СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-14312/2023-ГК

г. Пермь

26 января 2024 года

Дело № А50-15377/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 января 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Григорьевой  Н.П.

судей  Балдина Р.А., Пепеляевой И.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

с участием:

от истца - ФИО2, паспорт, доверенность от 10.01.2022, диплом,

от ответчика - ФИО3, паспорт, доверенность от 09.01.2024, диплом,

рассмотрев апелляционную жалобу истца, общества с ограниченной ответственностью «Центр Строй»,

на решение Арбитражного суда Пермского края 

от 31 октября 2023 года 

по делу № А50-15377/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью «Центр Строй» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к жилищно-строительному кооперативу «Култаево» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договору совместного строительства, 

по встречному иску жилищно-строительного кооператива «Култаево»  

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр Строй»

о взыскании неустойки по договору совместного строительства,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Центр Строй» (далее - истец, ООО «Центр Строй», общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к жилищно-строительному кооперативу «Култаево» (далее - ответчик, ЖСК «Култаево», кооператив) с требованием о взыскании задолженности в сумме 60 035 849 руб. 43 коп. (с учетом уточнения размера исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

ЖСК «Култаево» обратилось в Арбитражный суд Пермского края со встречным иском к ООО «Центр Строй» о взыскании неустойки в сумме 2 825 987 руб. 85 коп.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 31.10.2023 первоначальные и встречные исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, исковые требования ООО «Центр Строй» удовлетворить полностью, в удовлетворении встречных исковых требований ЖСК «Култаево» к ООО «Центр Строй» отказать.

Заявитель жалобы выражает несогласие с произведенным судом расчетом инвестиционного взноса ответчика, поскольку за основу взята неверная площадь объекта. Считает, что расчет судом основной части инвестиционного взноса исходя из площади 2 424,7 кв.м, со ссылкой на п. 2.2.1. договора (80 742 510 руб.), основан на неверном толковании условий договора и противоречит положениям п.3 ст.555 ГК РФ. Считает, что из системного толкования п.1.4., 2.2.1., 2.2.2., 3.1 договора и п. 3 ст. 555 ГК РФ следует, что расчет основной части инвестиционного взноса должен производиться исходя из площади объекта, а не жилых помещений. Судом не учтено, что реальные расходы истца определяются не проектом, а фактически возведенным объемом строительства, и что при возведении дома истец построил не только жилые помещения, но и нежилые, которые неразрывно входят в состав объекта, в связи с чем понес соответствующие затраты. По мнению апеллянта, расчет суда создает на стороне ответчика неосновательное обогащение, поскольку по рассчитанной судом цене объекта по проектной и жилой площади ответчик фактически получил полностью объект в целом и большей площадью. Заявитель жалобы считает, что указание суда на возможность изменения размера инвестиционного взноса только по согласованию сторон не имеет правового значения в рассматриваемом споре, поскольку инвестиционный взнос предусмотрен договором от 25.03.2020 не в виде фиксированной суммы, а определяется расчетным путем на единицу площади из расчета 33 300 руб. за 1 кв.м. общей площади объекта. Полагает, что с учетом отсутствия согласования в договоре фиксированного размера инвестиционного взноса и во взаимосвязи с п. 3.1. договора об определении взноса расчетным путем на единицу площади, абзац 3 п.2.2.2. фактически не применим, либо его следует толковать, что в случае различий проектной и фактической площадей объекта в большую или меньшую сторону ни сторона истца, ни сторона ответчика не праве требовать пересмотра ставки инвестиционного взноса в размере 33 300 руб. за 1 кв.м. Кроме того, по смыслу п. 3.1. договора сверх суммы инвестиционного взноса ответчик должен компенсировать стоимость работ, поименованных в нем, на сумму 10 017 059 руб. 43 коп. Считает, что верно исчисленный размер инвестиционного взноса ответчика составляет 117 003 299 руб. 43 коп., и с учетом частичной оплаты инвестиционного взноса на общую сумму 56 967 450 руб., размер задолженности ответчика составляет 60 035 849 руб. 43 коп. Кроме того, суд безосновательно принял во внимание заявление ответчика о зачете на сумму 20 615 378 руб. 00 коп., не проанализировав его обоснованность и не учитывая наличие в производстве суда споров между сторонами о расчетах по другим аналогичным договорам, отраженным в данном акте сальдирования. Выражает несогласие с отраженными ответчиком в акте зачета в одностороннем порядке суммами переплат по четырем договорам о совместном строительстве жилых домов: договор от 01.10.2018 по ул. Снежная, 17, договор от 01.10.2018 по ул. Речная, 7, договор от 04.04.2019 по ул. Речная, 11, договор от 04.09.2017 по ул. Речная,  5. Различие в позициях сторон относительно сальдо расчетов по каждому объекту связано не с расхождением по совершенным ответчиком платежам, а с расхождением в размерах инвестиционных взносов ответчика. Также заявитель жалобы выражает несогласие со взысканием по встречному иску в пользу ответчика неустойки за просрочку передачи объекта в размере 100 000 руб. 00 коп. Указывает, что суд не дал должной оценки доводу истца о том, что несвоевременная передача объекта истцом была вызвана неисполнением ответчиком своих встречных обязательств по внесению инвестиционного взноса.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он отклонил приведенные в жалобе доводы, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца с жалобой не согласился, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. Представитель ответчика с жалобой не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ООО «Центр Строй» (застройщик) и ЖСК «Култаево» (инвестор) заключен договор № 413/2019 о совместном строительстве жилого дома от 25.03.2020, по условиям которого застройщик привлекает инвестора для финансирования строительства жилого дома по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, 

