СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                         Дело № А45-17802/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2019 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

 

ФИО1

судей

 

ФИО2

ФИО3

 

 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО4 с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО5 (№ 07АП-6544/2015(9)) на определение от 30.01.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Сорокина  Е.А.) по делу № А45-17802/2014 о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» (630007, 

<

...> ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по заявлению ФИО5 о признании недействительной сделки - договора купли-продажи № 150/ЖД-ОВ-п от 25.12.2014, заключенную должником  и обществом с ограниченной ответственностью «Капитал» и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

В судебном заседании приняли участие: 

от ООО «Капитал»: ФИО6 , доверенность от 23.03.2019,

от иных лиц: не явились (извещены),

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.09.2014 года в отношении закрытого акционерного общества «Инвестиционно-строительная компания» (далее – ЗАО «ИСК», должник) введена процедура банкротства – наблюдение, одновременно применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», временным управляющим утвержден ФИО7. 

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.02.2015 года в отношении должника введена процедура банкротства – внешнее управление, внешним управляющим утвержден ФИО8.

Решением от 10.08.2016 должник признан банкротом, в отношении него введена процедура банкротства – конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на ФИО7. 

Определением от 01.09.2016 конкурсным управляющим утвержден ФИО7

15.12.2017 ФИО5, являющийся собственником квартиры в многоквартирном доме, возведенном должником, обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании ничтожной сделки должника – договора купли-продажи части помещений в многоквартирном доме, возведенном должником, подписанным с обществом с ограниченной ответственностью «Капитал».

Определением от 30.01.2019 Арбитражный суд Новосибирской области в удовлетворении заявления ФИО5 о признании недействительной сделки должника договора купли-продажи № 150/ЖД-ОВ-п от 25.12.2014, заключенную ЗАО «ИСК» и ООО «Капитал» и применении последствий недействительности ничтожной сделки отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО5 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Указав, что оценкой эксперта, отчетом оценщика при продаже имущества, технической документацией, представленными в материалы дела, подтверждается, что спорное имущество относится с общедомовому имуществу.

В судебном заседании представитель ООО «Капитал» с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил определение суда оставить без изменений, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Заслушав участника процесса, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность определения Арбитражного суда Новосибирской области, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены. 

Как следует из материалов дела, 25.12.2014 должником и ООО «Капитал» (до даты ввода объекта в эксплуатацию) заключён договор купли-продажи № 150/ЖД-ОВ-п, предметом которого являлись принадлежащие должнику нежилые помещения с кадастровыми номерами 54:36:020163:485, 54:36:020163:486, 54:36:020163:487. 

Право собственности на одно из указанных помещений зарегистрировано11.01.2017 после ввода дома в эксплуатацию.

Полагая, что данный договор заключен в отношении общедомового имущества, запрет на распоряжение которым установлен статьёй 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО5 обратился в арбитражный суд с данным заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из недоказанности, что спорный договор заключен в отношении общедомового имущества.

Выводы суда первой инстанции, соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьёй 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве). 

На основании пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе. 

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63) разъясняется, что под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III.1 этого Закона, понимаются в том числе действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Российской Федерации, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации, а также действия, совершенные во исполнение судебных актов или правовых актов иных органов государственной власти.

Статьей 201.8 Закона о банкротстве установлено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению, в том числе требования застройщика к другим лицам и других лиц к застройщику о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключённой.

Статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет собственника квартиры (квартир) в многоквартирном доме правом на долю в праве собственности на общее имущество дома в силу закона. 

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. 

Из приведенных норм в их связи со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что вместе с приобретением права собственности на квартиры в многоквартирном доме собственник этого имущества приобретает право общей собственности на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. 

Собственники квартир в жилом доме, являясь одновременно совладельцами общего имущества дома, ограничены в праве распоряжения своей долей в общем имуществе отдельно от права собственности на квартиру. 

По смыслу названных норм недопустимы также сделки, совершаемые в период строительства жилого многоквартирного дома, в результате которых отдельные нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу и превышающие долю, приходящуюся на ту или иную квартиру, окажутся не в общей долевой, а индивидуальной собственности владельцев квартир, либо третьих лиц. 

