АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-7877/2021

11 сентября 2023 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 06.09.2023.

Решение изготовлено в полном объеме 11.09.2023.

 

Арбитражный суд Курской области в составе судьи А.В.Пашина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению 

Индивидуального предпринимателя – Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 319463200014325, ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 

о признании незаконными приостановления государственной регистрации прав и отказа в государственной регистрации прав, 

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3; ФИО4, ФИО5,

 

в судебном заседании приняли участие представители:

от заявителя: ФИО6 - по доверенности от 06.04.2021;

от заинтересованного лица: ФИО7 - по доверенности 30.12.2021 №2-СК; 

ФИО4 – паспорт;

от ФИО3: не явился, извещен надлежащим образом;

от ФИО5: не явился, извещен надлежащим образом.

 

Индивидуальный предприниматель – Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 обратился в арбитражный суд с заявлением (с учетом уточнения от 21.06.2022) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области:

о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по приостановлению осуществления государственной регистрации прав в отношении земельного участка кадастровый номер 46:18:000000:36 в соответствии с Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-26223538/1 от 06.07.2021 и Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-26223538/2 от 06.07.2021; 

о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области по отказу в государственной регистрации прав в отношении земельного участка кадастровый номер 46:18:000000:36 в соответствии с Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-26223538/3 от 06.10.2021 и Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-26223538/4 от 06.10.2021;

об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Главы КФХ ФИО2 и осуществить государственную регистрацию права собственности на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36 за ИП Главой КФХ ФИО2.

Определением суда от 21.12.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО3, ФИО4, ФИО5, которые являются собственниками долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36.

Решением Арбитражного суда Курской области от 03.08.2022, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 01.03.2023 решение Арбитражного суда Курской области от 03.08.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2022 по делу №А35- 7877/2021 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области. При новом рассмотрении дела суду первой инстанции указано на необходимость  учесть изложенные в постановлении обстоятельства и применительно к нормам Закона №218-ФЗ дать оценку действиям управления Росреестра по приостановлению и отказу в государственной регистрации прав по соглашению об отступном.

При новом рассмотрении дела от заявителя поступили заявления от 14.04.2023, от 05.06.2023, от Росреестра – отзыв от 29.05.2023. 

Определением от 05.07.2023 суд обязал ИП – Главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 представить  письменное мнение на заявление с учетом позиции кассационного суда и норм Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; ФИО3, ФИО4, ФИО5: письменное мнение на заявление с учетом позиции кассационного суда и норм Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Истребованные судом документы в Арбитражный суд Курской области не поступили. 

От заявителя поступило заявление о рассмотрение дела в его отсутствие, в отсутствие его представителя. Указанное заявление в порядке ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено судом с учетом мнения лиц, присутствовавших в судебном заседании. 

Представитель заявителя в заседание не явился. 

Представитель заинтересованного лица в заседании заявленные требования отклонил. 

ФИО4 в заседании заявленные требования отклонил.

Представители иных третьих лиц в заседание не явились.

Ходатайств об отложении слушания дела, об истребовании дополнительных доказательств  лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

В новом рассмотрении исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В порядке ч. 4 ст. 121, ч. 1 ст. 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное извещение, адресованное третьим лицам, направлялись арбитражным судом заказным письмом с уведомлением о вручении по месту жительства. При этом, после направления ответчику соответствующего судебного акта в суд от организации почтовой связи поступила информация, указанная в части 4 статьи 123 АПК РФ. Арбитражный суд Курской области во исполнение п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" установил, что адрес, по которому направлены судебные акты соответствует сведениям о его месте жительства.

Согласно ст. 153 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации разбирательство дела осуществляется в судебном заседании арбитражного суда с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания. При неявке в судебное заседание лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие (п. 5 ст. 156 АПК РФ).

Согласно статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

В пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

В пунктах 67 - 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения о том, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам.

Доказательств того, что третьи лица сообщили суду о смене своего адреса (места фактического жительства, пребывания) в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса РФ, материалы дела не содержат.

Кроме того, согласно материалам дела, информация о движении дела была размещена на сайте Арбитражного суда Курской области.

На основании статей 123, 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц  надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

 

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства. 

Индивидуальный предприниматель – Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ИП Глава КФХ ФИО2) зарегистрирован по адресу: Курская область, Поныровский район, село Становое, зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя – 03.04.2019 за ОГРНИП 319463200014325, ИНН 

<

***>.

04.06.2020 между ИП Главой КФХ ФИО2 и ФИО5 заключен договор займа, по которому ИП Глава КФХ ФИО2 предоставляет ФИО5 заем в сумме 400 тыс. руб. (п. 1.1 договора) со сроком возврата - до 23.03.2021 (п. 5.1 договора).

В связи с неисполнением заемщиком обязательства по возврату займа 10.06.2021 между ИП Главой КФХ ФИО2 и ФИО5 было заключено соглашение об отступном к вышеуказанному договору займа, в соответствии с которым, в качестве отступного последний обязуется передать в собственность кредитору 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36 (п. 2.1 соглашения об отступном от 10.06.2021).

28.06.2021 ИП Глава КФХ ФИО2 совместно с ФИО5 обратился в Управление Росреестра по Курской области с заявлением №КУВД-001/2021-26223538 о государственной регистрации перехода права собственности на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36.

06.07.2021 государственным регистратором прав ФИО8 приостановлена государственная регистрация прав, о чем вынесено уведомление за №КУВД-001/2021-26223538/2. Государственная регистрация прав была приостановлена на основании п. 57 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон №218-ФЗ).

Как указано в заявлении и следует из уведомления за №КУВД-001/2021-26223538/2 (л.д. 30-32, т.д.1) фактическим основанием для приостановления послужило то обстоятельство, что ИП Глава КФХ ФИО2 не является участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:18:000000:36 или  арендатором данного земельного участка.

В заявлении ИП Главы КФХ ФИО2 указано, что в обоснование вышеуказанного вывода заинтересованное лицо ссылается на п. 1 ст. 12 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон №101-ФЗ), в соответствии с которым без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Вместе с тем, по мнению ИП Главы КФХ ФИО2 в соответствии с тем же пунктом к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, вышеуказанные правила применяются только в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, в то время как в земельном участке с кадастровым номером 46:18:000000:36 три участника общей долевой собственности.

Согласно п.4 ч.3 ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон №101-ФЗ) оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе, на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Указанный принцип не ограничен сферой купли-продажи и применяется ко всем возможным возмездным сделкам с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества

В этой связи, соглашение об отступном является возмездной сделкой, т.к. само отступное предоставляется в счет выплаты заемных средств, которые остаются у заемщика, поскольку не возвращаются ввиду предоставления отступного; при передаче имущества в качестве отступного происходит передача права собственности на него на возмездной основе (указанные выводы поддержаны судебной практикой: Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.08.2019 №Ф 10-2382/2019 по делу №А36-13485/2016, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 31.01.2017 №309-КГ16-13100 по делу №А50-20135/2015).