<

...> и по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию передает объект инвестору (ответчику), а инвестор обязуется внести инвестиционный взнос и принять объект в соответствии с условиями договора (п.п. 1.4,  2.1. договора).

Характеристики, которым должен соответствовать объект инвестирования предусмотрены в п. 2.2 договора.

Сумма инвестиционного взноса определена сторонами в п. 3.1 договора размере 33 300 руб. 00 коп. за 1 кв.м. При этом в данную стоимость не входит стоимость наружных сетей, благоустройства, стоимость техприсоединения наружных сетей, проектные работы.

Согласно положениям подп. 2.2.1 п. 2.2 договора создаваемый для инвестора объект должен соответствовать, в том числе следующим характеристикам: объект - жилое помещение: проектная площадь объекта составляет 2 424,7 кв.м. с учетом балконов.

По условиям абз. 3 подп. 2.2.2 п. 2.2 договора в случае если общая площадь объекта по результатам проведения кадастровых работ будет отличаться от площади, указанной в настоящем пункте договора, то размер инвестиционного взноса инвестора изменению не подлежит.

Сумма инвестиционного взноса в силу п. 3.2 договора оплачивается инвестором путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика, указанный в настоящем договоре. 

В п.п. 6.2, 8.3 договора стороны дополнительно оговорили, что все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями. Любая договоренность между сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из договора, должна быть подтверждена сторонами в форме дополнительных соглашений к договору. Все изменения и дополнения к договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями сторон.

За просрочку любого из платежей, предусмотренных договором, стороны в п. 5.5 договора предусмотрели право застройщика взыскать с инвестора пени в размере 0,02% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №59-310-29-2022 получено ЖСК «Култаево» 24.06.2022 (т. 1 л.д. 20-23).

Согласно полученному разрешению на ввод объекта в эксплуатацию фактически общая площадь объекта капитального строительства «Жилой многоквартирный четырехэтажный дом по адресу: Пермский край, Пермский район, Култаевское сельское поселение, 

<

...>» составила 3 212,80 кв.м. (по проекту 3 212,40 кв.м.), общая площадь жилых помещений составляет 2 376,90 кв.м. (по проекту 2 369,10 кв.м.).

