ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А70-14349/2022

05 февраля 2025 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2025 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В., 

судей Краецкой Е.Б., Халявина Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12675/2024) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Тюменской области от 02.11.2024 года по делу № А70-14349/2022 (судья Маркова Н.Л.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «СеверТрансСтрой» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании убытков, 

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «СеверТрансСтрой» о взыскании долга и неустойки, 

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел»:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – представитель ФИО2, по доверенности от 26.08.2022;

от общества с ограниченной ответственностью «СеверТрансСтрой» - представитель ФИО3, по доверенности от 01.08.2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СеверТрансСтрой» (далее –ООО «СТС», общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) о взыскании 585 000 руб. в счет оплаты проведения экспертиз по оценке рыночной стоимости строительно-монтажных работ, 13 880 866,97 руб. расходов на произведение строительно-монтажных работ по ремонту объекта аренды, 2 016 669 руб. компенсации уплаченных арендных платежей, 4 570 850,66 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательств, а также 128 266,93 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

ИП ФИО1 на основании статьи 132 АПК РФ обратился с встречным иском, в котором просил взыскать с ООО «СТС» в пользу предпринимателя 1 700 000 руб. задолженности по арендной плате за май и июнь 2022 года, 5 737 500 руб. неустойки за период с 11.05.2022 по 28.04.2023, с последующим начислением неустойки, начиная с 29.04.2023 по день вынесения судом решения, неустойки со дня, следующего за днем вынесения судом решения по день фактической оплаты долга, а также 60 188 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 02.11.2024 года по делу № А70-14349/2022 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с предпринимателя в пользу ООО «СТС» взыскано 2 668 512,52 руб. убытков, а также 20 766,42 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части требований отказано. Встречный иск оставлен без удовлетворения.

Не согласившись с решением, предприниматель обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что истец прекратил исполнение договора, не выполнив принятые на себя обязательства по ремонту помещения, при этом материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих, что именно действия предпринимателя повлекли возникновение на стороне общества убытков; указывая, что основанием для прекращения работ являлась протечка крыши, истец по первоначальному иску каких-либо документальных подтверждений не представил; поскольку фактический возврат объекта аренды состоялся 01.07.2022, постольку истец по первоначальному иску обязан был внести арендную плату за май, июнь 2022 года в размере 1 700 000 руб.

Подробнее доводы изложены в апелляционной жалобе.

От ООО «СТС» поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец по первоначальному иску просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска в полном объеме.

Представленный отзыв приобщен апелляционным судом к материалам дела на основании статьи 262 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали доводы и требования, изложенные в представленных процессуальных документах, ответили на вопросы суда.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, доводы отзыва, заслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «СТС» (арендатор) подписан предварительный договор аренды недвижимого имущества от 01.02.2022 № 1, на основании которого стороны обязались не позднее 28.02.2022 заключить договор аренды нежилого строения (производственный корпус) общей площадью 2833,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Ноябрьск, тер. Юго-Восточный промузел, панель 1-Б, кадастровый номер 89:12:111001:125.

01.03.2022 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «СТС» (арендатор) заключен основной договор аренды № 1, по условиям которого арендодатель передал за плату, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое строение (производственный корпус) общей площадью 2833,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Ноябрьск, тер. Юго-Восточный промузел, панель 1-Б, с кадастровым номером 89:12:111001:125 (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора согласован сторонами на 6 лет (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.3 объект считается переданным в аренду арендатору и возвращенным арендодателю с момента (даты) подписания акта приема-передачи (возврата), если иной момент не указан в самом акте.

Размер арендной платы и порядок расчетов предусмотрен разделом 4 договора.

Согласно пункту 4.1 договора ежемесячная стоимость арендной платы составляет 850 000 руб., НДС не начисляется. При этом в стоимость арендной платы входит отопление и холодное водоснабжение объекта.

Как указано в пунктах 4.2-4.2.4 договора, стороны договорились, что арендодатель уменьшает размер арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, на сумму строительно-монтажных работ, которые необходимо выполнить для начала эксплуатации объекта арендатором на следующих условиях:

- общая стоимость строительно-монтажных работ, которые необходимо выполнить для начала эксплуатации объекта, составляют ориентировочно 15 000 000 руб. Вместе с тем, стоимость арендной платы подлежит уменьшению только на сумму не более 6 400 000 руб.;

- все строительно-монтажные работы выполняются арендатором (или привлеченными им лицами) за счет средств арендатора, которые возмещаются арендодателем путем уменьшения арендной платы;

- конкретные виды строительно-монтажных работ их объем и стоимость согласовываются Сторонами путем подписания двустороннего соглашения, которое согласовывается сторонами в течение 1 месяца с даты подписания договора;

- арендатор приглашает представителя арендодателя для участия на стороне арендатора в приемке выполненных работ у подрядчика.

