АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А03-6834/2024

24 декабря 2024 года

г. Барнаул

 

Резолютивная часть решения суда объявлена 12 декабря 2024 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 24 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Захаровой Я.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бобиной М.А., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества «Санаторий «Рассия», г. Белокуриха Алтайского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Администрации города Белокуриха Алтайского края, город Белокуриха Алтайского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 656043, 

<

...>), о признании права собственности здание  гостиницы, общей площадью 3646,7 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца – ФИО1, паспорт, доверенность №5 от 05.02.2024 года, диплом,

от ответчика и третьего лица – не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Санаторий «Рассия», г. Белокуриха Алтайского края обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации города Белокуриха Алтайского края, город Белокуриха Алтайского края, о признании права собственности объект, имеющий признаки самовольной постройки: «Здание гостиницы», предназначенное для оказания гостиничных услуг, общей площадью 3646,7 кв. м., количество этажей - 8, в т.ч. поземный этаж 1, по адресу: 

<

...>.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования и просил признать право собственности на здание гостиницы, общей площадью 3646,7 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Инспекция строительного и жилищного надзора Алтайского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 656043, 

<

...>). 

Определением суда от 11.07.2024 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Алтайской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации. 

Определением суда от 17.10.2024 года производство по делу было возобновлено в связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта. 

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

В соответствии с п. 3, 5 ст. 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел к рассмотрению дела в судебном заседании в отсутствие вышеуказанных лиц.

Ко дню судебного заседания от эксперта не поступили дополнения к экспертному заключению. Суд обязал эксперта ФИО2 явкой в судебное заседание для дачи пояснений по проведенной экспертизе. Суд также повторно обязал эксперта представить уточнение или дополнение к экспертному заключению, поскольку на стр.  17, 18 указано исследование в отношение иного объекта. В связи с вызовом в судебное заседание эксперта, судом был объявлен в судебном заседании перерыв до 05 декабря 2024 года до 15 час. 50 мин. После перерыва слушание дела продолжилось прежним составом суда. В судебное заседание явился тот же представитель истца. В судебное заседание по вызову суда явился эксперт ФИО2

Ко дню судебного заседания от эксперта поступило дополнительное сообщение. Суд приобщил к материалам дела сообщение эксперта.

Суд повторно предложил эксперту представить надлежащим образом оформленное экспертное заключение. Для предоставления экспертного заключения, судом был объявлен в судебном заседании перерыв до 12 декабря 2024 года до 12 час. 10 мин. После перерыва слушание дела продолжилось прежним составом суда. В судебное заседание явился тот же представитель истца.

Ко дню судебного заседания от эксперта поступило экспертное заключение. Суд приобщил к материалам дела экспертное заключение.

Истец настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

Администрация города Белокурихи Алтайского края в отзыве на исковое заявление указала, что не возражает против удовлетворения заявленных требований (л.д. 69). 

Третье лицо - Инспекция строительного и жилищного надзора Алтайского края в отзыве на исковое заявление указывала, что не может подтвердить соответствие объекта требованиям, предусмотренным ч. 16 ст. 54 ГрК РФ, следовательно он считается опасным. В случае назначения экспертизы, третье лицо просило поручить ее производство государственной судебно-экспертной организации. В связи с  чем, просило отказать в удовлетворении требований (л.д. 53-54). 

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзыва на него, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, акционерному обществу «Санаторий «Рассия» на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества – объект незавершенного строительства площадью 3770,6 кв. м., кадастровый № 22:64:012601:1701, что подтверждается записью в ЕГРН от 20.10.2021 года № 22:64:012601:1701-22/111/2021-3 (выписка из ЕГРН от 20.10.2021 года), расположенный по адресу: 

<

...> (далее – объект).

Объект расположен на земельном участке общей площадью 7600 кв. м., кадастровый № 22:64:012601:11, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для использования в целях эксплуатации пансионата, имеющий адрес: 

<

...> (далее – земельный участок), принадлежащем истцу на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН от 20.101.2021 года № 22:64:012601:11-22/111/2021-20.

Объекты и земельный участок приобретены истцом по договору купли-продажи от 12.10.2021 года, заключенному с продавцом ООО «Ареда-3». Наименование объекта по проектной документации - «Гостиница на 60 мест с автостоянкой», степень готовности объекта на момент приобретения истцом составляла 75 %.

