пункта 2, подпункта «д» пункта 3 действующих правил определения  размера арендной  платы, а  также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Истцом было пояснено суду первой инстанции, что фактически оспаривается не отчет № 104/08/22, а уведомление Управления о расчете арендной платы на 2023 год от 06.02.2023 № 29/736. Данное уточнение судом принято.

Решением арбитражного суда от 21.02.2024 в иске отказано. 

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. 

В обоснование доводов жалобы ссылается на указание судом первой инстанции недостоверных сведений в части пункта правил определения  арендной платы. Также апеллянт указывает на отсутствие правовой аргументации в выводе суда первой инстанции о том, что арендная плата за земельный участок, предоставленный ответчику по договору аренды, подлежала определению на основании рыночной стоимости земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. На момент заключения договора рыночная стоимость права аренды определена не была, в связи с чем размер арендной платы устанавливался, исходя из кадастровой стоимости по ставке     2 % как наиболее приближенной к рыночной стоимости аренды. 

Управление в отзыве на апелляционную жалобу просит суд оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебное заседание состоялось в соответствии со статьями 156, 266   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                                (далее – АПК РФ) в отсутствие лиц, участвующих в деле.

До начала судебного заседания от Общества поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью явки.

В силу части 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле.

При этом отложение судебного разбирательства в отсутствие представителя одной из сторон при заявленном ходатайстве об отложении рассмотрения дела является правом, а не обязанностью суда.

В данном случае апелляционный суд не усматривает обстоятельств невозможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие представителей Общества, поскольку апелляционная жалоба Общества содержит подробное изложение доводов ее подателя, апелляционный суд не обязывал явкой представителей сторон, в материалах дела имеются все необходимые доказательства, представленные сторонами при рассмотрении дела в суде первой инстанции, достаточные для рассмотрения апелляционной жалобы с учетом приведенных в ней доводов. На наличие каких-либо дополнительных доказательств, которые апеллянт объективно не мог представить при рассмотрении спора в суде первой инстанции, податель жалобы не ссылается и таких доказательств не представил.

При изложенных обстоятельствах каких-либо нарушений прав                                  Общества не имеется.

В целях избежания необоснованного затягивания рассмотрения дела судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия представителя Общества и отклонила ходатайство подателя жалобы об отложении судебного заседания протокольным определением.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы. 

Как следует  из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.10.1998 Департаментом муниципального имущества мэрии г. Архангельска (землевладелец) и ТОО «Фирма Архангельскгазстрой «АРГАС» (землепользователь) заключен договор о землепользовании № 1/390л, по условиям которого землевладелец передал, а землепользователь получил в постоянное пользование земельный участок в Южном Ломоносовском территориальном округе в IV зоне градостроительной ценности, площадью             1,9 га, для развития и расширения производственной базы.

Правопреемником ТОО «Фирма Архангельскгазстрой «АРГАС» в последующем стало Общество.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и на основании заявления Общества от 04.10.2012 № 456/12 распоряжением территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе от 18.10.2012 № 514-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования Общества на земельный участок, находящийся в федеральной собственности, с КН 29:22:070501:2, площадью              19 000 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> (категория земель - земли населенных пунктов). Обществу сроком на 11 месяцев предоставлен в аренду земельный участок, находящийся в федеральной собственности, с КН 29:22:070501:2, площадью 19 000 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> (категория земель - земли населенных пунктов), разрешенное использование - производственная база.

Управлением (арендодатель) и Обществом 01.11.2012 (арендатор) заключен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка № 442/1, по которому арендатору в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов, с КН 29:22:070501:2, площадью 19 000 кв. м, местоположение: 

<

...>, с разрешенным использованием - производственная база.

На земельном участке расположены: здание производственной базы, площадью 1 308,10 кв. м, здание трубоизоляционного цеха площадью                          366 кв. м, здание склада-модуля площадью 921,70 кв. м, данные объекты принадлежат на праве собственности арендатору.

Договор действовал по 17.09.2013 и вступал в силу с даты его подписания сторонами. Условия договора распространяются на отношения сторон с 18.10.2012 (раздел 2 договора).

В силу пункта 3.2 договора арендная плата рассчитывается на основании подпункта «д» пункта 3 правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», которые утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Правила). Расчет арендной платы на 2012 год, где:

- кадастровая стоимость – 3 080 849 руб. 88 коп.,

- ставка - 2%,

3 080 849 руб. 88 коп. х 2% = 61 617 руб.

Пунктом 3.4 договора стороны согласовали условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке путем направления арендатору расчета (уведомления) в определенных случаях: при изменении размера уровня инфляции на текущий год; при изменении кадастровой стоимости земельного участка; при изменении законодательства Российской Федерации и иных нормативно-правовых актов.