В соответствии с пунктом 4.2.5 договора уменьшение суммы арендной платы осуществляется в следующем порядке:

- стоимость строительно-монтажных работ делится на 36 месяцев: 6 400 000 руб. (предельная стоимость возмещения) : 36 мес. = 177 777 руб.;

- сумма арендной платы, указанная в пункте 4.1 договора на протяжении 36 месяцев ежемесячно (начиная с первого месяца) уменьшается на 177 777 руб. в счет списания возмещения арендатору стоимости строительно-монтажных работ;

- после возмещения стоимости строительно-монтажных работ арендная плата подлежит уплате в размере, указанном в пункте 4.1 договора.

Арендатор производит выплату арендной платы за пользование объектом ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца в безналичной форме на основании выставленных арендодателем счетов (пункт 4.3 договора).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2022 (приложение № 1 к договору). Указано, что объект пригоден для использования в полном объеме без каких-либо ограничений (с учетом пункта 4.2 договора).

Соглашением о согласовании строительно-монтажных работ от 01.03.2022 № 1 стороны определили их стоимость в размере 6 086 300, 45 руб.

Стороны не достигли соглашения об объеме и стоимости работ.

01.07.2022 сторонами подписан акт приема-передачи (возврата) помещения, которым установлены частичный демонтаж составных частей объекта аренды, неработоспособное состояние помещения, строительный мусор, в пункте 5 акта указано, что помещение нуждается в проведении ремонтно-восстановительных работ.

На акте возврата от 01.07.2022 имеется рукописная отметка о передаче ключей в количестве 2 шт. арендодателю 30.05.2022. Арендатор также указал на несогласие с пунктами 5 и 6 акта (нуждаемость в проведении ремонта, необходимость составления дефектной ведомости).

Считая, что в период действия договора, на стороне арендатора возникли убытки, связанные с проведением оценки стоимости необходимых строительно-монтажных работ, в виде непосредственных затрат на строительно-монтажные работы, общество обратилось в арбитражный суд с иском.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции предпринимателем в порядке статьи 132 АПК РФ заявлен встречный иск о взыскании с общества арендной платы за май, июнь 2022 года, неустойки за просрочку исполнения обязательств.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения первоначального иска. В удовлетворении встречного иска отказано.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим отмене ввиду следующего.

Относительно отказа суда первой инстанции в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, апелляционная коллегия исходит из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Из приведенных норм следует, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

При этом неиспользование арендованного имущества не влияет на обязанность арендатора по перечислению арендной платы по действующим договорам аренды имущества и до фактического возврата имущества арендодателю (пункт 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В свою очередь, обязанность по уплате арендных платежей корреспондирует обязанности арендодателя передать имущество во временное пользование в натуре.

Передача имущества в пользование общества сторонами не оспаривается.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Арендодателем заявлено о взыскании с общества арендной платы за период май - июнь 2022 года. При этом между сторонами имеется спор относительно даты прекращения арендных правоотношений, после которой начисление арендных платежей безосновательно.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Подпунктом «д» пункта 8.3 договора установлено, что договор может быть расторгнут в случае несогласования сторонами условий соглашения, предусмотренного пунктом 4.2.2 договора, в установленный срок. Сторона вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления другой стороне письменной претензии о необходимости устранения нарушения, указанного в настоящем пункте, а также неисполнения виновной стороной обязательства в течение 45 дней с момента направления претензии. Расторжение договора не освобождает стороны от погашения задолженности, выплаты неустойки, возмещения убытков.

Согласно позиции общества, в ходе производства ремонта внутренних помещений объекта аренды в период таяния снега и выпадения осадков с 06.04.2022 по 10.05.2022 арендатором обнаружены обширные течи кровельного покрытия.

В связи с указанными обстоятельствами 25.04.2022 арендатором в адрес предпринимателя направлено письмо с требованием устранить протекание кровли, либо рассмотреть вопрос о возможности устранения арендатором течи за свой счет при условии предоставления дополнительной скидки к размеру ежемесячной арендной платы.

В ответ на указанное обращение арендодателем сообщено о невозможности удовлетворить просьбу арендатора.

Общество по собственной инициативе провело экспертизы по определению рыночной стоимости капитального ремонта кровли, внутренних помещений, устройства ограждения и обустройства подъездных путей. 

