/

 

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-24521/2016

г. Красноярск

06 октября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена «29» сентября 2017 года. 

Полный текст постановления изготовлен          «06» октября 2017 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  -  Бутиной И.Н.,

судей: Парфентьевой О.Ю., Петровской О.В.,

секретаря судебного заседания Каверзиной Т.П.,

при участии:

от истца - компании «Американ Медикал Технолоджис, Инк»: Митина С.С., представителя по доверенности от 07.10.2016, паспорт; 

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Флагман»: Головизнина А.В., представителя по доверенности от 25.04.2017, удостоверение адвоката № 166 от 04.01.2003; эксперта ООО «Траст-аудит» Лукин Александр Александрович, паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Флагман», общества с ограниченной ответственностью «Лечебно-диагностический центр ФармСибКо»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «17» февраля 2017 года по делу № А33-24521/2016, принятое судьей Путинцевой Е.И.,

 

                                                                        установил:

Компания «Американ Медикал Технолоджис, Инк» (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лечебно-диагностический центр ФармСибКо» (ИНН 2464082712, ОГРН 1062464011720, далее - ООО «ЛДЦ ФСК», ответчик), к обществу с ограниченной ответственностью «Флагман» (ИНН 2464251382, ОГРН 1132468016735, далее - ООО «Флагман», ответчик) о признании недействительным соглашения от 01.07.2016 о расторжении договора аренды нежилого здания от 18.04.2016 № 05/16, признании недействительным договора аренды нежилого здания от 01.07.2016, заключенных между ООО «ЛДЦ ФСК» и ООО «Флагман».

Решением суда от 17.02.2017 иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчики обратились с апелляционными жалобами в Третий арбитражный апелляционный суд, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Как указано апеллянтами, суд первой инстанции не учел того обстоятельства, что размер арендной платы, установленный договором аренды от 18.04.2016 №05/16, не соответствовал рыночной стоимости права аренды в отношении арендуемых объектов недвижимости. В этой связи признание недействительным договора аренды нежилого здания от 01.07.2016 влечет причинение убытков ООО «Флагман», поскольку оспариваемым решением ООО «Флагман» был лишен права на получение арендной платы на уровне существующего размера рыночной арендной платы.

Ссылаясь на то, что размер арендной платы по условиям договора от 18.04.2016 №05/16 более чем в три раза ниже существующей среднерыночной арендной платы, апеллянты просили суд обратить внимание на пункт 2.1.4 упомянутого договора, согласно которому арендодатель имел право повысить размер арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости аренды недвижимого имущества.

Таким образом, арендодатель (ООО «Флагман») в любой момент, в том числе и к дате заключения нового договора аренды от 01.07.2016, имел право повысить размер арендной платы, установленный договором аренды от 14.04.2016 №05/16, до 1 703 924 рублей.

Как пояснили заявители, ООО «Флагман» направляло в адрес ООО «ЛДЦ ФСК» письмо от 30.06.2016 №1/1 о пересмотре размера арендной платы с 01.07.2016 до 1100 рублей за 1 кв.м в месяц, в связи с ее несоответствием существующему на то время рыночному размеру арендной платы за аналогичные объекты в городе Красноярске.

В процессе переговоров между ООО «Флагман» и ООО «ЛДЦ ФСК» была достигнута договоренность о фиксировании размера арендной платы без права арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в будущем, в связи с чем стороны заключили новый договор аренды нежилого здания от 01.07.2016.

При этом ООО «Флагман» указало, что ранее действовавший договор аренды нежилого здания  от 01.08.2013 №167/2013 изначально предусматривал размер арендной платы 400 000 рублей в месяц за эти же объекты аренды (пункт 3.1 договора). Однако дополнительным соглашением  от 02.08.2013 №1 к указанному договору размер арендной платы был увеличен до 1 775 485 рублей в месяц. В дальнейшем дополнительным соглашением №4 размер арендной платы был снижен до 434 000 рублей в месяц. Договор аренды нежилого здания от 18.04.2016 №05/16 также был заключен на условиях, по которым размер арендной платы составлял 434 000 рублей в месяц. На сегодняшний день оспариваемый договор аренды предусматривает арендную плату в совокупном размере            1 703 924 рублей. 