Ответчик провел оценку рыночной стоимости арендуемого земельного участка, исходя из которой с 01.01.2023 на основании пункта 10 Правил исчислен новый размер арендной платы, составляющий 1 442 000 руб. в год, о чем Управление сообщило Обществу уведомлением от 06.02.2023 № 29/736.

Считая, что направленное Управлением уведомление является недействительным, не отвечающим требованиям закона, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Суд первой инстанции в иске отказал.

Апелляционный суд считает выводы суда, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, верными.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Согласно статье 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки которые предусмотренны договором аренды (статья 614 ГК РФ).

Как верно указал суд, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Данные выводы соответствуют разъяснениям, содержащимся в пунктах 16, 19, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды».

Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11.

Как установлено судом первой инстанции, договор аренды земельного участка заключен после вступления в силу ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ в редакции, действующей по состоянию на 01.01.2015, предусмотрена необходимость государственного регулирования арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации, установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582).

В силу пункта 2 Правил (в редакции от 26.10.2011 № 4, действующей на момент определения рыночной стоимости годовой арендной платы за 1 кв. м объекта недвижимости) размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 Правил (в редакции от 26.10.2011 № 4, действующей на момент определения рыночной стоимости годовой арендной платы 1 кв. м объекта недвижимости) предусмотрено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах, в том числе в размере 2 % в отношении земельных участков, в том числе если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности                     (пункт 6 Правил).

Согласно пункту 9 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится.

В силу пункта 10 Правил (в редакции от 26.10.2011 № 4, действующей на момент определения рыночной стоимости годовой арендной платы один за                  кв. м объекта недвижимости), при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Согласно Федеральному закону от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» (далее – Закон № 137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение; если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно                               статье 20 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент приобретения Обществом объекта недвижимости) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3                               Закона № 137-ФЗ. При этом отсутствие государственной регистрации права пользования земельным участком у прежнего собственника не может служить препятствием для его перехода к покупателю.

Согласно статье 20 ЗК РФ (в ред. 28.07.2012) в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Ответчик является коммерческой организацией.

Как установлено судом, Общество для переоформления земельного участка 04.10.2012 обратилось в Управление. 18.10.2012 Управлением издано распоряжение о предоставлении ответчику в аренду земельного участка с      КН 29:22:070501:2 и прекращено право постоянного (бессрочного) пользования.

Арендная плата за земельный участок, предоставленный ответчику по договору аренды, подлежала определению на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (подпункт «г» пункта 2 и пункт 6 Постановления № 582), однако на момент заключения договора рыночная стоимость права аренды определена не была, в связи с чем размер арендной платы определялся исходя из кадастровой стоимости по ставке 2 % как наиболее приближенной к рыночной стоимости аренды.

Судом оценена и обоснованно отклонена ссылка Общества на то, что в договоре аренды указано на расчет размера арендной платы на основании подпункта «д» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением № 582,  поскольку, как указано выше, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен независимо от механизма расчета арендной платы, согласованной сторонами в договоре.

При рассмотрении дела судом установлено, что руководствуясь                   пунктом 10 Правил, расчет арендной платы с 01.01.2023 произведен Управлением на основании отчета № 104/08/22 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы 1 кв. м объекта недвижимости (без налога на добавленную стоимость (НДС) и коммунальных расходов) и права аренды земельного участка за весь период аренды (1 год) по состоянию на 01.06.2022 за спорный земельный участок, где определена рыночная стоимость годовой арендной платы 1 кв. м объекта недвижимости -  75 руб. 88 коп., с учетом площади арендуемого истцом земельного участка 19 000 кв. м годовая арендная плата составила 1 442 000 руб.

Как верно отметил суд, такой порядок расчета соответствует условиям договора и действующему законодательству, что согласуется с разъяснениями, данными в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.

При этом судом указано на то, что истец о недостоверности отчета рыночной стоимости объекта аренды, на основании которого произведен такой расчет, не заявил, отчет рыночной стоимости не оспорил. В связи с этим оснований для применения пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» судом не установлено.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что односторонняя сделка Управления по изменению арендной платы, исходя из конкретных обстоятельств дела, соответствует требованиям законодательства, в связи с чем в иске отказано.

Таким образом, суд первой инстанции, оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства и приведенные ими доводы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционного суда отсутствуют.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом правильно. 

Ввиду изложенного апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. 

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, на основании статьи 110 АПК РФ, относятся на ее подателя. 

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области                                         от 21 февраля 2024 года по делу № А05-12803/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Архангельскгазстрой» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Колтакова

Судьи

А.Я. Зайцева

О.Б. Ралько