Истец указал, что на основании акта приемки законченного строительством объекта жилой дом был передан обществом и принят кооперативом. Стоимость объекта определена сторонами в п. 12 акта приемки в размере 111 655 683 руб. 00 коп.

Стоимость работ, предусмотренных п. 3.1 договора, не вошедших в сумму инвестиционного взноса 33 300 руб. за 1 кв. м. площади, составила 10 017 059 руб. 43 коп.

Размер данных затрат подтвержден в ходе проведения экспертизы по уголовному делу № 12101570016001101, заключение эксперта приобщено правоохранительными органами.

На основании п.1.4. договора объект - жилой дом по адресу: 

<

...>, финансирование строительства которого будет осуществляться за счет инвестиционного взноса инвестора, т.е. с учетом данной формулировки «жилой дом» - это все здание целиком, и, соответственно, финансирования инвестором является жилой дом в целом, следует, что оплате подлежит именно 1 кв.м. общей площади построенного жилого дома, в связи с чем расчет инвестиционного взноса производится от общей площади объекта.

В заключении экспертизы № 153 от 01.02.2023 экспертами сделан вывод на основании данных из ФФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и   картографии» о том, что ЖСК «Култаево» реализовало все квартиры на четырех этажах жилого дома путем заключения договоров паенакопления. Список реализованных квартир с указанием данных о договорах паенакопления содержится в таблице 1 (стр.87-108) заключения № 153 от 01.02.2023.

Исходя из данных экспертизы № 153 от 01.02.2023, заключением № 75-с от 17.06.2022, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 59-310-29-2022 от 24.06.2022, переданная площадь объекта подтверждается также выпиской ЕГРН на объект по ул. Речная, 9 с. Култаево, справкой от 12.01.2023, техническим планом здания от 20.06.2022, кооператив принял четырехэтажный дом общей площадью 3 212, 8 м. кв.

По расчету общества, кооператив принял площадь 3 212,8 - 2424,7 = 788,1 кв.м. сверх первоначальных условий договора. Сумма оплаты инвестиционного взноса за площадь, полученную в результате исполнения договора инвестирования № 413/2019, сверх площади, указанной в п. 3.1 составляет: 788,1 кв. м * 33 300 руб. = 26 243 730 руб. 00 коп.

В период с 25.11.2020 по платежным поручениям, а также актам приема-передачи векселей кооператив произвел частичную оплату на общую сумму 56 967 450 руб. 00 коп. Задолженность ответчика перед истцом составила 60 035 849 руб. 43 коп.

05.05.2022 общество направило в адрес ответчика требование об уплате в течение 10 дней с момента получения требования долга, которое ответчиком не исполнено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.

Кооператив обратился в арбитражный суд со встречным иском о взыскании неустойки, указывая на нарушение застройщиком срока сдачи объекта в эксплуатацию.

Удовлетворяя первоначальные и встречные исковые требования частично, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 161, 329, 330, 333, 421, 424, 550, 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положениями Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон №39-ФЗ), и квалифицировал спорный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, и установил, что размер инвестиционного взноса определяется только договором и может меняться по согласованию сторон путем оформления дополнительного соглашения к договору, при этом доказательств изменения достигнутых в договоре от 25.03.2020 № 413/2019 сторонами соглашений в установленном порядке не представлено. Объем инвестирования, принятый на себя кооперативом по условиям договора, им исполнен частично, в связи с чем в пользу общества взыскана задолженность в размере 3 159 682 руб.

Относительно требований по встречному иску суд установил, что срок для сдачи объекта в эксплуатацию по договору застройщиком нарушен, в связи с чем в пользу кооператива взысканы пени в сумме 100 000 руб. 00 коп. (с учетом произведенного судом перерасчета на сумму 1 453 365 руб. 18 коп. за период с 01.01.2022 по 31.03.2022 и  применением положений ст. 333 ГК РФ).