По мнению апеллянтов, при принятии решения суд первой инстанции не учел наличия ранее существуюших взаимоотношений сторон в рамках данного договора и динамику изменения размера арендной платы.

Также заявители пояснили, что из содержания упомянутых договоров аренды следует, что размер арендной платы всегда варьировался в указанных пределах, то есть были периоды, когда арендная плата устанавливалась в районе 400 000 рублей, а также периоды, когда размер арендной платы устанавливался на уровне 1 775 485 рублей. Истец длительное время является участником ООО «ЛДЦ ФСК», при этом он не оспаривал условия договора об установлении арендной платы в сумме 1 775 485 рублей, действующие в период с 02.08.2013 по 30.12.2015.

В материалы дела сторонами были представлены два отчета, которые имеют существенную разницу в результатах определения рыночной стоимости права аренды, в связи с чем ООО «ЛДЦ ФСК» ходатайствовало о назначении по делу судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости в месяц права аренды указанного нежилого здания с земельным участком по состоянию на 01.07.2016. Однако, как полагают заявители апелляционных жалоб, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении данного ходатайства. 

Таким образом, по мнению ответчиков, материалами дела не подтверждается факт причинения истцу или ООО «ЛДЦ ФСК» убытков оспариваемыми сделками.

Кроме того, заключение нового договора не нарушает прав истца и самого ООО «ЛДЦ ФСК». По окончании срока действия нового договора аренды в 2017 году ООО «ЛДЦ ФСК» вправе вновь заключить с ООО «Флагман» договор аренды указанного нежилого здания и земельного участка на новый срок на рыночных условиях (преимущественное право). Таким образом, сокращение срока аренды, учитывая содержание прежнего и действующего договоров аренды, не нарушает права и интересы истца и самого общества.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.03.2017 апелляционные жалобы приняты к производству, рассмотрение жалоб назначено на 26.04.2017. Судебное заседание откладывалось, объявлялся перерыв.

От истца в материалы дела поступили отзывы на апелляционные жалобы и дополнения к ним, в которых он возразил против удовлетворения жалоб, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта. 

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

 ООО «ЛДЦ ФСК» зарегистрировано Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 22 по Красноярскому краю, Таймырскому (Долгано-Ненецкому) и Эвенкийскому автономным округам 10.02.2006 за основанным государственным регистрационным номером 1062464011720.

Согласно сведениям из регистрационного дела, уставный капитал ООО «ЛДЦ ФСК» при создании составлял 10 000 рублей. Участниками ООО «ЛДЦ ФСК» являлись: Национальная корпорация Американские Медицинские Технологии (American Medical Technologies, Inc) с долей 25 % в уставном капитале общества; ООО «ФармСибКо» -                51 %, Маштаков Б.П. – 24 %.

Согласно протоколу общего собрания участников ООО «ЛДЦ ФСК» от 10.10.2011, общим собранием приято решение о продаже 10 % доли Маштакова Б.П. участнику ООО «ЛДЦ ФСК» Национальной корпорации Американские Медицинские Технологии.

Из материалов регистрационного дела следует, что между ООО «ФармСибКо» и Данильченко Ю.М., ООО «ФармСибКо» и Лазаревым Д.Н. заключены договоры, направленные на отчуждение доли ООО «ФармСибКо» физическим лицам.

В результате отчуждения доли ООО «ФармСибКо» Данильченко Ю.М. стал владельцем 28 % доли в ООО «ЛДЦ ФСК», Лазарев Д.Н. стал владельцем 23 % доли в ООО «ЛДЦ ФСК».

