﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

26 ноября 2021 года

Дело №

А66-18711/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Чуватиной Е.В.,  

при участии от Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области – Бородулиной Е.А. (доверенность от 26.11.2019), от общества с ограниченной ответственностью «Тверское БТИ» - Степанова П.А. (доверенность от 23.06.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Правительства Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 18.03.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2021 по делу № А66-18711/2018, 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Тверское БТИ» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - Департамент), Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области (далее - Министерство), государственному бюджетному учреждению Тверской области «Учреждение по эксплуатации и обслуживанию административных зданий и помещений» (далее - Учреждение) о принятии пунктов 1.2, 2.5, 5.1, договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 26.09.2018 № 36, приложения 2 к договору в редакции истца; о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации (далее - ЦБ РФ) за каждый день просрочки исполнения судебного акта с момента вступления решения в законную силу до его фактического исполнения на всю взысканную в пользу истца сумму (требования с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Тверской области (далее - Правительство).

Решением суда первой инстанции 18.03.2021 урегулированы разногласия, возникшие между Обществом и Департаментом, а затем Министерством при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 29.09.2018 № 36 - нежилого помещения XXIIIа, общей площадью 36,4 кв. м, кадастровый номер 69:40:0400078:822, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Трехсвятская, д. 6. В удовлетворении исковых требований к Департаменту и Учреждению отказано.

Дополнительным решением от 14.05.2021 с Министерства в пользу Общества взыскано 10 000 руб. расходов на проведение судебной экспертизы. В удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке ЦБ РФ за каждый день просрочки исполнения судебного акта с момента вступления решения в законную силу до его фактического исполнения на всю взысканную в пользу истца сумму, отказано.

Постановлением апелляционного суда от 05.08.2021 решение суда первой инстанции от 18.03.2021 оставлено без изменения.

В кассационных жалобах Министерство и Правительство считая, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального права, просят решение и постановление отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В отзыве на кассационные жалобы Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. 

В судебном заседании представитель Министерства поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд кассационной инстанции своих представителей не направили, что в силу положений статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

 Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество обратилось с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества - нежилого помещения ХХШа, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Трехсвятская, д. 6, общей площадью 36,4 кв. м, кадастровый номер 69:40:0400078:822.

Департамент направил в адрес Общества подписанный со стороны продавца проект договора купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 26.09.2018 № 36, стоимость продажи помещения определена в размере 2 315 289 руб. 83 коп. со ссылкой на отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы и рыночной стоимости объекта муниципальной собственности № 504/09-18, составленный независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем Смирновым А.Г.

Общество подписало договор с протоколом разногласий от 15.10.2018 в отношении редакции пунктов 1.2, 2.5, 5.1 договора, приложения 2 к договору, сославшись на завышение продавцом рыночной стоимости объекта муниципальной собственности, поскольку в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения № 0510/18-1, составленного по инициативе истца обществом с ограниченной ответственностью «Актуальность», рыночная стоимость объекта составляет 1 742 000 руб.

Рассмотрев представленный Обществом протокол разногласий, Департамент отклонил его письмом от 24.10.2018 № 30/5374-и.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с указанными требованиями.

В связи передачей подлежащих выкупу помещений в собственность Тверской области определением суда первой инстанции от 16.09.2019 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Министерство и Учреждение.

Суд первой инстанции разрешил спор, установив цену выкупаемого помещения с учетом заключения судебной экспертизы, а также определив иные условия договора, в отношении которых у сторон возникли разногласия.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Общество как арендатор помещений, являвшихся изначально муниципальной собственностью города Твери, а впоследствии государственной собственностью Тверской области, имеет право на их приобретение в собственность в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ). 

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, Департамент как орган уполномоченный на распоряжение муниципальным имуществом признал право Общества на приобретение арендуемых помещений, совершил все необходимые действия для реализации принадлежащего Обществу права. Однако между сторонами возник спор относительно цены имущества, передаваемого в собственность истца в порядке Закона № 159-ФЗ. Общество не согласилось с выкупной ценой, предложенной Департаментом, считая ее завышенной.

Разрешая возникший между сторонами договора купли-продажи спор об условиях сделки судом первой инстанции было назначено две судебные экспертизы, по результатам последней из которых была определена цена выкупаемого имущества. 

Суд также определил условия договора о порядке оплаты имущества, приняв во внимание срок вступления решения по настоящему делу в законную силу.

Поскольку в период рассмотрения дела спорное нежилое помещение перешло в государственную собственность Тверской области суд обоснованно признал, что права и обязанности продавца по договору купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке) от 26.09.2018 № 36 перешли к Министерству.

Министерство, привлеченное к участию в деле в качестве ответчика, возражая против иска ссылалось на то, что Законом Тверской области от 06.06.2008 №66-30 утвержден Перечень объектов исключительной государственной собственности Тверской области, в который Законом Тверской области от 08.05.2020 №31-30 «О внесении изменения в приложение к Закону Тверской области «Об утверждении Перечня объектов исключительной государственной собственности Тверской области» включены помещения, расположенные в здании по адресу: г.Тверь, ул.Трехсвятская, д.6, в том числе спорное нежилое помещение №XXIIIa площадью 36,4 кв.м. Данное помещение передано Учреждению в оперативное управление. Право оперативного управления зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 22.07.2019. 

При этом судом установлено, что фактически спорное помещение из пользования Общества не выбыло, истец продолжает пользоваться им на праве аренды и нести связанные с арендой затраты. 

Разрешая спор суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласился апелляционный суд, о том, что передача подлежащих выкупу помещений в собственность Тверской области и в оперативное управление Учреждения не является препятствием для удовлетворения исковых требований Общества, поскольку право на выкуп помещений, предоставленное истцу Законом № 159-ФЗ, реализовано до указанных событий (все действия, необходимые для заключения договора купли-продажи совершены его сторонами). 

В кассационной жалобе Министерство ссылается на то, что заявленные Обществом требования удовлетворены неправомерно, поскольку выкупаемое помещение не подлежит приватизации, так как относится к исключительной государственной собственности Тверской области. 

Кассационная инстанция считает указанные доводы Министерства несостоятельными. 

Никто из участвующих в деле лиц не оспаривает, что у Общества как арендатора муниципального недвижимого имущества на основании Закона № 159-ФЗ возникло право на приобретение в собственность арендуемого им помещения.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Законом № 159-ФЗ не предусмотрены иные основания для прекращения принадлежащего Обществу права, в том числе обстоятельства, подобные указанным Министерством. 

Правительство в своей кассационной жалобе ссылается на то, что Общество утратило право на приобретение спорных помещений, поскольку по истечении тридцати дней со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества такой договор не был заключен Обществом (пункт 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Между тем согласно части 4.1 и пункт 2 части 9 статьи 4 статьи 4 Закона №159-ФЗ течение срока для заключения договора купли-продажи приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В данном случае достоверность величины рыночной стоимости объекта, подлежащего выкупу, была оспорена Обществом в рамках настоящего дела. В связи с этим право Общества не могло прекратиться. 

Более того, полученный Обществом проект договора купли-продажи был им подписан с протоколом разногласий, что исключает применение к спорным правоотношениям пункта 2 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ. 

Учитывая изложенное, приведенные в кассационных жалобах доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, которые суд округа считает законными и обоснованными. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 18.03.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2021 по делу № А66-18711/2018 оставить без изменения, а кассационные жалобы Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, Правительства Тверской области – без удовлетворения.

 

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Г.М. Рудницкий

 Е.В. Чуватина