АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-51987/2022

г. Краснодар

22 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  22 января 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе                             председательствующего Драбо Т.Н., судей Анциферова В.А. и Калуцких Р.Г.,                             при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) –ФИО2 (доверенность от 06.06.2024), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Олимпия» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 02.11.2024), ФИО4 (доверенность от 02.11.2024), в отсутствие третьих лиц – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>,                                ОГРН 

<

***>), надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом                  судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя                  ФИО1 на решение Арбитражного суда                                Краснодарского края от 18.12.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2024 по делу № А32-51987/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Олимпия» (далее – общество) о признании прекратившимся (расторгнутым) договора от 16.11.2018 о передаче прав и                         обязанностей по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1033, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи,                             Адлерский район, участок № 25 (далее – спорный участок), заключенного между предпринимателем и обществом 13.10.2021; погашении в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи об ограничении прав и обременении спорного участка в виде аренды (номер государственной регистрации 23:49:0402056:103323/050/2018-10) в пользу общества и внесение в ЕГРН записи об ограничении прав и обременение спорного участка в виде аренды в пользу предпринимателя.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса                                 Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии                                   по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра), Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского                            края (далее – администрация), Межрегиональное территориальное управление                                 Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае  и  Республике  Адыгея  (далее  –  управление  Росимущества).

Решением суда от 18.12.2023 в удовлетворении исковых требований отказано                              со ссылкой на отсутствие оснований для расторжения договора ввиду его ничтожности, поскольку договор является сделкой, совершенной в обход закона с противоправной целью, то есть при злоупотреблении правом, что подтверждено вступившим в                     законную силу приговором Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края                        от 21.07.2023 по делу № 1-59/2023 (далее – приговор по делу № 1-59/2023),                          которым установлено, что ФИО5 и ФИО1 (предприниматель),                      действуя группой лиц по предварительному сговору, причинили ООО «Олимпия» имущественный ущерб в  размере 40 млн рублей при отсутствии признаков хищения, путем обмана, выразившегося в сокрытии информации о наличии на спорном участке градостроительного ограничения в виде санитарно-защитной зоны ОСК «Кудепста», составляющей 108 187 кв. м от общей площади спорного участка, исключающего его использование в указанной части в целях размещения многоквартирной жилой застройки.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 19.05.2024 решение суда от 18.12.2023 изменено: из мотивировочной части судебного акта исключены выводы                      о ничтожности договора от 16.11.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды  спорного участка; с предпринимателя в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей            в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины. Судебный акт мотивирован тем, что мотивировочная часть решения суда от 18.12.2023 содержит                   только вывод о  недействительности (ничтожности) договора от 16.11.2018, при этом данный вопрос в настоящем деле не ставился. Приведенное указание на совершение сделки под влиянием обмана является единственным, на которое суд первой инстанции прямо сослался как на основание для вывода о ничтожности сделки. Из материалов                          дела не усматривается, что общество заявило о недействительности договора                                        от 16.11.2018, общество факт такого заявления отрицает, настаивает на действительности договора. Суд первой инстанции неправомерно определил интересы сторон противоположно их реальному содержанию, необоснованно исходил из того, что предприниматель пытается получить от общества денежные средства по договору                        от 16.11.2018, в то время как предприниматель заявил требование о расторжении указанного договора и возврате прав на спорный участок.