По результатам оценки установлено, что рыночная стоимость капитального ремонта кровли составит 19 046 254, 51 руб., рыночная стоимость капитального ремонта внутренних помещений составит 39 433 640,77 руб., рыночная стоимость устройства ограждения и обустройства подъездных путей составит 7 351 707,02 руб. Таким образом, стоимость работ в целях начала использования производственного комплекса в рамках деятельности ООО «СТС» составила 65 831 602,30 руб., что явно несоразмерно предельной стоимости возмещения, предусмотренной договором.

В письме от 30.05.2022 № 322 арендатор просил рассмотреть вопрос о выполнении ремонтных работ сверх суммы, предусмотренной договором. 

В письме от 30.05.2022 № 324 арендатор указал, что ключи фактически возвращены предпринимателю 30.05.2022, в связи с чем в адрес предпринимателя направлен акт возврата нежилого помещения от 30.05.2022.

В ответ на обращение арендатора от 30.05.2022 № 322 предприниматель в письме от 02.06.2022 № 53/2 указал, что до заключения договора аренды представитель арендатора производил осмотры производственного корпуса, начиная с ноября 2021 года с привлечением своего сметчика. В свою очередь, арендодатель не препятствовал проведению осмотра кровельного покрытия, проведению экспертиз по определению стоимости ремонта до подписания акта приема-передачи объекта аренды. Более того, дефекты кровли были очевидны внутри объекта в виде луж, потеков и были обозначены арендодателем, ввиду чего строительно-монтажные работы по перекрытию кровли включены в сумму уменьшения арендной платы (6 400 000 руб.), указанная сумма увеличению не подлежит.

В письме от 09.06.2022 арендатор уведомил арендодателя о невозможности продолжения выполнения строительно-монтажных работ в связи с неоднократным невыполнение арендодателем своих обязательств по договору (пункты 5.2.4, 5.27, 5.2.9 договора), что ставит под сомнение целесообразность продолжения выполнения работ, а также ввиду несоразмерности стоимости работ, согласованных в договоре и определенных в экспертных заключениях. При этом сумма уже произведенных затрат на строительно-монтажные работы составила 6 086 300,45 руб.

Арендатор потребовал возместить расходы на проведение экспертиз по определению рыночной стоимости работ, стоимость фактически произведенных работ, возвратить уплаченные арендные платежи и расторгнуть договор посредством подписания акта возврата объекта.

В письме от 28.06.2022 № 81/22 предприниматель указал, что направленный акт приема-передачи от 30.05.2022 и сопроводительное письмо за № 324 в адрес предпринимателя не поступали, при этом отмечено, что дата возврата помещения должна быть предварительно согласована сторонами.

Действительно, сопроводительное письмо арендатора за № 324 с приложением акта приема-передачи было направлено в адрес арендодателя только 19.06.2022, готово к вручению 24.06.2022, вручено 29.06.2022. Получение арендодателем письма № 324 от 30.05.2022 и акта ранее этой даты материалами дела не подтверждается.

При этом только в письме № 324 от 30.05.2022 впервые недвусмысленно была выражена воля арендатора на прекращение арендных отношений. 

Так, даже в письме общества № 322 от 30.05.2022 указано на необходимость согласования большей стоимости ремонтных работ, воля на прекращение арендных отношений предпринимателем не выражена.

По утверждению предпринимателя, передача ключей произведена позднее даты, указываемой арендатором, попытка подписания акта возврата объекта из аренды не реализована, поскольку представитель арендатора в назначенную дату (27.06.2022) для сдачи объекта не явился. Назначена новая дата комиссионной приемки имущества - 01.07.2022.

01.07.2022 сторонами подписан акт приема-передачи (возврата) помещения, в этой связи, учитывая, что в письмах от 25.04.2022, 30.05.2022 воля на отказ от договора арендатором не выражена, апелляционная коллегия считает, что досрочное расторжение договора произошло по инициативе арендатора в день подписания двустороннего акта возврата (01.07.2022). Указанное свидетельствует о совпадении воли сторон в части невозможности продолжения арендных правоотношений. 

При этом дата возврата ключей (получение ключей предприниматель подтвердил в письме от 02.06.2022) в данной ситуации не свидетельствует о возврате помещения из аренды, поскольку предприниматель ключи не изымал, воля общества на прекращение арендных отношений доведена до предпринимателя только 29.06.2022, до этого момента предприниматель находился в состоянии неопределенности относительно судьбы арендных отношений. Просрочка приемки помещения из аренды предпринимателем не допущена.