12.10.2016 нотариусом заверена сделка дарения, согласно которой доля Данильченко Ю.М. в ООО «ЛДЦ ФСК» в размере 28 % передана Данильченко А.Ю.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) участниками ООО «ЛДЦ ФСК» являются: «АМЕРИКАН МЕДИКАЛ ТЕХНОЛОДЖИС, ИНК» с долей 35%, соответствующая запись внесена в ЕГРЮЛ 17.01.2012; Маштаков Б.П. с долей 14%, соответствующая запись внесена в ЕГРЮЛ 17.01.2012; Лазарев Д.Н. с долей 23%, соответствующая запись внесена в ЕГРЮЛ 10.06.2014; Данильченко А.Ю. с долей 28%, соответствующая запись внесена в ЕГРЮЛ 19.10.2016.

ООО «Флагман» зарегистрировано в качестве юридического лица 25.03.2013 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 23 по Красноярскому краю за основным государственным регистрационным номером 1132468016735.

Таким образом, cогласно сведениям из ЕГРЮЛ, материалам регистрационного дела участниками ООО «Флагман» являются: Лазарев Д.Н. с долей 45 %, соответствующая запись внесена в ЕГРЮЛ 25.03.2013; Данильченко Ю.М. с долей 55 %, соответствующая запись внесена в ЕГРЮЛ 16.09.2013.

Из материалов дела следует, что между ООО «Флагман» (арендодателем) и ООО «ЛДЦ ФСК» (арендатором) заключен договор аренды нежилого здания от 01.08.2013 № 167/2013.

Согласно пункту 1.1 договора от 01.08.2013 № 167/2013 арендодатель предоставляет арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое трехэтажное здание обшей площадью 1543,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Никитина, д. 1 «В», стр. 1, а также земельный участок, занятый под зданием и необходимый для его использования, площадью 1124 кв.м, для размещения медицинского центра, в состоянии, пригодном для использования его по назначению.

Пунктом 3.1 договора от 01.08.2013 № 167/2013 предусмотрено, что арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи за использование здания и земельного участка в размере 400 000 рублей за один месяц.

По акту приема-передачи от 01.08.2013 нежилое здание передано арендатору.

Дополнительным соглашением от 02.08.2013 к договору аренды от 01.08.2013 стороны согласовали арендную плату в размере 1 775 485 рублей в месяц. При этом по условиям дополнительного соглашения от 02.08.2013, в период с 01.08.2013 по 01.12.2013 арендатор перечисляется арендодателю арендную плату в размере 400 000 рублей. В срок до 31.12.2013 арендатор обязан перечислить арендодателю оставшуюся сумму арендной платы за указанный период в размере 5 501 940 рублей и арендную плату за текущий месяц в размере 1 775 485 рублей в полном объеме.

Дополнительным соглашением от 30.06.2014 срок действия договора аренды от 01.08.2013 продлен с 01.07.2014 по 31.05.2015.

Дополнительным соглашением от 31.12.2015 № 4 к договору 01.08.2013 № 167/2013 стороны изложили пункт 3.1 договора в следующей редакции: арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи за использование здания и земельного участка в размере 434 000 рублей в месяц.

Дополнительным соглашением от 31.05.2014 к договору от 01.08.2013 № 167/2013 срок действия договора от 01.08.2013 № 167/2013 продлен с 31.05.2015 до 30.04.2016.

В дальнейшем, между ООО «Флагман» (арендодателем) и ООО «ЛДЦ ФСК» (арендатором) заключен новый договор аренды упомянутых нежилого здания и земельного участка от 18.04.2016 № 05/16, пунктом 3.1 которого установлено, что арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи за использование здания и земельного участка в размере 434 000 рублей в месяц.

Согласно пункту 2.1.4 указанного договора арендодатель вправе изменять стоимость арендной платы за один квадратный метр здания и земельного участка, в связи с изменением рыночной стоимости аренды недвижимого имущества. 

Пунктом 4.1 договора установлено, что настоящий договор действует с 18.04.2016 по 31.03.2021 включительно.

Соглашением от 01.07.2016 ООО «Флагман» и ООО «ЛДЦ ФСК» расторгли договор от 18.04.2016 № 05/16, заключили новый договор аренды спорных объектов от 01.07.2016.

