ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12  

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru 

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

дело № А40-111509/2024 

резолютивная часть объявлена 16.09.2025г. изготовлено в полном объеме 30.09.2025г. 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе  

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е., судей Семёновой А.Б., Семикиной О.Н., 

при ведении протокола с/з секретарем Исмаиловой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным  

АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с подачей Ответчиком апелляционной жалобы 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.01.2025г. по делу № А40-111509/2024  

спор с участием: истец ИП ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) 

ответчик ИП ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>)  

о взыскании, 

при участии в судебном заседании: от истца: неявка, от ответчика: ФИО3 по дов. от 05.09.2025г., 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 (арендодатель) предъявила ИП ФИО2 (арендатор) иск о взыскании по Договору аренды от 15.03.2022г.:  

- задолженности по арендной плате, коммунальным и эксплуатационным платежам за период с 15.03.2022г. по 22.03.2023г. в размере 13 131,27руб.;  

- неустойки по п. 4.1. Договора в размере 14 137,50руб., начисленной за период с 23.03.2022г. по 13.02.2023г. на задолженность по арендной плате, коммунальным и эксплуатационным платежам (по ставке 0,25% от задолженности за каждый день просрочки) (расчет – т. 1 л.д. 6);  

- возмещения убытков в размере 665 478,34руб., причиненных возвратом арендовавшегося помещения в ненадлежащем (поврежденном) состоянии (стоимость восстановительного ремонта);  

- процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период с 23.06.2023г. по 12.05.2024г. на задолженность по арендной плате, коммунальным и эксплуатационным платежам и по возмещению убытков (в общей сумме 678 609,61руб. (13 131,27руб. + 665 478,34руб.)) (расчет – т. 1 л.д. 8).  

Также Истец просит отнести на Ответчика судебные расходы (по уплате госпошлины, по проведению строительно-технической экспертизы, расходы на представителя, почтовые расходы).  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2025г. (т. 2 л.д. 18-20) исковые требования удовлетворены в полном объеме.  

На решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 2 л.д. 23-25).  

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2025г. (т. 3 л.д. 1-2) объявлен переход к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции.  

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции по правилам суда первой инстанции представитель Ответчика возражал по требованиям и доводам иска; неявившийся Истец уведомлен о времени и месте рассмотрения дела посредством размещения соответствующих сведений на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 3 л.д. 106).  

Суд апелляционной инстанции, оценив доказательства и доводы, приведенные участвующими в деле лицами, пришел к следующим выводам.  

Между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен Договор аренды от 15.03.2022г. (т. 1 л.д. 33-48) нежилого помещения площадью 79,8кв.м. по адресу: 

<

...>.  

Договор заключен на срок 11 месяцев, т.е. до 15.02.2022г. 

С 16.02.2023г. действие Договора считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ.  

Арендовавшееся помещение передано арендатору по Акту приема-передачи от 15.03.2022г. (т. 1 л.д. 48).  

Ставка арендной платы составляет: 

- за период с 14.03.2022г. по 30.04.2022г. – 130 500руб. (НДС не облагается), срок уплаты – не позднее 5-ти рабочих дней после подписания Договора, но не позднее подписания Акта приема-передачи помещения;  

- за период с 01.05.2022г. – ежемесячно 145 000руб. (НДС не облагается), срок уплаты – не позднее 10-го числа каждого месяца.  

В силу п. 3.3.2. Договора арендатор обязался не позднее 5-ти рабочих дней после подписания Договора уплатить обеспечительный взнос в размере 145 000руб.  

В соответствии с п. 5.4. Договора сторона вправе в любой момент расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, письменно предупредив об этом другую сторону за 1 месяц; при этом арендатор обязан оплачивать арендную плату до фактического освобождения арендовавшегося помещения по Акту сдачи-приемки.  

Арендатор письмом исх. от 21.02.2023г. № 001 (т. 1 л.д. 45), направленным арендодателю 22.02.2023г. по электронной почте (т. 1 л.д. 50), со ссылкой на п. 5.4. Договора уведомил арендодателя о своем намерении расторгнуть Договор с 20.03.2023г. и возвратить арендовавшееся помещение арендодателю по Акту сдачи-приемки.  