В Арбитражный суд Северо-Кавказского округа обратился предприниматель с кассационной жалобой, просит решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что обществу достоверно было известно о наличии градостроительных ограничений для реализации проекта строительства на спорном участке с 23.11.2018, что подтверждено распиской предпринимателя от 23.11.2018  (согласно которой он обязался вернуть обществу денежные средства в случае нерешения вопроса о снятии санитарной зоны),                 показаниями свидетеля ФИО6 (лист 15 приговора по делу № 1-59/2023), последующим заключением дополнительного соглашения № 1 от 01.08.2019 к договору стороны согласовали срок снятия градостроительных ограничений предпринимателем – до 30.09.2019, а общество согласилось нести расходы в сумме 3 млн рублей на снятие санитарно-защитной зоны очистных сооружений (пункт 2). Общество не обжаловало в  судебном порядке уведомление предпринимателя об отказе от договора, не заявило о сохранении договорных отношений после получения уведомлений о расторжении договора от 16.11.2018, а обратилось в правоохранительные органы с заявлением о преступлении и впоследствии с заявлением гражданского иска в уголовном деле о взыскании ущерба, причиненного преступлением, который удовлетворен при вынесении приговора по делу № 1-59/2023. В рамках уголовного дела проведена комплексная землеустроительная, финансово-аналитическая и строительно-техническая судебная экспертиза. В числе прочих на разрешение экспертов поставлен вопрос о наличии возможности получения разрешения на строительство капитальных объектов на спорном участке с учетом имеющихся ограничений (обременений) и вида разрешенного использования. От экспертов получен отрицательный ответ, в том числе содержащий сведения о том, что площадь земельного участка, не попадающего в санитарно-защитную зону, составляет 5122 кв. м. В нарушение статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не указал в судебном             акте мотивы, по которым отклонил приведенные предпринимателем доводы. Кроме того, указав на порядок исполнения договора от 16.11.2018, суд апелляционной инстанции принял во внимание (дополнительно к договору и дополнительному соглашению № 1 от 01.08.2019) отказ общества от осуществления права требования исполнения предпринимателем его обязанности по снятию установленных в отношении части спорного участка обременений от 15.03.2024 № 1/15, составленный в простой        письменной форме в одностороннем порядке, не имеющей регистрации в Росреестре, фактически изменив условия договора (подпункт «а» и «в» пункта 2 дополнительного соглашения № 1 от 01.08.2019 к договору от 16.11.2018), несмотря на то, что такие требования не заявлялись. Выводы суда апелляционной инстанции постановлены в нарушение требований  части 4 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.   Суды не учли, что отказ от договора от 16.11.2018               обусловлен не только отсутствием оплаты денежными средствами, но и невозможностью исполнить этот договор в части оплаты путем передачи объектов недвижимости,                   т. к. наличие градостроительного ограничения в виде санитарно-защитной зоны от очистных сооружений препятствовало не только передаче обусловленного договором качества и количества объектов недвижимости (4800 кв. м жилых помещений и                    500 кв. м нежилых помещений), но и получению разрешения на строительство.                           О невозможности снять ограничения на спорном участке стало известно после           вступления в законную силу 17.06.2021 решения суда по делу А32-25229/2020.                        Суд апелляционной инстанции оставил без внимания установленные приговором                      по делу № 1-59/2023 обстоятельства относительно градостроительного ограничения  спорного участка, исключающего использование  этого участка в целях размещения многоквартирной жилой застройки. Противоречив и ошибочен вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии у  предпринимателя права на отказ от договора от 16.11.2018.        Не учли суды и то обстоятельство, что общество, являясь профессиональным            участником строительного рынка, приобретая актив стоимостью около 500 млн рублей         (на дату сделки) не проявило должной осмотрительности, не проверило качественные характеристики  спорного участка, переложив  свою ответственность за это на предпринимателя. Суд апелляционной инстанции неправомерно поддержал позицию общества, фактически поддержав заведомо недобросовестное осуществление            обществом гражданских прав (злоупотребление правом), позволив ему фактически манипулировать правом сначала в рамках уголовного дела, указывая на невозможность освоения спорного участка в связи с наличием градостроительных ограничений,                      а затем в рамках настоящего дела утверждать, что договор от 16.11.2018 будет исполнен          и на спорном участке будут возведены объекты недвижимого имущества.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения как законное и обоснованное, а кассационную жалобу – без удовлетворения. 

