ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело № А09-12926/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  05.11.2020

Постановление изготовлено в полном объеме   12.11.2020

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей: истца – общества с ограниченной ответственностью «Касабланка» (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 24.01.2019), ФИО3 (выписка из ЕГРЮЛ), ответчика – Брянской городской администрации (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО4 (доверенность от 13.12.2019 № 1/06-2477и), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО4 (доверенность от 26.11.2019 № 29/04-83), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, –  общества с ограниченной ответственностью «Тепловик» (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 06.02.2019 по делу № А09-12926/2018 (судья Азаров Д.В.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Касабланка» (далее – истец, общество, ООО «Касабланка») обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Брянской городской администрации (далее – ответчик, администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды: № 38530 от 16.10.2018, № 38533 от 16.10.2018, № 38536 от 16.10.2018, № 38537 от 16.10.2018, № 38539 от 16.10.2018, № 38540 от 16.10.2018, № 38541 от 16.10.2018, № 38543 от 16.10.2018, № 38546 от 16.10.2018, № 38547 от 16.10.2018 и № 38548 от 16.10.2018 земельных участков с государственным кадастровым номерами 32:28:0000000:6020, 32:28:0000000:6023, 32:28:0030721:6, 32:28:0031001:7, 32:28:0031001:8, 32:28:0000000:6026, 32:28:0000000:6028, 32:28:0031001:9, 32:28:0030721:7, 32:28:0031001:6, 32:28:0000000:6019 (далее – спорные земельные участки) и обязании заключить договоры аренды в редакции, предложенной истцом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлечены Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации  и общество с ограниченной ответственностью «Тепловик» (далее – ООО «Тепловик»).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 06.02.2019 исковые требования удовлетворены в части требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды земельных участков № 38530 от 16.10.2018, № 38533 от 16.10.2018, № 38536 от 16.10.2018, № 38537 от 16.10.2018, № 38539 от 16.10.2018, № 38540 от 16.10.2018, № 38541 от 16.10.2018, № 38543 от 16.10.2018, № 38546 от 16.10.2018, № 38547 от 16.10.2018 и № 38548 от 16.10.2018 между ООО «Касабланка» и администрацией, изложив условия пунктов 2.4.4. спорных договоров в следующей редакции: «2.4.4. Максимальный срок осуществления жилищного строительства и выполнения работ по комплексному благоустройству прилегающей территории 3 года. Датой окончания строительства является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории земельного участка». В части требования об обязании заключить договоры производство по делу прекращено.

Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение  судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на нарушение норм материального права. Ответчик указывает на то, что судом первой инстанции не указаны основания для предоставления дополнительного срока для строительства и изменения условий договоров, определенных на торгах, что создает для общества преимущественные условия в обход конкурентных процедур. Администрация также полагает необоснованным вывод суда первой инстанции о недопустимости отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка со ссылкой на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Общество просило оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В суд апелляционной инстанции 13.10.2020 от общества поступило ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с целью ответа на вопрос: какой срок необходим для завершения комплексного освоения в целях жилищного строительства в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории на спорных земельных участках.

Судом апелляционной инстанции ходатайство истца о назначении судебной экспертизы отклонено в связи с отсутствием процессуальных оснований для его удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

По смыслу приведенной нормы процессуального права вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение суда и разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, и является правом, а не обязанностью суда. При этом экспертное заключение оценивается арбитражным судом наряду с другими доказательствами, имеющимися                       в материалах дела, и не имеет заранее установленной силы. Судебная экспертиза назначается судом в том случае, когда лицом, участвующим в деле, обоснована действительная необходимость проведения экспертизы, невозможность разрешения спора без разъяснения вопросов, требующих специальных знаний.

Суд апелляционной инстанции, исходя из предмета заявленных требований, учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, наличия в материалах дела достаточных доказательств, приходит к выводу об отсутствии оснований для назначения экспертизы по поставленному обществом вопросу, в связи с чем отказывает в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу судебной экспертизы.

В судебное заседание ООО «Тепловик», надлежащим образом извещенное о месте и времени его проведения, не явилось, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы  апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.03.2014 между ООО «Касабланка» (арендатор) и управлением (арендодатель) на основании протокола №40А/13 от 16.12.2013 о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, заключён договор аренды № 38463 находящегося в муниципальной собственности земельного участка с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0000000:13, общей площадью 62637 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, адрес (местоположение) объекта: 

<

...> в целях его комплексного освоения в соответствии с видом разрешённого использования земельного участка (далее – договор аренды № 38463 от 19.03.2014). 

Земельный участок передан арендатору по акту приёма–передачи 19.03.2014.

