АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А46-5692/2022

Резолютивная часть постановления объявлена  29 ноября 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 декабря 2022 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Щанкиной А.В.,

судей                                                         Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая фирма «Гранит» на решение от 09.06.2022 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) и постановление от 25.08.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Воронов Т.А., Грязникова А.С., Сидоренко О.А.) по делу № А46-5692/2022 по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (644024, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческая фирма «Гранит» (644070, 

<

...> Октября 74, А, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка.

Суд установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческая фирма «Гранит» (далее - ООО «КФ «Гранит», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-34-255 от 16.05.2007 за период с 23.05.2020 по 26.05.2021 в размере 568 015 руб. 84 коп., пени за период с 23.05.2020 по 26.05.2021 в размере 473 129 руб. 59 коп., с последующим начислением процентов на сумму основного долга начиная с 27.05.2021 из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа по день фактической уплаты долга.

Решением от 09.06.2022 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 25.08.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда,  исковые требования удовлетворены в полном объеме: с ООО «КФ «Гранит» в пользу Департамента взысканы задолженность по договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-34-255 от 16.05.2007 за период с 23.05.2020 по 26.05.2021 в размере 568 015 руб. 84 коп., пени за период с 23.05.2020 по 26.05.2021 в размере 473 129 руб. 59 коп., с последующим начислением процентов на сумму основного долга начиная с 27.05.2021 из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа по день фактической уплаты долга. С ООО «КФ «Гранит» в доход федерального бюджета взыскано 23 412 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), на который ссылается истец, не может быть применен к договору аренды земельного участка от 16.05.2007, так как вступил в силу и подлежит применению только для договоров, заключенных с 01.03.2015; расчет арендной платы должен быть произведен согласно действовавшей в спорный период статье 22 ЗК РФ по формуле, указанной в приложении № 3 к договору; постановление Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п применению также не подлежит.

Отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не поступил.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и ООО «КФ «Гранит» (арендатор) заключен договор от 16.05.2007 № ДГУ-Ц-34-255 (далее - договор) аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 1 889 кв. м, с кадастровым номером 55:36:120101:3076, местоположение которого установлено в 6 м северо-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. 10 лет Октября, д. 193, для общественно-деловых целей, под строительство административного здания с автомагазином.

Согласно пункту 1.5 договора предоставление земельного участка арендодателем арендатору, а также возврат участка арендатором арендодателю осуществляется на основании акта приема-передачи.

В соответствии с пунктом 2.1 договора размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение № 3 к договору) и составляет 36 273 руб. 33 коп. в год.

В соответствии с приложением № 3 к договору размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле: Ап = Б*К1*К2*К3*S/12, где Б - базовая ставка арендной платы для оценочной подзоны № 901 (88,90 руб./кв. м), К1 - поправочный коэффициент к базовой ставке арендной платы за земельный участок в зависимости от объектов (работ), под которые используется земельный участок (0,20), К2- коэффициент категории арендатора (1), К3 -индекс потребительских цен (тарифов)на товары и платные услуги населению (1,08),  S - общая площадь земельного участка (1 889 кв. м), 12 - количество месяцев в году. Размер ежемесячной арендной платы составил 3 022 руб. 78 коп.

Уведомлением от 04.05.2010 арендодатель уведомил арендатора о продлении договора на неопределенный срок.

Письмом от 19.12.2016 № Исх-ДИО/18964 к договору Департамент уведомил арендатора о необходимости производить расчет арендной платы, в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Письмом от 02.09.2019 № Исх-ДИО/12012 к договору Департамент уведомил арендатора о необходимости производить иной расчет арендной платы, в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п».

Департамент при обращении в суд с настоящим иском указал, что ответчик обязанность по оплате исполнял ненадлежаще, в связи с чем возникла задолженность, размер которой согласно акту сверки по состоянию на 31.01.2022 за период с 23.05.2020 по 26.05.2021 составил 568 015 руб. 84 коп.

Вопрос о наличии задолженности ООО «КФ «Гранит» по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком за предшествующие периоды - с 18.09.2012 по 31.03.2017, с 23.03.2017 по 22.05.2020 являлся предметом рассмотрения в делах № А46-16226/2017, № А46-14962/2020.

В постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.07.2021 по делу № А46-14961/2020, суд пришел к выводу о том, что поскольку на арендованном обществом земельном участке построено административное здание, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком 26.03.2013, и не представлено доказательств наличия государственной регистрации права собственности на здание (помещения в нем) за иными лицами, на ответчике лежит обязанность по внесению арендной платы на условиях, установленных договором.