Таким образом, до момента фактического возврата имущества из аренды, на арендаторе лежит обязанность по внесению арендной платы, в том числе за период май, июнь 2022 года.

Ознакомившись с расчетом предпринимателя, суд апелляционной инстанции находит его неверным.

Согласно пункту 4.1 договора ежемесячная стоимость арендной платы составляет 850 000 руб., НДС не начисляется. 

Расчет задолженности произведен арендодателем исходя из полной стоимости арендной платы 850 000 руб. х 2.

Между тем, стороны договорились, что арендодатель уменьшает размер арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, на сумму строительно-монтажных работ в пределах 6 400 000 руб. ежемесячно в течение 36 месяцев.

В соответствии с пунктом 4.2.5 сумма арендной платы, указанная в пункте 4.1 договора, на протяжении 36 месяцев ежемесячно (начиная с первого месяца) уменьшается на 177 777 руб. в счет списания возмещения арендатору стоимости строительно-монтажных работ.

Ремонтные работы стоимостью в пределах этой суммы обществом выполнены, что предприниматель не отрицает.

Таким образом, стоимость одного месяца аренды составляет 672 223 руб. итого задолженность по арендной плате за май, июнь 2022 года составит 1 344 446 руб., в связи с чем суд апелляционной инстанции усматривает основания для частичного удовлетворения исковых требований в части суммы основного долга. 

Кроме того, истцом по встречному иску заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку внесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.7 договора предусмотрено, что за просрочку платежей арендодатель вправе требовать от арендатора выплаты пени в размере 1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Начисление пени и право на взыскание пени за просрочку возникает у арендодателя с момента возникновения такой просрочки.

Поскольку нарушение обязательств по внесению арендной платы за спорный период подтверждается материалами дела и обществом не оспорено, предпринимателем правомерно заявлено о взыскании с ответчика неустойки.

Суд апелляционной инстанции произвел собственный расчет неустойки, в соответствии с которым с общества в пользу предпринимателя подлежит взысканию неустойка за период с 11.05.2022 по 28.04.2023 в размере 4 537 505,25 руб.

По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

В связи с чем, неустойка подлежит дальнейшему исчислению на сумму долга в размере 1 % от суммы основного долга с 29.04.2023 по день фактического исполнения обязательства.

Ходатайство о применении положений статьи 333 ГК РФ обществом не заявлено, наличие процессуальных препятствий из материалов дела не следует (часть 2 статьи 9 АПК РФ). При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что подписывая договор аренды, арендатор выразил согласие, в том числе с установленным размером штрафных санкций за ненадлежащее исполнение обязательств. Доказательств, позволяющих прийти к выводу о том, что ответчик по встречному иску при согласовании условий договора не имел возможности предложить иной размер ответственности, материалы дела не содержат.

Выводы суда первой инстанции в части обоснованности взыскания убытков с арендодателя по первоначальному иску не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25) даны разъяснения о том, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. 

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Из содержания приведенных норм права следует, что при обращении с иском истец должен доказать факт причинения убытков, их размер, противоправность поведения ответчика, причинную связь между поведением ответчика и наступившим вредом. Отсутствие одного из вышеперечисленных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска. Отсутствие вины по данной категории дел доказывается лицом, нарушившим обязательство, указанное соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее- Постановление № 7).

При этом, как разъяснено в пункте 12 Постановления № 25, по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб.

По смыслу закона причинно-следственная связь должна быть прямой и непосредственной, то есть необходимо доказать, что именно действия ответчика привели к наступлению для истца негативных последствий, никакие иные факторы с последствиями не связаны.

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (пункт 12 Постановления № 25).

В обоснование требования убытков истец по первоначальному иску ссылается на предусмотренную договором обязанность арендодателя компенсировать стоимость ремонта.

Как указано в пункте 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора следует, что при передаче объекта в аренду, стороны изначально пришли к соглашению о том, что помещения производственного комплекса нуждаются в ремонте, в связи с чем предусмотрели особый порядок произведения строительно-монтажных работ и их возмещение арендатору.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 ГК РФ).

Норма статьи 421 ГК РФ допускает согласование сторонами в договоре любых условий, определяемых по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Основные правила толкования условий договоров разъяснены в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018  № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которым толкование условий договора осуществляется в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Как указывалось ранее, согласно пунктам 4.2-4.2.4 стороны договорились, что арендодатель уменьшает размер арендной платы, указанной в пункте 4.1 договора, на сумму строительно-монтажных работ, которые необходимо выполнить для начала эксплуатации объекта арендатором.