Согласно разделу 2.4 (п.п. 2.4.1-2.4.4) договора № 38463 от 19.03.2014 реализация комплексного освоения предполагала последовательное прохождение следующих этапов: подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, разработка, согласование и утверждение в установленном порядке документации по планировке и межеванию территории в границах земельного участка в срок не позднее 6 месяцев с даты заключения договора; обеспечение землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах земельного участка в соответствии с документацией по планировке территории; выполнение работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры - в срок 1 год; осуществление жилищного строительства и выполнение работ по комплексному обустройству прилегающей территории – максимальный срок 3 года. Началом комплексного освоения определена дата подписания акта приёма-передачи земельного участка. Срок аренды земельного участка установлен сторонами в 4 года 6 месяцев с 19.03.2014 по 18.09.2018 (п.п. 2.3, 3.1 договора). 

19.10.2015 договор аренды № 38463 от 19.03.2014 расторгнут по соглашению сторон. 

В порядке исполнения решения Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2015 по делу № А09-8719/2015 между администрацией (арендодатель) и ООО «Касабланка» (арендатор) 19.10.2015 заключены договора аренды № 38465, № 38468, № 38471, № 38472, № 38474, № 38475, № 38477, № 38479, № 38482, № 38483, № 38484 спорных земельных участков (далее – договоры аренды спорных земельных участков от 19.10.2015), образованных путём раздела исходного земельного участка с государственным кадастровым номером 32:28:0000000:13 в целях их освоения в соответствии с видом разрешённого использования земельных участков и документацией по планировке территории.

Условия пунктов 2.4.1 – 2.4.3 раздела 2.4. договоров аренды спорных земельных участков от 19.10.2015 содержат идентичные условиям договора аренды № 38463 от 19.03.2014 условия по этапам и срокам реализации комплексного освоения земельных участков. Пункты 2.4.4 договоров аренды изложены в следующей редакции: «Максимальный срок осуществления жилищного строительства и выполнения работ по комплексному благоустройству прилегающей территории до 18.09.2018. Датой окончания строительства является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории земельного участка». Срок аренды спорных земельных участков установлен сторонами с 19.10.2015 по 18.09.2018 и составляет 2 года 11 месяцев (пункты 3.1 договоров аренды).

23.04.2018 ООО «Касабланка» обратилось в администрацию с заявлением № 0423 о продлении права аренды, в том числе спорных земельных участков. Решением от 18.05.2018, изложенным в письме № 2/29-4730, администрация отказала обществу в заключении договоров аренды на новый срок, ссылаясь на неисполнение обществом обязательств по комплексному освоению. 

Решением Арбитражного суда Брянской области от 10.10.2018 по делу                                       № А09-7058/2018 решение Брянской городской администрации признано незаконным. Суд обязал Администрацию в десятидневный срок заключить с ООО «Касабланка» договоры аренды спорных земельных участков, для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 46 лет.

Письмом № 2/29-12072 от 19.10.2018 администрация направила в адрес ООО «Касабланка» в том числе проекты договоров аренды № 38530 от 16.10.2018, № 38533 от 16.10.2018, № 38536 от 16.10.2018, № 38537 от 16.10.2018, № 38539 от 16.10.2018, № 38540 от 16.10.2018, № 38541 от 16.10.2018, № 38543 от 16.10.2018, № 38546 от 16.10.2018, № 38547 от 16.10.2018 и № 38548 от 16.10.2018 спорных земельных участков (далее – договоры аренды спорных земельных участков от 16.10.2018).

22.10.2018 ООО «Касабланка», рассмотрев проекты договоров аренды спорных земельных участков от 16.10.2018, подписало их с протоколами разногласий, не согласившись с условиями, изложенными администрацией (арендодателем) в пунктах 2.4.4 договоров.

Письмом № 2510 от 25.10.2018 ООО «Касабланка» направило в адрес Администрации протоколы разногласий к договорам аренды спорных земельных участков от 16.10.2018, предложив изложить условия пунктов 2.4.4 в собственной редакции, которые были отклонены ответчиком письмом № 4/29-12569 от 22.11.2019.

Ссылаясь на недостижение соглашения по условиям пунктов 2.4.4 договоров аренды спорных земельных участков от 16.10.2018, ООО «Касабланка» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая требования истца  об урегулировании разногласий по существу, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для их удовлетворения , исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 443 ГК РФ предусмотрено, что ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

При этом, как следует из пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с положениями ГК РФ или иными законами, заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В статье 446 ГК РФ закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормами), действующими в момент его заключения. Договор аренды заключается на срок, определённый договором (ч. 1 ст. 610 ГК РФ). 

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А09-8719/2015 и № А09-7058/2018, имеющими преюдициальное значение для разрешения настоящего спора установлено, что спорные земельные участки, образованны путём раздела земельного участка с государственным кадастровым учётным номером 32:28:0000000:13, общей площадью 62 637 кв.м. Договор аренды № 38463 указанного земельного участка заключён 19.03.2014 по результатам аукциона на право заключение договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка в целях его комплексного освоения (протокол о результатах аукциона № 40А/13 от 16.12.2013). 

