АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-13484/21

25 февраля 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   17 февраля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            25 февраля 2022 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП 308774623400902 

к Министерству имущественно-земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области  ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>, 

третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр «Некрасовский», ФИО6, ФИО7, ФИО8, общество с ограниченной ответственностью «Турана Дон», ФИО9, ФИО10, ФИО11, Управление  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области», ФИО12 Елен Владимировн, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16,

о признании незаконным распоряжения об объединении земельных участков,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратилась в суд с заявлением к Министерству имущественно-земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области  (далее - заинтересованное лицо, Министерство) о признании незаконным распоряжения от 11.03.2021 № 19-р/417 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в пределах кадастрового квартала 61:44:0062315, площадью 38737 кв.м. и объединении земельных участков (т.4, л.д. 116).

Определением от 19.07.2021 и протокольным определением от 26.08.2021 суд привлек участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, собственников объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке: ФИО3, ФИО4, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр «Некрасовский», ФИО6, ФИО7, ФИО8, общество с ограниченной ответственностью «Турана Дон», ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 Елен Владимировн, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 (выписки из ЕГРН т.2, л.д. 41-73, 130-144; т.3, л.д. 126-155; т.4, л.д.1-27). Судом к участию в деле, в качестве третьих лиц привлечены также Управление  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области».

Представитель заявителя в судебном заседании доложил предмет и основание заявления, настаивал на удовлетворении требований.  

Заинтересованное лицо против удовлетворения требований возражало по доводам, изложенным в отзыве и дополнении к нему. 

Третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, предприниматели ФИО8, ФИО6 ФИО4, ООО «Бизнес-Центр «Некрасовский» представили отзывы на заявление, поддержали позицию заявителя (т.4, л.д.81-89).

В судебном заседании 15.02.2022 объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 11 час. 00 мин. 17.02.2022. Информация об объявленном перерыве, о месте и времени судебного заседания размещена в информационной системе «Картотека арбитражных дел».

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя Министерства, поддержавшего позицию, изложенную ранее.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие заявителя и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа рассматриваемого спора.

ФИО2 принадлежат на праве собственности объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

...>,  складское помещение с кадастровым номером 61:44:60062315:57 (запись о государственной регистрации  права в ЕГРН №61-61/03461/001/030/2016-3666/2 от 26.04.2016), здание - складское помещение с кадастровым номером 61:4460062315:82 (запись о государственной регистрации права в ЕГРН №61-61/00161/001/038/2015-2347/2 от 30.11.2015), нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0062315:121 (запись о государственной регистрации права в ЕГРН № 61:44:0062315:121-61/001/218-1 от 27.02.2018). 

Объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 61:4460062315:82, 61:44:60062315:57 находились на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0062315:15, площадью 9314 кв.м., принадлежащем на праве собственности субъекту Российской Федерации – Ростовской области, разрешенный вид использования: магазины (объекты капитального строительства для продажи товаров), производственная деятельность (производственное здание, сооружение производственного назначения), склады (сооружения, имеющие назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов), коммунальное обслуживание (котельные, водозаборы, очистные сооружения, насосные станции, водопроводы, линии электропередач, трансформаторные подстанции, газопроводы, линии связи, телефонные станции, канализации, стоянки, гаражи и мастерские для обслуживания уборочной и аварийной техники и иные объекты коммунального обслуживания; здания, помещения, предназначенные для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг) (т.1, л.д. 59-69).

Нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0062315:121  находилось на земельном участке 61:44:0062315:19 (вид разрешенного использования: объекты гаражного назначения; объекты придорожного сервиса (автозаправочные станции (бензиновые, газовые); автомобильные мойки и прачечные для автомобильных принадлежностей, мастерские, предназначенные для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочие объекты придорожного сервиса); склады (сооружения, имеющие назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов); производственная деятельность (производственное здание, сооружение производственного назначения.

Распоряжением Министерства имущественно-земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области  от 11.03.2021 № 19-р/417 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в пределах кадастрового квартала 61:44:0062315, объединены 10 земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0062315:14 61:44:0062315:15, 61:44:0062315:16, 61:44:0062315:17, 61:44:0062315:18, 61:44:0062315:19, 61:44:0062315:20, 61:44:0062315:21, 61:44:0062315:22, 61:44:0062315:24, 61:44:0062315:23. В связи с объединением земельных участков образован единый земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062315:337. 

Согласно выписке из ЕГРН от 22.04.2021 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062315:337  имеет общую площадь 38737+/-68,89 кв.м., кадастровую стоимость 557972783,81 руб. (т.2, л.д. 74-79).