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы составляет за использование здания - 1 698 290 рублей в месяц, за использование земельного участка - 5634 рублей в месяц.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что договор действует с 02.07.2016 по 31.05.2017.

Ссылаясь на то, что соглашение от 01.07.2016 о расторжении договора от 18.04.2016 № 05/16, а также договор аренды от 01.07.2016 являются сделками с заинтересованностью, осуществлены в отсутствие одобрения общего собрания участников ООО «ЛДЦ ФСК», причинили убытки ООО «ЛДЦ ФСК», чем нарушили права истца как участника упомянутого общества с долей в размере 35% в уставном капитале ООО «ЛДЦ ФСК», истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта несоблюдения установленных законом требований к совершению сделок с заинтересованностью, а также доказанности факта причинения оспариваемыми сделками убытков ООО «ЛДЦ ФСК».

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционных жалоб в силу следующего. 

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из положений статья 45 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об обществах с ограниченной ответственностью) следует, что сделки (в том числе заем, кредит, залог, поручительство), в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания, совершаются обществом в соответствии с положениями настоящей статьи.

Указанные лица признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица:

являются стороной сделки или выступают в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;

владеют (каждый в отдельности или в совокупности) двадцатью и более процентами акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом;

занимают должности в органах управления юридического лица, являющегося стороной сделки или выступающего в интересах третьих лиц в их отношениях с обществом, а также должности в органах управления управляющей организации такого юридического лица (пункт 1).

Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, должна быть одобрена решением общего собрания участников общества.

Решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в совершении такой сделки.

В решении об одобрении сделки должны быть указаны лицо или лица, являющиеся сторонами, выгодоприобретателями в сделке, цена, предмет сделки и иные ее существенные условия (пункт 3).

Указанный порядок не применяется к сделкам, совершаемым в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, при условии, что обществом неоднократно в течение длительного периода времени на схожих условиях совершаются аналогичные сделки, в совершении которых не имеется заинтересованности (абзац 1 пункта 7 статьи 45 Закона).

Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Суд отказывает в удовлетворении требований о признании сделки, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, недействительной при наличии одного из следующих обстоятельств:

голосование участника общества, не заинтересованного в совершении сделки и обратившегося с иском о признании сделки, решение об одобрении которой принимается общим собранием участников общества, недействительной, хотя бы он и принимал участие в голосовании по этому вопросу, не могло повлиять на результаты голосования (пункт 2 статьи 43 Закона об обществах с ограниченной ответственностью);

не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или участнику общества, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них (абзац 2 пункта 3 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» разъяснено, что лицо, предъявившее иск о признании сделки недействительной на основании того, что она совершена с нарушением порядка одобрения крупных сделок или сделок с заинтересованностью, обязано доказать следующее:

1) наличие признаков, по которым сделка признается соответственно крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, а равно нарушение порядка одобрения соответствующей сделки (пункт 1 статьи 45 и пункт 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, статьи 78 и 81 Закона об акционерных обществах);

2) нарушение сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников (акционеров), т.е. факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них (пункт 2 статьи 166 ГК РФ, абзац пятый пункта 5 статьи 45 и абзац пятый пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, абзац пятый пункта 6 статьи 79 и абзац пятый пункта 1 статьи 84 Закона об акционерных обществах). В отношении убытков истцу достаточно обосновать факт их причинения, доказывания точного размера убытков не требуется.

Как правильно установлено судом первой инстанции, на момент заключения спорных сделок Лазарев Д.Н. и Данильченко Ю.М. в совокупности владели долей в размере 51 % в уставном капитале ООО «ЛДЦ ФСК» (арендатор) и стопроцентной долей в уставном капитале ООО «Флагман» (арендодатель), следовательно, суд сделал обоснованный вывод о наличии заинтересованности в совершении оспариваемых сделок.