В соответствии с условиями аукционной документации (публикация в муниципальной газете «Брянск» от 13.09.2013 № 36д (714) максимальный срок осуществления жилищного строительства и выполнения работ по комплексному благоустройству прилегающей территории определен в 3 года. Датой окончания строительства является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утверждённой документацией по планировке территории земельного участка. При этом, как следует из соотношения условий п.п. 2.3, 3.1 договора, а также акта приёма-передачи от 19.03.2014, срок аренды установлен сторонами в 4 года 6 месяцев с 19.03.2014 по 18.09.2018 и исчисляется с момента передачи участка.

Из материалов дела усматривается, что между администрацией и ООО «Касабланка» в порядке реализации исключительного права арендатора, предусмотренного ст. 30.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) на приобретение спорных земельных участков в аренду 19.10.2015 заключены договоры аренды спорных земельных участков от 19.10.2015, по условиям которых п. 2.4.4 изложен в следующей редакции: «Максимальный срок осуществления жилищного строительства и выполнения работ по комплексному благоустройству прилегающей территории до 18.09.2018. Датой окончания строительства является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории земельного участка». Срок аренды спорных земельных участков установлен сторонами с 19.10.2015 по 18.09.2018 и составлял 2 года 11 месяцев (п.п. 3.1 договоров аренды). Условие о начале течения срока на комплексное освоение сторонами согласовано в п. 2.3 договоров от 19.10.2015 и исчисляется с момента передачи участка.

При этом признавая незаконным решение администрации, изложенное в письме от 18.05.2018 № 2/29-4730 об отказе в заключении договоров аренды спорных земельных участков на новый срок и обязывая администрацию в десятидневный срок заключить с ООО «Касабланка» договоры аренды спорных земельных участков, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, Арбитражный суд Брянской области в решении от 15.10.2019 по делу № А09-7058/2018, оставленным без изменения постановлениями Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2020 и Арбитражного суда Центрального округа от 20.07.2020, пришел к выводу об отсутствии достижения конечной цели комплексного освоения спорных земельных участков, добросовестности действий застройщика (ООО «Касабланка»), недостаточности оставшегося временного периода для строительства, в связи с чем у застройщика земельных участков на момент обращения в администрацию имелась совокупность условий, предусмотренных ст. 30.2 ЗК РФ (в ред. до 01.03.2015), для реализации права на продление арендных отношений, окончания строительства в соответствии с выданными разрешениями на строительство. 

В результате анализа вышеприведенных норм и фактических обстоятельств дела, оценив условия пунктов 2.4.4. договоров аренды спорных земельных участков от 16.10.2018 в редакциях, предложенных сторонами, путём их сопоставления с условиями, изложенными в пунктах 2.4.1-2.4.3, 2.3 договоров, смыслом договоров в целом, их правовой цели, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что ответчиком установлено заранее неисполнимое на момент заключения договоров условие относительно срока жилищного строительства и выполнения работ по комплексному благоустройству прилегающей территории. Принятие сторонами этого условия лишает смысла заключение спорных договоров. По сути, данное действие ответчика направлено на создание препятствий для исполнения судебного акта по делу № А09-7058/2018 от 10.10.2018. 

Положениями статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Таким образом, учитывая, что условия договоров аренды земельных участков определены решением суда, договоры признаются заключенным с момента согласования разногласий, возникших при заключении договоров, и даты вступления в законную силу решения суда.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, суд первой инстанции правомерно урегулировал преддоговорные разногласия сторон, удовлетворив требование истца об изложении условий пунктов 2.4.4. спорных договоров в следующей редакции:  «2.4.4. Максимальный срок осуществления жилищного строительства и выполнения работ по комплексному благоустройству прилегающей территории 3 года. Датой окончания строительства является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории земельного участка».

Производство по требованию истца об обязании ответчика заключить договоры аренды спорных земельных участков  обоснованно прекращено судом первой инстанции в силу следующего.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 15.10.2019 по делу № А09-7058/2018, оставленным без изменения постановлениями Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2020 и Арбитражного суда Центрального округа от 20.07.2020, по существу разрешён спор между ООО «Касабланка» и администрацией об обязании заключить договора аренды спорных земельных участков в связи с уклонением ответчика от их заключения. 

В соответствии с часть 4 статьи 445 ГК РФ с учетом разъяснений, данных в пункте 42 постановления Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49, при принятии решения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключённым на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда. При этом дополнительных действий сторон не требуется. 

Следовательно, в рассматриваемом случае суд первой инстанции производство по требованию истца об обязании ответчика заключить договоры аренды спорных земельных участков правомерно прекратил по основанию, предусмотренному статьей 150 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права,  не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не влекут отмены решения суда.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь  статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 06.02.2019 по делу № А09-12926/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

                  Н.В. Заикина  

                  М.М. Дайнеко

       Л.А. Капустина