ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва               Дело № А40-40469/19-16-300

05.08.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 30.07.2019 г. 

Полный текст решения изготовлен 05.08.2019 г.

Арбитражный суд города Москвы 

в составе:

Председательствующего судьи Махалкина М.Ю.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Ерошик Е.Л., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Реставрация-Н+» (ОГРН: 1037739371196, ИНН: 7704240107, дата регистрации: 03.02.2003, Адрес: 119048, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА УСАЧЁВА, 1, СТР. 1)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Колизей» (ОГРН: 1097746034407, ИНН: 7722678310, дата регистрации: 02.02.2009, Адрес: 125047, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА 1-Я БРЕСТСКАЯ, 22, ЭТ. 3, ОФИС 301)

третье лицо: ООО «ЕВРО-ЛЮКС»,

о взыскании 53 528 176 руб. 49 коп.,

при участии:

от истца – Шипилова А.Н. по доверенности б/н от 12.02.2019 г.;

от ответчика – Чернявский Д.А. по доверенности № 03-18-1891 от 01.03.2019 г.;

от третьего лица – Задоров М.С. по доверенности б/н от 06.05.2019 г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Реставрация-Н+» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Колизей» (далее – ответчик) о взыскании суммы основного долга по основному договору аренды № 2РН-338-ОсДА от 01.07.2009 г. в размере 33 245 348 руб. 69 коп. и пени в размере 3 324 534 руб. 87 коп.; суммы основного долга по договору на управление, эксплуатацию и коммунальное обслуживание помещений  № 2РН(ЕЛ)-342-Д от 01.07.2009 г. в размере 6 594 692 руб. 92 коп., штрафные санкции в размере 22 640 531 руб. 76 коп. и штрафные санкции с 31.07.2019 г. по день фактического исполнения решения суда по настоящему делу по ставке 1% в день на сумму               6 594 692 руб. 92 коп. (с учётом ходатайств об увеличении размера исковых требований от 07.05.2019 г. и от 25.07.2019 г.).

           Свои исковые требования истец обосновывает тем, что ответчик не производил оплату по указанным договорам. 

           Ответчиком представлен отзыв на иск (т. 3 л.д. 75 – 77, 81 – 83), в котором иск в заявленном размере не признаёт, сославшись на невозможность использовать арендованное имущество в связи с пожаром. 

           Истцом представлены письменные пояснения по делу. 

           В судебном заседании представитель истца иск поддержал. 

           Представитель ответчика иск в заявленном размере не признал по основаниям, изложенным в отзыве, также представил ходатайство об уменьшении размера неустойки.

           Представителем третьего лица представлены письменные пояснения по делу.

           Заслушав в открытом судебном заседании представителей сторон и третьего лица, изучив материалы дела, суд полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

           Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключён основной договор аренды № 2РН-338-ОсДА от 01.07.2009 г. (далее – Договор-1), в соответствии с которым истец передал в аренду ответчику помещения общей площадью 1 559,6 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Б. Саввинский пер., д. 11, для организации предприятия общественного питания (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 01.12.2013 г.). 

            Срок действия Договора-1 – до 30.06.2020 г. (п. 3.1 Договора-1). 

            Арендованные помещения переданы ответчику по акту приёма-передачи от 01.07.2009 г. 

            Согласно п. 15.7 Договора-1 (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 01.12.2013 г.) неотделимые улучшения (включая антресоли и веранду), произведённые арендатором до заключения дополнительного соглашения № 2, находятся у арендатора (на балансе арендатора). 

Пунктом 5.1.6 Договора-1 установлена арендная плата в размере 2 319 375, 42 руб. в период с 01.07.2014 г. по 30.06.2017 г. 

Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение об изменении размера арендной платы, указанный размер арендной платы подлежит применению к последующим периодам. 

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответчиком не внесена арендная плата за период с января 2018 года по 15.03.2019 г., в связи с чем образовалась задолженность в размере 33 245 348 руб. 69 коп. 

Довод ответчика о том, что арендная плата за указанный период не подлежит начислению в связи с повреждением помещения в результате пожара, произошедшего 11.01.2018 г., судом отклоняется по следующим основаниям. 

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела № 4 от 30.05.2018 г. (т. 3 л.д. 87 – 90), возгорание произошло в помещении веранды, которая в результате пожара была существенно повреждена. После пожар перекинулся на основные помещения, в которых имеется закопчение по всей площади. 

Согласно заключению № 632 от 09.04.2018 г. специалиста ФГБУ СЭЦ ФПС по г. Москве по результатам пожарно-технического исследования пожара, произошедшего 11.01.2018 г. в здании ресторана по адресу: г. Москва, Б. Саввинский пер., д. 11 (т. 3 л.д. 91 – 112), очаг пожара (место первоначального возникновения горения) находится во внутреннем объёме пристройки ресторана, около фасадного остекления; причиной пожара послужило загорание изоляционного покрытия токопроводящих элементов электросети пристройки от теплового эффекта аварийного режима их работы. 

Суд приходит к выводу о том, что поскольку веранда была построена ответчиком после заключения договора аренды и эксплуатировалась им, именно ответчик несёт ответственность за возникновения пожара. При этом не имеет значения, является ли причиной аварийного режима работы электросети (электроприборов) конструктивные недостатки электросети или неправильная эксплуатация электрооборудования, поскольку именно ответчик построил веранду и эксплуатировал её. 

 

Вины арендодателя (истца) в возникновении пожара не имеется. Вина иных лиц, за которых ответчик не отвечает, не установлена. Причиной аварийного режима работы электросети (электроприборов) могут быть либо конструктивные недостатки электросети, либо неправильная эксплуатация электрооборудования. 