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на жалобу, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16).

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 названного Кодекса).

В силу положений ст. 454 ГК РФ договоры купли-продажи опосредуют передачу вещи в собственность в обмен на деньги.

В соответствии с положениями ст. 702 ГК РФ предметом договоров подряда является по общему правилу определенная сторонами конкретная работа, результат которой, отделимый от деятельности подрядчика, передается заказчику работ.

Суд первой инстанции, проанализировав содержание договора №413/2019 о совместном строительстве жилого дома от 25.03.2020, с учетом всех его условий в совокупности и взаимосвязи, пришел к верному выводу, что данный договор по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, и правоотношения, вытекающие из него, регулируются положениями главы 30 ГК РФ о купле-продаже. Предметом и целью договора является строительство жилого дома обществом с привлечением инвестиционных средств кооператива.

Финансирование строительства кооперативом в рамках договора предполагает внесение инвестиционного взноса, размер которого четко регламентирован вышеприведенными положениями п. 3.1, подп. 2.2.1, 2.2.2 п. 2.2 договора.

По мнению общества, инвестор в полном объеме не произвел оплату инвестиционного взноса. При этом истец ссылается на акт приемки законченного строительством объекта от 11.04.2022, в котором отражена стоимость объекта в  сумме 111 655 683 руб. 00 коп., заключение экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, а также документы, представленные им в подтверждение факта несения расходов на выполнение работ по строительству наружных сетей, благоустройству, техприсоединению наружных сетей, проектные работы, не входящих в сумму инвестиционного взноса. 

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора.

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с п. 1.6 договора под инвестиционным взносом понимаются денежные средства инвестора, за счет которых осуществляется:  возмещение затрат, произведенных застройщиком для строительства объекта; оплата услуг, работ и расходов застройщика, в том числе: мероприятия, связанные с получением градостроительной, проектной, сметной, разрешительной и иной документации необходимой для строительства; расчеты с поставщиками, подрядчиками и иными контрагентами, иных услуг и работ; погашение кредитов и займов, использованных для строительства, а также уплата процентов по ним; уплата всех видов налогов и сборов при осуществлении строительства; оплата иных расходов, связанных с созданием объекта.

Сумма инвестиционного взноса определена сторонами в п. 3.1 договора размере 33 300 руб. за 1 кв.м.

В соответствии с п. 2.2 договора создаваемый для инвестора объект, должен соответствовать следующим характеристикам: проектная площадь объекта составляет 2424,7 кв.м с учетом балконов; материал стен - кирпич.

Виды работ, подлежащих выполнению на объекте до передачи объекта инвестору: установлены деревянные входная квартирные двери; на окнах установлены двухкамерные стеклопакеты; установлены межкомнатные двери; стены, пол и потолки выполнены с чистовой отделкой; выполнены внутренние перегородки санузлов; выполнен монтаж стояков системы холодного и горячего водоснабжения с установкой счетчиков, установлено сантехническое оборудование; выполнен монтаж канализационного стояка; выполнен монтаж системы отопления, с установкой приборов согласно проекта; выполнена электропроводка системы электроснабжения от точки подключения здания до жилого помещения с монтажом электрощитка и установкой индивидуального прибора учета; выполнены работы внутри помещений согласно проектной документации с чистовой отделкой; выполнены работы по благоустройству прилегающей к Объекту территории.