В нарушение статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса                               Российской Федерации администрация, управление Росреестра и                                        управление Росимущества не представили в суд отзывы на кассационную жалобу.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали                       доводы кассационной жалобы и отзыва.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела,                        проверив законность судебных актов, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей предпринимателя и общества, считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции                по следующим  основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения филиала Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю в городе Сочи (далее – территориальное управление) от 22.03.2006 № 04-04/1123С «О переоформлении открытому                             акционерному обществу "Агрофирма "Кудепста" права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков в                        Адлерском   и Хостинском районах города Сочи» между территориальным управлением (арендодатель) и ОАО «Агрофирма "Кудепста"» (арендатор) заключен договор                              аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 27.04.2006 № 04-24/198С (далее – договор № 04-24/198С). 

Согласно пункту 1.1 договора № 04-24/198С арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0408000:0038 площадью 114 939 кв. м из земель поселений, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в зоне  курортных парков и других зеленных насаждений общего пользования, в зоне жилой застройки по генплану города Сочи, в экономико-планировочной зоне: А-1-б, расположенный по адресу:                 Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок № 25, для застройки              микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса.

Договор  № 04-24/198С  действует  с  27.04.2006  по  27.04.2055  (пункт 2.1). 

07 июля 2006 года ОАО «Агрофирма "Кудепста"» заключило с ЖСК «Монолит» договор № 25 о передаче прав и обязанностей по договору № 04-24/198С (государственная регистрация договора от 28.07.2006 № 23-23-22/004/2006-185).

12 марта 2007 года ЖСК «Монолит» заключило с ЖСК «Инвест-Глобал»                       договор № 25/25 о передаче прав и обязанностей по договору № 04-24/198С (государственная регистрация договора от 20.04.2007 № 23-23-22/017/2007-357). 

Распоряжением руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю от 04.09.2009 № 966-Р «О безвозмездной передаче земельных участков                                    из федеральной собственности в собственность муниципального образования                                         город-курорт Сочи» земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1010 площадью 114 939 кв. м, расположенный относительно адресного ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, земельный участок № 25, передан                                   в  собственность  муниципального  образования  город-курорт  Сочи.

Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи зарегистрировано 07.11.2009 (свидетельство от 07.11.2009 серия 23-АЖ № 463474). 

05 августа 2010 года между муниципальным образованием город-курорт Сочи                                      и ЖСК «Инвест-Глобал» заключено дополнительное соглашение № 1 к  договору                                   аренды земельного участка, в соответствии с которым договор от 27.04.2006                                         № 04-24/198С  считается договором аренды от 27.04.2006 № 4900770198.

13 декабря 2010 года между ЖСК «Инвест-Глобал» и ООО «Яхт-клуб "Имеретинская бухта"» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1010 (предыдущий кадастровый номер 23:49:0408000:038) площадью 114 939 кв. м, расположенного относительно адресного ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, земельный участок № 25. 

02 марта 2012 года распоряжением главы администрации Краснодарского края № 173-р «Об изъятии земельных участков для федеральных нужд в целях                                    размещения олимпийского объекта прекращено право аренды ООО «Яхт-клуб "Имеретинская бухта"» на часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1032 площадью 75 кв. м, который будет образован в результате                                раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1010                                       площадью 114 939 кв. м, расположенного  по  адресу: Краснодарский край,  г. Сочи,  Адлерский район.

Между департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийский игр 2014 года, государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию г. Сочи, как горноклиматического курорта, и ООО «Яхт-клуб "Имеретинская бухта"» заключено соглашение от 30.08.2012 №  1726-173-р м, согласно которому прекращено право аренды ООО «Яхт-клуб "Имеретинская бухта"» в связи с изъятием для федеральных нужд  в целях                     размещения для олимпийского объекта федерального значения на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1032, расположенный по адресу:                        Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район. 

Согласно распоряжению заместителя директора  Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи от 30.11.2012 № 4087-р образованы путем                            раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1010, расположенного относительно адресного ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, участок № 25, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1032,                                         вид разрешенного использования – «для размещения олимпийского объекта                          «Воздушные линии (110 кВ) от подстанции «Псоу» до подстанции «Адлер» от             подстанции «Адлер» до подстанции «Кудепста», от подстанции «Кудепста» до подстанции «Хоста» проектные и изыскательские  работы, реконструкция)», и                            спорный участок (кадастровый номер 23:49:0402056:1033), вид разрешенного использования – «для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса».