Строительство Объекта осуществлялось с октября 2009 года  на основании:

-проектной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы Краевого автономного учреждения «Государственная экспертиза Алтайского края» № 22-1-4-0054-10 от 10.03.2010 года;

- разрешения на строительство от 30.03.2010 года № RU 22303000-04, срок действия 01.12.2024 года, выдано Администрацией г. Белокурихи. 

С момента приобретения объекта, истцом проводились работы по отделки помещений объекта, доведению до полной технической готовности для его эксплуатаций, комплектованию мебелью, инвентарем, благоустройству территории.

01.02.2024 года истец завершил строительство объекта, что подтверждается актом о завершении строительства от 01.02.2024 года и обратился в Инспекцию строительного и жилищного надзора Алтайского края (далее Госинспекция) с извещением о завершении строительства объекта.

По результатам проверки Госинспекцией Алтайского края выдан акт выездной итоговой проверки от 28.02.2024 года № 838/BEB/6-ГСН согласно которому подтвердить соответствие выполненных работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства требованиям проектной документации не представляется возможным, т.к. все работы выполнены, отсутствует в полном объеме исполнительная документация, строительный надзор не осуществлялся.

Истец обратился в Администрацию г. Белокурихи о вводе объекта в эксплуатацию.

Администрацией г. Белокурихи вынесено решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 22.03.2024 года, в связи с отсутствием заключения органа государственного строительного надзора соответствии построенного объекта капитального строительства указанным в п.1. ч. 5 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации требованиям проектной документации.

Истец в обоснование заявленных требований указал, что при заключении договора купли-продажи исполнительная документация по объекту продавцом не была передана в полном объеме, а истец не имел возможности в полном объеме оформить исполнительную документацию в силу того, что до передачи объекта по договору купли-продажи 75 % объекта уже было построено. Общая стоимость объекта без учета НДС составила: 261 399 259 руб. 66 коп. (в т.ч. затраты истца по завершению строительства - отделочные работы, материалы, оборудование и инвентарь, прочие расходы 110 565 926 руб. 33 коп.), что подтверждается оборотно-сальдовой ведомостью.

Работы, проводившиеся на объекте после его приобретения, подтверждаются исполнительной документацией, оформлявшейся после с 12.10.2021 года. 

Параметры построенного Объекта отражены в техническом плане: - этажность здания: цокольный этаж, надземные этажи: 1-6 этаж, мансардный этаж, итого 8 этажей; - общая площадь: 3646,7 кв. м.

На земельном участке возможно строительство указанного объекта и истец имел право на его строительство, что подтверждается разрешением на строительство от 30.03.2010 года № RU 22303000-04, срок действия 01.12.2024 года.

Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право заинтересованного лица обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

На основании статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права. На истца возлагается обязанность по доказыванию юридических оснований возникновения права собственности.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой лицо приобретает право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную им для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов, а именно предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой редакции); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260, статья 263 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценка таких обстоятельств не должна носить формальный характер. Иными словами, основанием к отказу в удовлетворении иска о признании права собственности на объект самовольного строительства может служить не само по себе наличие (констатация) каких-либо отступлений от требований нормативных правовых актов (включая различные градостроительные нормативы), а существенный характер таких нарушений, оказывающих (либо потенциально способных оказать) реальное негативное воздействие на права и охраняемые законом интересы других лиц (в том числе публичные интересы).

Изложенное соотносится с природой самовольного строительства как правонарушения, где ординарной санкцией выступает снос самовольной постройки, а единственной ему альтернативой - сохранение такой постройки (ее легализация) в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений судам следует принимать во внимание положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки, то есть допущенные нарушения подлежат оценке судом на предмет степени их существенности, создания ими реальной угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и интересов третьих лиц, соразмерности.

Таким образом, возможно сохранение постройки, возведенной с нарушением градостроительных норм и правил, при определенных обстоятельствах (незначительность нарушений, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и ненарушение прав и интересов третьих лиц).

В данном случае, суд учитывает, что истцом возведен объект на собственном земельном участке.

Истец обращался в административном порядке за получением разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, на что письмом администрацией ему отказано в выдаче разрешений на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, в связи с отсутствием заключения органа государственного строительного надзора соответствии построенного объекта капитального строительства указанным в п.1. ч. 5 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации требованиям проектной документации.

