ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-57323/2023

02 июля 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     24 июня 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 июля 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Балакир М.В.

судей  Изотовой С.В., Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  

от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 01.02.2023

от ответчика (должника): не явился, изввещен

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-9280/2024)  (заявление)  общества с ограниченной ответственностью «Амбифон» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2024 по делу № А56-57323/2023 (судья Нетосов С.В.), принятое по иску 

общества с ограниченной ответственностью «Амбифон» 

к 1) Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга»; 2) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Амбифон» (далее - истец, заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) и Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об обязании произвести перерасчет арендной платы и пени по Договору аренды от 27.11.2008 №05/ЗД-04724 земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и соглашению о присоединении к Договору аренды от 27.11.2008 №05/ЗД-04724 земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 28.11.2008 №05/ЗД04724/01 за период с 01.04.2020 по 01.04.2023; об обязании заключить дополнительное соглашение к Договору аренды от 27.11.2008 №05/ЗД-04724 земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и к соглашению о присоединении к Договору аренды от 27.11.2008 №05/ЗД04724 земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 28.11.2008 №05/ЗД-04724/01, в соответствии с которым размер арендной платы составляет 2% (два процента) от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 78:15:0008412:10.

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.12.2023 в связи с назначением ФИО3 на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, руководствуясь статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело № А56-57323/2023 передано для рассмотрения в производство судье Нетосову С.В.

Решением Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 12.02.2024 в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на то, что суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что у Общества отсутствует правопреемство в отношении права на бессрочное пользование земельным участком площадью 0,37 га, предоставленным 05.07.1963 заводу «Ленремчас», в связи с чем не дал надлежащую правовую оценку доводу Истца о том, что установленное договором условие о размере арендной платы является ничтожным в силу абз. 3 п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В настоящее судебное заседание явился представитель истца, поддержал доводы апелляционной жалобы.

Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил, не представил отзыв на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, общество с ограниченной ответственностью «Амбифон» является собственником помещений площадью 1095,2 кв.м. и 322 кв.м. с кадастровыми номерами 78:15:0008412:1483 и 78:15:0008412:1484, расположенных в здании по адресу: 

<

...>, лит. А, пом. 1 -Н, 2-Н.

Собственником других помещений в указанном здании является ООО «Автоуслуга».

Здание расположено на земельном участке площадью 693 кв.м. с кадастровым номером 78:15:0008412:10, находящемся в государственной собственности и предоставленном в аренду истцу и ООО «Автоуслуга» на основании договора от 27.11.2008 №05/ЗД-04724 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и соглашения от 28.11.2008 №05/ЗД-04724/01 о присоединении к Договору.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Общество указало, что в 2019 году из архивных данных ему стало известно, что ранее по адресу: Трамвайный пр., д. 12, был сформирован земельный участок площадью 0,37 га, отведенный предыдущему владельцу здания - Управлению бытового обслуживания Исполнительного комитета Ленинградского городского совета депутатов трудящихся в бессрочное пользование.

Так, Общество указало на следующие фактические обстоятельства.

Решением Исполнительного комитета Кировского районного совета депутатов трудящихся от 09.08.62 (протокол № 19, пункт 13) Управлению бытового обслуживания отведен в бессрочное пользование земельный участок до 0,3 га в пос. Дачное по Трамвайному проспекту, севернее квартала № 2, для строительства цеха централизованного ремонта часов. На основании данного решения заводу «Ленремчас» выдан акт от 05.07.63 № 4145/6310 о предоставлении земельного участка площадью 0,37 га по Трамвайному проспекту, севернее квартала № 2 в поселке Дачное в Кировском районе Ленинграда в бессрочное пользование для капитального строительства двухэтажного здания цеха по восстановлению кинескопов, Т/П, подземный склад ГСМ и дальнейшей эксплуатации.

