Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-25787/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Севастьяновой М.А.,

судей                                                         Зиновьевой Т.А.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрелкассационную общества с ограниченной ответственностью «Торговый Холдинг ФИО7» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.06.2023 (судья Богер А.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного судаот 05.09.2023 (судьи Афанасьева Е.В., Ваганова Р.А., Марченко Н.В.) по делу№ А45-25787/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый Холдинг ФИО7» (630039, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ройял Эстейт» (630049, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Успех-Недвижимость», Сибирское управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, общество с ограниченной ответственностью «СП Девелопмент», акционерное общество «Народный сберегательный банк Казахстана», общество с ограниченной ответственностью «Энергогазсервис».

В судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью «Торговый Холдинг ФИО7» - ФИО2 по доверенности от 12.12.2023, ФИО3 по доверенности от 07.11.2023,                       ФИО4 по доверенности от 15.06.2023; общества с ограниченной ответственностью «Ройял Этейт» - ФИО5 по доверенности от 25.08.2023, ФИО6 по доверенности от 01.01.2023.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый Холдинг ФИО7» (далее – холдинг, ООО «ТХ ФИО7») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Ройял Эстейт» (далее – ООО «Ройял Эстейт») о признании права общей собственности на недвижимое имущество - нежилые помещения, общей площадью 260,3 кв. м, номера на поэтажном плане: № 4 на отметке - 3,60 (котельная), № 6 на отметке - 7,20 (котельная), которые являются частью нежилых помещений с кадастровыми номерами 54:35:032700:1792, 54:35:032700:1776, и размещенные в этих помещениях отопительные котлы и оборудование, за всеми собственниками помещений административного здания Торгово-развлекательного комплекса «ФИО8» по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Успех-Недвижимость», Сибирское управление Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору, общество с ограниченной ответственностью «СП Девелопмент», акционерное общество «Народный сберегательный банк Казахстана», общество с ограниченной ответственностью «Энергогазсервис».

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.06.2023, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного судаот 05.09.2023, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, ООО «ТХСГ» обратилосьс кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы:

- спорные помещения (включая оборудование котельной) изначально спроектированы только для интересов здания ТРК «ФИО8» и по настоящее время используются исключительно в интересах сособственников здания ТРК «ФИО8»,                   в связи с чем собственниками спорных помещений в силу закона являются истец и ответчик;

- судами допущен необоснованный правовой вывод о том, что обстоятельство, согласно которому является невозможным обеспечение спорным имуществом обслуживать иные объекты недвижимости – должен доказывать истец;

- в материалах дела имеются прямые доказательства того, что спорная котельная была изначально спроектирована как вспомогательный объект (и является таким по настоящее время), предназначенный для обслуживания единого объекта недвижимости – ТРК «ФИО8» (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № Ru 54303000-384                       от 22.11.2007, ТРК проектировался с предусмотренным теплоснабжением здания от собственной газовой котельной; заключение управления Главгосэкспертизы России по Новосибирской области по проекту «Торгово-развлекательный комплекс по ул. Свободы-Красный проспект» в Заельцовском районе г. Новосибирска» от 28.12.2005 № 525; заключение по результатам строительно-технической экспертизы шифр 01-11/11 -ЭЗ                от 11.11.2022, выполненное ООО «СТЭиП» по заказу истца, согласно которому помещения общей площадью 260,3 кв. м, номера на поэтажном плане: № 4 (на отм.-3,60), № 6 (на отм.-7,20), расположенные в здании ТРК «ФИО8» по адресу: 

<

...>, используются как производственные в качестве помещений газовой котельной; письмо генеральной проектной организации ТРК - ООО «СИАСК» о том, что исходя из принятых проектных решений, при строительстве здания ТРК «ФИО8» газовая котельная проектировалась исходя из потребностей ТРК);

- ООО «Успех-Недвижимость», являясь управляющей компанией и действующей        в интересах всех собственниках помещений ТРК, в силу части 1 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) имеет техническую документацию на газовую котельную, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений, иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации общего имущества, в связи с чем свободный доступ иных лиц и персонала, не имеющих право допуска обслуживание опасного производственного объекта, запрещен.

ООО «Ройял Эстейт» в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, принятые по делу решение и постановление – без изменения.

Третьими лицами отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы и позицию изложенные в кассационной жалобе и в отзыве на нее, соответственно.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО «Ройял Эстейт» является собственником нежилого объекта недвижимости общей площадью 260,3 кв. м, номера на поэтажном плане: 4 (отметка - 3,60), 6 (отметка - 7,20), расположенногов ТРК «ФИО8» по адресу: 

<

...>.

ООО «ТХ ФИО7» является собственником следующих нежилых помещений, расположенных в вышеуказанном здании:

- помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 1420,7 кв. м, этаж: 1, кадастровый номер 54:35:032700:2562 (П1);

- помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 2131,2 кв. м, этаж: 1, кадастровый номер 54:35:032700:2563 (П2);

- помещения, назначение: нежилое, площадь: общая 5675,5 кв. м, этаж: 1, кадастровый номер 54:35:032700:2564 (ПЗ).