Ориентировочная стоимость необходимых к проведению работ определена сторонами в размере 15 000 000 руб., однако предельная стоимость возмещения (то есть уменьшения арендной платы) установлена сторонами в твердой денежной сумме 6 400 000 руб.

Кроме того, договором предусмотрено, что конкретные виды строительно-монтажных работ их объем и стоимость должны быть согласованы сторонами путем подписания двустороннего соглашения, после завершения работ арендодатель участвует в приемке выполненных работ.

Посредством подписания соглашения от 01.03.2022 сторонами определена стоимость строительно-монтажных работ на объекте аренды за период с 01.03.2022 по 05.05.2022 в размере 6 086 300,45 руб., что не превышает предельно установленную стоимость возмещения ремонта посредством уменьшения арендной платы.

Перечень строительно-монтажных работ в соглашении от 01.03.2022 детально не конкретизирован, в стоимость работ также включена стоимость строительных и сопутствующих материалов.

При этом необходимость в ремонтных работах была очевидна сторонам до заключения договора аренды, а не была выявлена в период аренды. Данное обстоятельство явствует из содержания договора аренды. А именно согласились, что стоимость необходимых для эксплуатации объекта строительно-монтажных работ составляет ориентировочно 15 млн руб., подлежит компенсации арендодателем в пределах 6 400 000 руб., виды работ подлежат согласованию (пункты 4.2.1-4.2.3 договора, соглашение о согласовании строительно-монтажных работ № 1 от 01.03.2022).

Из материалов дела не следует, что предприниматель вводил общество в заблуждение относительно состояния объекта либо препятствовал надлежащему исследованию этого состояния.

В связи с этим с учетом обстоятельств, изложенных ниже отсутствуют основания делать вывод о неисполнении обязанности арендодателя выполнять капитальный ремонт, а значит для применения к спорным отношениям пункта 1 статьи 616 ГК РФ.

Кроме того, сама по себе реализация права на отказ в изменении условий договора, в отсутствие к тому предусмотренных законом обстоятельств для изменения договора, не может характеризоваться злоупотреблением права со стороны любого участника договора (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.08.2024 № Ф04-3700/2024 по делу № А75-23187/2023).

По утверждению предпринимателя, отсутствие в соглашении наименования конкретных видов строительно-монтажных работ свидетельствует об их несогласованности, последующие работы, инициированные обществом, произведены без согласования с арендодателем, что является недопустимым по смыслу пункта 5.5.7 договора.

Позднее арендатор обратился к оценщику в целях определения рыночной стоимости ремонта. По результатам оценки стоимость работ в целях начала использования производственного комплекса в рамках деятельности ООО «СТС» составила 65 831 602,30 руб.

Предъявляя к взысканию расходы на оплату заключений оценщика в составе убытков, обществом не учтено, что договором проведение какой-либо дополнительной оценки стоимости работ не предусмотрено, то есть такая оценка проведена арендатором по собственной инициативе и за свой счет. 

Арендодатель согласие на проведение строительно-монтажных работ в объеме, отраженном в заключении оценщика, не давал.

Более того, предпринимать проведение дополнительной оценки не согласовывал, согласие на компенсацию связанных с этим расходов общества не давал. Условиями договора обязанность арендодателя компенсировать такого рода расходы не предусмотрена.

Таким образом, затраты, понесенные обществом на проведение оценки рыночной стоимости работ, возмещению за счет ответчика не подлежат.

Относительно обязанности по производству капитального ремонта кровли, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Пунктом 5.5.4 договора предусмотрена обязанность арендатора немедленно извещать арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) объекту или помещениям в нем, инженерным коммуникациям, стенам, перекрытиям и/или крыше ущерб, и своевременно принимать все возможные и необходимые меры по предотвращению таких случаев, против дальнейшего разрушения или повреждения объекта и обеспечить беспрепятственный проход в арендуемые помещения для устранения аварии.

Согласно позиции самого общества, в период таяния снега и выпадения осадков с 6.04.2022 по 10.05.2022 арендатором выявлены обширные течи кровельного покрытия, препятствующие пользованию помещением.

В связи с указанными обстоятельствами 25.04.2022 арендатором в адрес предпринимателя направлено письмо с требованием устранить недостатки, либо рассмотреть вопрос о возможности устранения арендатором течи за свой счет при условии предоставления дополнительной скидки к размеру ежемесячной арендной платы.