В 1969 году владельцем здания, расположенного по адресу: 

<

...> домовладение № 9 (пользователь - цех регенерации кинескопов), стало предприятие «Лентрадиотелетрест», о чем свидетельствует акт технической инвентаризации домовладений г. Ленинграда.

Согласно решению малого совета Санкт-Петербургского городского совета народных депутатов от 27 октября 1993 года № 374 «О реализации решений о закрытии или перепрофилировании предприятий» решено отнести земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Трамвайный пр., д. 12, занимаемый Автотранспортным цехом АП ЛПО «Орбита-Сервис», а также расположенные на этом участке здания и сооружения, к категории социально значимых объектов, не подлежащих отчуждению на период реализации ранее принятых решений о закрытии или перепрофилировании указанных предприятий; городской администрации предложено не включать, в том числе вышеназванный земельный участок, здания и сооружения в имущественный комплекс приватизируемого предприятия, либо предусматривать проведение коммерческих конкурсов (инвестиционных торгов), предусматривающих осуществление их победителями в конкретные сроки мероприятий, обеспечивающих реализацию ранее принятых решений по закрытию или перепрофилированию указанных предприятий (пункт 2.1); при приватизации предприятия предоставить земельный участок, здания и сооружения собственникам этого предприятия на время реализации вышеназванных решений только в пользование (пункт 2.2).

Согласно плану приватизации по результатам рассмотрения заявки Автотранспортного цеха АП ЛПО «Орбита-Сервис» № 02040025, материалов по приватизации имущественного комплекса, договора аренды № 2442 от 24 июля 1990 года, заключенного Министерством связи СССР (арендодателем) и АП ЛПО «Орбита-Сервис» (арендатором), комиссией по приватизации было принято решение о проведении реорганизации предприятия АП ЛПО «Орбита-Сервис» путем выделения в самостоятельные предприятия соответствующих структурных подразделений.

Одним из таких предприятий стало акционерное общество закрытого типа «Фирма Полюс-Сервис».

15 апреля 1994 года акционерное общество закрытого типа «Фирма Полюс-Сервис» и товарищество с ограниченной ответственностью «Микрон ЛТД» заключили договор купли-продажи помещений в здании, год постройки 1964, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Трамвайный пр., д. 12 (зарегистрирован в Фонде имущества 23 марта 1995 года № 000783).

15 июля 1996 года Товарищество с ограниченной ответственностью «Микрон ЛТД» (продавец) и акционерное общество закрытого типа «Амбифон-Сервис» заключили договор купли-продажи встроенных нежилых помещений площадью 800,7 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Трамвайный пр., д. 12, лит. А.

Согласно протоколу от 01 сентября 1996 года, подписанному акционерным обществом закрытого типа «Амбифон-Сервис» и товариществом с ограниченной ответственностью «Автоуслуга», произведено распределение производственных, вспомогательных и общего пользования помещений в здании по адресу: Санкт-Петербург, Трамвайный пр., д. 12, лит. А, а также земельного участка общей площадью 3744,73 кв.м, прилегающего к зданию, согласно которому за акционерным обществом закрытого типа «Амбифон-Сервис» закреплен земельный участок площадью 1408,85 кв.м (под застройкой лит. А 290,95 кв.м, прилегающий участок - 1117,90 кв.м), за товариществом с ограниченной ответственностью «Автоуслуга» - земельный участок 2335,88 кв.м (под застройкой лит. А 290,95 кв.м, лит. Б - 54,95 кв.м, лит. В - 41,17 кв.м, прилегающий участок -1948,83 кв.м).

Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга, Комитета по градостроительству и архитектуре об утверждении границ землепользования от 23 марта 1999 года № 265 были утверждены границы земельного участка под зданием по адресу: Санкт-Петербург, пр. Трамвайный, д. 12 площадью 693 кв.м. (проект границ землепользования разработан Комитетом по Градостроительству и архитектуре в М 1:500, шифр 97-8933).