Учитывая отсутствие в деле доказательств проведения общего собрания и одобрения спорных сделок незаинтересованными участниками ООО «ЛДЦ ФСК»,  полагая, что условия договора аренды от 01.07.2016 очевидно являются убыточными для ООО «ЛДЦ ФСК» по сравнению с условиями ранее заключенного договора от 18.04.2016 №05/16, суд признал оспариваемые сделки недействительными.

Между тем, формулируя такой вывод, суд первой инстанции не дал оценки ранее сложившимся правоотношениям ООО «ЛДЦ ФСК» и ООО «Флагман» относительно аренды спорных объектов, имеющим существенное  значение в рамках рассматриваемого спора.

Коллегией судей установлено, что основным видом деятельности ООО «Флагман» является деятельность больничных организаций. Согласно условиям договоров аренды здание предоставлялось для размещения медицинского центра. Следовательно, договоры аренды недвижимого имущества заключались ООО «ЛДЦ ФСК» в связи с производственной необходимостью использования здания для обеспечения своей производственной деятельности ввиду отсутствия собственных производственных помещений, в связи с чем упомянутые сделки относятся к сделкам, совершенным в процессе обычной хозяйственной деятельности ООО «ЛДЦ ФСК».

Из материалов дела усматривается, что спорные объекты сдавались в аренду ООО «ЛДЦ ФСК» с 01.08.2013. 

Исходя из анализа имеющихся в деле договора аренды от 01.08.2013 №167/2013, дополнительных соглашений от 02.08.2013, от 30.06.2014, от 31.05.2015, от 31.12.2015 к договору от 01.08.2013 №167/2013, договора аренды от 18.04.2016 №05/16 и пояснений обеих сторон спора следует, что до расторжения договора от 01.08.2013 №167/2013 и заключения оспариваемого истцом договора от 01.07.2016, гораздо более длительный период арендная плата составляла и оплачивалась по цене 1 775 485 рублей в месяц.              Так, с 01.08.2013 (с учетом дополнительного соглашения от 02.08.2013) по 30.12.2015 арендная плата составляла 1 775 485 рублей (2,5 года), и только в период с 31.12.2015 по 01.07.2016 (6 месяцев) арендная плата составляла 434 000 рублей.

Принимая во внимание, что ООО «ЛДЦ ФСК» в течении длительного времени неоднократно продлевало договор аренды на условиях, аналогичных условиям оспариваемого договора аренды от 01.07.2016, вывод суда первой инстанции о явной убыточности условий договора от 01.07.2016, основанный на простом математическом сравнении размера арендной платы, зафиксированном в договоре от 18.04.2016 №05/16 и договоре от 01.07.2016, без установления реальной рыночной стоимости права аренды являлся преждевременным.

Необходимо также учитывать, что основной задачей суда при разрешении споров является соблюдение баланса обеих сторон спора.

С этой точки зрения заслуживает внимания довод заявителей апелляционных жалоб, о том, что, уменьшая в несколько раз размер арендной платы в конце 2015 года, ООО «Флагман» могло исходить из вполне понятной заинтересованности (совпадение участников двух обществ) в развитии ООО «ЛДЦ ФСК». Запрет на возврат в июле 2016 года к прежнему (даже чуть меньшему) размеру арендной платы, нарушает права ООО «Флагман» как собственника имущества на получение адекватных рынку досходов. 

Также суд принимает во внимание, что согласно пункту 2.1.4 договора аренды от 18.04.2016 №05/16 арендодателю было представлено право в одностороннем порядке изменять стоимость аренды недвижимого имущества в связи с изменением рыночной стоимости аренды недвижимого имущества.

Пунктом 4.2 упомянутого договора предусмотрено право сторон на расторжение договора по их соглашению.

Таким образом, стороны вправе были привести размер арендной платы в соответствие с рыночными ценами как путем внесения соответствующих изменений в договор от 18.04.2016 №05/16, так и путем его расторжения и заключения нового договора.

Следовательно, соответствие установленной договором от 01.07.2016 стоимости аренды рыночным ценам является основным вопросом, подлежащим разрешению при рассмотрении настоящего спора.

