Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-5940/2022

01 августа 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 июля 2023 года. 

Полный текст решения изготовлен 01 августа 2023 года.

 

Арбитражный суд  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе:

судьи Селезнева О.А.,

при ведении протокола судебного заседания – помощник ФИО1

 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

Заявитель/истец - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "ДАЛЬПИТЕРСТРОЙ" (ИНН 

<

***>)

К ответчикам – 

1) ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР" КРОНОС"

2) оценщик ФИО2

Третьи лица – 

1) ведущий судебный пристав-исполнитель ФИО3 МО по ОИП УФССП России по Ленинградской области

2) УФССП России по Ленинградской области

3) Межрайонный РОСП по ИОИП УФССП России по Ленинградской области

 

Об оспаривании отчета  № ГКЛО-21/19-40.1р от 06.12.2021 

 

при участии

от истца (заявителя): ФИО4 (доверенность от 10.01.2023)

от ответчиков: 

1) ФИО5 (дов-ть от 14.10.2022)

2) не явился, извещен считается

от третьих лиц: 

1) не явился, извещен (получил 1-й суд.акт)

2) не явился, извещен (получил 1-й суд.акт)

3) не явился, извещен (получил 1-й суд.акт)

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "ДАЛЬПИТЕРСТРОЙ" (далее – Общество, Истец) с соблюдением установленного срока обратилось в арбитражный суд к ответчику  - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР" КРОНОС" (далее – ООО «АЦ «КРОНОС», Центр)  с заявлением об оспаривании отчета  № ГКЛО-21/19-40.1р от 06.12.2021.

К участию в деле в качестве второго ответчика в порядке ст. 46 АПК РФ привлечен  оценщик ФИО2, подписавший спорный отчет (п.50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ведущий судебный пристав-исполнитель ФИО3 МО по ОИП УФССП России по Ленинградской области, УФССП России по Ленинградской области, Межрайонный РОСП по ИОИП УФССП России по Ленинградской области.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования; представитель ООО «АЦ «КРОНОС» возражал против удовлетворения иска, поддержал ранее поданное ходатайство о проведении повторной экспертизы. 

Иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом.

Ходатайство о проведении повторной экспертизы отклоняется судом, поскольку отсутствуют основания, предусмотренные ст. 87 АПК РФ.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ.

Материалы дела исследованы по ст. 65, 70, 71 АПК РФ.

 

Как следует из материалов дела, в Межрайонном отделении по особым исполнительным производствам УФССП России по Ленинградской области находится сводное исполнительное производство от 06.08.2018 № 4921/18/47036-СД.

В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем арестовано имущество должника.

В целях реализации имущества истца для погашения задолженности ведущий судебный пристав-исполнитель Межрайонного отделения по особым исполнительным производствам УФССП России по Ленинградской области в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон № 229-ФЗ, Закон об исполнительном производстве) привлек оценщика для проведения оценки рыночной стоимости арестованного имущества истца для целей его дальнейшей реализации.

Согласно отчету ООО "Аналитический центр" Кронос", подписанному оценщиком ФИО2, об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости № ГКЛО-21/19-40.1р от 06.12.2021 рыночная стоимость без НДС составила 24 228 000 руб.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 07.12.2021 результаты оценки приняты в рамках сводного исполнительного производства.

Полагая, что рыночная стоимость имущества, определенная в отчете об оценке Общества с ограниченной ответственностью "Аналитический центр" Кронос" № ГКЛО-21/19-40.1р от 06.12.2021, не соответствует действительности и является заниженной, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Определением от 12.01.2023 по делу назначено проведение судебной экспертизы, проведение которой поручено ООО «АЛЬФА Консалт» эксперту ФИО6 

В соответствии с поступившим заключением эксперта ООО «АЛЬФА Консалт» ФИО6 от 07.03.2023 рыночная стоимость объектов недвижимости без НДС составила 47 610 000 руб. 

 

Исследовав имеющиеся доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В силу частей 1, 2 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. 

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (оценщика). Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства (пункт 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства").

Статьей 11 Закона об оценочной деятельности установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, согласно которым итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями Федерального закона; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В соответствии со статьей 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определены Федеральными стандартами оценки и стандартами и правилами оценочной деятельности.

В Российской Федерации подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности, требования к составлению и содержанию отчета об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам установлены Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 297), "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 298), "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299), а также "Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО N 10)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 328).

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе указанным федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (Определение Верховного Суда РФ N 305-ЭС19-21740 от 28.02.2020).

Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297, установлены следующие критерии: 

- цена - это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки (пункт 4); 

- стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"(пункт 5); 

- итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6);

- датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (пункт 8); 

- объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11);

- доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пункт 16); 

- сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункт 13); 

- затратный подход применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (пункт 19).

В Федеральном стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298) определены следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость; инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость. 

Понятия рыночной стоимости и кадастровой стоимости установлены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно абзацу 2 статьи 3 ФЗ "Об оценочной деятельности" от 29.07.1998 N 135-ФЗ (далее - Закон об оценочной деятельности), рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с частью 1 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229- ФЗ "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Исходя из указанных норм материального права в целях применения Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника осуществляется по рыночном ценам, определяемых в соответствии с абзацем 2 статьи 3 ФЗ "Об оценочной деятельности".

В большинстве случаев арестованное имущество оценивается с применением сравнительного подхода. При оценке применяются обычные скидки на уторговывание, на разницу в физическом износе объектов-аналогов и оцениваемого объекта.