В соответствии с Распоряжением Территориального управления Адмиралтейского административного района города Санкт-Петербурга от 04.11.1997 № 1855 «О внесении изменений № 2 в Устав в новой редакции акционерного общества закрытого типа «АмбифонСервис», зарегистрированного распоряжением Главы администрации Адмиралтейского района мэрии Санкт-Петербурга № 233-р от 28 июля 1994 года», на основании решения общего собрания акционеров АОЗТ «Амбифон-Сервис» (протокол № 4 от 12 ноября 1997 года) были зарегистрированы изменения наименования акционерного общества закрытого типа «АмбифонСервис» на закрытое акционерное общество «Асс-Телл».

Заявитель указал, что правопреемником закрытого акционерного общества «Асс-Телл» является общество с ограниченной ответственностью «Амбифон-Сервис», зарегистрированное 10 декабря 2001 года Регистрационной палатой Санкт-Петербурга, о чем в Едином городском реестре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и журнале регистрации произведена запись номер 168666, в подтверждение чего представлено свидетельство о государственной регистрации № 168666.

Согласно пояснительной записке к разделительному балансу от 1 апреля 2002 года к Обществу после его государственной регистрации в порядке правопреемства переходят права и обязанности реорганизованного общества с ограниченной ответственностью «АмбифонСервис», в числе которых находится актив: строка 120 разделительного баланса - здание, машины, оборудование - право собственности на нежилые помещения, находящиеся по адресу: Санкт-Петербург, Трамвайный пр., д. 12, лит. А, пом. 1-Н, 2-Н, 4-Н, 5-Н.

28.11.2008 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ООО «Амбифон» заключено соглашение №05/ЗД-04724/91 о присоединении к договору аренды от 27.11.2008 №05/ЗД-04724 земельного участка, в соответствии с которым ООО «Амбифон» стало арендатором земельного участка с кадастровым номером 78:15:0008412:10.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.07.2021 по делу №А56-103441/2020.

По мнению заявителя, при приобретении Обществом помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, к нему на основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло имевшееся у продавца здания право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым зданием, которое не было в установленном законом порядке прекращено, что позволяет прийти к выводу о том, что договор аренды земельного участка был заключен именно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Также Общество указало, что 10.04.2023 обратилось в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга с требованием произвести перерасчет арендной платы и пени по Договору аренды №05/ЗД-04724/01 от 28.11.2008 и пересмотреть размер арендной платы, с учетом положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Уведомлением №05-19-34508/23-0-1 от 28.04.2023 в удовлетворении требований Общества о перерасчете размера арендной платы отказано.

Заявитель полагал, что условие договора аренды от 27.11.2008 №05/ЗД-04724 в части превышения размера арендной платы относительно двух процентов кадастровой стоимости земельного участка в силу статьи 168 ГК РФ в применимой редакции является ничтожным, так как противоречат положениям абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что решением Исполнительного комитета Кировского районного совета депутатов трудящихся 09.08.1962 Управлению бытового обслуживания Исполкома Ленгорсовета был предоставлен в бессрочное пользование земельный участок до 0,3 га в пос. Дачное по Трамвайному пр., севернее квартала №2 для строительства цеха централизованного ремонта часов. В дальнейшем заводу «Ленремчас» был выдан Акт о предоставлении земельного участка площадью 0,37 га в бессрочное пользование для капитального строительства и дальнейшей эксплуатации. Впоследствии право пользования построенным на участке зданием неоднократно переходило к новым собственникам.

Помещения в здании, расположенном на вышеуказанном участке, были приобретены истцом по договору купли-продажи от 15.07.1996 у предприятия «Микрон Лтд».

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре (далее - КГА) от 23.03.1999 № 265 были утверждены границы земельного участка площадью 693 кв.м. Земельный участок площадью 693 кв.м, с кадастровым номером 78:15:0008412:10, по адресу: 

<

...>, литера А был образован из земельного участка площадью 0,37 га и поставлен на кадастровый учет 13.07.2005 по заявлению истца для целей оформления прав долгосрочной аренды Участка для эксплуатации принадлежащих истцу помещений в нежилом здании, расположенном на Участке.