Полагая, что указанное распоряжение не соответствуют закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, предприниматель обратился с настоящим заявлением в суд. 

Обосновывая требования, заявитель ссылается на следующие обстоятельства.

При объединении земельный участок получил вид разрешенного использования: «Для эксплуатации производственно-складских помещений; для размещения промышленных объектов; магазины (объекты капитального строительства для продажи товаров), производственная деятельность (производственное здание, сооружение производственного назначения), склады (сооружения, имеющие назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов), коммунальное обслуживание (котельные, водозаборы, очистные сооружения, насосные станции, водопроводы, линии электропередач, трансформаторные подстанции, газопроводы, линии связи, телефонные станции, канализации, стоянки, гаражи и мастерские для обслуживания уборочной и аварийной техники и иные объекты коммунального обслуживания; здания, помещения, предназначенные для приема физических и юридических лиц в связи с предоставлением им коммунальных услуг); объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (объекты капитального строительства для размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказывающих банковские и страховые услуги, организующих места общественного питания, места, предназначенные для размещения: дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов, аквапарков, боулинга, аттракционов, ипподромов, игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр) и игровых площадок); для объектов общественно-делового значения; объекты гаражного назначения; объекты придорожного сервиса (автозаправочные станции (бензиновые, газовые); автомобильные мойки и прачечные для автомобильных принадлежностей, мастерские, предназначенные для ремонта и обслуживания автомобилей, и прочие объекты придорожного сервиса); деловое управление (объекты капитального строительства для размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственными или муниципальными управлениями и оказанием услуг, а также для обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности); для размещения объектов, характерных для населенных пунктов». В результате земельный участок 61:44:0062315:337 при постановке на кадастровый учет  отнесен к 7 группе видов разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения с показателем 14404,13 руб./кв.м (максимальный показатель из всех видов разрешенного использования). При этом разрешенный вид использования объектов недвижимости, принадлежащих ФИО2, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка. 

В объединенный земельный участок 61:44:0062315:337 включены полностью свободные от строений земельные участки 61:44:0062315:23 (вид разрешенного использования: гараж), 61:44:0062315:17 (вид разрешенного использования: гараж), 61:44:0062315:14 (вид разрешенного использования: для эксплуатации производственно-складских помещений), общей площадью порядка 1 га.

При объединении земельного участка нарушены положения пункта 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, объединение земельных участков влечет существенное увеличение площади земельного участка и кадастровой стоимости земельного участка, что в свою очередь, является основанием увеличения платы за фактическое пользование земельным участком.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, полагает необходимым удовлетворить заявленные требования в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом при перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок (пункт 1 статьи 11.7 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 11.4 ЗК РФ предусмотрено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 этой статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Согласно пункту 6 названной статьи, при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Процедура образования новых земельных участков может проводиться для целей последующей реализации собственниками недвижимого имущества своего исключительного права на приобретение в собственность или аренду занятых такими объектами участков в соответствии с требованиями к образуемым и измененным земельным участкам, установленными статьей 11.9 ЗК РФ.

В частности статья 11.9 ЗК РФ не допускает образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; образование земельных участков приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, общее правило о необходимости при образовании земельных участков получить согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, предусмотренное пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и призванное обеспечить защиту прав указанных лиц, соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 16 июля 2013 года N 1196-О, от 29 января 2015 года N 162-О, от 21 мая 2015 года N 1197-О, от 23 ноября 2017 года N 2607-О, от 29 мая 2019 года N 1358-О и др.).

Пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрена необходимость получения в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Судом установлено, что заявитель является собственником объектов недвижимости с кадастровыми номерами 61:4460062315:82, 61:44:60062315:57, 61:44:0062315:121, которые до объединения земельных участков располагались на земельных участках 61:44:0062315:15, 61:44:0062315:19. При этом права на принадлежащие заявителю объекты недвижимости приобретены на законных основаниях, зарегистрированы в  установленном законом порядке, объекты не являются самовольными постройками, что лицами, участвующими в деле, не оспаривается. До приобретения ФИО2 прав на указанное имущество, склад литер Ап общей площадью 43, 5 кв.м., складское помещение литер Аю, общей площадью 28, 9 кв.м.  принадлежали ООО «Ростовский зеркальный комбинат», право собственности, которого, в свою очередь, признано решением Арбитражный суд Ростовской области от 10.06.2004 (т.3, л.д. 66).