С учетом того, что в силу ч.1 ст. 12 Закона №101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ, то согласно ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГК РФ.

Следовательно, согласно указанной совокупности норм (п.4 ч.3 ст.1, ст.12 Закона №101-ФЗ, ст.246, ст.250 ГК РФ) квалификация соглашения об отступном не как сделки купли-продажи не означает отсутствия необходимости для применения правил, предусмотренных ст.250 ГК РФ.

В этой связи, в рассматриваем случае, законность сделки (соблюдение положений п.4 ч.З ст.1,  ст.12 Закона №101-ФЗ, ст.246, ст.250 ГК РФ) может быть установлена государственным регистратором прав исключительно на основании представленных в орган регистрации прав документов.

Таким образом, в рамках своих полномочий при проведении правовой экспертизы законности сделки, предполагающей возмездное отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, государственный регистратор проверяет, в том числе, соблюдение установленного п.4 ч.3 ст.1 Закона №101-ФЗ принципа преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности с целью ненарушения публично-правовых интересов, прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, что возможно в случае предоставления в регистрирующих орган документов, предусмотренных ч.2 ст.250 ГК РФ.

В случае непредставления в орган регистрации прав необходимых документов законность сделки не может быть подтверждена в рамках правовой экспертизы, что влечет приостановление и (или) отказ в государственной регистрации прав.

 

К спорным правоотношениям подлежат применению положения Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормы Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

В силу статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Кодексе. 

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (статья 8 ГК РФ). 

В соответствии со статьей 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами. 

Для заключения договора в силу пункта 3 статьи 154 ГК РФ необходимо выражение согласованной воли сторон, а согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как указал заявитель, договор займа б/н от 04.06.2020 прекращен отступным путем передачи в собственность ИП Главы КФХ ФИО2 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36. 

С учетом изложенного, ссылка заинтересованного лица на то, что при заключении договора об отступном от 10.06.2021, где одной из сторон являлся ИП Глава КФХ ФИО2 - лицо, не имевшее преимущественного права приобретения спорной доли, - нарушены положения ст. 12 Закона № 101-ФЗ, является необоснованной.

Статья 250 ГК РФ устанавливает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Как указал заявитель, по смыслу указанной нормы правило преимущественной покупки применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены (Определение Верховного Суда РФ от 11.11.2014 N9-KT14-7).

Заявитель указал, что договор об отступном и договор купли-продажи не идентичны по своей правовой природе и имеют различные правовые последствия. При заключении договора об отступном действия сторон договора направлены исключительно на надлежащее исполнение обязательства. При таких обстоятельствах, доводы заинтересованного лица об отсутствии у заявителя права на государственную регистрацию общей долевой собственности в земельном участке с кадастровым номером 46:18:000000:36 не верны.

Согласно ч. 12 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Заявитель указал, что оспариваемое уведомление заинтересованного лица нарушает охраняемые права и законные интересы заявителя по распоряжению спорной долей в праве общей долевой собственности, в т.ч. по ее использованию в сельскохозяйственных целях.

Как установил суд из материалов дела, уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД - 001/2021-26223538/2 вынесено 06.07.2021. 

06.09.2021 в Арбитражный суд Курской области поступило заявление Индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 с требованием признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД - 001/2021-26223538/2 от 06.07.2021.

Между 06.07.2021 и 06.09.2021 прошло менее 3 месяцев.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Заявление о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД - 001/2021-26223538/2 от 06.07.2021 подано с соблюдением срока, установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ.

Вместе с тем, 06.07.2021 государственным регистратором прав ФИО8 приостановлена государственная регистрация прав, о чем вынесено уведомление за №КУВД-001/2021-26223538/2.

06.07.2021 государственным регистратором прав ФИО8 приостановлена государственная регистрация прав, о чем вынесено уведомление за №КУВД-001/2021-26223538/1.

06.10.2021 государственным регистратором прав ФИО8 отказано в государственной регистрации прав, о чем вынесено уведомление за №КУВД-001/2021-26223538/3.

06.10.2021 государственным регистратором прав ФИО8 отказано в государственной регистрации прав, о чем вынесено уведомление за №КУВД-001/2021-26223538/4.

Копия уведомления от 06.07.2021 о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-26223538/1 поступила в Арбитражный суд Курской области 21.12.2021 (л.д. 106-108, т.д.1) непосредственно в предварительном судебном заседании 21.12.2021. 

Аналогичным образом уведомления об отказе в государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-26223538/3, №КУВД-001/2021-26223538/4 от 06.10.2021 поступили в Арбитражный суд Курской области 21.12.2021 непосредственно в предварительном судебном заседании 21.12.2021. 

В судебном заседании 21.12.2021 присутствовал представитель ИП Главы КФХ ФИО2 ФИО9 по доверенности от 06.04.2021.

22.02.2022 в Арбитражный суд Курской области от ИП Главы КФХ ФИО2 в лице представителя ФИО6 поступило заявление, в котором заявитель уточнил требования, просит суд признать недействительными полностью уведомления о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-26223538/2, №КУВД-001/2021-26223538/1 от 06.07.2021, а также уведомления об отказе в государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-26223538/3, №КУВД-001/2021-26223538/4 от 06.10.2021. 

24.02.2022 заявителем подано в Арбитражный суд Курской области заявление о восстановлении срока подачи заявления, мотивированно следующими обстоятельствами. 

ИП Глава КФХ ФИО2 обратился с требованием признать незаконным Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-26223538/2 от 06.07.2021г.

В связи с тем, что Управление Росреестра по Курской области представило ФИО2 в судебном заседании 21.12.2021г. копию Уведомления об отказе государственной регистрации прав от 06.10.2021г. №КУВД - 001/2021-26223538/3, ИП Глава КФХ ФИО2 уточнил требования. Заявление об уточнении требований было подано в дело 26.01.2022г. В соответствии сданным уточнением ФИО2 также просил признать незаконным Уведомление об отказе государственной регистрации прав от 06.10.2021г. №КУВД - 001/2021-26223538/3.

В судебном заседании 21.01.2022г. ФИО2 стало известно, что Управление Росреестра по Курской области представило в материалы иные уведомления о приостановлении и об отказе государственной регистрации прав. После ознакомления с материалами дела 08.02.2022г. ИП Глава КФХ ФИО2 получил фотокопии Уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-26223538/1 от 06.07.2021 и Уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе государственной регистрации прав от 06.10.2021г. №КУВД - 001/2021-26223538/4.

В связи с изложенным, ИП Глава КФХ ФИО2 заявил об уточнении заявленных требований 22.02.2022г., в соответствии с которым просил также признать незаконными Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД - 001/2021-26223538/1 от 06.07.2021г. и Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе государственной регистрации прав от 06.10.2021г. №КУВД - 001/2021-26223538/4.