С учетом этого судом апелляционной инстанции по ходатайству ООО «ЛДЦ ФСК» была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости в месяц права аренды нежилого здания общей площадью 1543,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Никитина, д. 1-В, стр.1, с земельным участком общей площадью 1124 кв.м (кадастровый номер 24:50:0000000:268) по состоянию на 01.07.2016, проведение экспертизы поручено предложенному истцом эксперту ООО «Траст Аудит» Лукину А.А.

Согласно заключению судебной экспертизы от 10.08.2017 №20-2017 рыночная стоимость упомянутых объектов по состоянию на 01.07.2016 составляет 1 715 380 рублей.

В судебном заседании 25.08.2017 истец выразил несогласие с выводами эксперта и примененными им методиками, ходатайствовал о вызове эксперта в суд для дачи пояснений по заключению.

25.09.2017 суд заслушал пояснения вызванного в судебное заседание эксперта Лукина А.А., письменные его ответы на вопросы истца приобщены к материалам дела.

В этом же судебном заседании истец ходатайствовал о проведении повторной экспертизы. 

В обоснование ходатайства указал на то, что экспертом допущены нарушения при применении затратного подхода, в частности: затратный подход не мог быть применен к праву аренды, поскольку право не является предметом материального мира; согласно описанию здания внутренняя отделка является простой, тогда как экспертом применен повышающий коэффициент для зданий высококлассной отделки; примененный экспертом объект-аналог не является точной копией исследуемого объекта, однако эксперт не произвел соответствующей корректировки, кроме того, имелись иные объекты, которые могли бы послужить объектами-аналогами.

Также, по мнению истца, эксперт допустил нарушения при применении сравнительного подхода: при проведении оценки права аренды эксперт использовал три объекта-аналога, два из которых существенно отличаются от спорного объекта по площади, однако эксперт не использовал элемент сравнения «общая площадь объекта», не обосновал причину неиспользования данного элемента. Эксперт не использовал элемент сравнения «операционные расходы», не обосновал причину неиспользования данного элемента; экспертом не учтено такое условие рынка как срок аренды. Наконец, при согласовании результатов экспертизы, эксперт неправомерно большее значение придал затратному подходу, нежели сравнительному.

Рассмотрев ходатайство истца о назначении по делу повторной экспертизы, суд не нашел оснований для его удовлетворения.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Вопрос о необходимости проведения повторной экспертизы согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу.

Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.

Ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, заявленное ответчиком, содержит указание на его несогласие с выводами эксперта, однако такие доводы сами по себе не являются достаточными основаниями для назначения повторной судебной экспертизы по правилам части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о противоречивости экспертного заключения по следующим основаниям.

Судом учтено, что Лукин Александр Александрович является оценщиком, экспертом Саморегулируемой Межрегиональной Ассоциации Оценщиков, имеет высшее экономическое образование по специальности – оценщик, стаж работы с 1979 года, ученую степень и ученое звание - кандидата экономических наук, доцента.  Экспертом производился осмотр  оцениваемых объектов, оценка представленных документов и рынка, что отражено в экспертном заключении. В процессе подготовки заключения эксперт исходил из предоставленных   судом документов, устанавливающих  качественные, количественные характеристики объектов оценки.

Из экспертного заключения и пояснений эксперта следует, что при проведении анализа рынка недвижимости точные аналоги оцениваемых помещений не были выявлены. В связи с чем экспертом-оценщиком была произведена оценка помещений двумя способами - доходным и сравнительным.

При этом, поскольку в силу Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, доходный подход используется для оценки недвижимости, генерирующей доход, эксперт использовал этот подход с учетом того, что объекты оценки генерируют доход в виде арендной платы. При определении рыночной стоимости имущественного права доходный подход не применялся.

В качестве аналогов экспертом были выбраны объекты, наиболее подходящие по техническим характеристикам: этажности, материалу стен и функциональному назначению.

При оценке рассматриваемых доводов истца, суд принимает во внимание, что определение круга аналогов находится исключительно в компетенции эксперта. Кроме того, истец не доказал, что указанные им объекты менее отличаются от исследуемого объекта аренды, чем принятые экспертом объекты-аналоги.