Ссылаясь на то, что котельная является общим имуществом собственников помещений в ТРК «ФИО8» по адресу: 

<

...>, так как предназначено для обслуживания всего здания, на то, что здание ТРК проектировалось (проектом предусмотрено теплоснабжение здания от собственной газовой котельной, в том числе обеспечение горячей водой), строилось и вводилось в эксплуатацию как объект капительного строительства в составе единого комплекса, в связи с чем спорное имущество не может использоваться в качестве самостоятельного и находиться в единоличной собственности ответчика, истец обратился с настоящими исковыми требованиями.

При разрешении спора судами установлено, что 02.10.2006 заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № ИД 01, по которому ЗАО «Автоярус» (застройщик) и ЗАО «Автоярус-Инвест» (участник долевого строительства), ЗАО «Автоярус-Инвест» приобрели ряд помещений, расположенных на 2-м этаже автостоянки, в том числе помещение с номером В2005, являющееся согласно экспликации (приложение №1) помещением котельной.

По данным технического паспорта здания (строения) от 18.09.2007 помещению котельной, расположенному на отметке -7.20, присвоен номер 6.

02.10.2006 заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № ИД 02 между ЗАО «Автоярус» (застройщик) и ЗАО «Автоярус-Инвест» (участник долевого строительства) согласно которому ЗАО «Автоярус-Инвест приобрело ряд помещений, расположенных на 1-м этаже автостоянки, в том числе помещение                      с номером В1007, являющееся согласно экспликации (приложение №1) помещением котельной.

По данным технического паспорта здания (строения) от 18.09.2007 помещению котельной, расположенному на отметке -3,60, присвоен номер 4.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию между участниками долевого строительства ТРК ФИО8: ЗАО «Автоярус-Инвест», ООО «КОРА-ТК», ООО «СП Девелопмент» и ООО «БОНУС 2000» заключено соглашение о распределении долей в праве собственности на помещения общего пользования от 24.10.2008, согласно которому все стороны, в том числе застройщик определили размер долей и общую площадь помещений общего пользования ТРК ФИО8 равную 4 639,2 кв. м.

В акте приема-передачи в общую долевую собственность помещений общего пользования от 24.10.2008, подписанном между застройщиком - ЗАО «Автоярус» и участниками долевого строительства - ЗАО «Автоярус-Инвест», ООО «КОРА-ТК», ООО «СП Девелопмент» и ООО «БОНУС 2000», основанном на данных технического паспорта здания (строения) от 18.09.2007, стороны определили, какие именно помещения ТРК ФИО8 относятся к помещениям общего пользования и передаются в долевую собственность участников строительства ТРК ФИО8, с определением доли каждого участника в праве собственности на помещения общего пользования в конкретных долях и процентном соотношении к общей определенной сторонами площади помещений общего пользования – 4 639,2 кв. м, конкретно описав в акте какие помещения входят в данную площадь помещений общего имущества в здании.

Помещение, расположенное на отметке -7.20, которому присвоен номер 6, и помещение, расположенное на отметке -3,60, которому присвоен номер 4,                                   не поименованы в указанных соглашении и акте, тогда как на период составления технического паспорта здания (строения) от 18.09.2007 стороны уже определили функциональное назначение данного помещения в качестве котельной, тем самым понимали функциональное назначение указанного объекта - отопление здания.

Спорные помещения котельной с оборудованием ответчик приобрел в индивидуальную собственность у ЗАО «Автоярус-Инвест».

Истец приобрел принадлежащие ему на праве собственности помещения у ООО «КОРА-ТК» в 2009 году.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего: участниками долевого строительства здание ТРК разделено как на отдельные помещения - самостоятельные объекты недвижимого имущества с определенной площадью, так и с определением оставшейся площади здания в качестве мест общего пользования и конкретной доли каждого в указанных помещениях общего пользования, которая определена исходя из конкретных помещений, определенной площадью, при этом истец не являлся участником долевого строительства, расходов на финансирование создания здания, в том числе помещения ответчика с кадастровыми номерами 54:35:032700:1792, 54:35:032700:1776 не нес; предыдущие собственники помещений (участники долевого строительства) в здании своим соглашением определили режим общедолевой собственности с установлением  площади общего имущества здания и доли каждого участника, а также выделили самостоятельные объекты недвижимости, некоторые из которых позже приобрел истец по договору купли-продажи; непосредственно вопрос об отнесении помещений и оборудования к общему имуществу зависит от того, предназначены ли такие помещения для обслуживания двух и более помещений в здании, и такой вопрос может быть урегулирован соглашением сторон.