В случае если общая площадь объекта по результатам проведения кадастровых работ будет отличаться от площади, указанной в настоящем пункте договора, то размер инвестиционного взноса инвестора изменению не подлежит.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст. 431 ГК РФ и п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49, проанализировав буквальное значение содержащихся в п.п. 1.4, 1.6, 2.1, подп. 2.2.1, 2.2.2 п. 2.2, 3.1 договора, слов и выражений, а также, сопоставив их с другими условиями и смыслом договора в целом, пришел к выводу, что именно инвестиционный взнос в размере, определенном пунктом 3.1 договора, с учетом площади, зафиксированной сторонами в подп. 2.2.1 п. 2.2 договора, признан покрывающим расходы истца, как застройщика, перечень которых приведен в п. 1.6 договора и является открытым, включая в себя, помимо прямо поименованных в данном пункте договора, также иные расходы, связанные с созданием объекта. 

Виды работ, которые не входят в стоимость инвестиционного взноса, отдельно оговорены в п. 3.1 договора и к ним относятся: стоимость наружных сетей, благоустройства, стоимость техприсоединения наружных сетей, проектные работы.

При этом размер инвестиционного взноса определяется только договором и может меняться только по согласованию сторон путем оформления дополнительного соглашения к договору (пункты 3.4, 4.3.1, 8.3 договора).

Доводы общества о неверном определении размера инвестиционного взноса, определенного без учета фактической общей площади объекта и положений п. 3 ст. 555 ГК РФ, фактической стоимости объекта, определяемой таким образом в размере 106 986 240 руб. 00 коп. (33 300 руб. 00 коп. за 1 кв.м. х 3 212,8 кв.м.), апелляционной коллегией исследованы и отклонены, как противоречащие достигнутым сторонами договоренностям и не соответствующие правовой природе спорного договора.

Как уже указывалось выше, размер инвестиционного взноса, исходя из  буквального толкования договора, определяется как произведение суммы  инвестиционного взноса в размере 33 300 руб. 00 коп. за 1 кв.м. площади объекта, определенной в подп. 2.2.1 п. 2.2 договора в размере 2 424,7 кв.м.

Именно указанная площадь по смыслу положений п. 2.2 договора признана сторонами существенной характеристикой создаваемого объекта, участвующей в расчетах сторон в целях исполнения обязательств инвестора и застройщика, принятых по условиям договора № 413/2019 от 25.03.2020.

Тот факт, что указанная площадь, исходя из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 24.06.2022, соответствует лишь общей площади жилых помещений дома (2 434,5 кв.м.), а не общей площади объекта, составившей 3 212,8 кв.м., о нарушении каких-либо прав застройщика, равно как и необходимости при расчете инвестиционного взноса исходить из фактической площади объекта, не свидетельствует. 

Из положений подп. 2.2.1 п. 2.2 договора прямо следует, что именно жилую проектную площадь объекта 2 424,7 кв.м. с учетом балконов и имели в виду стороны, определяя взаимные обязательства друг друга, сделав отдельную оговорку в подп. 2.2.2 п. 2.2 договора относительно того, что в случае, если общая площадь объекта по результатам проведения кадастровых работ будет отличаться от площади, указанной в настоящем пункте договора,  то размер инвестиционного взноса инвестора изменению не подлежит.

Иное толкование обществом условий подп. 2.2.2 п. 2.2 договора является ошибочным и противоречит воле сторон, сформированной и закрепленной ими при заключении договора.

Подписывая договор о совместном строительстве жилого дома, истец и  ответчик добровольно определили его условия. 

При соответствии общей жилой площади, зафиксированной в договоре, фактической жилой, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию,  сомнительными представляются доводы представителя истца о значительном изменении площади объекта в результате изменения проектной документации. 

Если указанное обстоятельство имело место, то о нем, с учетом сдачи работ по выполнению проектной документации по акту № 3 от 23.03.2020, обществу было в момент подписания указанного акта. Однако, из материалов дела не следует, что истец, полагающий, исходя из обстоятельств спора, свои права нарушенными, а затраты превосходящими изначально обговариваемые сторонами при заключении договора, и не покрываемыми инвестициями, обращался к ответчику за изменением спорных условий договора с предложениями об иной стоимости инвестиционного взноса либо переменных его формирующих, как то, подлежащей учету сторонами в целях его исчисления площади объекта, расширения перечня расходов, не входящих в данную стоимость.