Вопреки возражениям истца, как следует из экспертного заключения и пояснений эксперта, сведения о простой отделке помещений зафиксированы экспертом на основании данных технического паспорта, составленного по состоянию на 2010 год. Вывод о высококлассной отделке сформулирован по результатам осмотра здания  экспертом 25.07.2017, и основан, прежде всего, на факте отделки стен помещений кафельной плиткой. При этом суд принимает во внимание, что истец в ходе рассмотрении спора неоднократно утверждал, что в период пользования спорным зданием (те есть с 2013 года) ООО «ЛДЦ ФСК» производило ремонт помещений. Таким образом, с учетом фактически существующей отделки  (не менее двух лет, как пояснил эксперт) экспертом правомерно применены повышающие коэффициенты.

Довод истца о необходимости учета при определении рыночной стоимости права аренды операционных расходов (среднегодовых затрат на текущий ремонт, затрат на уборку, расходов на охрану объекта, управление и заключение договоров аренды, оплату обслуживающего персонала, вывоз мусора, на содержание территории и автостоянки) судом также рассмотрен и отклонен.

При назначении экспертизы суд отклонил ходатайство истца об определении рыночной стоимости права аренды с учетом дополнительных расходов арендатора (то есть, в том числе на управление и обслуживание указанного здания), в связи с чем эксперт обоснованно произвел расчет без учета операционных расходов.

Более того, учет упомянутых расходов, привел бы к увеличению, а не уменьшению размера арендной платы.

Вопреки доводам истца, как следует из заключения эксперта, в ходе работы экспертом были применены необходимые коэффициенты и индексы (стр. 19-29 заключения).

В обоснование того, что доходному подходу было большее значение, чем сравнительному, эксперт пояснил, что при отсутствии точных аналогов использование сравнительного подхода было признано иллюстративным.

Экспертное заключение от 10.08.2017 №20-2017 является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей, противоречий. Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется, в выводах эксперта отсутствуют противоречия. Основания сомневаться в беспристрастности эксперта у суда не имеется, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судом апелляционной инстанции установлено, что рыночная стоимость права аренды спорных здания и земельного участка по состоянию на 01.07.2016 составляет 1 715 380 рублей.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об убыточности договора аренды от 01.07.2016, которым арендная плата установлена сторонами в размере 1 703 924 рублей, является ошибочным.

Вопреки утверждению истца и выводу суда первой инстанции, уменьшение срока аренды с пяти лет (договор от 18.04.2016 №05/16) до одного года (договор аренды от 01.07.2016) не может свидетельствовать о возникновении у арендатора убытков или иных негативных последствий, поскольку в силу пункта 4.1.1 договора от 01.07.2016 по истечении срока договора и выполнении всех его условий арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Поскольку истцом не доказано, что расторжение договора от 18.04.2016 №05/16 и заключение нового договора аренды от 01.07.2016 повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или истцу как участнику общества, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них, в силу пункта 5 статьи 45 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» суд отказывает в удовлетворении требований истца в полном объеме.

 В соответствии со статьей 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

В силу пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

При указанных выше обстоятельствах Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения арбитражного суда и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом результатов рассмотрения настоящего спора расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска относятся на истца. Расходы апеллянтов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб подлежат взысканию с истца в пользу ответчиков.

  Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «17» февраля 2017 года по делу № А33-24521/2016 отменить. Принять новый судебный акт.

В иске отказать.

Взыскать с компании «Американ Медикал Технолоджис, Инк» расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб в пользу общества с ограниченной ответственностью «Флагман» (ИНН 2464251382, ОГРН 1132468016735) в размере 3000 рублей, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лечебно-диагностический центр ФармСибКо» (ИНН 2464082712 , ОГРН 1062464011720) в размере 3000 рублей.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

И.Н. Бутина

Судьи:

О.Ю. Парфентьева

 

О.В. Петровская