Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-23187/2023

11 марта 2024 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 11 марта 2024 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Кубасовой Э.Л., при ведении протокола заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 311860607000031, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «АГРОТОРГ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.12.1998, адрес: 191025, 

<

...>) о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы,

в заседании арбитражного суда приняли участие представители: 

от истца – ФИО3 по доверенности от 25.10.2022.

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 30.01.2024 (с использованием системы веб-конференции),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АГРОТОРГ» с требованием внести изменения в договор аренды нежилого помещения от 18.06.2021 № 2197, изложив пункт 2.2.3 договора в следующей редакции: «Начиная с 5-го месяца аренды по «31» июля 2023 г. - 200 000 (Двести тысяч) рублей. С «01» августа 2023 г. - 208 000 (Двести восемь тысяч) рублей».

В качестве правового основания для удовлетворения заявленных требований истец указал статьи 8, 10, 309, 310, 428, 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением от 05.12.2023 иск принят к производству.

Ответчик 19.01.2024 в электронном виде направил в суд отзыв (зарегистрирован канцелярией суда 22.01.2024), с исковыми требованиями не согласился.

Определением суда от 30.01.2024 судебное разбирательство назначено на 26.02.2024.

Стороны участие представителей в судебном заседании обеспечили.

Представитель истца иск поддержал.

Представитель ответчика иск не признал.

В силу статей 71, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Суд, исследовав с учетом требований статей 65, 67, 68, 71 АПК РФ материалы дела, приходит к следующим выводам. 

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 18.06.2021 № 21797 (далее – договор), по условиям пункта 1.1 договора, арендодатель обязуется передать, а арендатор принять помещение за плату во временное владение и пользование.

Целевое назначение помещения по договору: торговля непродовольственными и продовольственными товарами, в том числе, но не ограничиваясь, алкогольной продукцией. Помещение может быть также использовано для производства хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных изделий, в том числе на гриле, готовой кулинарной продукцией, а также для организации оказания услуг, в том числе, но не ограничиваясь: телекоммуникационных, страховых и банковских услуг, а также для размещения вендинговых аппаратов, платежных терминалов и банкоматов, кофе-машин и аппаратов по приготовлению свежевыжатых соков, для осуществления фармацевтической, туристической и иной деятельности. С целью использования помещения в вышеуказанных целях арендатор имеет право организовать в помещении      административные, складские, подсобные и прочие вспомогательные площади/помещения (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.2 договора: ежемесячная арендная плата по договору составляет:

В период с 1-го по 2 месяц аренды - 200 000 рублей (пункт 2.2.1 договора).

В период с 3-го по 4-й месяц аренды - 100 000 рублей(пункт 2.2.2 договора).

Начиная с 5-го месяца аренды - 200 000 рублей (пункт 2.2.3 договора).

Начиная с 3 (третьего) года с момента подписания акта приема-передачи помещения стороны вправе не чаще 1 (одного) раза в год по соглашению изменить размер АП Мин на величину индекса потребительских цен в РФ за предшествующий изменению календарный год, но не более чем на 4 % от ранее установленного размера. Индекс определяется по данным Федеральной службы государственной статистики (показатель декабря прошедшего года к декабрю позапрошлого года для товаров и услуг в целом по России ). Такое изменение АП Мин оформляется дополнительным соглашением к договору  (пункт 2.3 договора).

Обязательство по уплате арендной платы арендатором возникает со дня принятия помещения по акту приема-передачи и прекращается в день возврата им помещения арендодателю по акту приема-передачи (пункт 2.5договора).

Оплата арендной платы производится арендатором в следующем порядке:

- за период с даты подписания акта приема-передачи помещения по дату государственной регистрации договора арендная плата оплачивается арендатором единовременным платежом в течение 14 (четырнадцати) дней с даты предоставления арендодателем экземпляра зарегистрированного договора. При этом какие-либо проценты, связанные с рассрочкой оплаты арендной платы, а также иных платежей по договору, не начисляются и не уплачиваются;

- в дальнейшем - не позднее 15 числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды (пункт 2.6 договора).

Срок аренды по договору составляет 10 (десять) лет с даты государственной регистрации договора (пункт 8.1 договора).

