ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-90438/2022

23 октября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     25 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 октября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Целищевой Н.Е.

судей  Слобожаниной В.Б., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Беляевой Д.С.

при участии:  

от истца: ФИО1 (доверенность от 02.08.2024),

от ответчика: ФИО2 (паспорт, протокол), ФИО3 (паспорт, протокол),

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-20867/2024) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.06.2024 по делу № А56-90438/2022 (судья Корчагина Н.И.), принятое 

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 

к товариществу собственников жилья «7-ая рота»

о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с товарищества собственников жилья «7-ая рота» (далее – Товарищество) 1 730 004,35 руб. задолженности по арендной плате за периоды с 29.09.2017 по 29.09.2017, с 01.01.2018 по 28.01.2022, 2 239 121,09 руб. пеней, начисленных по состоянию на 28.02.2022.

Решением суда первой инстанции от 14.02.2023 с Товарищества в пользу Комитета взыскано 1 073 108,06 руб. задолженности и 250 000 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами; в удовлетворении остальной части иска отказано. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023 данное решение в обжалуемой части оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.02.2024 решение от 14.02.2023 и постановление от 20.10.2023 по делу № А56-90438/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении дела решением суда от 03.06.2024 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы, а представители Товарищества возражали против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в письменной правовой позиции, просили оставить решение от 03.06.2024 без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитет (арендодатель) и Товарищество (арендатор) 29.12.2012 заключили сроком на 5 лет договор аренды № 11-А130051 (далее – Договор), по условиям которого Комитет обязался предоставить Товариществу нежилое помещение (подвал с заглублением до 1,5 м) общей площадью 114,8 кв. м, с кадастровым номером 78:32:1718:13:65:2, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 2Н, для использования под нежилые цели. 

Комитет в претензии от 21.04.2022 № ПР-13901/22-0-0, направленной в адрес Товарищества, потребовал оплатить задолженность по арендной плате за периоды с 29.09.2017 по 29.09.2017, с 01.01.2018 по 28.01.2022, а также пени за просрочку ее внесения. 

Претензия оставлена Товариществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

При первоначальном рассмотрении дела суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате до даты подписания 28.01.2022 сторонами акта-приема передачи помещения и удовлетворил иск с учетом пропуска Комитетом установленного срока исковой давности в части взыскания задолженности по арендной плате с 06.08.2019 по 28.01.2022; неустойку уменьшил до 250 000 руб. на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Апелляционный суд согласился с решением суда первой инстанции в обжалуемой части. 

Суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, отметил, что судами первой и апелляционной инстанций не дана оценка представленным в материалы дела уведомлению Товарищества от 09.10.2017 № 13007-36/17 (т. 1, л.д. 80) о расторжении Договора, направленному в ответ на него письму Комитета от 24.11.2017 № 15920-36/17 (т. 1, л.д. 80) о расторжении Договора с 09.01.2018 с указанием на то, что о дате и времени подписания акта приема-передачи помещения будет сообщено дополнительно, письму Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) от 07.10.2020 № 04-18-45729/20-0-1 (т. 1, л.д. 127) о том, что письмо от 24.11.2017 о расторжении Договора направлено в регистрирующий орган с целью снятия обременения с помещения, после чего будет принято решение о подписании акта приема-передачи; судами проигнорирован тот факт, что в ответ на обращение Товарищества Комитет согласился с расторжением Договора и заверил об оформлении соглашения о расторжении, однако так и не предпринял своевременно действий, направленных на оформление возврата помещения из аренды; суды уклонились от оценки представленных в материалы дела писем Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Жилищное агентство Адмиралтейского района Санкт-Петербурга» (далее – Агентство) от 14.05.2019 № 01-18-29/19-1-1, от 17.06.2019 № 01-18-28/19-2-1 (т. 1, л.д. 86, 87), от 21.06.2023 № 309-и (т. 2, л.д. 67) и доводов Товарищества о том, что ключи от помещения были переданы указанному учреждению в 2018 году и вновь получены Товариществом в 2019 году после заключения договора управления многоквартирным домом в части свободной (пустующей) жилой и нежилой площади соответствующей доли Санкт-Петербурга в общем имуществе многоквартирного дома и предоставления жилищно-коммунальных услуг для обеспечения доступа при аварийных ситуациях и проведении профилактических осмотров инженерных сетей, систем отопления и водоснабжения в здании.