Отсутствие действий по оплате, неисполнение претензии от 03.02.2022 № Исх-ДИО/1276 послужили основанием для обращения в арбитражный суд с иском о взыскании основного долга и пени за период с 23.05.2020 по 26.05.2021 в сумме 473 129 руб. 59 коп. с продолжением ее начисления по дату фактического погашения задолженности.

Руководствуясь статьями 289, 290, 422, 424, 552, 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 39.7, 39.8, пунктом 7 статьи 39.16, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), частью 3 статьи 69 АПК РФ, разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», правовой позицией, выраженной в пунктах 16, 19, 25, 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, установив, что 04.05.2010 срок действия договора аренды был продлен на неопределенный срок, ответчиком 26.03.2013 зарегистрировано право собственности на здание, расположенное на земельном участке, о переходе права собственности на здание и помещения в нем в спорный период ответчик арендодателя не уведомлял, после 2013 года продолжал вносить арендные платежи за пользование участком, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что в настоящем случае вне зависимости от наличия либо отсутствия договорных отношений у ответчика существует обязанность по внесению платы за использование земельного участка, на котором находится принадлежащее ему недвижимое имущество, признали требования подлежащими удовлетворению. Судом апелляционной инстанции установлен верный расчет суммы задолженности, в том числе пени, отмечено, что опечатка суда первой инстанции в указании ставки пени может быть исправлена в установленном АПК РФ порядке и не повлекла принятие неверного судебного акта.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (статья 614 ГК РФ).

Правоотношения по заключению и исполнению договоров аренды земельных участков регулируются также положениями ЗК РФ.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В силу положений статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7, пункта 7 статьи 39.16 ЗК РФ, правовой позиции, выраженной в пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения (определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 № 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Неприменение нормативно установленного размера арендной платы за земли, начиная с даты его установления, нарушает императивность нормативных положений о регулируемой цене аренды в отношении публичных земель.

Из абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Следовательно, до расторжения договора аренды у ответчика сохраняется обязанность внесения арендной платы на условиях, установленных договором.

Как верно установлено судами, ответчик продолжал вносить арендные платежи после 2013 года, что свидетельствует о совершении ответчиком действий по признанию договора аренды действующим и после указанной последним даты.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание обстоятельства, установленные в деле № А46-14961/2020, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора, исходя из того, что ответчик является арендатором земельного участка, собственником расположенного на нем нежилого объекта недвижимости, при этом, ссылаясь на отчуждение помещений в указанном объекте, соответствующих доказательств перехода права собственности суду не представил, суды пришли к обоснованному выводу о том, что на ответчике лежит обязанность по внесению платы за пользование земельным участком в спорный период.

Иного из материалов настоящего дела не следует и обществом не доказано (статьи 9, 41, 65 АПК РФ).

Судами обоснованно учтено, что ответчик надлежащим образом не пояснил, при каких обстоятельствах прекратилось его право собственности на нежилое здание, не представил подтверждающих документов, доказательств обращения к Департаменту за изменением или расторжением договора аренды, земельный участок не возвратил, попытки возврата участка не предпринимал, о переходе права собственности не уведомил (статьи 9, 65 АПК РФ).

При указанных обстоятельствах выводы судов о недоказанности ответчиком  отсутствия обязанности по внесению арендной платы соответствуют нормам материального и процессуального права.

Доводы общества о том, что пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ и постановление Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п не подлежат применению к договору аренды земельного участка от 16.05.2007, отклоняются судом округа как основанные на неверном толковании норм материального права.

Положения действующего законодательства содержат императивные нормативные положения о регулируемой цене аренды в отношении публичных земель (определения Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 № 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Указанные положения, содержащие нормативно установленный размер арендной платы, подлежат применению с даты их установления.

Поскольку в настоящем деле Департаментом заявлено требование о взыскании арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, по договору от 16.05.2007 № ДГУ-Ц-34-255, за период с 23.05.2020 по 26.05.2021, при расчете размера арендной платы применению подлежали действующие в соответствующий период нормативные акты, устанавливающие регулируемый размер такой платы.

Таким образом, правильно применив вышеуказанные нормы права, исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций законно и обоснованно удовлетворили заявленные Департаментом требования.

Доводы общества сводятся к несогласию с выводами судов, основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем не могут быть признаны обоснованными судом кассационной инстанции.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 09.06.2022 Арбитражного суда Омской области и постановление от 25.08.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-5692/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             А.В. Щанкина

 

Судьи                                                                           Е.Ю. Демидова

 

ФИО1