Ссылаясь на часть 4 статьи 198 АПК РФ, в связи с изложенным выше, заявитель просит суд восстановить срок на подачу заявлений о признании незаконными:

Уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о приостановлении государственной регистрации нрав №КУВД - 001/2021-26223538/1 от 06.07.2021г.;

Уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе государственной регистрации прав №КУВД - 001/2021-26223538/3 от 06.10.2021г.;

Уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе государственной регистрации прав №КУВД - 001/2021-26223538/4 от 06.10.2021г

Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

В соответствии с частью 4 названной статьи срок на подачу заявления начинает течь с момента, когда лицу стало известно о нарушении оспариваемым актом его прав и законных интересов.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 18.11.2004 N 367-О, само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) - незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом (часть 4 статьи 198 АПК РФ).

Нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не содержат перечня уважительных причин, при наличии которых суд может восстановить пропущенный процессуальный срок. Право установления наличия причин пропуска срока и их оценки в целях восстановления пропущенного для обращения в арбитражный суд срока принадлежит суду.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Исходя из буквального смысла указанной процессуальной нормы для исчисления закрепленного процессуального срока необходимо исходить не из предполагаемой осведомленности лица о нарушении его прав и законных интересов, а из того, что начало течения этого срока определяется в каждом конкретном случае судом на основе установления момента, когда заинтересованное лицо реально узнало о соответствующем нарушении (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.04.2022 N Ф10-424/2022 по делу N А83-8913/2021).

С учетом изложенного, Арбитражный суд Курской области удовлетворил ходатайство ИП Главы КФХ ФИО2 о восстановлении срока на подачу заявлений о признании незаконными: Уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о приостановлении государственной регистрации нрав №КУВД-001/2021-26223538/1 от 06.07.2021; Уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе государственной регистрации прав №КУВД - 001/2021-26223538/3 от 06.10.2021.; Уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе государственной регистрации прав №КУВД - 001/2021-26223538/4 от 06.10.2021.

Возражения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области применительно к ходатайству заявителя отклонены судом, поскольку направлены на утверждение о том, что в силу части 4 статьи 198 АПК РФ заявитель мог узнать о вынесенных актах и нарушенных правах, что время как указанная норма АПК РФ обязывает суд исходить не из предполагаемой осведомленности лица о нарушении его прав и законных интересов, а из того, что начало течения этого срока определяется в каждом конкретном случае судом на основе установления момента, когда заинтересованное лицо реально узнало о соответствующем нарушении. В данном случае таким моментом является 21.01.2022.

Ходатайство о восстановлении срока удовлетворено. 

Кроме того, Арбитражный суд Курской области отмечает, что в силу части 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Уведомление о приостановлении от 06.07.2021 №КУВД-001/2021-26223538 сформировано в двух экземплярах (по одному для каждого из заявителей, обратившихся в орган регистрации прав с заявлением об осуществлении государственной регистрации права, перехода права, - ФИО5 и ФИО2).

Аналогичным образом сформированы уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе государственной регистрации прав от 06.10.2021г. 

Таким образом, с учетом заявленного ИП – Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 уточнения от 21.06.2022 (л.д. 121, т.д.2), Арбитражный суд Курской области с учетом произведенных заявителем уточнений фактически рассматривает два требования заявителя в силу части 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ 1) обжалование приостановления государственной регистрации прав и 2) отказ в государственной регистрации прав.

 

Во исполнение постановления Арбитражного суда Центрального округа от 01.03.2023 Арбитражный суд Курской области дает оценку следующему обстоятельству: «Уведомлением от 06.10.2021 в государственной регистрации прав отказано в связи с не устранением причин, указанных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав. В силу части 4 статьи 18 Закона №218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. В данном случае управление Росреестра, указывая на необходимость предоставления дополнительных документов, сослалось на положения части 2 статьи 47 Закона №218-ФЗ, распространяющиеся на отношения по переходу права на земельную долю вследствие ее продажи, тогда как для регистрации права было предоставлено соглашение об отступном к договору займа от 04.06.2020». 

Как было указано выше, Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"  порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются согласно ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ:

1.      договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

2.      иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

В данном случае основанием для регистрации перехода права является соглашение об отступном от 10.06.2021, т.е. сделка  в отношении недвижимого имущества, которая должна быть совершена в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Применительно к п. 4 ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета подлежала осуществлению ввиду  наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с переходом права на объект недвижимости.

28.06.2021 ИП Глава КФХ ФИО2 совместно с ФИО5 обратился в Управление Росреестра по Курской области с заявлением №КУВД-001/2021-26223538 о государственной регистрации перехода права собственности на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36.

В данном деле применительно к п. 1 ч. 3  ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: лица, право которого на объект недвижимости возникает,  -  при государственной регистрации возникновения соответствующего права, - ФИО2, который приобрел право на основании соглашения об отступном от 10.06.2021.

Норма Статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ требовала в данном случае от заявителя представления заявления об осуществлении государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов.

Согласно ч.4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Таким образом, перечень документов, указанный в ч.4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, не является исчерпывающим. 

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 названного Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав указаны в ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, 

1.      должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, 

2.      и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. 

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно ч. 3 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, 

1.      выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, 

2.      а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике. Такие документы с отметкой об их переводе в форму электронного образа документа (за исключением случаев, установленных законом) возвращаются заявителю после завершения процедуры осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав вместе с иными подлежащими выдаче документами.

Таким образом, соглашение об отступном от 10.06.2021 должно было соответствовать не только ч. 2 ст. 14, но и требованиям ч.1, 3 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Основания для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, без рассмотрения указаны в ст. 25 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

В данном случае заявление от 28.06.2021 №КУВД-001/2021-26223538 ИП Главы КФХ ФИО2 совместно с ФИО5, поданное в Управление Росреестра по Курской области, о государственной регистрации перехода права собственности на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36, не было возвращено.

06.07.2021 государственным регистратором прав ФИО8 приостановлена государственная регистрация прав, о чем вынесено уведомление за №КУВД-001/2021-26223538/2. Государственная регистрация прав была приостановлена на основании п. 57 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон №218-ФЗ).

В ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ указаны основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Как указано в заявлении и следует из уведомления за №КУВД-001/2021-26223538/2 (л.д. 30-32, т.д.1) фактическим основанием для приостановления послужило то обстоятельство, что ИП Глава КФХ ФИО2 не является ни участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:18:000000:36. ни арендатором указанного земельного участка.

В обоснование вышеуказанного вывода заинтересованное лицо ссылается на п. 1 ст. 12 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон №101-ФЗ), в соответствии с которым без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В уведомлении указано в соответствии с п.5,7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон) о приостановлении начиная с 6 июля 2021 г. осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 46:18:000000:36, документы на который (которую) были представлены с заявлением от 28 июня 2021 г. № КУВД-001/2021-26223538 в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлено соглашение об отступном к договору займа №б/н от 04 июня 2020г. от 10 июня 2021г., в котором должник по денежному обязательству продает земельную долю 2/4 доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, КН/УН: 46:18:000000:36, расположенном по адресу: Российская Федерация, Курская область, Поныровский район, Ольховатский сельсовет ФИО2. 

В Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) отсутствуют записи о регистрации права собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 14512927 кв.м. с кадастровым номером 46:18:000000:36 из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Поныровский район, Ольховатский сельсовет (далее - Земельный участок) ФИО2, следовательно, ФИО2 не является участником общей долевой собственности на Земельный участок. Документ, удостоверяющий право ФИО2 на земельную долю в составе Земельного участка или документ, подтверждающий право ФИО2 на использование Земельного участка (полученный в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, до вступления в силу закона об обороте, например: свидетельство на право собственности на землю, Государственный акт на право пользования землей, договор аренды и др.) в Управление Росреестра по Курской области не представлены.

06.07.2021 государственным регистратором прав ФИО8 приостановлена государственная регистрация прав, о чем вынесено уведомление за №КУВД-001/2021-26223538/1.

Как установил суд, в силу ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в частности приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;

5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

40) при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности (за исключением случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения или машино-места в этих здании или сооружении), к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме.

В статье 47 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ указаны особенности государственной регистрации прав на земельную долю, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Право на земельную долю может быть зарегистрировано на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок или его представителя, а также на основании заявления лица, которое уполномочено общим собранием участников долевой собственности на земельный участок, в составе которого имеется данная земельная доля, и полномочия которого подтверждаются копией протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок или выпиской из этого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 47  Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 статьи 47 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в части 4 статьи 47 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 47  Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля (ч. 3 ст. 47  Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ)..

Таким образом, 06.07.2021 государственным регистратором прав ФИО8 приостановлена государственная регистрация прав, о чем вынесено уведомление за №КУВД-001/2021-26223538/1, в соответствии с пп. 1, 5, 7, 40 части 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Действия регистратора соответствуют указанным нормам закона. 

Приостановление государственной регистрации права и последующий отказ в регистрации права были связаны с не предоставлением на регистрацию указанных документов (пункт 40 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ), а формальное указание в отказах только ссылки на пп. 1, 5 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ не отменяют того обстоятельства, что в оспариваемом акте согласно пункту 40 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ указано, что в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) отсутствуют записи о регистрации права собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 14512927 кв.м. с кадастровым номером 46:18:000000:36 из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Поныровский район, Ольховатский сельсовет (далее - Земельный участок) ФИО2, следовательно, ФИО2 не является участником общей долевой собственности на Земельный участок. Документ, удостоверяющий право ФИО2 на земельную долю в составе Земельного участка или документ, подтверждающий право ФИО2 на использование Земельного участка (полученный в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, до вступления в силу закона об обороте, например: свидетельство на право собственности на землю, Государственный акт на право пользования землей, договор аренды и др.) в Управление Росреестра по Курской области не представлены.

В данном случае управление Росреестра, указывая на необходимость предоставления дополнительных документов, сослалось на положения части 2 статьи 47 Закона N 218-ФЗ, распространяющиеся на отношения по переходу права на земельную долю вследствие ее продажи, тогда как для регистрации права было предоставлено соглашение об отступном к договору займа от 04.06.2020.

Указанный довод в данном случае не исключает обязанность ФИО2 представить в Арбитражный суд Курской области или регистратору документы, которые должны соответствовать не только ч. 2 ст. 14, ч.1, 3 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, но и ст. 47 Закона N 218-ФЗ.

В данном случае уведомление от 06.07.2021 государственного регистратора прав ФИО8 о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2021-26223538/1 соответствовало требованиям пп. 1, 5, 40 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, поскольку:

1.      Соглашение от 10 июня 2021г. об отступном к договору займа №б/н от 04 июня 2020г. не отвечало требованиям ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ, поскольку объем представленных документов в отношении сделки в отношении 2/4земельной доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, КН/УН: 46:18:000000:36, расположенном по адресу: Российская Федерация, Курская область, Поныровский район, Ольховатский сельсовет ФИО2, не отражал предоставления отступного, как сделки, в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

2.      Представление только Соглашения от 10 июня 2021г. об отступном не соответствовало п. 3 ч.4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ;

3.      Представление соглашения об отступном без представления иных документов о существе сделки не соответствовало чч. 1, 3 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, поскольку не отражало информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости, не выражал в полном объеме содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, 

4.      так как  применительно к пп. 1, 5, 40 ч. 1 ст. 26, ст. 47 названного закона  из одного только соглашения было невозможно установить, что:

-        продажа доли в праве общей собственности осуществлена по сделке лицу, являющемуся участником общей долевой собственности;

-        Что продажа произошла с публичных торгов, 

-        Что продажа доли в праве общей собственности осуществлена на земельный участок собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения 

-        Что продажа доли осуществлена собственником помещения или машино-места в этих здании или сооружении;

-        при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности

-        к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, 

-        не возможно установить, что  истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (не было представлено регистратору документов о таком извещении продавцом доли);

-        а из соглашения следовало, что продажа доли в праве общей собственности не осуществлена на основании сделки, совершенной в нотариальной форме;

Исходя из содержания уведомлений от 06.07.2021,  от 06.10.2021   следует, что указанные в нем недостающие документы, предложенные к представлению, были истребованы во исполнение ч. 2 ст. 14, пп. 1, 5, 40 ч. 1 ст. 26, ст. 47,  ч. 3 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

При этом, Арбитражный суд Курской области отмечает, что, во-первых, под продажей по смыслу Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ следует понимать любую сделку с недвижимым имуществом, в результате которой произошел переход права собственности на объект права. 

Во-вторых, нормы Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ предусматривают равные основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав вне зависимости вида сделки (отступное, купля-продажа, мена и т.п.), т.к. основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются согласно ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ являются не только договоры, но и иные  сделки в отношении недвижимого имущества, которые должны быть совершены  в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

При этом, представленное заявителем для регистрации прав соглашение не отражало применительно к ст. 21 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ  полную информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, толкование заявителем норм Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ, в результате которого он был вправе не представлять в регистрирующий орган документов, подтверждающих, что сделка с 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36, совершена в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" противоречит поименованным выше нормам Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ.

При указанных обстоятельствах Арбитражный суд Курской области отклонил довод заявителя, изложенный в поступившем в Арбитражный суд Курской области заявлении от 14.04.2023, о том, что законных оснований у органов Росреестра проверять соблюдение права преимущественной покупки при совершении сделки не было, прав запрашивать документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли либо документы, подтверждающие надлежащее уведомление сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием всех существенных условий предстоящего договора у органов Росреестра также не было; Закон не наделяет Росреестр полномочиями при совершении регистрационных действий проверять соблюдение или несоблюдение сделкой прав преимущественной покупки; Заинтересованные лица имеют право, если полагают, что сделка нарушает их право преимущественной покупки, обратиться с соответствующим иском.

