﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-7609/2021

Дело № А65-10927/2020

г. Казань

21 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р., 

судей Галиуллина Э.Р., Нафиковой Р.А., 

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.03.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2021

по делу № А65-10927/2020

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Погорельцева Леонида Александровича, г. Казань (ОГРНИП 304165721000072, ИНН 165714301324) к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендованного имущества, при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», Исполнительного комитета муниципального образования города Казани,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Погорельцев Леонид Александрович (далее – ИП Погорельцев Л.А.) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.08.2020 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки», Исполнительный комитет муниципального образования города Казани.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.03.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2021, исковые требования удовлетворены. Урегулированы разногласия, возникшие между ИП Погорельцевым Л.А. и Комитетом при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества - нежилого помещения 1Н в здании, расположенном по адресу: г. Казань, ул. М. Гафури, д. 5, общей площадью 128,8 кв. м, изложив пункт 2.1 в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 5 471 000 руб. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта от 22.12.2020 № 238-КЭ/20, выполненного в рамках повторной судебной экспертизы по делу № А6510927/2020».

Взысканы с Комитета в пользу ИП Погорельцева Л.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб., расходы по оплате услуг эксперта в размере 20 000 руб.

В кассационной жалобе Комитет просит отменить судебные акты, кассационную жалобу – удовлетворить.

В обоснование жалобы указывается, что положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, а истцом не приведены аргументированные доводы и доказательства недостоверности отчета Комитета стандартам оценки, кроме довода о завышенной стоимости, указанной в отчете Комитета, то у суда отсутствовали основания определять величину рыночной стоимости объекта недвижимости на основании результатов проведенной по инициативе истца судебной экспертизы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа для её удовлетворения оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, по результатам торгов между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды от 18.01.2016 № 8599-95 в отношении нежилых помещений первого этажа № 16, 17, 17а, 23, 25, 30, 30а, 31, 32 общей площадью 128,8 кв. м, в здании, расположенном по адресу: г. Казань, ул. Мазита Гафури, д. 5, кв. 1Н.

Истец 30.07.2018 обратился к ответчику с заявлением о выкупе помещения.

Комитет 27.03.2020 сопроводительным письмом № 4506/КЗИО-исх предоставил проект договора купли-продажи, согласно пункту 2.1 которого цена помещения установлена равной 7 060 200 руб.

Истец, не согласившись со стоимостью помещения, 27.04.2020 обратился к ответчику с предложением урегулировать разногласия путем определения цены равной 5 239 000 руб. со ссылкой на отчет от 27.04.2020 № 01К/2020, подготовленный АНО «Коллегия судебных экспертов».

Письмом от 13.05.2020 № 6242/КЗИО-исх ответчик отказал в подписании договора купли-продажи в редакции, предложенной истцом.

Истец обратился с настоящим исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Принимая обжалуемые судебные акты, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать непосредственно достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следовательно, довод заявителя жалобы о том, что положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества, основан на неверном толковании этого закона.

По ходатайству истца определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.08.2020 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Иванькову Алексею Николаевичу, эксперту Святовой Юлии Александровне.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения 1Н общей площадью 128,8 кв. м, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. М. Гафури, д. 5, по состоянию на 30.07.2018?

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение от 04.09.2020 № 44292/09, согласно которому рыночная стоимость объекта на 30.07.2018 составила 5 453 000 руб.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, поскольку согласно рецензии в заключении от 04.09.2020 № 44292/09 имеются недостатки, влияющие на итоговую рыночную стоимость.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В судебном заседании эксперт Святова Ю.А. частично подтвердила наличие ошибок при проведении исследования, в связи с чем ею произведен перерасчет, согласно которому рыночная стоимость с учетом замечаний составила иную сумму – 5 685 000 руб.

Поскольку предметом спора является непосредственно стоимость объекта и принципиальное значение имеет вывод эксперта в части суммы, то заключение эксперта с требующим корректировки выводом (а не мотивировочной частью) не может быть признано обоснованным, в силу чего не может быть положено в основу судебного акта, в резолютивной части которого ключевым моментом является рыночная стоимость, которой стороны будут обязаны руководствоваться.

В связи с несоответствием заключения эксперта критериям обоснованности, достоверности и правильности, наличием выявленных в нем недостатков, с учетом пояснений, данных экспертом в судебном заседании 12.11.2020, о том, что они влияли на результат экспертного исследования, определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.11.2020 по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки», эксперту Лукмановой Лилии Ахтямовне.

Согласно заключению от 22.12.2020 № 238-КЭ/20 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 30.07.2018 составила 5 471 000 руб.

Оценив представленное заключение эксперта, суды пришли к выводу, что данное экспертное заключение является надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена с соблюдением требований статей 82-86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт, проводивший экспертизу предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указанное заключение эксперта мотивировано, составлено им в пределах своей компетенции, эксперт имеет соответствующую квалификацию и стаж экспертной работы, при экспертном исследовании использованы специальные методики.

Поскольку заключение судебной экспертизы судами признано обоснованным, надлежащим доказательством, ответчиком не указано наличие в сделанных экспертом выводах противоречий, а из содержащихся доводов не следует, что экспертом были использованы недопустимые с точки зрения закона методы исследования, у судов отсутствовали основания для вывода о недопустимости судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, а равно недостоверности содержащихся в ней выводов.

Доказательств, опровергающих обоснованность данного экспертного заключения, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об обоснованности исковых требований (с учетом уточнения стоимости помещения в соответствии с заключением эксперта) и подлежащими удовлетворению.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка установленных судами обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.03.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2021 по делу № А65-10927/2020 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья				И.Р. Нагимуллин

Судьи								Э.Р. Галиуллин

									Р.А. Нафикова