При этом в материалах дела отсутствуют минимально достаточные доказательства в подтверждение затопления/залива, соответствующие акты не составлялись, однако сами по себе дефекты кровли не свидетельствуют о невозможности использования помещения по своему назначению и необходимости проведения именно капитального, а не текущего ремонта, обязанность по проведению которого лежит на арендаторе (пункт 5.5.6 договора).

При этом из результатов досудебного экспертного заключения № 03-05-22 от 27.05.2022 необходимость проведения именно капитального ремонта не следует, поскольку в предмет исследования данный вопрос не входил, эксперту изначально поставлен вопрос об определении стоимости капитального ремонта.

Кроме того, по неопровергнутому утверждению предпринимателя, арендатору было известно о состоянии кровли, до передачи объекта представителями общества производился осмотр помещений, ввиду чего сторонами и было достигнуто соглашение относительно снижения арендной платы в счет стоимости строительно-монтажных работ, поскольку помещения требовали ремонта.

Принимая во внимание период обнаружения дефекта, апелляционная коллегия учитывает, что арендодатель в силу пункта 5.2.9 договора обязался в зимний период времени обеспечивать удаление образовавшихся на крыше объекта снежных масс, наледи и сосулек, которые также подлежат уборке и вывозу в надлежащие места утилизации.

Арендатор же обязался в зимний период времени возмещать арендодателю согласованные сторонами затраты на производимую арендодателем уборку крыши объекта от снежных масс, образования наледи, сосулек в местах, где их падение может представлять опасность жизни и здоровью находящимся вблизи объекта людей, либо повредить имущество третьих лиц. В случае если стороны не согласуют стоимость затрат на очистку крыши, наледи и т.д. арендатор самостоятельно и за свой счет производит очистку мест скопления снега и наледи, а арендодатель освобождается от обязанности, указанной в пункте 5.2.9 договора (пункт 5.5.9 договора).

На вопрос апелляционного суда представитель общества пояснила, что арендатор очистку кровли в период аренды (с марта 2022 года) не осуществлял.

Апелляционный суд учитывает, что протечка кровли могла быть следствием неисполнения обязанности по своевременной очистки крыши от снега и наледи. В отсутствие согласованной стоимости возмещения именно арендатор является лицом, обязанным самостоятельно и за свой счет производить уборку мест скопления снега и наледи. 

Таким образом, указанный недостаток, с которым арендатор связывает невозможность пользования объектом аренды, напрямую с действиями/бездействием предпринимателя не связан.

Из буквального толкования пункта 5.2.2 договора следует, что арендодатель в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя обязан возместить арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений (см. пункт 4.2 договора) с учетом износа и за минусом фактически возмещенной стоимости строительно-монтажных работ арендодателем в порядке пункта 4.2.1 договора (суммы, на которую уменьшена арендная плата).

То есть такая обязанность предусмотрена только в случае расторжения договора по инициативе арендодателя как компенсация за произведенные арендатором, рассчитывающим на долгосрочное пользование имуществом, затраты, но не в случае, когда расторжение договора произошло по инициативе арендатора, как в рассматриваемом случае.

Являясь профессиональным участником предпринимательской деятельности, согласовав условие о компенсации стоимости неотделимых улучшений только в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, общество фактически приняло на себя риски, связанные с неполучением возмещения в случае расторжения договора по собственной инициативе.

Кроме того, как указывалось ранее, размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Из материалов дела усматривается, что изначально общество определило стоимость произведенных им строительно-монтажных работ в размере 5 552 968,45 руб. 

Приемка работ арендодателем не производилась, точный объем работ сторонами не согласован и иное из материалов дела не следует.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 82 АПК РФ, назначил по делу судебную экспертизу, на разрешение которой поставил следующие вопросы:

1) Соответствуют ли физические объемы оказанных услуг, выполненных работ, количество использованного материала, указанных в актах о приемке выполненных работ от 31.03.2022 №1 и от 05.05.2022 №2, согласованным индивидуальным предпринимателем ФИО4 и ООО»СИС» (т.1 л.д.142-143, 145-146), фактически выполненным объемам работ и использованным на объекте материалам, расположенным по адресу: ЯНАО, г.Ноябрьск, Юго-Восточный промузел, панель 1-Б? Если не соответствует, то каков фактический объем и стоимость оказанных услуг, выполненных работ и использованных материалов? 

2) Определить виды работ и их стоимость, необходимые для приведения производственного корпуса, расположенного по адресу: ЯНАО, г.Ноябрьск, Юго-Восточный промузел, панель 1-Б, в состояние, указанное в техническом паспорте на данный объект?

Проведение экспертизы поручено ООО «Оценочная компания ФИО5.».

