Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-46638/20

23 апреля 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть объявлена 02 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 23 апреля 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "ТАНДЕР" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области

о взыскании по договору аренды от 26.11.2018 № 89/18 задолженности в размере 2697655,25 руб. за период с 01.04.2020 по 30.06.2020, неустойки в сумме 43162,48 руб. за период с 16.06.2020 по 17.07.2020, и с 18.07.2020 до момента фактического исполнения обязательства, о расторжении договора аренды от 26.11.2018 № 89/18

встречному исковому заявлению

ООО "ТАНДЕР" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области

об освобождении от исполнения обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка № 89/18 от 26.11.2018г.,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к ООО "ТАНДЕР" с требованиями о взыскании по договору аренды от 26.11.2018 № 89/18 задолженности в размере 2697655,25 руб. за период с 01.04.2020 по 30.06.2020, неустойки в сумме 43162,48 руб. за период с 16.06.2020 по 17.07.2020, и с 18.07.2020 до момента фактического исполнения обязательства, о расторжении договора аренды от 26.11.2018 № 89/18 и обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040102:3866.

К производству Арбитражного суда Московской области принят встречный иск ООО "ТАНДЕР" к КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, об освобождении от обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка от 26.11.2018 № 89/18 за период с 13.04.2020 по 18.05.2020.

В судебном заседании представитель КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области поддержал исковые требования в полном объеме, по встречному иску возражал. Представитель ООО "ТАНДЕР" дал пояснения по предмету спора, встречный иск поддержал.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области (арендодателем) и ООО "ТАНДЕР" (арендатором) сроком с 26.11.2018 по 25.11.2023 заключен договор аренды от 26.11.2018 № 89/18 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040102:3866. 

В соответствии с разделом 3 договора ответчик принял на себя обязательство по внесению арендной платы, размер которой определен в Приложении № 2 к договору в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области». Арендная плата вносится арендатором до 15 числа последнего месяца текущего квартала. 

Пунктом 5.3 договора в случае несвоевременного внесения арендой платы арендатор уплачивает неустойку в размере в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Претензией от 17.06.2020 КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области уведомил ООО "ТАНДЕР" об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 26.11.2018 № 89/18 и предложила досрочно расторгнуть договор. 

Поскольку задолженность по договору аренды земельного участка от 26.11.2018 № 89/18 не погашена ООО "ТАНДЕР" в добровольном порядке, КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая против удовлетворения исковых требований в заявленном размере, ООО "ТАНДЕР" представило встречный иск об освобождении от обязанности внесения арендной платы по договору аренды от 26.11.2018 № 89/18 в период действия Постановления Губернатора МО от 12.03.2020 № 108-ПГ «О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области» в редакции с 12.04.2020 по 18.05.2020. Встречные требования основаны на невозможности использования земельного участка в целях строительства в указанный период.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, а встречный иск подлежащим удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что договором аренды земельного участка от 26.11.2018 № 89/18 определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены. 

Согласно расчету, представленному в материалы дела истцом, размер задолженности по арендной плате по договору от 26.11.2018 № 89/18 за период с 01.04.2020 по 30.06.2020 составляет 2697655,25 руб.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пени) за период с 16.06.2020 по 17.07.2020 в сумме 43162,48 руб.

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком. 

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены. 

Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 № 305-ЭС20-7170).

Материалами дела подтверждается, что договор аренды от 26.11.2018 № 89/18 заключен по результатам торгов, земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040102:3866 предоставлен под магазины. Сведения о нахождении в границах участка объектов недвижимого имущества, принадлежащих ООО "ТАНДЕР", в договоре аренды от 26.11.2018 № 89/18 отсутствуют.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, вид разрешенного использования «магазины» предполагает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.

При этом в силу пунктов 11 и 47 Постановления Губернатора МО от 12.03.2020 № 108-ПГ «О введении в Московской области режима повышенной готовности для органов управления и сил Московской областной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-2019) на территории Московской области» в период с 13.04.2020 по 18.04.2020 на территории Московской области приостановлено выполнение строительных (ремонтных) работ.

Согласно части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В пункте 3 постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" содержится рекомендация арендодателям недвижимости при предоставлении отсрочки в оплате аренды также предусмотреть уменьшение арендной платы с учетом фактического неосуществления деятельности арендатором недвижимого имущества.

Следовательно, необходимым условием предъявления арендатором по отношению к арендодателю требования об уменьшении арендной платы будет являться наличие прямой причинно-следственной связи между установленными ограничениями и невозможностью использования имущества по согласованному сторонами назначению.