Согласно части 1 ст. 3 и ст. 4 Закона об оценочной деятельности деятельность оценщиков направлена на установление рыночной или иной стоимости объекта оценки выполняется для удовлетворения цели заказчика, в данном случае - для принудительной реализации арестованного имущества должника. Одним из основных действий, влияющих на эффективность реализации арестованного имущества, является определение его стоимости, удовлетворяющей потенциального покупателя. Цена имущества выше той, которая могла бы удовлетворить покупателя, снижает вероятность продажи или приближает такую вероятность к нулю, а следовательно, приводит к возврату имущества должнику и окончанию исполнительного производства без фактического исполнения.

Из анализа положений статьи 11 Закона N 135-ФЗ, следует, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. 

К недостоверным сведениям о стоимости относится допущенное при проведении оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его стоимость, в том числе неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия).

Согласно абзацу шестому пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" при рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу.

Суд, исследовав экспертное заключение ООО «АЛЬФА Консалт» от 07.03.2023 установил, что данное заключение является полным, не содержит неясностей и противоречий, включает выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ. Судом также учитывается, что эксперт свободен в выборе методов и способов исследований для ответа на поставленные перед ним вопросы, оснований сомневаться в выводах независимого эксперта у суда не имеется. 

Экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86, 87 АПК РФ, в нем отражены предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Ссылка Центра на то, что экспертом при проведении назначенной судом экспертизы об определении рыночной стоимости объектов по состоянию на 25.11.2021 применены стандарты оценки, принятые после указанной даты, подлежит отклонению. Как видно из заключения эксперта, при проведении оценки им использованы, в частности, положения федерального стандарта оценки от 2014 года.

С учетом изложенного, суд признает заключение эксперта надлежащим, допустимым и достоверным доказательством по делу.

Как следует из представленного в материалы дела отчета об оценке рыночной стоимости Общества с ограниченной ответственностью "Аналитический центр" Кронос" № ГКЛО-21/19-40.1р от 06.12.2021 оценщиком осмотр объектов не производился, в отчете использованы фотографии, предоставленные заказчиком, для целей оценки оценщик предположил, что состояние объектов не изменилось с даты фотофиксации до даты оценки (стр.55 отчета об оценке).

При этом, в отчете содержатся фотографии офисных помещений без указания как даты фотофиксации, так и принадлежности к конкретному объекту.

В тексте отчета № ГКЛО-21/19-40.1р от 06.12.2021 приведена выборка цен продаж и арендных ставок только по нескольким объектам-аналогам. При этом отсутствует выборка объектов-аналогов, несмотря на то, что рынок встроенных коммерческих помещений Санкт-Петербурга является активным. 

Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обосновано в отчете об оценке.

По мнению суда, вышеуказанные несоответствия являются существенным, поскольку их устранение ведет к изменению итогового результата (рыночной стоимости).

Оценив указанные обстоятельства суд приходит к выводу, что отчет об оценке стоимости Общества с ограниченной ответственностью "Аналитический центр" Кронос" (далее - ответчик) от 06.12.2021 № ГКЛО-21/19-40.1р содержит недостоверные сведения, неполную и противоречивую информацию об объекте оценке, в связи с чем не соответствует статье 11 Федеральному закону N 135-ФЗ.

При таких обстоятельствах требования Общества о признании недействительным Отчета об оценке подлежат удовлетворению.

Судом также учтено, что в соответствии с п. 1 ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета.

Отчет ООО «АЦ «КРОНОС» № ГКЛО-21/19- 40.1р составлен 06.12.2021. Таким образом, по состоянию на дату настоящего судебного заседания (25.07.2023) шестимесячный срок, установленный статьей 12 Закона об оценочной деятельности истек, в связи с чем, у суда в любом случае отсутствуют правовые основания для установления надлежащей оценки на основании отчета от 06.12.2021.

Согласно отчету об оценке ООО «АЦ «Кронос» оценка проводилась по состоянию на 25.11.2021; по состоянию на эту же дату осуществлена оценка эксперта при проведении судебной экспертизы.

Таким образом, по результатам судебной экспертизы определялась рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на 25.11.2021. Заключения судебной оценочной экспертизы не содержат выводов по определению рыночной стоимости объектов должника по состоянию на иную дату, чем 25.11.2021.

В соответствии с абзацем 2 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. 

Поскольку шестимесячный срок с 25.11.2021 истек, итоговая величина стоимости объектов оценки, указанная в спорном отчете, не может быть признана рекомендуемой в целях реализации данного имущества на торгах и утратила свою актуальность.

В связи с этим правовые основания для указания надлежащей оценки имущества должника на основании заключения эксперта ООО "АЛЬФА Консалт" от 07.03.2023 также отсутствуют.

Ввиду вышеизложенного исковое заявление подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по уплате госпошлины и проведению экспертизы распределены по ст.110 АПК РФ. 

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

1.             отчет № ГКЛО-21/19-40.1р от 06.12.2021 – признать недействительным.

 

2.             взыскать с ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР" КРОНОС" в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "ДАЛЬПИТЕРСТРОЙ" 3000 руб. государственной пошлины, 22 900 руб. расходов по проведению экспертизы.

 

3.             взыскать с ФИО2 в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "ДАЛЬПИТЕРСТРОЙ" 3000 руб. государственной пошлины, 22 900 руб. расходов по проведению экспертизы.

 

4.             Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                Селезнева О.А.