Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-26495/2023

06 февраля 2024 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  22 января 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  06 февраля 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Потыкаловой К.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

Истец: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (190000, Санкт-Петербург, ФИО2 улица, дом 7, литер А, помещение 2-Н,5-Н,7-Н,10-Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

Ответчики: 

1. общество с ограниченной ответственностью «ГРАНД ХАУС» (194295, Санкт-Петербург, Художников проспект, дом 11, литер А, пом/комн 1-Н/95, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

2. общество с ограниченной ответственностью «РЕНТА» (195197, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, КОНДРАТЬЕВСКИЙ ПР-КТ, Д. 56, ЛИТЕРА А, ПОМЕЩ. 1-Н, ОФИС 2, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

Третьи лица: 

1. Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (191023, Санкт-Петербург, Зодчего Росси улица, дом 1-3, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

2. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» (191024, Санкт-Петербург, Невский проспект, 146, литер А, помещение 6Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

об обязании,

по встречному исковому заявлению о сохранении, 

при участии согласно протоколу судебного заседания от 22.01.2024,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ГРАНД ХАУС» (далее – ответчик-1) и Обществу с ограниченной ответственностью «РЕНТА» (далее – ответчик-2), в котором просил: 

- обязать ООО «Рента» и ООО «Гранд Хаус» в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда привести за счет собственных средств самовольно реконструированный объект капитального строительства - нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, литера А, в состояние до его реконструкции путем сноса примыкающих к Зданию трех пристроек в виде буквы «П» с западной, южной и северной сторон и двух двухэтажных пристроек с восточной стороны общей площадью 3065,2 кв.м.; 

- в случае невыполнения указанных требований в установленный срок предоставить Комитету силами подведомственного Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» (далее – ЦПЭИГИ) право исполнения решения суда с последующей компенсацией расходов за счет ООО «Рента» и                    ООО «Гранд Хаус»; 

- взыскать с ООО «Рента» в пользу Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки до момента фактического исполнения решения суда; 

- взыскать с ООО «Гранд Хаус» в пользу Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга судебную неустойку в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки до момента фактического исполнения решения суда. 

Определением от 28.03.2023 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – Служба) и Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» (далее – Учреждение).

Определением от 08.06.2023 принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском встречное исковое заявление ООО «Гранд Хаус», ООО «Рента» о сохранении здания в реконструированном виде. 

Ранее представитель Истцов по встречному исковому заявлению ходатайствовал о назначении судебно-строительной экспертизы.

Определением от 12.09.2023 производство по делу приостановлено, назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Балтийская правовая группа» ФИО3. 

Денежные средства в сумме 100 000 руб. для проведения экспертизы перечислены ООО «Гранд Хаус» (платежное поручение от 01.09.2023 № 211) на депозитный счет суда. 

20.10.2023 в суд поступило экспертное заключение ООО «Балтийская правовая группа» № ЭМ-2-26495/2023.

Определением от 24.11.2024 суд возобновил производство по делу, назначил судебное заседание по рассмотрению дела. 

В судебное заседание 22.01.2024 явились представители ответчиков и Службы.

Представитель ответчиков возражал против удовлетворения требования, поддержал требования по встречному иску.

Истец, Учреждение, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в заседание не явились, ввиду чего дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 156 АПК РФ.

Ранее представитель истца направил в материалы дела дополнительный отзыв, не согласившись с результатами экспертизы. 

Учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд из предварительного заседания перешел к судебному разбирательству дела по существу в настоящем судебном заседании в соответствии с п. 4 ст. 137 АПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к следующему. 

В адрес Комитета из службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга поступило уведомление от 27.09.2021 № 12-21 о выявлении самовольной постройки.

Согласно имеющемуся в материалах акту осмотра № 383-21 от 06.09.2021, при проведении выездного осмотра 06.09.2021 установлено, что на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, проспект Художников, д. И, лит. А, к существующему зданию с кадастровым номером 78:36:0005531:3007 выполнены две пристройки справа и слева от продольных стен Здания, перпендикулярно пр. Художников, также выполнена пристройка к фасадной стене Здания со стороны пр. Художников. Пристройки выполнены из газобетонных блоков. Кровля односкатная из сэндвич-панелей по металлическому каркасу. Пристройки имеют общую стену с существующим зданием. На момент осмотра выполнялись работы по подаче и укладке бетонной смеси.

Выявленные пристройки увеличивают площадь застройки существующего здания, его площадь и объем. Увеличены параметры существующего здания. Выявлены признаки реконструкции существующего здания в соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ.

17.02.2023 в ходе осуществления мероприятий по выявлению и предотвращению деятельности по самовольному строительству Комитетом проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Художников, вблизи дома 13, корпус 1, литер А, о чем составлен акт от 17.02.2023.