Судебной практикой закреплен подход, согласно которому, при образовании земельных участков, не допускается игнорирование прав лиц, которые в силу прямого указания закона в ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, обладают правом пользования земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество и необходимое для его использования (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.02.2021 N Ф08-11920/2020 по делу N А53-1114/2020).

При этом судом установлено, что согласно оспариваемому распоряжению в объединенный земельный участок 61:44:0062315:337 включены полностью свободные от строений, зданий, сооружений земельные участки 61:44:0062315:23 (вид разрешенного использования: гараж), 61:44:0062315:17 (вид разрешенного использования: гараж), 61:44:0062315:14 (вид разрешенного использования: для эксплуатации производственно-складских помещений), общей площадью порядка одного гектара. 

По общему правилу, предоставление земельных участков в пользование осуществляется на торгах. Так, земельный кодекс Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) в качестве одного из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, называет договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (статья 39.1). По общему правилу, заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (пункт 1 статьи 39.6). Уполномоченный орган может по заявлениям граждан или юридических лиц принять решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 39.11). Порядок проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентирован статьей 39.12 Земельного кодекса.

Как следует из вышеприведенных положений, предоставление земельного участка в пользование гражданам, организациям, в соответствии с действующих законодательством без проведения торгов не допускается.

Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Предоставление земельного участка вне установленного законом порядка может неправомерно создать приоритетные условия при получении прав на земельный участок, чем могут быть нарушены права иных возможных претендентов на их получение.

Императивность данных норм ЗК РФ не допускает передачи органами государственной власти земельных участков из государственной или муниципальной собственности без осуществления конкурентных процедур, соблюдение которых направлено на расширение доступа хозяйствующих субъектов к земельным участкам и является основой эффективного их использования и развития конкуренции.

При этом в тех случаях, когда требуется проведения конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключение случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

В данном случае включив в объединенный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062315:337 земельные участки свободные от зданий, строений, сооружений, Министерство фактически предоставило их в пользование лицам, не претендующим на их предоставление, минуя установленную законом конкурсную процедуру. При этом, заинтересованным лицом не обоснована невозможность использования иных земельных участков без присоединения свободных. Объединение земельных участков нарушает права и законные интересы собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, поскольку влечет за собой увеличение кадастровой стоимости земельного участка и, как следствие, увеличение бремени платы за фактическое использование земельного участка.

Следовательно, оспариваемое распоряжение лишено законного и фактического основания. 

При таких обстоятельствах суд нашел оспариваемый акт противоречащим нормам федерального закона, нарушающим права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, а потому признал необходимым требования заявителя удовлетворить. 

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие), сведения о действиях (бездействии), название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок. 

Во исполнение этого требования закона следует указать, что настоящее решение является основанием для снятия с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062315:337 и погашения записи о государственной регистрации права в отношении указанного земельного участка, а также для восстановления регистрационной записи о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0062315:14, 61:44:0062315:15, 61:44:0062315:16, 61:44:0062315:17, 61:44:0062315:18, 61:44:0062315:19, 61:44:0062315:20, 61:44:0062315:22, 61:44:0062315:23, 61:44:0062315:24.

При этом суд отклоняет доводы Министерства о невозможности восстановления положения, существовавшего до образования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062315:337, поскольку из указанного земельного участка на основании заявления ФИО3 образованы земельные участки с кадастровыми номерами  61:44:0062315:337, 61:44:0062315:340. Указанные земельные участки предметом настоящего спора не являются, право аренды на земельные участки до настоящего времени не оформлено, стороны вправе в дальнейшем самостоятельно определить судьбу образованных земельных участков с учетом вынесенного решения.

Руководствуясь главой 24, статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным как несоответствующее нормам Земельного кодекса Российской Федерации распоряжение Министерства имущественно-земельных отношений, финансового оздоровления предприятий от 11.03.2021 № 19-р/417 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в пределах кадастрового квартала 61:44:0062315, площадью 38737 кв.м. и объединении земельных участков.

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области:

снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062315:337 и погасить запись о государственной регистрации права в отношении указанного земельного участка,

восстановить регистрационные записи о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:44:0062315:14, 61:44:0062315:15, 61:44:0062315:16, 61:44:0062315:17, 61:44:0062315:18, 61:44:0062315:19, 61:44:0062315:20, 61:44:0062315:22, 61:44:0062315:23, 61:44:0062315:24.

Взыскать с Министерства имущественно-земельных отношений, финансового оздоровления предприятий ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> в пользу ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП 308774623400902 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Возвратить ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП 308774623400902 из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 2700 рублей по чеку ордеру от 28.04.2021 (операция 3938.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяФаргиева А. И.