Ссылки представителя общества на осведомленность ЖСК «Култаево» о фактической площади объекта, ее изменении, а также на достижение договоренности в отношении объема инвестирования,  свидетельством чего являются произведенные кооперативом в пользу общества оплаты, апелляционным судом исследованы и отклонены.

Положениями подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ предусмотрена письменная форма сделок между юридическими лицами.

В соответствии с требованиями ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Вместе с тем, доказательств изменения достигнутых в договоре от 25.03.2020 № 413/2019 сторонами соглашений в установленном порядке, истцом не представлено (статья 65 АПК РФ), в связи с чем расчет инвестиционного взноса, вопреки доводам жалобы, произведен судом первой инстанции правильно.

Соответствующее толкование аналогичных спорных условий договора № 412/2019 о совместном строительстве жилого дома от 04.04.2019 дано вступившими в законную силу судебными актами по делу А50-30102/2021.

В отношении доводов жалобы о том, что кооператив в силу п. 3.1. договора должен скомпенсировать затраты общества на сумму 10 017 059 руб. 43 коп. сверх суммы инвестиционного взноса, отклоняются на основании следующего.

Согласно п. 3.1 договора сумма инвестиционного взноса определена в размере 33 300 руб. за 1 кв.м. В данную стоимость не входит стоимость наружных сетей, благоустройства, стоимость техприсоединения наружных сетей, проектные работы.

По смыслу п.п. 3.4, 4.3.1, 8.3 договора, в случае необходимости несения расходов по установке наружных сетей, благоустройству, техприсоединению наружных сетей и проектных работ и увеличения суммы инвестиционного взноса, истец должен был своевременно/заблаговременно извещать ответчика о необходимости несения таких расходов, согласовать их стоимость, впоследствии согласовать изменение размера инвестиционного взноса в установленном договором порядке (посредством заключения дополнительного соглашения к договору).

Вместе с тем, как уже отмечено,  доказательств того, что общество обращалось к кооперативу за изменением спорных условий договора с предложениями об иной стоимости инвестиционного взноса либо переменных его формирующих, как то, подлежащей учету сторонами в целях его исчисления площади объекта, расширения перечня расходов, не входящих в данную стоимость, в материалы дела не представлено.

Каких-либо письменных поручений инвестора в адрес застройщика о необходимости проведения работ по установке наружных сетей, благоустройству, стоимости техприсоединения наружных сетей, проведения проектных работ, материалы дела также не содержат.

Следует отметить, что документы о несении обществом дополнительных расходов кооперативу на согласование и оплату в ходе исполнения спорного договора не предъявлялись, а были представлены  только после обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Более того, проанализировав представленные обществом в обоснование несения расходов документы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что они достоверно не подтверждают факт несения расходов по оплате работ, поименованных в п. 3.1. договора.

Из представленных документов по техническому присоединению сетей электроснабжения, устройству наружных сетей водопровода и канализации, устройству наружных сетей газопровода на общую сумму 3 473 290 руб. 03 коп. невозможно установить их относимость к строительству спорного объекта, поскольку в некоторых документах указан иной адрес земельного участка, а, кроме того, данные о том, что на земельном участке с указанным кадастровым номером расположен только спорный объект, отсутствуют.

Из документов по наружному электроснабжения на сумму 348 099 руб. 95 коп. не представляется возможным определить характер спорных работ в качестве работ по наружным сетям электроснабжения (понятием наружное электроснабжение может охватываться также монтаж или установка наружных осветительных приборов).

Исследовав иные документы, представленные обществом в качестве доказательств несения расходов свыше уплаченного кооперативом инвестиционного взноса, сами по себе не позволяют установить, что указанные расходы не оплачены в составе инвестиционного взноса,  и не подтверждают наличие соответствующей задолженности. Определить характер спорных работ, как дополнительных, не предусмотренных инвестиционным проектом, не представляется возможным. 