Таким образом, обществом в данном случае предприняты меры по легализации самовольной постройки во внесудебном порядке.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458).

В соответствии с пунктом 43 постановления № 44, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 11.07.2024 года по делу назначена судебная строительно-техническую экспертизу, проведение которой было поручено Алтайской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации.

Перед экспертами федерального бюджетного учреждения Алтайской лаборатории судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации, были поставлены следующие вопросы:

1. Расположено ли здание с кадастровым номером 22:64:012601:1701, имеющий наименование по проектной документации «Здание гостиницы на 60 с автостоянкой», в границах отведенного для строительств земельного участка с кадастровым номером 22:64:012601:11 по адресу: 

<

...>? 

2. Соответствует ли здание гостиницы по адресу: 

<

...>, требованиям технических регламентов, строительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных и иных норм и правил, соблюдения которых является обязательным? Имеются ли градостроительные ограничения по данному объекту? 

3. Создает ли угрозу жизни и здоровью граждан здание гостиницы, по адресу: 

<

...>?

Согласно экспертному заключению № 1478/6-3-24 от 09.10.2024 года установлено:

В ходе фактического исследования на земельном участке с кадастровым номером  22 64 012601 11 по адресу: 

<

...>, установлено, что здание с кадастровым номером 22:64:012601:1701, имеющий наименование по проектной документации «Здание гостиницы на 60 с автостоянкой» расположено в границах отведенного для строительств земельного участка с кадастровым номером 22 64 012601 11 по адресу: 

<

...>.

Здание гостиницы по адресу: 

<

...> по конструктивным, объемно-планировочным и инженерно-техническим решениям соответствует обязательным требованиям технических регламентов, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим, противопожарным и строительным и иным нормам и правилам, соблюдение которых является обязательным, в частности обеспечения необходимой несущей способности конструктивных элементов соответствует. Эксплуатация здания и использование его по назначению не создает угрозу жизни и здоровью людей. Градостроительных ограничений по данному объекту не выявлено.

Здание гостиницы по адресу: 

<

...>, соответствует обязательным требованиям пожарной безопасности, установленным Федеральным законом № 123-ФЗ Технический регламент «О требованиях пожарной безопасности», не создает угрозу жизни и здоровью граждан, права третьих лиц (в том числе смежных землепользователей и смежных владельцев объектов недвижимости) не нарушает. 

Механическая безопасность исследуемого объект капитального строительства Здания гостиницы по адресу: 

<

...>, обеспечена, техническое состояние на день проведения осмотра строительным и противопожарным требованиям не противоречит.

На права и охраняемые законом интересы других лиц исследуемый объект не влияет, угрозы жизни и здоровью граждан не имеется. В связи с этим дальнейшая эксплуатация в соответствии с нормативными требованиями возможна, без угрозы разрушения строительных конструкций, а, следовательно, угроза жизни и здоровью граждан, уничтожения или повреждения имущества гражданских и юридических лиц отсутствует.

Указанное экспертное исследование выполнено независимым экспертом, является относимым и допустимым доказательством по делу.

Суд отмечает, что данное заключение ответчиком не опровергнуто, о проведении иных экспертиз не заявлено.

Таким образом, из совокупности представленных доказательств следует, что нежилое здание соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, существование нежилого здания в имеющемся в настоящее время состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, при этом безопасность объекта проверена экспертом с учетом их специальных познаний, подтверждена экспертным путем.

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий  совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Ответчик не опроверг оценку ущерба, представленную истцом.

Арбитражный суд в соответствии со ст. 71 АПК РФ оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Давая оценку доказательствам по делу, суд находит, что в силу статьи                             222 Гражданского кодекса Российской Федерации постройка является самовольной, право собственности на которую, может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка и, если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Из материалов дела не усматривается каких-либо ограничений по сохранению самовольной постройки. Земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, находится в собственности истца. 

Строительство спорного объекта осуществлялось за счет истца, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что самовольная постройка                        не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые интересы других лиц.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат  удовлетворению. 

В соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Признать право собственности акционерного общества «Санаторий «Рассия»,                    г. Белокуриха Алтайского края на здание гостиницы, общей площадью 3646,7 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд,  г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                              Я.В. Захарова