ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-59976/17

07 мая 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  07 мая 2018 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Коновалова С.А.,

судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от ООО «Сити Эстейт»: ФИО2, по доверенности от 17.08.2018;от ООО «Терра Нова»: ФИО3, по доверенности от 20.03.2017;от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Сити Эстейт» на решение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2017 года по делу № А41-59976/17, принятое судьей Федуловой Л.В., по исковому заявлению ООО «Терра Нова» к ООО «Сити Эстейт», третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, о расторжении договора купли-продажи земельного участка,  

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Терра Нова» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Сити Эстейт», в котором просит: 

            - расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 28.06.2016 и соглашение о зачете взаимных требований от 28.06.2016;

             - обязать ООО «Сити Эстейт» осуществить возврат земельных участков 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:255, 50:49:0010106:26, 50:49:0010106:6, 50:49:0010106:769. 

            К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

            Решением Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2017 года по делу № А41-59976/17 исковые требования ООО «Терра Нова» удовлетворены в части. Суд решил: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 28.06.2016 и соглашение о зачете взаимных требований от 28.06.2016. Обязать ООО «Сити Эстейт» осуществить возврат ООО «Терра Нова» земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010106:769. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

            Не согласившись с указанным решением, ООО «Сити Эстейт» обжаловало его в апелляционном порядке.

            Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал.

Третье лицо своих представителей в судебное заседание не направило. 

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей. 

Как следует из материалов дела, между ООО «Терра Нова» (арендодатель) и ООО «Сити Эстейт» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.09.2013  с правом на выкуп, предметом которого являлись земельные участки с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:255, 50:49:0010106:26, 50:49:0010106:6. 

Срок договора аренды установлен до 16.01.2017. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.10.2013, регистрационная запись №50-50-49/001/2013-333. 

28.06.2016 ООО «Терра Нова» (продавец) и ООО «Сити Эстейт» (покупатель) заключен договор №ТН-СЭ купли-продажи земельного участка.

 В соответствии с п.1 договора купли-продажи на основании права на выкуп земельного участка, предусмотренного договором аренды земельного участка с правом на выкуп от 03.09.2013, заключенным между ООО «Терра Нова» и ООО «Сити Эстейт», зарегистрированным 23.10.2013 за регистрационным номером 50-50-49/001/2013-333, по договору продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельные участки с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:255, 50:49:0010106:26, 50:49:0010106:6, 50:49:0010106:769. 

Согласно п.1.4 договора купли-продажи покупателю и продавцу известно, что покупатель осуществляет строительство многоквартирных жилых домов на участках согласно Разрешения на строительство RU50-45-2527-2015 от 30.10.2015, выданного Администрацией г.о.Звенигород, а также привлекает денежные средства участников долевого строительства на основании договоров участия в строительстве многоквартирного дома. 

На основании ст.413 ГК РФ после регистрации перехода права собственности на земельные участки от продавца к покупателю договор аренды земельного участка с правом на выкуп от 03.09.2013 прекращается (п.1.5. договора купли-продажи).

 По соглашению сторон участки передаются в собственность покупателю по цене 140 836 080 руб. 

Покупатель вправе уплатить цену договора путем зачета взаимных денежных требований сторон в порядке ст.410 ГК РФ либо иными способами по соглашению сторон (п.3.1., п.3.2. договора купли-продажи).

 Стороны договорились, что получение продавцом оплаты цены земельного участка, указанной в п.3.1. настоящего договора, является существенным условием договора (п.3.3 договора купли-продажи). 

В соответствии с п.1 ст.131, п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на земельные участки подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Согласно п.2 ст.223 ГК РФ право собственности на земельные участки возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности после внесения записи об этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.5.1, п.5.2 договора купли-продажи). 

К договору купли-продажи 28.06.2016 подписан Акт приема-передачи. 

Также 28.06.2016 ООО «Терра Нова» (Сторона 1) и ООО «Сити Эстейт» (Сторона 2) заключено соглашение о зачете взаимных требований. 