04.06.2020 между ИП Главой КФХ ФИО2 и ФИО5 заключен договор займа, по которому ИП Глава КФХ ФИО2 предоставляет ФИО5 заем в сумме 400 тыс. руб. (п. 1.1 договора) со сроком возврата - до 23.03.2021 (п. 5.1 договора).

В связи с неисполнением заемщиком обязательства по возврату займа 10.06.2021 между ИП Главой КФХ ФИО2 и ФИО5 было заключено соглашение об отступном к вышеуказанному договору займа, в соответствии с которым, в качестве отступного последний обязуется передать в собственность кредитору 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36 (п. 2.1 соглашения об отступном от 10.06.2021).

Согласно статье 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Отступное является возмездной сделкой, т.к. само отступное предоставляется в счет выплаты заемных средств, которые остаются у заемщика, поскольку не возвращаются ввиду предоставления отступного (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.08.2019 N Ф10-2382/2019 по делу N А36-13485/2016). При передаче имущества в качестве отступного происходит передача права собственности на него на возмездной основе (Определение от 31 января 2017 г. N 309-КГ16-13100).

В абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" разъяснено, что основания прекращения обязательства могут как являться односторонней сделкой (например, заявление о зачете) или соглашением (например, предоставление и принятие отступного), так и не зависеть от воли сторон (в частности, прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления).

Таким образом, соглашение о предоставлении отступного представляет собой двустороннюю сделку. 

Если должник уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, переданную ему в качестве отступного, кредитор вправе потребовать осуществить такую регистрацию (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6).

Как следует из пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" по смыслу статьи 409 ГК РФ, если взамен обязательства по уплате денег в качестве отступного предоставляется имущество, в отношении которого действует преимущественное право покупки, лицо, обладающее этим правом, может воспользоваться средствами защиты, предусмотренными на случай нарушения такого преимущественного права.

Таким образом, из пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 следует, что при отчуждении доли иные участники долевой собственности вправе, как лица, обладающие этим правом, воспользоваться средствами защиты, предусмотренными на случай нарушения такого преимущественного права.

В частности, в пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102 указано, что на основании ст. 431 ГК РФ передача имущества в собственность ответчику по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по кредитному договору, следует квалифицировать как распоряжение спорным имуществом в виде его возмездного отчуждения.

Следовательно, вопреки правовой позиции заявителя, в данном деле спор касается отчуждения имущества, на которое распространяются ограничения, установленные ст. 246, 250 Гражданского кодекса РФ и статей 15, 12, 13 Федерального закона N 101-ФЗ. Данные ограничения подлежали проверке регистратором при проведении правовой экспертизы, поскольку в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Согласно выписке из ЕГРН, собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36 являются: Калужских В.И. – доля 1/4; ФИО4 – доля 1/4; ФИО5 . – доля 2/4. Право собственности последнего на 2/4 доли зарегистрированы 08.07.2019. 

28.06.2021 ИП Глава КФХ ФИО2 совместно с ФИО5 обратились в Управление Росреестра по Курской области с заявлением №КУВД-001/2021-26223538 о государственной регистрации перехода права собственности на 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36.

06.07.2021 государственным регистратором прав ФИО8 приостановлена государственная регистрация прав, о чем вынесено уведомление за №КУВД-001/2021-26223538/2.

В уведомлении указано в соответствии с п.5,7 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон) о приостановлении начиная с 6 июля 2021 г. осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 46:18:000000:36, документы на который (которую) были представлены с заявлением от 28 июня 2021 г. № КУВД-001/2021-26223538 в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлено соглашение об отступном к договору займа №б/н от 04 июня 2020г. от 10 июня 2021г., в котором должник по денежному обязательству продает земельную долю 2/4 доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, КН/УН: 46:18:000000:36, расположенном по адресу: Российская Федерация, Курская область, Поныровский район, Ольховатский сельсовет ФИО2. 

В Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) отсутствуют записи о регистрации права собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 14512927 кв.м. с кадастровым номером 46:18:000000:36 из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Поныровский район, Ольховатский сельсовет (далее - Земельный участок) ФИО2, следовательно, ФИО2 не является участником общей долевой собственности на Земельный участок. Документ, удостоверяющий право ФИО2 на земельную долю в составе Земельного участка или документ, подтверждающий право ФИО2 на использование Земельного участка (полученный в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, до вступления в силу закона об обороте, например: свидетельство на право собственности на землю, Государственный акт на право пользования землей, договор аренды и др.) в Управление Росреестра по Курской области не представлены.

06.07.2021 государственным регистратором прав ФИО8 приостановлена государственная регистрация прав, о чем вынесено уведомление за №КУВД-001/2021-26223538/1.

В уведомлении указано, что в соответствии с пунктом 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» приостановлена начиная с 6 июля 2021 г. осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 46:18:000000:36, документы на которые были представлены с заявлением от 28 июня 2021 г. № КУВД-001/2021-26223538 в связи с тем, что представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлено соглашение об отступном к договору займа №б/н от 04 июня 2020г. от 10 июня 2021г., в котором продает земельную долю 2/4 доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, КН/УН: 46:18:000000:36, расположенном по адресу: Российская Федерация, Курская область, Поныровский район, Ольховатский сельсовет ФИО2. В Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) отсутствуют записи о регистрации права собственности на земельную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 14512927 кв.м. с кадастровым номером 46:18:000000:36 из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Курская область, Поныровский район, Ольховатский сельсовет (далее - Земельный участок) ФИО2, следовательно, ФИО2 не является участником общей долевой собственности на Земельный участок. Документ, удостоверяющий право ФИО2 на земельную долю в составе Земельного участка или документ, подтверждающий право ФИО2 на использование Земельного участка (полученный в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, до вступления в силу закона об обороте, например: свидетельство на право собственности на землю, Государственный акт на право пользования землей, договор аренды и др.) в Управление Росреестра по Курской области не представлены.

06.10.2021 государственным регистратором прав ФИО8 отказано в государственной регистрации прав, о чем вынесено уведомление за №КУВД-001/2021-26223538/3. 

В решении указано, что на основании статьи 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" заявитель извещается о том, что в связи с истечением 6 октября 2021 срока приостановления, указанного в направленном уведомлении от 6 июля 2021 КУВД-001/2021-26223538/2 о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 46:18:000000:36, и неустранением приведенной(ых) в данном уведомлении причины (причин), препятствующей(их) осуществлению государственной регистрации прав, в том числе: не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, заявителю отказано в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 46:18:000000:36, документы на который (которые) были представлены вместе с заявлением от 28 июня 2021 КУВД-001/2021-26223538. В соответствии с п. 1 ст. 12 Закона об обороте без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину -члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

06.10.2021 государственным регистратором прав ФИО8 отказано в государственной регистрации прав, о чем вынесено уведомление за №КУВД-001/2021-26223538/4. 