При новом рассмотрении дела суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, приняв во внимание указания суда кассационной инстанции, изложенные в постановлении от 28.02.2024, отказал в удовлетворении иска.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. 

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение в силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, которые установлены пунктом 1 данной статьи. 

Осуществление возврата здания (помещений) по общему правилу требует участия обеих сторон, которые должны оформить документ, подтверждающий передачу владения имуществом, и должны оказывать содействие друг другу. В связи с этим арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора, если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества, например, если согласно представленным доказательствам арендатор освободил помещение и извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, но арендодатель никакого участия в составлении акта принимать не стал.

При этом обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908).

Как следует из материалов дела, Товарищество реализовало свое право на расторжение Договора в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 5.2 Договора, направив арендодателю уведомление о расторжении Договора с 09.11.2017 (получено истцом 09.10.2017, вх. № 130007-36/17).

Письмом исх. № 15920-36/17 от 24.11.2017 Комитет направил уведомление о расторжении спорного договора аренды с 09.01.2018, в котором сообщил, что дополнительно проинформирует арендатора о дате и времени подписания акта приема-передачи помещения и соглашения о расторжении Договора.

Также в материалы дела представлено письмо Учреждения от 07.10.2020 № 04-18-45729/20-0-1 о том, что письмо от 24.11.2017 о расторжении Договора направлено в регистрирующий орган с целью снятия обременения (аренды) с помещения, после чего будет принято решение о подписании акта приема-передачи.

Таким образом, материалами дела подтверждено и судом первой инстанции верно установлено, что со стороны Товарищества (арендатора) предприняты надлежащие и достаточные (все возможные) меры для передачи (возврата) арендованного помещения истцу (арендодателю), а подписание соответствующих документов для оформления возврата объекта аренды напрямую зависело от Комитета.

Согласно письму исх. № 14544-36 от 22.03.2018 и справке о расчетах № 1100095434 от 20.03.2018 по состоянию на 20.03.2018 у Товарищества имелась переплата по Договору в размере 5520,5 руб. 

Как указал ответчик, учитывая, что арендная плата на момент предоставления данной справки не начислялась, не направлялись счета на оплату, он полагал, что отношения по аренде помещения отсутствуют и обязательства по Договору с его стороны исполнены в полном объеме.

С сентября 2019 года по октябрь 2020 года между сторонами велась переписка об отсутствии договорных отношений и задолженности по Договору (письмо исх. № 81 от 10.10.2019, письмо исх. № 94 от 03.03.2020, письмо исх. № 117 от 25.08.2020). 

При этом ответчик неоднократно просил истца разобраться в сложившейся ситуации и оформить акт приема-передачи помещения в надлежащем виде. 

Письмом № 04-18-45729/20-0-1 от 07.10.2020 Учреждение проинформировало ответчика о том, что письмо № 15920-36/17 от 24.11.2017 направлено в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с целью снятия обременения с объекта и только по результатам последующего рассмотрения будет принято решение о подписании акта-приема передачи.

Таким образом, как обоснованно отметил суд первой инстанции, истец фактически поставил приемку помещения из аренды в зависимость от действий третьих лиц, что недопустимо.

В соответствии с пунктом 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ. 

Само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы. 

Соответствующая правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908 по делу N А35-6435/2018.

Согласно позиции ответчика при направлении уведомления о расторжении Договора ключи от помещения 2-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 7-я Красноармейская улица, дом 18, были переданы арендодателю, о чем свидетельствуют следующие документы:

- письмом исх. № 01-18-28/19-1-1 от 14.05.2019 Администрация Адмиралтейского района в лице Агентства сообщила, что ключи от спорного помещения находятся в Агентстве;

- письмом № 01-18-28/19-2-1 от 17.06.2019 Администрация Адмиралтейского района в лице Агентства сообщила, что приборов учета в помещении нет, а по вопросу предоставления ключей ответ был отправлен ранее.