Арендодатель письмом исх. от 21.03.2023г. (т. 1 л.д. 51), направленным арендатору 22.03.2023г. по электронной почте (т. 1 л.д. 52), указал, что в ходе проведенного 20.03.2023г. осмотра арендовавшегося помещения в нем были выявлены недостатки, и установил арендатору новый срок (22.03.2023г.) для составления Акта возврата арендовавшегося помещения, сославшись на то, что 20.03.2023г. у лица, представившегося представителем арендатора, отсутствовала доверенность.  

22.03.2023г. арендодателем и арендатором в лице представителя ФИО4, действовавшего по доверенности, удостоверенной 31.01.2022г. нотариусом г. Москвы ФИО5 (номер регистрации 77/857-н/77-2022-8-248), составлен Акт сдачи-приемки (т. 1 л.д. 53-54), согласно которого (п. 1) арендатор сдал, а арендодатель передал арендовавшееся помещение.  

В Акте сдачи-приемки от 22.03.2023г. (т. 1 л.д. 53-54) представитель арендатора сделал рукописную запись (т. 1 л.д. 54) о том, что не согласен с содержанием данного Акта, составленного арендодателем печатным способом, в части пунктов 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6, 2.7, 5, 6; арендодатель сделала рукописную запись о том, что замечания, изложенные в Акте поддерживает; недостатки не устранены, задолженность не погашена.  

В п. 2 Акта сдачи-приемки от 22.03.2023г. (т. 1 л.д. 53-54) перечислены недостатки арендовавшегося помещения (входная группа: не работает звонок входной двери, не работает лампа уличного света, надписи на рольставнях и потолке; коридор: отсутствует три огнетушителя, установлена дверь; первая комната: демонтажные отверстия на одной стене, наклейки на стеклах (окнах); вторая комната: демонтажные отверстия на двух стенах, монтирована планка на полу и на стене, демонтирована дверь, наклейки на стеклах (окнах); грязь на стенах; третья комната: наклейки на окнах, демонтажные отверстия на двух стенах, сломаны наличники межкомнатной двери; четвертая комната (кухня): демонтажные отверстия на одной стене, грязь (изображения) на стенах; дальний санузел: отсутствие света, сломанная лампа, течь в унитазе; сильное загрязнение окон, откосов, подоконников во всех комнатах.  

В п. 5, 6 Акта сдачи-приемки от 22.03.2023г. (т. 1 л.д. 53-54) перечислены задолженности арендатора по арендной плате, плате за  

техническое обслуживание, отчислениям за капитальный ремонт, по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей, электроэнергии.  

Поскольку представитель арендатора выразил несогласие с п. 2, 5, 6 Акта сдачи-приемки от 22.03.2023г. (т. 1 л.д. 53-54), то обстоятельства, изложенные в них, не могут считаться признанными арендатором, и подлежат доказыванию арендодателем.  

Суд апелляционной инстанции полагает, что арендодателем не доказано причинение арендатором повреждений арендовавшемуся помещению.  

В ходе совместного осмотра при составлении Акта сдачи-приемки от 22.03.2023г. (т. 1 л.д. 53-54) фото- или видео- фиксация состояния арендовавшегося помещения не осуществлялась; независимый специалист к осмотру не привлекался.  

Арендодатель направил арендатору почтовой связью телеграмму (т. 1 л.д. 78), которой вызвал последнего на 25.03.2023г. в 15-00 на осмотр арендовавшегося помещения для оценки причиненного ущерба.  

Данная телеграмма, согласно почтового штемпеля, чека и уведомления о принятии (т. 1 л.д. 72, 73, 74), была оформлена отправителем через сервис Телеграф Онлайн ПАО «Центральный телеграф» 24.03.2023г. в 17:28:50.  

Как указано в извещении, составленном организацией почтовой связи 28.03.2023г. в 17:35 (т. 1 л.д. 82), телеграмма, направленная адресату ИП ФИО2 по адресу: Москва, поселение Первомайское, тер. СНТ Апиком, влд. 80, стр. 1, не была вручено адресату; территория закрытая, доступа нет, извещение оставлено на КПП, никто не является.  

В соответствии с п. 1 ст. 165.1. ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.  

Вышеуказанное уведомление не было доставлено адресату и не считается доставленным, поскольку непосредственно до адресата (арендатора) во влд. 80, стр. 1 на тер. СНТ Апиком телеграмма доставлена не была; местом регистрации адресата (арендатора) не является КПП СНТ Апиком; попытка вручения телеграммы была произведена 28.03.2023г., т.е. уже после назначенной даты осмотра 25.03.2023г.  