Из акта обследования Комитета от 17.02.2023 следует, что южнее здания по адресу: Санкт-Петербург, проспект Художников, вблизи дома 13, корпус 1, литер А, расположена территория площадью 7526 кв.м (далее - Территория), в состав которой входит земельный участок площадью 7387 кв.м с кадастровым номером 78:36:0005531:2 (далее - Участок). В пределах земельного участка расположено здание площадью 6217,9 кв.м, с кадастровым номером 78:36:0005531:3007, адрес местоположения: проспект Художников, дом 11, литера А, (далее - Здание), наименование Здания - «Универсам», общая этажность - 2 этажа. К Зданию примыкают три пристройки в виде буквы «П» с западной, южной и северной сторон. Также с восточной стороны к Зданию примыкают две двухэтажные пристройки.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) по состоянию на 07.12.2022, земельный участок с кадастровым номером 78:36:0005531:2, площадью 7387 кв.м, разрешенный вид использования - «Для размещения объектов торговли», статус - «актуальные, ранее учтенные», находится в собственности:

- ООО «Рента» (ИНН: 

<

***>), общая долевая собственность, 1/2, дата государственной регистрации 28.12.2007, номер 78-78-01/0648/2007-401;

- ООО «Гранд Хаус» (ИНН: 

<

***>), общая долевая собственность 1/2, дата государственной регистрации 28.12.2007, номер 78-78-01/0648/2007-280.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 07.12,2022, Здание с кадастровым номером 78:36:0005531:3007, площадью 6217,9 кв.м, разрешенный вид использования - «Данные отсутствуют», статус - «актуальные, ранее учтенные», находится в собственности:

- ООО «Рента» (ИНН: 

<

***>), общая долевая собственность, 52/100, дата государственной регистрации 28.12.2007, номер 78-78-01/0648/2007-371;

- ООО «Гранд Хаус» (ИНН: 

<

***>), общая долевая собственность 48/100, дата государственной регистрации 28Л2.2007, номер 78-78-01/0648/2007-341.

Согласно разделам II и V технического паспорта от 31.02.2002, размещенного в Региональной геоинформационной системе (далее – РГИС), содержащей сведения об объектах недвижимости и объектах землеустройства «Геоинформационная система Санкт-Петербурга» (слой – «ГУИОН») на здание универсама по адресу: Санкт-Петербург, пр. Художников, д. И, застроенная площадь участка и основного строения составляет 3152,7 кв.м.

Согласно ведомости помещений и их площадей, составленной филиалом ГУП «ГУИОН» ПИБ Выборгского района, по состоянию на 15.08.2011, общая площадь помещений Здания составляет 2779,0 кв.м.

Существующая на 2012 год конфигурация Здания отражена на ситуационном плане Участка (размещен в РГИС).

При этом размещенные в РГИС поэтажные планы Здания содержат иную конфигурацию, визуально отличающуюся от той, которая отражена в ситуационном плане участка, а именно: увеличена площадь здания на 3065,2 кв.м.

Таким образом, отраженное на поэтажных планах количество помещений Здания и их площадь не соответствует количеству учтенных помещений Здания и площади в Ведомости помещений и площадей.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 07.12.2022, площадь Здания составляет 6217,9 кв.м, а отраженная в разделах 4 и 5 выписки схема Здания и план расположения помещений Здания, также визуально отличается от учтенных помещений Здания и площади в Ведомости помещений и площадей.

Из фототаблицы, являющейся приложением к акту обследования от 17.02.2023, усматривается, что к Зданию примыкают три пристройки в виде буквы «П» с западной, южной и северной сторон, две двухэтажные пристройки с восточной стороны.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, истец сделал вывод о реконструкции Здания, являющего объектом капитального строительства, путем увеличения его объема, расширения объекта капитального строительства, что повлекло изменение общей площади здания.

Полагая, что ответчиками произведена реконструкция объекта в отсутствие соответствующего на то разрешения, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик обратился со встречным иском о сохранении здания в реконструированном виде.

В обоснование встречных исковых требований истцы (ответчики по первоначальному иску) ссылаются на то, что ими разработаны, согласованы и получены в установленном порядке следующая исходно-разрешительная и иная документация: Градостроительный план земельного участка № RU78114000-9906, выданный Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга; Проектная документация, разработанная ООО «АРХЕТИП». 

Как указывает истец по встречному иску, проектная документация разработана в соответствии  с  заданием  на проектирование, градостроительным регламентом, документами об использовании земельного участка для строительства, техническими регламентами, в том числе, устанавливающими требования по обеспечению безопасной   эксплуатации   зданий,   строений,   сооружений   и   безопасного использования прилегающих к ним территорий, и с соблюдением технических условий.

Решение о том, что виды работ, предусмотренные проектной документацией, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства, принимает застройщик (заказчик) по согласованию с лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, которые в соответствии со статьей 60 Градостроительного кодекса РФ несут ответственность по возмещению вреда, причиненного вследствие недостатков работ по подготовке проектной документации (данная позиция также изложена в Письме Минрегиона России от 03.09.2010 № 31633- ИП/08).