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании стоимости дополнительных расходов с ответчика, у суда первой инстанции не имелось.

Ссылка апеллянта на указанную в акте приемки законченного строительством объекта от 11.04.2022 стоимость объекта в сумме 111 655 683 руб. 00 коп. не может быть принята во внимание в силу следующего.

Так, на первой странице указанного акта отражено, что он составлен заказчиком в лице директора ООО «ЦентрСтрой» ФИО4 и генеральным подрядчиком в лице директора ООО «Строительное управление № 8» ФИО2, а на второй странице акта в качестве его подписантов указано, что объект принял ФИО4 как директор ООО «ЦентрСтрой»  и председатель правления ЖСК «Култаево». Таким образом, с учетом того, что указанный акт фактически подписан ФИО4 от обоих указанных юридических лиц, он не может являться достоверным подтверждением стоимости объекта, согласованной кооперативом.

Также не может быть принята во внимание и ссылка общества на заключение экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, с учетом того, что в его выводах установлена иная общая стоимость расходов на строительство объекта - в сумме 92 967 673 руб. 81 коп.

Доводы жалобы о том, что суд безосновательно принят во внимание заявление ответчика от 24.02.2022 о зачете встречных требований на сумму 20 615 378 руб. 00 коп., отклоняется.

На основании ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" (далее – Постановление № 6) разъяснено, что согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. 

В силу п. 14 Постановления № 6, согласно статье 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ.

На основании п. 19 Постановления N 6 обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во  встречном иске, так и в возражении на иск, юридические и фактические  основания которых исследуются судом равным образом.

В уведомлении о зачете от 24.08.2022, подписанном председателем правления ФИО5, кооператив заявил обществу о зачете встречных однородных требований на сумму 20 615 378 руб. 00 коп. в соответствии с актом о сальдировании от 24.02.2022. В указанных документах заявлено о зачете против требования истца переплаты в вышеуказанной сумме по договорам о совместном строительстве жилого дома № 411/2018 от 01.10.2018, 410-Р7/2018 от 01.10.2018, № 412/2019 от 04.04.2019, № 409-Р5/2017 от 04.09.2017. Акт о сальдировании направлен в адрес истца 25.02.2022, что подтверждается описью вложения, а также почтовой квитанцией, и получен истцом, что подтверждается письмом № 99/82 от 05.05.2022 (т. 1 л.д. 95-96).

Уведомление о зачете было направлено по юридическому адресу общества 25.08.2022, что подтверждается описью вложения, почтовой квитанцией, и а также отчетом об отслеживании почтового отправления, и получено истцом 29.08.2022. С учетом изложенного, довод апеллянта о том, что заявление о зачете не направлялось в его адрес, отклоняется, как противоречащее указанным доказательствам. Более того, о зачете кооперативом заявлено в возражениях на заявленные истцом требования, в связи с чем суд первой инстанции правомерно рассмотрел доводы ответчика о состоявшемся зачете.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, уведомление о зачете соответствует положениям ст. 410 ГК РФ, требования сторон являются встречными, однородными (денежными), срок исполнения обоих требований наступил.

Что касается довода апеллянта об отсутствии встречного требования на сумму 20 615 378 руб. 00 коп. – переплаты по договорам о совместном строительстве жилого дома № 411/2018 от 01.10.2018, 410-Р7/2018 от 01.10.2018, № 412/2019 от 04.04.2019, № 409-Р5/2017 от 04.09.2017, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как пояснили стороны в заседании апелляционного суда, между ними отсутствуют разногласия относительно сумм произведенных кооперативом оплат по всем договорам, разногласия сторон касаются исключительно толкования условий договоров об определении суммы инвестиционного взноса, аналогичным содержащихся в договоре № 413/2019 о совместном строительстве жилого дома от 25.03.2020, являющимся предметом спора в настоящем деле.