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)).

В материалы дела представлено разрешение от 11.06.2019 на строительство в границах земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040102:3866 здания магазина, срок данного разрешения составляет – до 11.05.2020.

Из пояснений ответчика следует, что до 13.04.2020 строительство данного объекта  действительно осуществлялось в границах спорного участка, участок использовался по целевому назначению. Данное обстоятельство также подтверждается выпиской из ЕГРН и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 17.08.2020.

В этой связи, исходя из фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что в период действия ограничительных мер, установленных Постановлением Губернатора МО от 12.03.2020 № 108-ПГ, с 13.04.2020 по 18.05.2020 ООО "ТАНДЕР" было лишено юридической возможности использовать земельный участок с кадастровым номером 50:22:0040102:3866 по целевому назначению.

Доказательств расположения в границах участка с кадастровым номером 50:22:0040102:3866 иных объектов, принадлежащих ООО "ТАНДЕР", равно как и использования данного участка по целевому назначению в спорный период, в материалах дела не имеется, суду такие доказательства также не представлены.

Доводы КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области о том, что предоставление отсрочки по уплате арендной платы или снижение размера арендной платы зависит от включения деятельности юридического лица в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, отклоняются судом в связи со следующим.

Норма части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» не устанавливает специальных требований для уменьшения размера арендной платы

Данные условия применяются  к тем арендаторам, чья деятельность на территории арендованного имущества фактически не осуществлялась вследствие введения государством соответствующих ограничительных мер.

Кроме того, толкование указанной нормы во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ свидетельствует о том, что уменьшение размера арендной платы в период невозможности использования земельного участка по целевому назначению (для строительства) возможно до полного освобождения арендатора от исполнения обязательства в данных период.

Таким образом, ООО "ТАНДЕР" подлежит освобождению от исполнения обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 26.11.2018 № 89/18 за период с 13.04.2020 по 18.05.2020, в связи с чем встречный иск подлежит удовлетворению.

С учетом наличия юридической невозможности использования земельного участка по целевому назначению суд произвел перерасчет задолженности по договору аренды от 26.11.2018 № 89/18 за период с 01.04.2020 по 30.06.2020, в связи с чем задолженность составляет 1678541,05 руб., неустойка за период с 16.06.2020 по 17.07.2020 – 26856,66 руб.

Исковые требования КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области в данной части суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (п. 71).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (п. 73).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (п. 77).

Таким образом, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

Ответчиком доказательства оплаты долга не предоставлены, ходатайство о снижении размера неустойки не заявлено. Следовательно, неустойка по договору аренды земельного участка от 26.11.2018 № 89/18 подлежит взысканию в сумме 26856,66 руб. за период с 16.06.2020 по 17.07.2020.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств, следует, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" (далее - Закон об ОСАГО).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Исковые требования КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области о взыскании с ООО "ТАНДЕР" неустойки с 18.07.2020 по день фактического исполнения обязательства суд также признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка от 26.11.2018 № 89/18 и о возвращении земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040102:3866.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалами дела подтверждается, что по договору аренды от 26.11.2018 № 89/18 ООО "ТАНДЕР" нарушало сроки внесения  арендной платы.

Вместе с тем, материалами дела, в том числе выписками из ЕГРН, подтверждается, что ответчик завершил строительство здания в границах земельного участка и зарегистрировал на данный объект право собственности, а также между КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области и ООО "ТАНДЕР" заключен договор купли-продажи от 24.12.2020 № 151/20 земельного участка с кадастровым номером 50:22:0040102:3866. Право собственности общества на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке 18.01.2021.

При данных обстоятельствах договор аренды от 26.11.2018 № 89/18 прекратился в связи с выкупом земельного участка, в связи с чем требования о расторжении договора и об обязании возвратить земельный участок являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями ст. 110, 167-170, 171, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области удовлетворить частично.

Встречные исковые требования ООО "ТАНДЕР" удовлетворить.

Путем зачета первоначальных и встречных требований взыскать с ООО "ТАНДЕР" в пользу КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области по договору аренды от 26.11.2018 № 89/18 задолженность в размере 1678541,05 руб. за период с 01.04.2020 по 30.06.2020, неустойку в сумме 26856,66 руб. за период с 16.06.2020 по 17.07.2020, неустойку с 18.07.2020 до момента фактического исполнения обязательства, исходя из 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В удовлетворении исковых требований КУИ Администрации городского округа Люберцы Московской области  в остальной части отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.

Судья                                                                                           Ю.С. Таранец