Строительные работы по капитальному ремонту с перепланировкой здания не затрагивают основные характеристики надежности и безопасности здания, не влекут изменение основных конструктивных элементов, влияющих на надежность и безопасность объекта. Таким образом, получение разрешения на строительство (реконструкцию), а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

В рамках проведенных строительных работ по реконструкции, площадь здания увеличилась с 5 307,8 кв. м. до 6 217,9 кв. м. Здание не выходит за границы Земельного участка.

В результате проведения реконструкции здания, кадастровым инженером был подготовлен технический план. Основанием для подготовки технического плана являлась проектная документация.

Строительство (реконструкция) нежилого здания, выполнено в полном соответствии со строительными нормами, соблюдено целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, здание используется Истцами по назначению.

По результатам проведенной реконструкции здания, на основании совместного заявления ООО «Рента» и ООО «Гранд-Хаус», от 15.01.2021№ 04-26-1319/21-0-0, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга издал Распоряжение от 01.02.2021 года за № 153-РЗК «Об утверждении границ земельного участка». Данным Распоряжением Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга изменил характеристики (границы) ранее учтенного земельного участка, и утвердил новые границы земельного участка, площадью 7 387 кв.м., согласно прилагаемой схеме границ земельного участка. 

Ответчики, считая, что действующее законодательство и сложившаяся правоприменительная практика предусматривают возможность сохранения самовольно реконструированного объекта в реконструированном виде в случае отсутствия признаков нарушения прав и законных интересов других лиц, если это не создает угрозу жизни или здоровью граждан, объект, должен быть сохранен в реконструированном виде, обратился в суд с настоящим встречным иском. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

Правовые последствия возведения самовольной постройки определены в пункте 2 названной статьи, согласно которому по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. 

Согласно пункту 28 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. 

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. 

По смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и пр.) (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 24-КГ15-6, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2016 № 18-КГ15-241).

В соответствии со ст. 2 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

В силу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ (в редакции, действовавшей в период возведения пристройки) реконструкцией объектов капитального строительства признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

При таких обстоятельствах, возведение пристройки к зданию признается реконструкцией объекта, на которую распространяются положения ГК РФ, регулирующие правоотношения, связанные с возведением самовольной постройки. 

В рамках судебного разбирательства судом по ходатайству ответчиков в порядке статьи 82 АПК РФ назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Балтийская правовая группа» ФИО3, на разрешение которого поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли реконструированное нежилое здание, площадью 6 217,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, литера А, с кадастровым номером: 78:36:0005531:3007, требованиям современных строительных, градостроительным, противопожарных и санитарных норм и правил, а также требованиям, установленным Правилами землепользования и застройки, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга»? 

- создает ли реконструированное нежилое здание, площадью 6 217,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, литера А, с кадастровым номером: 78:36:0005531:3007, и его эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли сохранение указанного объекта права и интересы третьих лиц?

В результате проведенной экспертизы (заключение эксперта от 17.10.2023 № ЭМ-2-26495/23 эксперт пришел к следующим выводам:

Реконструированное нежилое здание, площадью 6 217,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, литера А, с кадастровым номером 78:36:0005531:3007, соответствует требованиям современных строительных, градостроительных, противопожарных и санитарных норм и правил, а также требованиям, установленным Правилами землепользования и застройки, утвержденными Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга».

Реконструированное нежилое здание, площадью 6 217,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, литера А, с кадастровым номером 78:36:0005531:3007 и его эксплуатация не создают угрозу жизни и здоровью граждан, сохранение указанного объекта не нарушает права и интересы третьих лиц.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

 В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. 

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту (часть 2 статьи 87 АПК РФ). 

Рассмотрев экспертное заключение, суд приходит к выводу, что нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий. 

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, Комитетом не представлено.

 Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы. Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует требованиям законодательства, в материалах дела отсутствует. 

Обстоятельств, свидетельствующих о наличии на стороне ответчиков очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения, по делу не установлено. Напротив, в материалы дела представлены доказательства совершения действий, связанных с легализацией самовольной постройки.

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. 

С учетом названных норм права и установленных по делу обстоятельств, суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводам о том, что реконструированный объект недвижимости создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил на земельном участке, принадлежащем Комитету на праве собственности, возведение спорного объекта на земельном участке соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, спорный объект расположен в границах земельного участка, не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, заявленные исковые требования Общества подлежат удовлетворению. 

Таким образом, исковые требования Комитета следует оставить без удовлетворения. 

Расходы по госпошлине, понесенные Обществом, арбитражный суд оставляет на истцах. 

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

РЕШИЛ:

Сохранить нежилое здание - объект капитального строительства, расположенное по адресу: 

<

...>, литера А, с кадастровым номером 78:36:0005531:3007, площадью 6 217,9 кв.м, в реконструированном состоянии, находящееся в собственности ООО «Рента» и ООО «Гранд-Хаус».

В иске Комитету по контролю за имуществом Санкт-Петербурга отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Потыкалова К.Р.