Заключение ООО «Оценочная компания ФИО5.» от 18.04.2023 № 230310 судом в качестве надлежащего доказательства не принято в связи с нарушением порядка проведения экспертизы, а также общей неполноты экспертного исследования.

Судом назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АСЭ СРО «Сумма Мнений» ФИО6, на разрешение эксперта поставлены аналогичные вопросы.

Согласно заключению эксперта АСЭ СРО «Сумма Мнений» от 26.02.2024 №001/СЭ-2024, физические объемы оказанных услуг, выполненных работ, количество использованного материала, соответствуют данным, указанным в актах о приемке выполненных работ от 31.03.2022 №1 и от 05.05.2022 №2; виды и объемы необходимых работ в приведение объекта в состояние, указанное в техническом паспорте указаны в таблице №4. Стоимость работ, необходимых для приведения производственного корпуса в состояние, указанное в техническом паспорте на данный объект, на момент производства экспертизы, составляет 6 139 119,41 руб.

Судом назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АСЭ СРО «Сумма Мнений» ФИО7. 

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) Какова фактическая толщина бетонной стяжки пола зоны кабинетов здания производственного корпуса ЯНАО, г.Ноябрьск, Юго-Восточный промузел, панель 1-Б? 

2) В случае расхождения фактической толщины бетонной стяжки пола зоны кабинетов здания производственного корпуса ЯНАО, г.Ноябрьск, Юго-Восточный промузел, панель 1-Б, с толщиной, указанной в актах выполненных работ КС-2 №1 от 31.03.2022 и КС-2 №2 от 05.05.2022 между ООО «СТС» и ИП ФИО4 О., определить полную стоимость всех фактически выполненных работ и использованных материалов на дату осмотра.

3) Определить стоимость восстановительного ремонта здания производственного корпуса ЯНАО, г.Ноябрьск, Юго-Восточный промузел, панель 1-Б, на момент передачи с учетом коэффициента износа, отражающего фактическое состояние здания на момент передачи ИП ФИО1 ООО «СТС».

В соответствии с заключением дополнительной экспертизы от 23.07.2024 №014/СЭ-2024: 

- по первому вопросу экспертом сделан вывод о том, что фактическая толщина бетонной стяжки пола зоны кабинетов здания производственного корпуса ЯНАО, г.Ноябрьск, Юго-Восточный промузел, панель 1-Б, составляет 110 мм; 

- по второму вопросу экспертом сделал вывод о том, что полная стоимость всех фактически выполненных работ и использованных материалов на дату экспертного осмотра 25.06.2024 (2 квартал 2024 года), с учетом расхождения фактической толщины бетонной стяжки пола зоны кабинетов здания производственного корпуса ЯНАО, г.Ноябрьск, Юго-Восточный промузел, панель 1-Б, с толщиной, указанной в актах выполненных работ КС-2 №1 от 31.03.2022 и КС-2 №2 от 05.05.2022 между ООО «СТС» и ИП ФИО4 О., составляет 13 880 866,97 руб.; 

- по третьему вопросу эксперт сделал вывод о том, что определить стоимость восстановительного ремонта здания производственного корпуса ЯНАО, г.Ноябрьск, Юго-Восточныи промузел, панель 1-Б, на момент передачи с учетом коэффициента износа, отражающего фактическое состояние здания на момент передачи ИП ФИО1 ООО «СТС», в условиях отсутствия технического освидетельствования и проектно-технической документации на искомую дату, а именно на 01.03.2022, не предоставляется возможным по причинам, изложенным в исследовательской части заключения.

Учитывая выводы дополнительной экспертизы, общество уточнило исковые требования и предъявило к взысканию стоимость фактически выполненных работ в размере 13 880 866,97 руб.

При оценке содержания заключений экспертов суд апелляционной инстанции учитывает следующее.

В силу частей 1 и 2 статьи 70 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Частью 2 статьи 64, частью 3 статьи 86 АПК РФ установлено, что заключение судебной экспертизы не имеет для суда заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Из изложенного следует, что каждое представленное в материалы дела доказательство не должно противоречить совокупности всей доказательственной базы, установление объективной истины в процессе достигается, в том числе при наличии взаимообусловленности и взаимодополняемости доказательств. В свою очередь, задача суда при разрешении спора состоит в надлежащей правовой оценке представленной совокупности доказательств на предмет отсутствия в них внутренних противоречий.

В соответствии с положениями статей 64, 71, 75 АПК РФ заключение представляет собой мнение эксперта (специалиста в конкретной области) относительно поставленных перед ним вопросов, имеющих значение при рассмотрении конкретного дела.