Установив, что, заключая соглашение о распределении долей в праве собственности на помещения общего пользования от 24.10.2008, и подписывая акт приема-передачи в общую долевую собственность помещений общего пользования от 24.10.2008, участники долевого строительства не предполагали, что рассматриваемые помещения будут использоваться исключительно для обслуживания других помещений в здании и не будут иметь иной самостоятельной цели использования.

Учитывая указанное, и также, принимая во внимание представленное ответчиком в обоснование отсутствия условий для отнесения спорного имущества к общему имуществу ТРК экспертное заключение Межрегиональной общественной организации по развитию экспертной и судебно-экспертной деятельности от 28.03.2023 № 2023-09-03, согласно которому мощность спорной газовой котельной составляет 1 050 кВт тепловой мощности в час в связи с чем технически газовая котельная способна снабжать тепловой энергией не только непосредственно само здание ТРК «Роял Парк», но иные объекты, в частности 20.04.2023 ООО «Ройял Эстейт» получило запрос от ООО «СД Регион», являющегося застройщиком объекта: «ФИО9 жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой, трансформаторная подстанция по ул.Овражная в Заельцовском районе», о выделении тепловой энергии для ООО «СД Регион» в период с декабря 2023 по май 2024 года в количестве 0.8-1,0 гКал/час. и ответчик имеет техническую возможность обеспечить ООО «СД Регион» снабжением тепловой энергией при выполнении условий, указанных им условий, суды обеих инстанций расценили указанное обстоятельство в совокупности с вышеприведенными иными доказательствами, как свидетельствующее о наличии у спорного объекта признаков самостоятельного объекта недвижимости.

Отказ в удовлетворении исковых требований обоснован судами также пропуском истцом срока исковой давности по заявленному требованию, которое истец безосновательно определяет, как имеющее негаторный, а не виндикационный характер.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов первой и апелляционной инстанции правомерными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела, установленным на основании полного и всестороннего исследования и надлежащей оценки доказательств.

В силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи пункт 1 статьи 133 ГК РФ) либо не подлежит разделу в силу закона.

На основании статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 1, 2 постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64), при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как указано в пункте 9 Постановления № 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенныхс лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Исходя из приведенных правовых положений и разъяснений высшей судебной инстанции, суд округа приходит к выводу о наличии самостоятельного основания для отказа в удовлетворении исковых требований по основанию пропуска истцом срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком.

Поскольку, претендуя на спорное имущество как на имущество общей собственности собственников помещений ТРК, истец при этом с момента приобретения права собственности на индивидуальные помещения в здании – в 2009 году, не имеет доступа в помещения газовой котельной в связи с созданием к тому препятствий собственником котельной, то есть ответчик лишен владения тем имуществом, которое он считает общим, то на заявленные исковые требования распространяется общий трехлетний срок исковой давности.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, установление в законе срока исковой давности, а также последствий его пропуска обусловлено необходимостью обеспечить стабильность отношений участников гражданского оборота (Определения от 23.09.2010 № 1155-О-О, от 21.04.2011 № 558-О-О и др.), поскольку рассмотрение судами крайне задавненных споров влечет существенный риск появления несправедливых судебных решений и затрудняет процесс доказывания для ответчика, который, в отличие от истца, не имеет юридических средств возбудить судебный процесс вовремя.

Действующая редакция пункта 1 статьи 196 ГК РФ устанавливает общий (применимый ко всем случаям, в отношении которых законом прямо не предусмотрены иные требования) срок исковой давности продолжительностью 3 года, который в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ начинает течение со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Поскольку срок исковой давности истек, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Кроме того, судами обеих инстанций обоснованно со ссылкой на представленные в дело доказательства сделаны выводы о том, что спорное имущество в тех обстоятельствах, в которых оно создавалось, в которых участниками долевого строительства определялось общее имущество и распределялись доли в праве, в которых длительный период времени осуществлялась эксплуатация котельной, имеет признаки самостоятельного, на него не может распространяться режим общей долевой собственности.

Приводимые заявителем в кассационной жалобе доказательства, вопреки мнению кассатора, не опровергают выводов судов, аргументированных ссылкой на совокупность вышеприведенных доказательств, с которыми не входят в противоречие пречисленные истцом доказательства.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Фактические обстоятельства, с которыми выражает несогласие истец, установлены судами обеих инстанций на основании исследования и оценки доказательств, внутренней убежденности суда.

Основания полагать, что при установлении названных обстоятельств судами допущены нарушения норм процессуального права, судебная ошибка у арбитражного суда округа отсутствуют.

Иная оценка заявителем жалобы представленных в материалы дела доказательств, сама по себе не является обстоятельством, свидетельствующим о незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта.

В соответствии с абзацем вторым пункта 32 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» с учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 АПК РФ), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств  в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ), не допускается.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов судебных инстанций по установленным в рассматриваемом деле фактическим обстоятельствам.

На основании вышеизложенного кассационная жалоба удовлетворениюне подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.06.2023 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2023 по делу № А45-25787/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                      М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                                    Т.А. Зиновьева

 

ФИО1