Кроме того, общепринятым (официальным) способом отправки сообщений является отправление посредством почтовой связи, а не телеграфной связи.  

Поэтому арендодатель должен был повторно назначить новую дату осмотра и направить арендодателю соответствующее отправление  

общепринятым (официальным) способом, предусмотренным Правилами оказания услуг почтовой связи, утв. Приказом Минцифры России от 17.04.2023г. № 382, – чего им сделано не было.  

Как следует из представленного арендодателем в материалы дела Заключения специалиста от 11.04.2023г. № 107/СТЭ-23 (т. 1 л.д. 83-130), ФИО6, имеющий высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», 25.03.2023г. в присутствии ФИО1 обследовал помещение, расположенное в МКД по адресу: 

<

...>, и выявил в нем повреждения, описание которых привел в Заключении в Таблице № 1 (т. 1 л.д. 52-53); также специалист приложил к Заключению фотоматериалы (т. 1 л.д. 102-115); стоимость устранения повреждений специалист определил равной 665 478,34руб.  

Между тем, поскольку арендатор не вызывался на осмотр, выводы данного Заключения, основывающиеся на результатах осмотра без участия арендатора, не могут быть признаны достоверными.  

При этом приложенные к Заключению фотоматериалы (т. 1 л.д. 102-115) таковы, что на их основе не может быть сделан однозначный вывод как об относимости данных фотоснимков к арендовавшемуся помещению, так и о квалификации отображенных на нем объектов как повреждений.  

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности причинения арендатором повреждений арендовавшемуся помещения.  

Также судом апелляционной инстанции установлено отсутствие у арендатора задолженности по арендной плате и коммунальным/ эксплуатационным платежам.  

Арендодатель указывает в своем расчете (т. 1 л.д. 4), что арендатором не были оплачены следующие платежи:  

- арендная плата за период с 01.03.2023г. по 22.03.2023г. в размере 106 333,33руб.;  

- оплата за вывоз мусора (ТБО) за период с 15.03.2023г. по 22.03.2023г. в размере 16 524,63руб.;  

- отчисления за капитальный ремонт за период с 15.03.2023г. по 22.03.2023г. в размере 23 645,28руб.;  

- оплата коммунальных/ эксплуатационных услуг за февраль 2023г. в размере 6 708,48руб.;  

- оплата коммунальных/ эксплуатационных услуг за период с 01.03.2023г. по 22.03.2023г в размере 4 919,55руб.,  

итого 158 131,27руб. 

В силу п. 3.3.2. Договора обеспечительный платеж в размере 145 000руб., уплаченный арендатором по п/п от 30.03.2022г. № 44 (т. 1 л.д. 70), засчитывается в счет арендной платы за последний месяц аренды.  

Арендодатель в настоящем деле просит взыскать разницу в размере 13 131,27руб. между начисленной арендатору задолженности в размере 158 131,27руб. и обеспечительным платежом в размере 145 000руб.  

Между тем из начисленной арендатору задолженности в размере 158 131,27руб. подлежит исключению отчисления за капитальный ремонт за период с 15.03.2023г. по 22.03.2023г. в размере 23 645,28руб., выставленные арендодателю Фондом капитального ремонта г. Москвы (т. 1 л.д. 63) и оплаченные арендодателем п/п от 09.05.2023г. № 26 (т. 1 л.д. 64).  

Так, условиями Договора аренды не предусмотрено переложение на арендатора отчислений за капитальный ремонт, обязанность по уплате которых несет собственник арендуемого помещения.  

П. 2.2.4. Договора предусмотрена обязанность арендатора нести расходы по содержанию помещения и уборке прилегающей территории.  

П. 2.3.3. Договора предусмотрено право арендодателя получить за счет обеспечительного платежа удовлетворение своим требованиям к арендатору по возмещению затрат на эксплуатационные и коммунальные услуги.  

П. 3.1. Договора предусмотрена обязанность арендатора ежемесячно уплачивать арендную плату, а также возмещать арендодателю затраты на эксплуатационные и коммунальные услуги.  