Согласно п. 4.4 Договора-1 с момента подписания акта приёма-передачи арендатор несёт полную ответственность за сохранность и безопасность, в том числе пожарную, объекта аренды и всего находящегося в нём оборудования и имущества. 

Арендатор контролирует, чтобы его служащие, рабочие и приглашённые им лица и клиенты не причиняли какой-либо ущерб зданию и объекту аренды (п. 4.5 Договора-1).

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Поскольку пожар произошёл в пристройке, построенной и эксплуатируемой ответчиком, отсутствие его вины в возникновении пожара не доказано, он не может быть освобождён от внесения арендной платы, а также требовать её уменьшения по п. 4 ст. 614 ГК РФ. 

Кроме того, в силу п.п. 7.1.3, 7.1.5, 7.1.6 Договора-1 арендатор обязан содержать объект аренды в чистом, отремонтированном и пригодном к эксплуатации состоянии, своими силами и за счёт собственных средств делать текущий и косметический ремонт объекта аренды, а также производить капитальный ремонт объекта аренды в том случае, если необходимость в таком ремонте возникнет по вине арендатора. 

Таким образом, ремонт поврежденного пожаром помещения является обязанностью арендатора, поскольку вина арендодателя в возникшем пожаре отсутствует.  

Следовательно, невозможность использования помещения имела место по вине ответчика, что исключает освобождение его от обязанности внесения арендной платы. 

Поскольку арендная плата не вносилась ответчиком, истец вправе требовать уплаты пени в соответствии с п. 5.9 Договора-1 в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, но не более 10% от невыплаченной в срок суммы. 

С учётом данного ограничения размер пени по Договору-1 составляет 3 324 534 руб. 87 коп.

Также между сторонами был заключён договор на управление, эксплуатацию и коммунальное обслуживание помещений  № 2РН(ЕЛ)-342-Д от 01.07.2009 г. (далее – Договор-2). 

Согласно п. 6.3.5 Договора-2 истец обязан ежемесячно предоставлять заказчику (ответчику) акты, подтверждающие выполнение работ по данному договору. В случае неполучения балансодержателем подписанного заказчиком акта или письменного мотивированного отказа от его подписания в течение 3-х рабочих дней с момента получения заказчиком, акт, оформленный балансодержателем в одностороннем порядке, считается подписанным обеими сторонами. 

Истцом переданы ответчику акты по Договору-2 на общую сумму 6 594 692 руб. 92 коп. за период с января 2018 года по 15.03.2019 г. Мотивированных возражений по данным актам ответчиком не представлено. 

Таким образом, задолженность ответчика по Договору-2 составляет 6 594 692 руб. 92 коп. (т. 3 л.д. 71 – 72), в том числе: 3 819 187 руб. 19 коп. задолженность по постоянной составляющей (п. 4.1.1 Договора-2) и 2 775 505 руб. 73 коп. задолженность по переменной составляющей (п. 4.1.2 Договора-2).

Оплата постоянной составляющей в фиксированном размере 263 685,53 руб. в месяц должна была производится авансом до 10 числа каждого текущего месяца (п.п. 4.1.1, 4.1.1.2 Договора-2).

Оплата переменной составляющей должна была производится ответчиком на основании счетов истца в течение 5 рабочих дней после выставления балансодержателем соответствующего счёта (п.п. 4.1.2.1, 4.1.2.2 Договора-2).

В случае просрочки платежей по Договору-2 балансодержатель имеет право потребовать от заказчика уплаты штрафных санкций в размере 1% от невыплаченной суммы за один день, начиная с 4-го дня просрочки и до момента осуществления оплаты. 

 

Истец начислил ответчику штрафные санкции по Договору-2 за период с 13.01.2018 г. по 30.07.2019 г. в размере 22 640 531 руб. 76 коп., а также просит взыскать с ответчика штрафные санкции с 31.07.2019 г. по день фактического исполнения решения суда по настоящему делу по ставке 1% в день на сумму 6 594 692 руб. 92 коп.

Ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ, согласно которой если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд полагает, что установленный Договором-2 процент неустойки (1%) является явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства, в связи с чем взыскание неустойки по такому проценту неустойки может привести к получению истцом необоснованной выгоды, поскольку начисленный размер неустойки в разы превышает сумму задолженности.

В связи с этим суд уменьшает размер неустойки в 10 раз – до 2 264 053 руб. 18 коп.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению, с уменьшением неустойки по Договору-2 до указанного размера. 

На основании части 1 ст. 110 АПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины. 

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Арбитражный суд города Москвы

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Колизей» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Реставрация-Н+»: 

  - сумму основного долга по основному договору аренды № 2РН-338-ОсДА от 01.07.2009 г. в размере 33 245 348 (тридцать три миллиона двести сорок пять тысяч триста сорок восемь) рублей 69 копеек и пени в размере 3 324 534 (три миллиона триста двадцать четыре тысячи пятьсот тридцать четыре) рубля 87 копеек;

  - сумму основного долга по договору на управление, эксплуатацию и коммунальное обслуживание помещений  № 2РН(ЕЛ)-342-Д от 01.07.2009 г. в размере 6 594 692 (шесть миллионов пятьсот девяносто четыре тысячи шестьсот девяносто два) рубля 92 копейки и пени в размере 2 264 053 (два миллиона двести шестьдесят четыре тысячи пятьдесят три) рубля 18 копеек, а также пени в размере 0,1% от суммы основного долга по данному договору за каждый день просрочки, начисленные за период с 31.07.2019 г. по день фактической уплаты указанной суммы основного долга;

  - 200 000 (двести тысяч) рублей расходов по государственной пошлине.

  Отказать в удовлетворении исковых требований в остальной части. 

  Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня его принятия. 

 

Судья                                                                       М.Ю. Махалкин