Между тем, с учетом приведенного выше толкования судами соответствующих условий в настоящем деле, а также по аналогичному спору в деле № А50-30102/2021 (по договору № 412/2019 от 04.04.2019), апелляционный суд приходит к выводу о том, что доводы общества об отсутствии соответствующих переплат, и напротив, о наличии у  кооператива задолженности по указанным договорам, подлежат отклонению, как основанные не неправильном толковании условий договоров, и не подтвержденные документально.

Доводы жалобы относительно несогласия с удовлетворением требований встречного иска о взыскании неустойки за нарушение срока окончания строительства объекта, отклоняются на основании следующего.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 5.4 договора в случае нарушения сроков окончания строительства по вине застройщика, инвестор вправе предъявить застройщику требование о выплате пени из расчета 0,02 % от стоимости инвестиционного взноса за каждый день просрочки.

На основании п. 5.1 договора срок окончания работ по созданию объекта, ввода в эксплуатацию здания - 3 квартал 2021 года с возможным отступлением от указанного срока на 3 месяца. Таким образом, срок сдачи объекта в эксплуатацию по договору - не позднее 31.12.2021.

Из материалов дела следует, что застройщик нарушил срок сдачи объекта в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод дома в эксплуатацию от 24.06.2022.

Довод общества о том, что несвоевременная передача объекта истцом была вызвана неисполнением ответчиком своих встречных обязательств по внесению инвестиционного взноса, не может быть принят во внимание в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст.401 ГК РФ).

С учетом того, что инвестор в период с 25.11.2020 по 30.09.2021 по платежным поручениям, а также актам приема-передачи векселей (от 29.12.2020, 12.05.2021, 29.03.2021, 09.08.2021) произвел частичную оплату на общую сумму 56 967 450 руб. 00 коп., т.е. в период направления требований застройщика по оплате инвестиционного взноса, оснований для вывода о наличии вины кредитора в данном случае не имеется.

Кроме того, п. 5.3. договора предусмотрено, что в случае, если инвестор допустит просрочку очередного платежа по настоящему договору более чем на 10 календарных дней, сроки окончания работ, указанные в п. 5.1. договора, могут быть изменены, о чем застройщик письменно уведомляет инвестора.

Обществом не представлены доказательства того, что вследствие нарушения кооперативом как инвестором сроков платежей по договору, оно уведомило кооператив об изменении сроков окончания работ по созданию объекта и ввода его в эксплуатацию. Также не представлены доказательства того, что общество предъявляло кооперативу претензии относительно неисполнения каких-либо обязательств по договору до возникновения спора в рамках настоящего дела, после завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, объект был передан кооперативу.

Таким образом, доводы общества о том, что задержка ввода объекта в эксплуатацию обусловлена неисполнением кооперативом обязанности по внесению инвестиционного взноса, отклоняются. Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требование о взыскании пеней заявлено ответчиком обоснованно.

Представленный истцом расчет был проверен судом первой инстанции и признан неверным, в связи с чем произведен перерасчет, согласно которому   размер неустойки составил 1 453 365 руб. 18 коп. за период с 01.01.2022 по 31.03.2022. Кроме того, суд первой инстанции установил наличие оснований для снижения размера неустойки по ст. 333 ГК РФ, в связи с чем снизил ее размер до 100 000 руб. 00 коп.

Учитывая изложенное, требования по встречному иску удовлетворены судом первой инстанции частично законно и обоснованно.

Суд апелляционной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом первой инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных ст. 270 АПК РФ оснований для отмены или изменения судебного акта.

Таким образом, решение арбитражного суда от 31.10.2023 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 31 октября 2023 года по делу № А50-15377/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

 

 Председательствующий

 

Н.П.Григорьева

 

Судьи 

 

Р.А.Балдин

 

И.С.Пепеляева