Принимая во внимание, что сторонами заключен договор №СЭ-ТН-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 28.06.2016 и договор №СЭ-ТН-2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 28.06.2016, а также, что сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка №ТН-СЭ от 28.06.2016, руководствуясь положениями ст.410 ГК РФ, стороны заключили соглашение о следующем: 

1) На дату подписания соглашения сторона-1 должна уплатить стороне-2 Цену по ДДУ-1 в размере 87 263 680 руб. и Цену по ДДУ-2 в размере 53 572 400 руб., а всего 140 836 080 руб., 

2) На дату подписания Соглашения Сторона-2 должна уплатить Стороне-1 по Договору купли-продажи цену за Земельные участки в размере 140 836 080 руб., 3) Стороны договорились о зачете указанных в п.1 и п.2 выше встречных однородных требований друг к другу на сумму 140 836 080 руб. 

Договор купли-продажи земельных участков не зарегистрирован, поскольку сторонами договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области подано заявление о прекращении государственной регистрации. 

В соответствии с Актом обследования земельных участков от 24.08.2017 в результате проведенного обследования земельных участков с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:255, 50:49:0010106:26, 50:49:0010106:6, 50:49:0010106:769 установлено, что здания, а также объекты незавершенного строительства на участках отсутствуют.

ООО «Терра Нова» направило в адрес ООО «Сити Эстейт», руководствуясь положениями ст.405 ГК РФ, требование о расторжении договора купли-продажи и соглашения о зачете, поскольку утратило интерес в продолжении каких-либо правоотношений между сторонами ввиду неисполнения обязательств со стороны ответчика. 

В связи с изложенным, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя требование о расторжении договора о зачете, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что сторонами не соблюдено обязательное условие для зачета – наличие встречного требования. Удовлетворяя требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 28.06.2016, суд первой инстанции указал на отсутствие каких-либо иных доказательств оплаты земельных участков.

Ответчик в своей апелляционной жалобе указывает, что договор аренды прекратил свое действие с 17.01.2017, договор купли-продажи не зарегистрирован по объективным причинам, а земельные участки являются переданными по договору купли-продажи, а не по договору аренды.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции, ввиду следующего.

В соответствии со ст.405 ГК РФ должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения. 

Если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков. 

В соответствии с соглашением о зачете сторона-1 (ООО «Терра Нова») должна уплатить стороне-2 (ООО «Сити Эстейт») Цену по ДДУ-1 в размере 87 263 680 руб. и цену по ДДУ-2 в размере 53 572 400 руб., а всего 140 836 080 руб., на дату подписания соглашения сторона-2 (ООО «Сити Эстейт») должна уплатить стороне-1 (ООО «Терра Нова») по договору купли-продажи цену за земельные участки в размере 140 836 080 руб. 

В соответствии с п.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

 Согласно материалам дела договор №СЭ-ТН-1 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 28.06.2016 и договор №СЭ-ТН-2 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 28.06.2016, указанные в соглашении о зачете, не прошли государственную регистрацию, следовательно, являются незаключенными. 

Согласно ст.410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. 

Поскольку зачет возможен при наличии взаимных прав и обязанностей сторон, принимая во внимание незаключенность договора №СЭ-ТН-1 от 28.06.2016 и договора №СЭ-ТН-2 от 28.06.2016, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск в части расторжения соглашения о зачете взаимных требований от 28.06.2016. 

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

Пункт 1 статьи 486 ГК РФ указывает, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

 Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. 

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Пунктом 3.3. договора купли-продажи предусмотрено, что получение продавцом оплаты цены земельного участка, указанной в п.3.1. настоящего договора, является существенным условием настоящего договора (п.3.3 договора).

 Учитывая расторжение соглашения о зачете взаимных требований от 28.06.2016, а также отсутствие каких-либо иных доказательств оплаты земельных участков по договору купли-продажи, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 28.06.2016. 

Таким образом, приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием к отмене принятого судом решения. Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм процессуального права судом не допущено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2017 года по делу №А41-59976/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

С.А. Коновалов

 

Судьи

 

М.А. Немчинова

 

 В.Н. Семушкина