В обоснование заявления, ФИО5 указывает на то, что переданное по договору имущество обладает признаками общего имущества, усматриваются в наличии в переданных по договору помещениях инженерных коммуникаций, на которых расположено оборудование (запорные краны), необходимые для использования всеми собственниками квартир, а также наличием в изначально разработанной технической документации здания указания на то, что подвальный этаж является техподпольем, что само по себе свидетельствует о его предназначении в качестве общего имущества многоквартирного дома. 

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство было выдано должнику сроком действия до 10.12.2015. 

Из заключения государственной экспертизы следует, что строительство объекта приостанавливалось, в проектную документацию вносились дополнения и изменения. 

Из представленной проектной документации следует, что ею были предусмотрены в качестве самостоятельных частей объекта нежилые помещения площадью 983,9 кв.м, указано, что подвал является теплым и эксплуатируемым. 

При этом согласно заключению эксперта №1814 от 07.11.2018:

- в спорных помещениях (помещения с кадастровыми номерами 54:36:020163:485, 54:36:020163:486, 54:36:020163:487) расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в здании и отсутствует оборудование, обслуживающее более одного помещения в здании; 

- интервал сервисного обслуживания инженерных коммуникаций, находящихся в спорных помещениях – 2 раза в год – сезонные осмотры (весенний и осенний осмотр); в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия (внеочередные осмотры); 

- спорные помещения в соответствии с проектной документацией и на момент введения дома в эксплуатацию были предназначены в качестве самостоятельных объектов недвижимости; 

- спорные помещения имеют отдельные выходы, назависимые от входов в помещения, являющееся общедомовым имуществом в соответствии с планом здания, Они не связаны с помещениями, являющимися общедомовым имуществом проходами или дверями; 

- вход в спорные помещения, минуя подъезд жилой части и прочие помещения, относящиеся к общедомовому имуществу – возможен; 

- необходимость доступа всех собственников в здание к вышеуказанным помещениям не имеется. 

При этом судом принимается во внимание, что положение, когда в нежилых этажах жилых домов отдельные помещения по техническим и иным характеристикам не относятся к общему имуществу дома и связаны с квартирами лишь общими коммуникациями, предназначенными для энергоснабжения таких помещений, как любых других квартир, действующим законодательством не запрещено.

При этом судом с учетом заключения экспертизы не установлено и истцом не доказано, что в спорных помещениях находится оборудование, обеспечивающее эксплуатацию всего дома, техническое обслуживание коммуникаций жилого дома без использования спорных помещений возможно, помещения являются обособленными и были предназначены для самостоятельного использования и на момент проектирования здания (с учетом вносимых в проект в соответствии с пунктом 7 статьи 57 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и на момент введения дома в эксплуатацию, что прямо следует из представленных в материалы дела доказательств. 

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что оснований для вывода, что спорное имущество являлось общей долевой собственностью владельцев квартир, и общество не могло им распоряжаться, отсутствуют, в связи с чем сделка не может быть признана недействительной по указанным истцом основаниям. 

При этом указание в технических документах ссылки на наличие в здании технического этажа не свидетельствует о том, что на данном этаже не могут располагаться помимо домового имущества нежилые помещения, имеющие собственное назначение. Указание в отчете оценщика о предполагаемом использовании имущества не может указывать на его правовой статус, равно как и акты осмотра, проведенные лицами, не обладающими специальными познаниями. 

Из отчета эксперта прямо следует, что оборудование, необходимое для обслуживания всего дома в целом, в указанных помещениях отсутствует, а наличие необходимости осмотра данного оборудования с установленными законодательством интервалами, не свидетельствует о возможности признания за ним статуса общедомового и не препятствует в его использовании в качестве нежилых помещений. 

Таким образом, доводы подателя жалобы о том, что оценкой эксперта, отчетом оценщика при продаже имущества, технической документацией, представленными в материалы дела, подтверждается, что спорное имущество относится с общедомовому имуществу, судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными, так как основаны на неверном толковании норм права.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, о б отсутствии оснований для признания договора купли-продажи № 150/ЖД-ОВ-п от 25.12.2014 недействительным.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

 При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьёй 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 30.01.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-17802/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО5 - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской  области.

 

Председательствующий  

 

ФИО1

Судьи

 

ФИО2

ФИО3