Так, к дополнительному заключению эксперта от 23.07.2024 №014/СЭ-2024 в обоснование стоимости фактически произведенных на объекте работ приложен локальный сметный расчет (т. 10 л.д. 40-72), из содержания которого следует, что в стоимость включены, в том числе: услуги подъемников (при условии проведения работ внутри помещения), стоимость оплаты труда машинистов, рабочих, работы по изоляции стен и перегородок, устройство герметизации горизонтальных и вертикальных стыков, разборка подкрановых путей, малярные работы и другие, которые документально не подтверждены.

Из ЛСР следует, что стоимость работ только по устройству стяжки пола (пункты 49-53) превышает 5 млн руб.

При этом даже сопоставимая стоимость работ по стяжке пола с арендодателем согласована не была (соглашение № 1 от 01.03.2022).

Вместе с тем документально подтверждено только выполнение работ ИП ФИО4 о (т.1 л.д.142-150, т.2 л.д.1-2).

 Согласно подписанному ООО «СТС» и ИП ФИО4 о акту о приемке выполненных работ по форме КС-2 от 31.03.2022 в помещении фактически произведен демонтаж ранее имеющегося оборудования, сантехники, труб, покрытий полов, деревянных оконных блоков и т.п.

Аналогичное установлено и в акте возврата помещения от 01.07.2022.

Согласно справке по форме КС-3 стоимость работ составила 788 566,40 руб. без НДС.

По акту приемки выполненных работ по форме КС-2 от 05.05.2022 осуществлены очистка поверхностей, огрунтовка поверхности потолков, штукатурка поверхности стен и т.п. на общую сумму 672 393,27 руб.

По расчету стоимости давальческих материалов, подготовленных предпринимателем, стоимость материалов, использованных ИП ФИО4 о составила 1 197 086,04 руб. Представитель предпринимателя поясняет, что данный расчет подготовлен на основании представленных истцом в дело счетов-фактур, общая стоимость приобретённых истцом материалов составила 3 514 950,23 руб. (т.10 95-97). Обоснованность расчета обществом не оспорена, иная стоимость материалов не доказана. 

Апелляционный суд учитывает, что использование обществом всех приобретенных материалов именно на спорном объекте из материалов дела не следует и истцом не доказан (статьи 9, 65 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции критически относится к доводам истца о том, что иные работы выполнялись собственными силами в отсутствие какого-либо документального подтверждения.

С учетом того обстоятельства, что экспертом в локальный сметный расчет заложен уровень цен на 2 квартал 2024 года, что неверно, поскольку работы не осуществлялись после мая 2022 года, включена стоимость фактически неподтвержденных работ, в расчет заложены эксплуатация машин, оплата труда, в том числе машинистов (из дела не следует, что общество вообще использовало какую-либо технику, при том, что работы выполнялись в помещении, и оплачивало труд рабочих), сметная прибыль (к убыткам не относится) расчет эксперта противоречит иным доказательствам, имеющимися в материалах дела, суд апелляционной инстанции считает, что заключение дополнительной судебной экспертизы не может быть положено в обоснование размера убытков.

На основании изложенного, поскольку стоимость и состав ремонтных работ между сторонами фактически не согласованы, приведенный экспертом локальный сметный расчет не является достоверным, а договором компенсация стоимости ремонта в случае отказа арендатора от договора не предусмотрена, основания для удовлетворения первоначальных исковых требований отсутствуют.

Ввиду изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что встречные исковые требования подлежат частичному удовлетворению. В удовлетворении первоначального иска следует отказать в полном объеме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии со статьями 101, 106 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы с общества в пользу предпринимателя подлежит взысканию 7 908 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, 48 390,53 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу встречного иска (79,085%).

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу первоначального иска подлежат отнесению на истца.

С учетом того, что вопрос о распределении судебных расходов за проведение экспертиз судом первой инстанции не разрешен, стороны не лишены права обратиться в суд первой инстанции с соответствующим заявлением. 

На основании изложенного, руководствуясь частью 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 02.11.2024 года по делу №А70-14349/2022 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Первоначальные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «СеверТрансСтрой» оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СеверТрансСтрой» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность в сумме 1 344 446,00 руб., неустойку в сумме 4 537 505,25 руб., с дальнейшим начислением неустойки с 29.04.2023 по дату фактического исполнения обязательства в размере 1 % от суммы долга за каждый день просрочки, а также 48 390,53 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу встречного иска и 7 908 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Бацман

Судьи

Е.Б. Краецкая

Е.С. Халявин