П. 3.5. Договора предусмотрена обязанность арендатора возмещать арендодателю затраты на эксплуатационные и коммунальные услуги (в т.ч. затраты по оплате электроэнергии, теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации), которые возмещаются арендатором сверх арендной платы и определяются по фактическому потреблению на основании данных, предоставляемых энергоснабжающими организациями; арендодатель выставляет арендатору счета, полученные им от энергоснабжающих организаций.  

Нигде в Договоре не предусмотрена обязанность арендатора возмещать арендодателю отчисления за капитальный ремонт, – что логично, учитывая, что заключенный между сторонами Договор являлся краткосрочным, и не предусматривал обязанности арендатора по проведению в арендовавшемся помещении капитального ремонта (арендатор отвечал только за текущий ремонт).  

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об исключении отчислений за капитальный ремонт за период с 15.03.2023г. по 22.03.2023г. в размере 23 645,28руб. из начисленной арендодателем арендатору задолженности в размере 158 131,27руб.; итого на момент освобождения арендатором арендовавшегося помещения к уплате арендатором причиталось 134 485,99руб. (158 131,27руб. – 23 645,28руб. = 134 485,99руб.), что на 10 514,01руб. менее внесенного арендатором обеспечительного платежа.  

Арендодатель указывает, что обеспечительный платеж и текущие арендные платежи были уплачены арендатором с просрочкой, в связи с чем арендодатель начислил арендатору неустойку по п. 4.1. Договора в размере 14 137,50руб. из расчета:  

вид платежа 

размер платежа 

дата начала 

просрочки  

дата окончания 

кол-во дней просрочки/  

просрочки (оплаты)  

начисленная неустойка  

обеспечительный платеж  

145 000руб.  

23.03.2022г.  

30.03.2022г. т. 1 л.д. 70  

8 дней/ 2 900руб.  

а/п за период с 14.03.2022г. по 30.04.2022г.  

130 500руб.  

23.03.2022г.  

11.04.2022г. т. 1 л.д. 71  

20 дней/ 6 525руб.  

а/п за май 2022г. 

145 000руб.  

11.05.2022г.  

16.05.2022г. т. 1 л.д. 72  

6 дней/ 2 175руб.  

а/п за июль 2022г.  

145 000руб.  

11.07.2022г.  

12.07.2022г. т. 1 л.д. 73  

2 дня/ 725 дней  

а/п за октябрь 2022г.  

145 000руб.  

11.10.2022г.  

12.10.2022г. т. 1 л.д.74  

2 дня/ 725 дней  

а/п за февраль 2022г.  

145 000руб.  

11.02.2023г.  

13.02.2023г. т. 1 л.д. 75  

3 дня/ 1 087,50руб.  

итого 14 137,50руб. 

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки на  

основании ст. 333 ГК РФ.  

Суд апелляционной инстанции полагает данное заявление обоснованным, а неустойку – подлежащей уменьшению ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, учитывая, что ставка неустойки 0,25% от задолженности в несколько раз превышает обычно применяемую в деловом обороте ставку неустойки 0,1% % от задолженности в день.  

Суд апелляционной инстанции полагает соразмерным допущенному нарушению снижение неустойки в 2 раза, до 7 068,75руб.  

Остаток внесенного арендатором обеспечительного платежа полностью покрывает указанную неустойку.  

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у арендатора задолженности перед арендодателем по арендной плате, коммунальным/ эксплуатационным платежам, неустоек, не покрытых обеспечительным платежом, которые подлежали бы взысканию с арендатора по настоящему делу.  

Соответственно, в отсутствии основания для удовлетворения главного требования о взыскании задолженности, отсутствуют основания для удовлетворения дополнительного требования о взыскании неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами.  

Итого иск арендодателя является необоснованным и удовлетворению не подлежит.  

На основании ст. 110 АПК РФ понесенные Истцом судебные расходы подлежат отнесению на него самого; понесенные Ответчиком расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе в размере 10 000руб. по п/п от 13.02.2025г. № 15 подлежат отнесению на Истца (т. 2 л.д. 35).  

Руководствуясь ч. 6.1. ст. 268, ч. 2 ст. 269, ч. 4 ст. 270, ст. 271 АПК РФ, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2025г. по делу № А40-111509/2024 отменить применительно к ч. 6.1. ст. 268 АПК РФ.  

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО2 возмещение расходов по госпошлине по апелляционной жалобе в размере 10 000руб.  

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.  

Председательствующий судья Кузнецова Е.Е.  

Судьи Семёнова А.Б.  

 Семикина О.Н.