В уведомлении указано, что заявителю отказано в государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 46:18:000000:36, документы на который (которые) были представлены вместе с заявлением от 28 июня 2021 КУВД-001/2021-26223538. Отказ мотивирован тем, что на основании статьи 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с истечением 6 октября 2021 срока приостановления, указанного в направленном заявителю уведомлении от 6 июля 2021 КУВД-001/2021-26223538/2 о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 46:18:000000:36, и неустранением приведенной(ых) в данном уведомлении причины (причин), препятствующей(их) осуществлению государственной регистрации прав, в том числе: не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Приходя к выводу о том, что требование заявителя не подлежат удовлетворению, при разрешении данного спора Арбитражный суд Курской области руководствуется помимо вышеизложенного  следующим. 

            Каждая из долей по смыслу статей 15, 12, 13 Федерального закона N 101-ФЗ является самостоятельным объектом права.

            Как указано в уведомлении, государственная регистрация приостановлена на основании п.57 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для государственной регистрации права, а представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. 

            В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

            Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в этом реестре, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

            Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

            В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении таковой.

            На основании подпунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

            В случае не устранения причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, в течение срока приостановления в осуществлении государственного кадастрового учета отказывается (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

            Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. 

            В данном деле количество собственников земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:18:000000:36 не превышает пяти, в связи с чем, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются без учета особенностей, установленных статьей 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, а также статьями 13 и 14 названного Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

            В силу ч. 2 ст. 47 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 настоящей статьи, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в части 4 настоящей статьи. Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

            В силу ч. 3 ст. 47 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

            Таким образом, подлежит применению ст. 246 ГК РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 названного Кодекса.

            Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

            Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

            В силу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

            Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (п. 4 ст. 250 ГК РФ).

  Правила статьи 250 ГК РФ применяются также при отчуждении доли по договору мены (п. 5 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  Согласно пунктам 1, 2 статьи 1 Федерального закона N 101-ФЗ данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли (абз. 2 ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

На основании ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Общие правила и условия образования земельных участков определены ст. 11 ЗК РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

Пунктом 5 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель).

В силу положений п. 1 ст. 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также ст. 13 и 14 данного федерального закона.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, установленные законодателем в статье 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" особенности правового регулирования оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения направлены на соблюдение баланса частных и публичных интересов (Постановление от 30 января 2009 года N 1-П; определения от 17 ноября 2009 года N 1504-О-О, от 23 апреля 2013 года N 534-О и от 28 января 2016 года N 174-О).

В свою очередь, возможные сделки с долями в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, совершаемые без выделения земельного участка в счет земельной доли, изложены в абзаце 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2021 №19АП-3915/2021 по делу №А14-9781/2020), согласно которому без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе 

1. завещать свою земельную долю,

2. отказаться от права собственности на земельную долю,

3. внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности,

4. или передать свою земельную долю в доверительное управление,

5. либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. 

  Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

  С учетом изложенного, сделки с долями в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения осуществляются в следующем порядке (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2021 N 15АП-15013/2021 по делу N А53-40324/2018, от 27.08.2021 N 15АП-15012/2021, 15АП-136/2016 по делу N А53-33500/2018): если число собственников не превышает пяти лиц, то доля реализуется с учетом положений, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, в том числе правил о преимущественном праве покупки; если число собственников превышает пять лиц, то без выделения своей доли, собственник вправе отчуждать ее только в пользу другого участника долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок.

  В данном случае цена доли должника в праве общей собственности на земельный участок должна быть определена по результатам определения суммы долга по договору займа по состоянию на дату заключения соглашения об отступном (в т.ч. с учетом прощения части должника и иных обстоятельств прекращения обязательства, влияющих на цену имущества). После определения в цены доли должника иному долевому сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, определенной на основании соглашения об отступном посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации по соглашению об отступном. 

В случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению (п. 91 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ, пункт 18 статьи 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и т.д.).

В п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

В рассматриваемом споре государственная регистрация соглашения об отступном по передаче прав на земельный участок приостановлена Управлением Росреестра по причине нарушения требований пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и статьи 246 ГК РФ.

Каких-либо доказательств совершения действий собственниками земельного участка, направленных на соблюдение требований ст. ст. 250, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

От ФИО4 в Арбитражный суд Курской области поступил отзыв, согласно которому он не получал от кого-либо из участников совместной собственности предложений о выкупе доли (л.д. 97-99, т.2). 

Равным образом, определением от 28 июня 2022 года Арбитражный суд Курской области обязал ФИО5 представить в Арбитражный суд Курской области сведения о направлении участникам долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:18:000000:36 уведомления в порядке ст. 250 ГК РФ, ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" о намерении передать свою долю заявителю по соглашению об отступном (представить копию данного уведомления и документы о его получении, в т.ч. конверт и т.п.) либо сведения о получении в иной форме согласия участников долевой собственности на распоряжение долями; сведения о том, какой ответ был дан ФИО5 по результатам получения извещения о намерении передать долю в качестве отступного в порядке ст. 250 ГК РФ, ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". 

В Арбитражный суд Курской области 27.07.2022 поступил ответ ФИО5, согласно которому продавец доли сообщил суду, что между ним и ФИО2 был заключен Договор процентного займа от 04.Об.2020г. ФИО5 получил по этому договору от ФИО2 в качестве займа 400000 (четыреста тысяч) руб. Претензий по поводу предоставления ФИО5 займа по этому договору у него к ФИО2 не имеется. Впоследствии ФИО5 и ФИО2 заключили Соглашение от 10.06.2021г. об отступном к договору займа от 04.06.2020г., по которому ФИО5 передал ФИО2 в счет возврата полученного займа 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. ФИО5 пояснил, что иным участникам долевой собственности на земельный участок 46:18:000000:36 уведомления в порядке ст. 250 ГК РФ, ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" о намерении передать свою долю ФИО2 по соглашению об отступном он не направлял.

В новом рассмотрении представитель заявителя повторно указывал на отсутствие необходимости выяснения воли иных участников долевой собственности в указанном в Гражданского кодекса РФ порядке. 

Поскольку согласие собственников земельного участка на передачу доли заявителя в размере 2/4 в качестве отступного при регистрации в Управление не представлено, а соглашение об отступном заключено одним из трех участников собственности на земельный участок, Управление Росреестра пришло к обоснованному выводу об отказе в государственной регистрации договора – соглашения об отступном. 

В силу ч.1 ст. 12 Закона об обороте к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 Закона об обороте.

В земельном участке с кадастровым номером 46:18:000000:36 три участника общей долевой собственности (ФИО5, ФИО4, ФИО3), что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Заявителем не учтено, что в обоснование приостановления и последующего отказа в государственной регистрации прав государственный регистратор ссылается не только лишь на положения Закона об обороте, но и на аналогичные, взаимосвязанные положения Закона №218-ФЗ: п. 2, п.3 ст. 47, согласно которым осуществление государственной регистрации прав на земельную долю невозможно при отсутствии государственной регистрации прав лица, приобретающего земельную долю, в составе того же земельного участка.