Согласно данным из ЕГРН право собственности муниципального образования г. Сочи на спорный участок зарегистрировано 04.12.2012, № 23-23-22/406/2012-133. 

С 29.11.2013 по 30.01.2015 право аренды на спорный участок последовательно передавались ООО «Финансово-строительная компания "АСтеп"»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ООО «МПК "РОСТ"» (ИНН 

<

***>,                              ОГРН 

<

***>), ООО «Инвестиционно-строительный холдинг "ДАС"» (ИНН 

<

***>,  ОГРН  

<

***>), ФИО7

Впоследствии право аренды на спорный участок перешло к предпринимателю                      на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды                         земельного участка от 24.06.2018 (в ЕГРН зарегистрирован 30.07.2018, № 23:49:0402056:1033-23/050/2018-6,7).

16 ноября 2018 года между предпринимателем и обществом заключен                                  договор  о передаче прав и обязанностей по договору аренды спорного участка (договор от 16.11.2018).

Как предусмотрено пунктом 2.1 договора от 16.11.2018, стоимость передачи                      прав  и обязанностей права аренды оплачивается путем перечисления 165 млн рублей и передачи  жилых  помещений  в  объектах,  возведенных  на   спорном участке.

Согласно пункту 2.2 договора от 16.11.2018 денежные средства уплачиваются                                 в следующем порядке: 36 млн рублей перечисляются в срок до 20.01.2019,                                      129 млн рублей – в течение 15 рабочих дней с даты получения разрешения на                           строительство  первой  очереди  застройки. 

В силу пункта 2.4 договора от 16.11.2018 в случае нарушения обществом сроков оплаты, установленных в пункте 2.2 от 16.11.2018, предприниматель                              вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке путем                       направления уведомления об отказе от договора и перечисления полученных денежных средств  в течение 30 дней с даты направления уведомления об отказе от                                          договора от 16.11.2018.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.08.2019 стороны изменили условия оплаты  по  договору  от 16.11.2018.

Поскольку общество нарушило условие договора от 16.11.2018 в части                                   внесения платы, предприниматель (руководствуясь пунктом 2.4 договора от 16.11.2018)  направил в адрес общества уведомление о расторжении договора в одностороннем внесудебном  порядке. Уведомления от 27.07.2021 и 07.10.2021 направлены по юридическому адресу общества и по адресу, указанному в договоре от 16.11.2018,                      однако какие-либо действия в соответствии с пунктом 2.4 договора от 16.11.2018  для регистрации расторжения договора предприняты не были. 

26 ноября 2021 года предприниматель обратился в управление Росреестра                                      с заявлением о государственной регистрации расторжения договора от 16.11.2018.

Уведомлением от 09.03.2022 управление Росреестра отказало предпринимателю                     в осуществление действий по государственной регистрации прав по заявлению от 26.11.2022 № КУВД-001/2021-50517661, мотивируя отсутствием соглашения о расторжении договора от 16.11.2018 или соответствующего судебного акта.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя                   в арбитражный суд с исковым заявлением о признании прекратившимся (расторгнутым) договора от 16.11.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды в                      отношении спорного участка, погашении в ЕГРН записи об ограничении прав и обременении спорного участка в виде аренды в пользу общества и внесении в ЕГРН записи об ограничении прав и обременении спорного участка в виде аренды в                               пользу предпринимателя.

Суд первой инстанции отказал предпринимателю в удовлетворении исковых требований, сделав вывод о ничтожности договора от 16.11.2018 как заключенного                                 в связи с совершением предпринимателем умышленных действий путем обмана, выразившихся в сокрытии информации о наличии на спорном участке                          градостроительного ограничения в виде санитарно-защитной зоны ОСК «Кудепста», исключающего использование спорного участка в целях размещения многоквартирной жилой застройки, и невозможности  в этой связи расторжения договора, указав                               при этом, что договор от 16.11.2018 не может быть расторгнут в судебном порядке или прекращен в одностороннем порядке по истечении срока его действия (том 1 л. д. 74). Однако на чем основан вывод об истечении срока действия договора от 16.11.2018,                               суд не указал.