С даты подписания договора и до даты его государственной регистрации он действует как краткосрочный договор, заключенный на 11 (одиннадцать) месяцев, исчисляемых со дня подписания договора. Если государственная регистрация договора не будет осуществлена, до истечения 11 (одиннадцати) месяцев, договор автоматически продлевается на тех же условиях и на тот же срок (пункт 8.2 договора).

В связи с тем, что произошли существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно: стоимость расходов по объекту увеличилась, увеличился налог на имущество, выросла инфляция, арендодатель воспользовался своим правом на индексирование арендной платы и направил 24.07.2023 арендатору предложение подготовить дополнительное соглашение об изменении стоимости аренды с 01.08.2023, поскольку проект договора аренды готовился арендатором и подписывался в его редакции (приложение №6).

Письмом от 25.07.2023 ответчик указал, что положения заключенного договора предусматривают право на изменение арендной платы по соглашению сторон, что предполагает их волеизъявление, ответчик не изъявил согласия по изменению размера арендной платы. 

Истец направил досудебную претензию от 20.09.2023 №07 об изменении договора и приложил свой вариант дополнительного соглашения об изменении п.2.2.3 договора с 01.08.2023 (приложение №8). 

Отказ арендатора от изменения условий договора в части размера арендной платы послужил основанием для обращения арендодателя с иском в арбитражный суд.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

Правоотношения между сторонами настоящего спора регулируются главой 34 ГК РФ по обязательствам, вытекающим их договора аренды.

По юридической природе договор аренды является возмездным и взаимным (права и обязанности возлагаются на обе стороны договора), то есть праву одной стороны корреспондирует в данной случае обязанность другой.

Договором закреплено право арендодателя на увеличение размера арендной платы с третьего года аренды (пункт 2.3), что соответствует положениям пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом в спорном договоре не предусмотрен механизм реализации данного права при отказе арендатора от предложения арендодателя об изменении размера арендных платежей.

Отсутствие в договоре, предложенном арендатором, механизма реализации права арендодателя на повышение размера арендной платы при наступлении определенных в нем условий, ухудшает положение арендодателя по сравнению с положением контрагента. Последнему при наступлении невыгодных для него условий пунктом 2.12 спорного договора предоставлено право на уменьшение арендной платы в одностороннем порядке путем уведомления арендодателя.

По правилам статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 8 постановления от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - Постановление № 16), в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом.

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента (пункт 11 Постановления № 16).

С учетом указанных разъяснений, пункт 2.3 договора следует расценивать как обязанность арендатора на изменение арендной платы по требованию арендодателя при наступлении определенных условий.

Иной подход свидетельствовал бы о предоставлении арендатору более выгодных условий и преимущественного положения, что недопустимо в силу приведенных норм права и разъяснений действующего законодательства.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, стороной может быть заявлено в суд требование об изменении договора.

Разумные ожидания арендатора на получение экономической выгоды от договора аренды, с которыми соглашался арендатор при подписании договора, подлежат судебной защите.

По результатам рассмотрения спора минимальная арендная плата может быть увеличена на 4 процента, что соответствует пункту 2.3 спорного договора.

Таким образом, требование истца о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 18.06.2021 № 2197, изложив пункт 2.2.3 договора в следующей редакции: «Начиная с 5-го месяца аренды по «31» июля 2023 г. - 200 000 (Двести тысяч) рублей. С «01» августа 2023 г. - 208 000 (Двести восемь тысяч) рублей» подлежит удовлетворению.

Статьей 112 АПК РФ установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

При подаче искового заявления истец уплатил государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением от 10.11.2023 № 264.

В связи с удовлетворением исковых требований, на основании статей 101, 110, 112 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат  отнесению на ответчика.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа в сроки, предусмотренные частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений статьи 113 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения, вынесенного в виде отдельного судебного акта, на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

решил:

исковые требования удовлетворить. 

Внести изменения в договор аренды нежилого помещения от 18.06.2021 № 21797, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «АГРОТОРГ», изложив пункт 2.2.3 договора в следующей редакции: «Начиная с 5-го месяца аренды по «31» июля 2023 года - 200 000 (Двести тысяч) рублей. 

С «01» августа 2023 года - 208 000 (Двести восемь тысяч) рублей».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АГРОТОРГ»   в пользу  индивидуального предпринимателя ФИО2 в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 6 000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца после принятия решения.  Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через суд, принявший решение.  

Судья                                                                                                 Э.Л.Кубасова