Более того, согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Документов, подтверждающих отказ остальных участников общей долевой собственности от преимущественного права покупки ни в орган регистрации прав, ни в материалы дела заявителем не представлено.

Таким образом, ссылка государственного регистратора на ч.1 ст. 12 Закона об обороте приведена во взаимосвязи с п.2, п.3 ст.47 Закона №218-ФЗ и не может служить основанием для признания вышеуказанных решений о приостановлении и отказе в государственной регистрации незаконными.

 

В отношении довода заявителя о неприменимости ст.250 ГК РФ к соглашению об отступном Арбитражный суд Курской области соглашается с возражениями органа в связи со следующим. 

Отступное является одним из способов прекращения обязательства (ст. 409 ГК РФ).

Согласно ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Настоящее Соглашение об отступном по своей сути является распоряжением спорным имуществом в виде его возмездного отчуждения за сумму 400 000 тысяч рублей.

Указанная позиция согласуется с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ».

Таким образом, в совокупности с положениями ст. 246 ГК РФ, правила ст.250 ГК РФ подлежат применению при любом возмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности, а не только при сделке купли-продажи или мены, как указывает заявитель.

Аналогичная позиция о том, что передача отступного в счет погашения денежного долга является основанием для реализации преимущественного права содержится в Постановлении АС Волго-Вятского округа от 25.06.2019 N Ф01-1896/2019 и АС Северо-Западного округа от 12.10.2018 N Ф07-11133/2018, п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 11 июня 2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств": если взамен обязательства по уплате денег в качестве отступного предоставляется имущество, в отношении которого действует преимущественное право покупки, лицо, обладающее этим правом, может воспользоваться средствами защиты, предусмотренными на случай нарушения такого преимущественного права. При этом указанное разъяснение не ограничено ст. 250 ГК РФ, а сформулировано как общее правило в отношении всех возможных преимущественных прав.

Таким образом, вывод заявителя о неприменимости к ст.250 ГК РФ к соглашению об отступном не основан на нормах действующего законодательства.

В отношении довода заявителя о несоответствии основания приостановления Закону №218-ФЗ в части указания нормы, на основании которой произведено приостановление регистрации (п. 57 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ), орган обоснованно пояснил следующее. 

Уведомление о приостановлении от 06.07.2021 №КУВД-001/2021-26223538 сформировано в двух экземплярах (по одному для каждого из заявителей, обратившихся в орган регистрации прав с заявлением об осуществлении государственной регистрации права, перехода права, - ФИО5 и ФИО2).

В уведомлении, выданном ФИО5, от 06.07.2021 №КУВД-001/2021-26223538/1 указаны основания приостановления: п.5,7 ч.1 ст.26 Закона №218-ФЗ, в то время как в уведомлении от 06.07.2021 №КУВД-001/2021-26223538/2, выданном ФИО2, отсутствует запятая между пунктами «5» и «7» ч.1 ст. 26 Закона №218-ФЗ.

При этом смысловое содержание цитируемых в уведомлении вышеуказанных норм (п.5 и п.7 Закона №218-ФЗ) приведено государственным регистратором верно, соответствует Закону №218-ФЗ.

С учетом изложенного, решение №КУВД-001/2021-26223538 принято государственным регистратором исходя из совокупности норм действующего законодательства: ст. 246, 250 ГК РФ, п. 2,3 ст. 47 Закона №218-ФЗ, ч.1ст.12, п.4 ст. 1 Закона об обороте

Таким образом, допущенные описки не влияют на обоснованность вынесенных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области актов. 

 

Кроме того, Арбитражный суд Курской области отмечает следующее. 

Фактически позиция заявителя сводится к тому, что по смыслу ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки касается случаев купли-продажи и не распространяется на иные случаи отчуждения доли, в данном деле – предоставление доли в качестве отступного. По мнению заявителя, отступное является способом прекращения обязательства и означает, что должник может с согласия кредитора заменить первоначальный предмет исполнения другим (ст. 409 ГК РФ), т.е. не имеется признаков сделки купли-продажи, следовательно, нормы ст. 246, 250 ГК РФ применению не подлежат.

Суд отклоняет данную позицию в силу разъяснений, данных в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102, Пункте 1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за январь - июль 2014 года. Применительно к ст. 246 ГК РФ в данном случае квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений ст.ст. 246, 250 ГК РФ. Кроме того, в силу ст. 431 ГК РФ передачу имущества в собственность ответчику по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по кредитному договору следует квалифицировать как распоряжение спорным имуществом в виде его возмездного отчуждения. При таком отчуждении право иных долевых собственников на преимущественную покупку доли нарушается.

Согласно пункту 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6, сложившейся правоприменительной практике (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.06.2019 N Ф01-1896/2019 по делу N А17-3906/2016), если в качестве отступного по обязательству по уплате предоставляется имущество, в отношении которого действует преимущественное право покупки, лицо, обладающее им, может воспользоваться средствами защиты, которые предусмотрены на случай нарушения этого права. Судебная практика исходит из того, что на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество распространен правовой режим недвижимости: к сделкам с долей в праве собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие оборот недвижимости.

В соответствии с пунктом 40 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником (кроме случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения или машино-места в этих здании или сооружении), к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В рассматриваемом случае к заявлению о государственной регистрации, не являющимся сособственником, в обязательном порядке необходимо прикладывать документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли либо документы, подтверждающие надлежащее уведомление сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием всех существенных условий предстоящего договора купли-продажи.

В силу ст. 29 Закона о регистрации государственная регистрация прав включает: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов, правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

При этом федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" также установлены особенности продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 названного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Из представленных в суд доказательств следует, что заявитель не является арендатором и собственником земельного участка.

Поскольку основанием для отказа в государственной регистрации послужило непредставление документов подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и отсутствие сведений об извещении других собственников, Управлением обоснованно отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Согласно частей 2, 3 статьи 47 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 настоящей статьи, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в части 4 настоящей статьи. Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля (часть 3 статьи 47 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Поскольку заявителем при осуществлении регистрационных действий не была представлена информация об отказе сособственников от приобретения спорного имущества, то на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Управлением правомерно принято решение.

Таким образом, регистрирующий орган пришел к правильному выводу, что на момент принятия решения об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок заявителем не были устранены выявленные нарушения.

Судом установлено, что собственником при отчуждении заявителю доли в праве на данный земельный участок не соблюдены предусмотренные законом гарантии участников общей долевой собственности; основанием для отказа в государственной регистрации послужило непредставление документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и отсутствие сведений о надлежащем извещении других собственников.

Поскольку выявленные нарушения не устранены, решение управления Росреестра об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок признано судом также соответствующим закону.

Выводы суда подтверждаются сложившейся правоприменительной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 13.09.2021 N 308-ЭС21-15285 по делу N А32-28965/2020, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.05.2021 N Ф08-727/2021, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2020 N 15АП-18204/2020 по делу N А32-28965/2020, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2021 N 08АП-12502/2021 по делу N А70-7603/2021).