Руководствуясь положениями статей 1, 10, 167, 168, 328, 423, 424, 450,                              450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися                         в  постановлении  Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой                              Гражданского кодекса  Российской Федерации», информационном письме                       Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015,  суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции, исключив из мотивировочной части выводы о ничтожности договора                                от  16.11.2018  и указав, что суд первой инстанции не учел  следующие  фактические обстоятельства. 

Решениями городского собрания Сочи от 14.07.2009 № 89, от 29.12.2009 № 202 утверждена санитарно-защитная зона от производственных предприятий,                        коммунальных и инженерных объектов – МУП «ВК» «Кудепстинские ОСК» (далее – СЗЗ), находящаяся частично в границах спорного участка, право аренды  которого является фактическим предметом настоящего спора.

С 29.11.2013 по 30.01.2015 ФИО5 (соучастник, родственник предпринимателя) организовал государственную регистрацию перехода права аренды спорного участка на юридических лиц, а именно: ООО «СК «АСтеп», ООО «МПК "РОСТ"», ООО «Инвестиционно-строительный холдинг "ДАС"», аффилированных между собою и ФИО5 по признаку участия в уставном капитале, где последний являлся учредителем с размером долей в уставном капитале более 50%, а также физическое лицо ФИО7

16 ноября 2018 года между предпринимателем и обществом заключен договор                          о передаче прав и обязанностей по договору аренды спорного участка от 27.04.2006 № 49007700198. 

В тот же день  предприниматель получил от действующего в интересах                         общества ФИО8 денежные средства в сумме 5 млн рублей (что подтверждено распиской предпринимателя от 16.11.2018). 

23 ноября 2018 года  предприниматель выдал расписку об обязанности снять СЗЗ со спорного участка. 

26 ноября 2018 года договор от 16.11.2018 зарегистрирован в ЕГРН в установленном порядке (регистрационный номер  23:49:0402056:1033-23/050/2018-10). 

С 26.11.2018 по 14.12.2018 в счет договора от 16.11.2018 предприниматель             получил 35 млн рублей из сейфовой ячейки,  из которой денежные средства могли быть получены лишь при предъявлении  подлинного экземпляра договора от 16.11.2018. 

01 августа 2019 года заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, которое 12.08.2019 зарегистрировано в ЕГРН (регистрационный номер  23:49:04022056:1033-23/050/2019-12) и которым договор от 16.11.2018 дополнен                     пунктом 1.1, содержащим указания на обязанность предпринимателя по снятию со спорного участка наложенных на него ограничений, а дальнейшие расчеты по                            договору поставлены в зависимость от выполнения этой обязанности.

27 июля 2021 года предприниматель направил в адрес общества письменное предложение о расторжении договора от 16.11.2018 в связи с неполучением оплаты                          по                    данному договору. 

12 августа 2021 года в КУСП УВД по г. Сочи за № 51345 зарегистрировано заявление генерального директора общества ФИО9 о возможных противоправных действиях ФИО1 и ФИО5 

08 октября 2021 года в отношении ФИО1 возбуждено уголовное                       дело № 12102030077000085 по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (в дальнейшем переквалифицировано по пунктам «а», «б» части 2 статьи 165 Уголовного кодекса Российской Федерации). 

14 октября 2021 года общество получило от предпринимателя уведомление                            о возврате денежных средств и  расторжении договора. 

Письмом от 21.10.2021 общество ответило предпринимателю отказом,                     сославшись на  отсутствие оснований для расторжения договора от  16.11.2018 и указанием на то, что  полученные предпринимателем 40 млн рублей являются оплатой                        по договору. 

10 декабря 2021 года предприниматель обратился в суд с иском о                       взыскании с общества 7 344 тыс. рублей  неустойки с 20.01.2019 по 11.08.2019                                  (дело № А32-56637/2021). Исковое заявление возвращено в связи с неуплатой государственной пошлины (определение суда от 14.12.2021). 