На Участке расположено здание с кадастровым номером 78:15:0008412:1010 по адресу: 

<

...>, литера А (далее - Здание). Истец является правообладателем помещений 1 -Н, 2-Н в Здании и использует Участок совместно с ООО «Автоуслуга», являющимся собственником помещения 3-Н.

Между Комитетом и истцом на основании распоряжения Правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2003 № 31-рп и распоряжения КГА от 23.03.1999 № 265 в отношении Участка заключено соглашение от 28.11.2008 № 05/ЗД-04724/01 о присоединении к договору аренды от 27.11.2008 № 05/ЗД-04724 земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора.

Договор и Соглашение действуют по 22.03.2048 и зарегистрированы в установленном порядке Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу.

Ввиду выполненных истцом в 2014 году в Здании ремонтно-строительных работ, соарендаторами подписано соглашение от 29.06.2018, определяющее размер долей арендуемого Участка площадью 693 кв.м, соразмерно доле площади помещений в Здании. Так, доля Общества 1 составила 518,8 кв.м.; доля Общества 2 - 174, 2 кв.м.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Величина арендной платы за пользование земельными участками в Санкт-Петербурге определяется в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Методика).

Согласно пунктам 2.7. - 2.8. Методики при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18.0 (базовая функция).

Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяется при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию (далее - Ведомость).

Как верно указал суд первой инстанции, ввиду непредоставления истцом Ведомости, арендная плата истца за пользование Участком по Соглашению рассчитана с применением кода функционального использования территории Кн, равного 18,0, соразмерно долям в праве на помещения в Здании.

Кроме того, как установлено судом первой инстанции, истец неоднократно обращался в Арбитражный суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковыми заявлениями к Комитету (дела №№ А56-110474/2018, А56-115616/2018, А56-103441/2020), в том числе, о признании за истцом права постоянного (бессрочного) пользования Участком, признании недействительными заключенного с Обществом Соглашения и применении последствий его недействительности.

Судебными актами по делу № А56-115616/2018 установлено отсутствие у Общества правопреемства в отношении права на бессрочное пользование в отношении земельного участка площадью 0,37 га, предоставленного 05.07.1963 заводу «Ленремчас», а судебными актами по делу № А56-103441/2020 отказано в признании за Обществом права постоянного (бессрочного) пользования Участком площадью 693 кв.м, образованным из участка 0,37 га.

Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции, одновременно с этим необходимо учитывать, что в силу положений статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции, действовавшей на 27.11.2008 - дату заключения Обществом Соглашения, юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, были обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, до 1 января 2010 года в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

Заключая Соглашение, Общество не упоминало о наличии у него права постоянного (бессрочного) пользования Участком и не выражало намерения приобрести право аренды взамен существующего права.

В любом случае, заключение Обществом Соглашения нельзя расценивать иначе как исполнение, предусмотренной земельным законодательством обязанности по приобретению права аренды взамен ранее возникшего права, подлежащего переоформлению.

При таких обстоятельствах судебными актами по делу № А56-103441/2020, заключенное Соглашение признано не противоречащим закону и действительным, а в удовлетворении требования Общества о признании права постоянного (бессрочного) пользования Участком судом было отказано.

Положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, действовавшим до 01.03.2015, положениями действующей с 01.03.2015 статьи 39.7 ЗК РФ (п. 3) установлено, что арендная плата за земельные участки, относящиеся к государственной собственности, является регулируемой.

Общество использует Участок на праве аренды по Договору, основания для признания заявителя обладателем права постоянного (бессрочного) пользования Участком и для возврата Обществу выплаченной по Соглашению арендной платы отсутствуют.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. 

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 12.02.2024 по делу №  А56-57323/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

 

Председательствующий

 

М.В. Балакир

 

Судьи

 

С.В. Изотова

 

 С.А. Нестеров