Более того, помещение не могло использоваться ответчиком по назначению ввиду его аварийности, что подтверждается актом от 13.08.2019 осмотра инженерных сетей помещения 2-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 7-я Красноармейская улица, дом 18. Данный акт составлен в присутствии представителей ответчика и ООО «Содружество». При осмотре было обнаружено, что помещение затоплено водой по всей площади, уровень воды 10-15 см.

Также судом первой инстанции учтено, что сторонами заключен договор № 1504-19/ПП от 17.07.2019 управления многоквартирным домом в части свободной (пустующей) жилой и нежилой площади, соответствующей доли Санкт-Петербурга в общем имуществе многоквартирного дома, и предоставления жилищно-коммунальных услуг ИКЗ. С учетом налогового периода стороны согласовали распространение действия договора на период с начала года. Впоследствии сторонами заключались аналогичные договоры: № 1504-20/ПП от 02.03.2020, № 1504-21/ПП от 21.04.2021, № 1504-22/ПП от 29.03.2022.

Ключи были переданы ответчиком Агентству в 2018 году и получены обратно только после заключения названного договора управления многоквартирным домом в части свободной (пустующей) жилой и нежилой площади, соответствующей доли Санкт-Петербурга в общем имуществе многоквартирного дома, и предоставления жилищно-коммунальных услуг ИКЗ. Данное обстоятельство подтверждается письмом исх. № 309-и от 21.06.2023, из которого следует, что ключи до момента получения их ответчиком находились в секторе по работе с договорами Агентства и были переданы Товариществу только в 2019 году для обеспечения доступа при аварийных ситуациях и проведении профилактических осмотров инженерных сетей, систем отопления и водоснабжения в здании. Кроме того, в указанном письме Агентство отметило, что помещение в РГИС числится свободным.

Договоры управления многоквартирным домом в части свободной (пустующей) жилой и нежилой площади, соответствующей доли Санкт-Петербурга в общем имуществе многоквартирного дома, и предоставления жилищно-коммунальных услуг ИКЗ заключаются только на пустующие (в том числе не переданные никому в аренду) помещения. Если же помещение сдано в аренду, то обязанность по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями несет арендатор. Указанное подтверждается письмом ПАО «ТГК-1» исх. № 4606-02/14 от 14.08.2019, в котором приведен перечень помещений по адресам: 

<

...>, и указано, что абонентом по потреблению электроэнергии в помещении 2-Н, расположенном по адресу: 198005, 

<

...>, литера А, является Агентство.

Таким образом, из материалов дела с должной степенью достоверности следует, что спорное помещение передано ответчиком истцу, а впоследствии передано Комитетом Агентству (на обслуживание).

В свою очередь, истцом не представлены в материалы дела надлежащие и достаточные доказательства, подтверждающие использование ответчиком помещения в указанный в исковом заявлении период. 

Договорные отношения сторон прекращены в 2018 году; фактическое (бездоговорное) пользование помещением ответчиком в спорный период не подтверждено материалами дела; при этом отсутствие акта возврата имущества из аренды само по себе не может являться единственным основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы, учитывая, что факт освобождения арендатором объекта аренды и выбытия имущества из владения последнего установлен судом на основании совокупности представленных в дело доказательств.

Кроме того, судом первой инстанции верно учтено, что до 2022 года истец не предъявлял к ответчику никаких требований об оплате пользования помещением; в отношении спорного объекта не проводились проверки на предмет его фактического использования.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в данном случае правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Оснований иначе оценивать представленные в материалы дела доказательства у суда апелляционной инстанции не имеется.

Несогласие подателя жалобы с произведенной судом оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального права и не может быть положено в обоснование отмены судебного акта.

Суд первой инстанции правильно установил обстоятельства дела, всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные сторонами доказательства и дал им надлежащую правовую оценку, решение суда соответствует применимым нормам материального и процессуального права.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В связи с изложенным у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения принятого по делу решения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 03.06.2024 по делу №  А56-90438/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Н.Е. Целищева

 

Судьи

 

В.Б. Слобожанина

 

В.В. Черемошкина