09 июня 2022 года предприниматель обратился в суд с иском о признании незаконным решения Управления Росреестра по Краснодарскому краю о погашении записи об обременении спорного участка в пользу общества и о внесении записи                                 об обременении в пользу предпринимателя (дело № А32-26871/2022). Впоследствии предприниматель отказался от иска (определение суда от 17.10.2022).  

11 июля 2022 года постановлением старшего следователя по ОВД следственного управления УВД по г. Сочи ГУ МВД России по Краснодарскому краю ФИО10 общество признано потерпевшим и гражданским истцом по уголовному делу № 12102030077000085.

12 октября 2022 года предприниматель обратился в арбитражный суд с                       заявлением о признании недействительными решений Городского собрания Сочи от 14.07.2009 № 89 и от 29.12.2009 № 202 в части утверждения СЗЗ в границах                       спорного участка (дело № А32-50291/2022). Определением суда от 19.10.2022                          заявление возвращено в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. 

20 октября 2022 года предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями о признании договора от 16.11.2018 прекратившимся (расторгнутым). 

21 июля 2023 года Центральным районным судом г. Краснодара вынесен                                   приговор по делу № 1-59/2023 в отношении ФИО5 и ФИО1,                  которым названные лица признаны виновными в совершении преступления, предусмотренного пунктами «а», «б» части 2 статьи 165 Уголовного кодекса                  Российской Федерации, а именно: в причинении имущественного ущерба собственнику имущества путем обмана при отсутствии признаков хищения, совершенное группой                  лиц по предварительному сговору, причинившее особо крупный ущерб. Приговор по           делу № 1-59/2023 оставлен без изменения апелляционным постановлением Краснодарского краевого суда от 23.11.2023.

Суд апелляционной инстанции сделал вывод о частичном исполнении                      обществом договора от 16.11.2018 и возможности завершения его исполнения в натуре, сославшись на  планируемое существенное сокращение СЗЗ, наличие реальных                        правовых и фактических возможностей по ее снятию, дополнительно подтверждающих возможность реализации проекта строительства на  спорном участке вне зоны СЗЗ;  намерение общества исполнить договор, его последовательную позицию относительно отсутствия оснований для прекращения договора  и его исполнимость.

Суд апелляционной инстанции отметил, что общество неоднократно высказывалось о заинтересованности в завершении исполнения договора от 16.11.2018, поскольку договор исполнен по своему предмету (в части передачи права аренды),                         при этом общество имеет  разумный план коммерческого использования спорного участка. Приведенные обществом планы освоения участка соответствуют градостроительной концепции как на нормативном уровне, так и применительно непосредственно к территории планируемой застройки.

Суд апелляционной инстанции учел позицию общества о том, что предприниматель неправильно называет размер свободной от ограничений площади спорного участка, в том числе искажает содержание экспертизы в рамках уголовного          дела, установившей размер СЗЗ 400 м. Ошибка связана с тем, что выводы эксперта относятся к периоду совершения преступления, в который действовала прежняя                редакция СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 от 25.09.2007 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», однако с 13.03.2022 действует новая редакция Правил, на что указано в том же заключении эксперта. Действующая редакция устанавливает СЗЗ для ОСК «Кудепстинское»                                 в размере 300 м, что также утверждено в «Правилах застройки и землепользования на территории МО город-курорт Сочи» от 29.12.2009 № 202 (пункт 19 таблицы 4 ПЗЗ),                           а также в градостроительном плане по спорному участку (из чего следует приведенная обществом свободная от ограничений площадь земельного участка  – 24 041 кв. м).

Суд апелляционной инстанции согласился с доводом общества о том, что разрабатываемый план освоения свободной от обременений территории позволяет осуществить возведение объекта капитального строительства общей площадью 18 тыс. кв. м (суммарная поэтажная площадь габаритов наружных стен), что превышает размер подлежащих передаче предпринимателю по договору площадей; данный                          расчет учитывает нахождение участка в зоне «Ж3», ограничивающей застройку                            высотой до 22 м, а также нормативную потребность в прилегающей территории.                             Более того, даже с учетом существовавшей ранее СЗЗ в размере 400 м свободная от ограничений площадь спорного участка составляла 4289 кв. м. Учитывая требования региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП), площадь застройки свободной площади участка могла составить 1500 кв. м, что при                             этажности в шесть этажей позволяло возвести здание площадью 9 тыс. кв. м.