С учетом изложенного, требование заявителя не подлежит удовлетворению.

 

Арбитражный суд Курской области соглашается с заявителем в части прекращения обязательств отступным, т.к. это произошло в контексте обязательственного права. Заявитель верно полагает, что соглашение представляет собой способ прекращения обязательства. 

Данный вывод следует из ст. 409 Гражданского кодекса РФ, согласно которой по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). Перечень оснований прекращения обязательств не является закрытым, поэтому стороны могут в своем соглашении предусмотреть не упомянутое в законе или ином правовом акте основание прекращения обязательства и прекратить как договорное, так и внедоговорное обязательство, а также определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 3 статьи 407 ГК РФ).

Основания прекращения обязательства могут как являться односторонней сделкой (например, заявление о зачете) или соглашением (например, предоставление и принятие отступного), так и не зависеть от воли сторон (в частности, прекращение обязательства на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления).

Положения ст. 409 Гражданского кодекса РФ содержаться в главе 26 Гражданского кодекса РФ «Прекращение обязательств», которая, в свою очередь, содержится в подразделе 1 «Общие положения об обязательствах» в разделе  III Гражданского кодекса РФ: «Общая часть обязательственного права».

Таким образом, нормы о прекращении обязательства являются нормами обязательственного права. 

Вместе с тем, соглашение об отступном может предусматривать передачу имущества в качестве отступного. В этом случае происходит переход права собственности на имущество от должника к кредитору с изменением состава прав должника и кредитора по отношению к недвижимому имуществу, которые  регулируются не нормами обязательственного, а нормами вещного права, т.е. разделом  II Гражданского кодекса РФ – «Право собственности и другие вещные права».

Отступное в любом случае представляет собой сделку в силу ст. 153 Гражданского кодекса РФ, содержащийся в Подразделе 4 «Сделки. Решения собраний. Представительство» раздела I Гражданского кодекса РФ «Общие положения».

Согласно ст. 153 Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В части вещного права произошла продажа предмета отступного – сделка (действия по прекращению обязательства), в результате которой право собственности на вещь перешло от заемщика к займодавцу. 

Таким образом, в данном деле  применительно к нормам Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие как вещное, так и обязательственное право. 

 

То обстоятельство, что  приостановление государственной регистрации права и последующий отказ в регистрации права не были связаны с не предоставлением на  регистрацию указанных документов (пункт 40 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ), основанием для удовлетворения требований заявителя не является. 

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" Рассмотрение дел по правилам главы 22 КАС РФ, главы 24 АПК РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон при активной роли суда (пункт 7 статьи 6 и статья 14 КАС РФ, статьи 8, 9 и часть 1 статьи 189, часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле. Если иное не предусмотрено законом, суд не связан правовой квалификацией спорных отношений и вправе признать оспоренное решение законным (незаконным) со ссылкой на нормы права, не указанные в данном решении.

Суд также не связан основаниями и доводами заявленных требований (часть 3 статьи 62 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ), то есть независимо от доводов административного иска (заявления) суд, в том числе по своей инициативе, выясняет следующие имеющие значение для дела обстоятельства:

нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца (заявителя) или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее заявление;

соблюдены ли сроки обращения в суд;

соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих;

а)           полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б)          порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (часть 9 статьи 226 КАС РФ, часть 4 статьи 198, часть 4 статьи 200 АПК РФ).

 

Заявитель указал, что Предоставление органам Росреестра прав на проверку при осуществлении регистрационных действий соблюдения правила о преимущественной покупке может привести не к достижению целей правового регулирования, а, напротив, к достижению неправового результата. Предоставление органам Росреестра вышеобозначенных полномочий может привести к появлению возможности неправовых коррупционных взаимодействий. Для того, чтобы исключить возможность   коррупционных   проявлений,   органы   Росреестра   не  должны осуществлять проверку соблюдения правила о преимущественной покупке с учетом того, что заинтересованные лица имеют право самостоятельно осуществлять защиту своих прав.

Данный довод отклонен судом, поскольку такого рода заявления подлежат проверке в рамках уголовного судопроизводства, вне данного спора. 

Кроме того,  с  государственной регистрацией Закон №218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация носит публичный характер: государство в лице регистрирующего органа (государственного регистратора) проверяет законность действий субъектов гражданского оборота и, только убедившись в этом, регистрирует их права.

Осуществляемый таким образом со стороны государства контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом должен обеспечить и защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований, как следствие, снизить риски на рынке недвижимости, создать дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие.

Вместе с тем необходимо также учитывать, что государственная регистрация прав является институтом гражданского права, которое основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора,

С учетом изложенного, пределы правовой экспертизы определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов.

В этой связи, при проведении правовой экспертизы документов необходимо учитывать, влекут ли за собой выявленные в ходе правовой экспертизы дефекты юридической силы документов ничтожность либо оспоримость соответствующих документов, препятствуют ли они возникновению, переходу, прекращению или обременению (ограничению) прав на недвижимое имущество.

Таким образом, в силу п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона №218-ФЗ осуществление правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов является составной частью процедуры государственной регистрации прав и включают в себя, в частности, проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) (пп.4 п.168 Приказа Минэкономразвития России от 07.06.2017 №278 "Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество" (далее Административный регламент)).

Согласно п.214 Административного регламента, при проверке законности сделки, правовой экспертизе документов, устанавливаются:

1) наличие всех необходимых документов;

2)          наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя;

необходимость направления межведомственного запроса;

действительность поданных заявителем документов;

5)соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства;

6)          наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти;

7)          соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН;

8)          отсутствие противоречий между заявляемыми правами и ужезарегистрированными правами на объект недвижимого имущества;

9)          наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона №218-ФЗ).

Таким образом, проверка законности сделки государственным регистратором осуществляется в полном объеме вне зависимости от вида сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) в соответствии с ст.26, 27 Закона №218-ФЗ и п.214~ Административного регламента.

 

ИП Глава КФХ ФИО2  представил таблицу, содержащую сведения о судебных актах, в которых указано о регистрации органами Росреестра права собственности на земельные доли или на земельные участки, выделенные в свет земельных долей, на основании соглашений об отступном. Арбитражный суд Курской области в данном случае споры, указанные в данной таблице, в рамках дела №А35-7877/2021 не рассматривает. Действия регистратора в данном деле проверены не исходя из обычаев делового оборота, а в контексте норм Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в отношении конкретного объекта недвижимости.

Иные доводы заявителя отклонены, как противоречащие нормам Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

 

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 17, 29, 110, 167-170, 180, 181, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя – Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконными приостановления государственной регистрации прав и отказа в государственной регистрации прав отказать. 

Оспариваемые приостановление государственной регистрации прав и отказ в государственной регистрации прав проверены на соответствие нормам Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Настоящее решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Курской области.

 

Судья                                                                                                 Пашин А.В.