Суд апелляционной инстанции сделал вывод о возможности исполнения договора  от 16.11.2018 в части осуществления строительства и передачи предпринимателю помещений установленной договором площади в любой момент: с момента                     заключения договора до настоящего времени, как при размере СЗЗ 400 м, так и при ее текущем размере 300 м.

Однако суд апелляционной инстанции не учел, что на дату принятия им постановления от 19.05.2024 решением Адлерского районного суда Краснодарского края от 19.01.2024 по делу № 2-2427/2024 по иску первого заместителя                                   Генерального прокурора Российской Федерации в защиту неопределенного круга лиц и интересов Российской Федерации к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи, Межрегиональному территориальному                      управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, ООО «Церера», ООО «Проспект»,                                   ООО «Ситиград», ООО «Гефест»,  ООО «Специализированный застройщик                          "Солнечная Долина"», ООО «Олимпия» и другим признаны недействительными (ничтожными) сделки по распоряжению земельными участками, в том числе                           земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402056:1010 (из которого                     образован спорный участок).

В рамках дела № 2-2427/2024 установлено, что Сочинский филиал Межрегионального территориального управления Федерального агентства по              управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея                     в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в аренду без проведения торгов передал ОАО «Агрофирма "Кудепста"» находящиеся в федеральной собственности земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402056:1010 (из которого образован спорный участок), а далее распоряжением Межрегионального территориального управления Федерального        агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея – в муниципальную  собственность. Впоследствии для ранее предоставленных в аренду ОАО «Агрофирма "Кудепста"» земельных участков,                          в том числе земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402056:1010                                     (из которого образован спорный участок) установлен вид разрешенного использования «для застройки микрорайона "Кудепста-3" и жилого комплекса», то есть вида, противоречащего целям использования земельного массива, закрепленным в государственном акте. 

Адлерский районный суд Краснодарского края согласился с доводами                      заместителя Генерального прокурора Российской Федерации о том, что действиями должностных лиц по распоряжению земельными участками, в том числе земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402056:1010 (из которого образован                           спорный участок), и предоставлению их в аренду для целей строительства                             микрорайона «Кудепста-3» и жилого комплекса являются ничтожными сделками, поскольку совершены с явным нарушением законодательного запрета и вопреки интересам государства и общества в целях обхода конкурентных процедур предоставления публичных участков для целей возведения на них объектов недвижимости.

В нарушение статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса                               Российской Федерации при рассмотрении дела с суде апелляционной инстанции                              не учтено  вступившее в законную силу решение Адлерского районного суда Краснодарского края от 19.01.2024 по делу № 2-2427/2024, что  надлежит учесть                                 при  новом  рассмотрении  дела.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть и кассационное постановление Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19.11.2024                                    по делу № 77-2682/2024, которым отменено апелляционное постановление Краснодарского краевого суда от 23.11.2023 в отношении ФИО5 и                             ФИО1 по приговору Центрального районного суда г. Сочи                                            Краснодарского края от 21.07.2023 по делу № 1-59/2023.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть указания кассационной инстанции, устранить допущенные нарушения, установить все фактические обстоятельства по делу, оценить доказательства и доводы участвующих в деле лиц в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса                                      Российской Федерации, принять решение с учетом требований статьи 170 Кодекса                            и распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального                       кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Краснодарского  края от  18.12.2023 и                                       постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2024                                      по делу № А32-51987/2022 отменить,  дело направить на новое рассмотрение                                            в Арбитражный суд Краснодарского края. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации                                           в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,                                   предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса                                        Российской Федерации.

Председательствующий                                                                            Т.Н. Драбо

Судьи                                                                                                           В.А. Анциферов

Р.Г. Калуцких