АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-12860/2017

г. Чебоксары

13 декабря 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2017 года.

 

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428032, 

<

...>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест Холод Строй", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428020, 

<

...>,

третье лицо – муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428022, 

<

...> Октября, д. 10 А,

о взыскании 962743 руб. 09 коп.,

при участии:

от истца - ФИО1 по доверенности от 21.12.2016,

от третьего лица - ФИО1 по доверенности от 10.01.2017,

установил:

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – истец, администрация г. Чебоксары) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест Холод Строй" (далее – ответчик, ООО "Инвест Холод Строй") о взыскании 962743 руб. 09 коп., в том числе 812513 руб. 55 коп. долга за период с 01.05.2016 по 31.07.2017, 150229 руб. 54 коп. пени за период с 14.04.2016 по 31.08.2017.

Иск основан на статьях 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован нарушением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка от 26.06.2015  №192/6203-Л

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики.

В судебном заседании представитель истца, одновременно являющийся представителем третьего лица, исковые требования поддержал, просил взыскать сумму задолженности в пользу муниципального  образования "город Чебоксары – столица Чувашской Республики" в лице МКУ "Земельное управление" г.Чебоксары, которое является администратором доходов в части поступления неналоговых доходов от использования муниципальной собственности в бюджет города Чебоксары. Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение исковых требований.

В ходе рассмотрения дела представитель истца, одновременно являющийся представителем третьего лица, также пояснил, что сумма долга 812513 руб. 55 коп. фактически образовалась за период с 01.05.2016 по 05.07.2017, поскольку впоследствии изменился собственник расположенного на земельном участке здания. При расчете суммы долга, в связи с нарушением ответчиком сроков строительства на земельном участке, истцом в 2017 году применено 5-кратное увеличение размера арендной платы, предусмотренное пунктом 13 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Кабинета Министров ЧР от 19.06.2006 N 148. Представитель истца по требованию суда также представил справочный расчет задолженности в случае неприменения указанного 5-кратного увеличения арендной платы в 2017 году.

Ответчик, извещенный надлежащим образом, своего представителя в суд не направил, отзыв не представил. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав представителя истца и третьего лица, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ООО «Инвест Холод Строй» (арендатор) и администрацией г. Чебоксары (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка от 26.06.2015 № 192/6203-Л (далее - договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:021102:17 общей площадью 5212 кв.м. в том числе площадью 68 кв.м., 3 кв.м. в охранных зонах кабеля связи, площадью 620 кв.м. в охранной зоне канализации, площадью 322 кв.м. в охранной зоне электрокабеля, для строительства 2-этажного здания магазина со встроенными объектами обслуживания, расположенный в г. Чебоксары по Вурнарскому шоссе, 42А (далее - земельный участок), и предоставленный на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», свидетельства о государственной регистрации права собственности от 13.11.2014 серии 21 АБ № 209578, выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ними от 17.06.2015 № 21/000/024/2015-4330, заявления ООО «Инвест Холод Строй» от 17.06.2015.

В пункте 1.2 договора сторонами также указано о том, что договор аренды земельного участка от 18.03.2013 № 61/5619-Л считать прекращенным.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 01.06.2015 по 01.06.2018.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике 02.07.2015.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и корректирующих коэффициентов.

Согласно пункту 5.2 договора арендная плата на 2015 год, начиная с 01.06.2015 по 31.12.2015 составляет 200262 руб. 40 коп. и уплачивается арендатором в размерах и сроки, установленные в расчете размера арендной платы (приложение № 2 к договору).

Размер и сроки внесения арендной платы пересматривается не более одного раза в год. Арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случае изменения кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, сроков внесения арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления (пункт 5.3). 

Согласно пункту 5.4 договора размер и сроки внесения арендной платы на последующие календарные годы в пределах срока аренды устанавливаются отдельным расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение), произведенным в учетом изменений, указанных в пункте 5.3 договора.

В силу пункта 5.6 арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление, содержащее расчет арендной платы, и (или) публикует в средствах массовой информации сообщение об изменении кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, а также сроках внесения арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию. На основании сообщения арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы и производит ее оплату в установленные нормативными документами сроки.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.07.2016 по делу № А79-4672/2016 (в виде резолютивной части) с ООО "Инвест Холод Строй" было взыскано 119818 руб. 48 коп. долга за период с 01.07.2015 по 30.04.2016, 16561 руб. 20 коп. пени за период с 21.07.2015 по 13.04.2016 по указанному договору аренды.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы в последующие периоды, истец обратился с настоящим иском в суд.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как следует из расчетов истца и его пояснений, истец, ссылаясь на то, что ответчик не завершил в установленные сроки строительство на указанном земельном участке, применил при расчете размера подлежащей уплате в 2017 году арендной платы 5-кратное увеличение размера арендной платы, предусмотренное пунктом 13 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Кабинета Министров ЧР от 19.06.2006 N 148.

Пункт 13 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Кабинета Министров ЧР от 19.06.2006 N 148 (в редакции Постановлений Кабинета Министров ЧР от 16.06.2014 № 205, от 18.05.2015 № 189) предусматривал, что в случае, если по истечении срока договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением случаев предоставления земельных участков для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства жилья; индивидуального гаражного строительства; строительства объектов, предназначенных для размещения государственных организаций Чувашской Республики в сфере социального обеспечения населения, культуры, физической культуры и спорта, здравоохранения, образования, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления; строительства объектов инженерной инфраструктуры), не достроен или не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости и имеется зарегистрированное право собственности арендатора на объект незавершенного строительства, до даты ввода объекта в эксплуатацию арендная плата за такой земельный участок по новому договору аренды, заключенному с тем же арендатором, устанавливается в следующих размерах:

за первый год аренды земельного участка в пятикратном размере годовой арендной платы, но не менее двукратной налоговой ставки земельного налога;

за второй и последующие годы аренды земельного участка в десятикратном размере годовой арендной платы, но не менее двукратной налоговой ставки земельного налога.

Схожее содержание пункт 13 имел также и в редакции Постановления Кабинета Министров ЧР от 24.07.2013 № 283. Указанный пункт 13 был введен Постановлением Кабинета Министров ЧР от 26.10.2012 № 455; признан утратившим силу согласно Постановлению Кабинета Министров ЧР от 08.09.2017 N 349.

Между тем, решением Верховного Суда Чувашской Республики от 22.06.2017 по делу № 3а-23/2017 признаны недействующими абзацы 1, 2 3 пункта 13 Порядка определения размера арендной платы (в действующей редакции постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 16.06.2014 N 205), с 22.06.2017 – даты принятия указанного решения.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 21.09.2017 по делу № 31-АПГ17-11 указанное решение Верховного Суда Чувашской Республики от 22.06.2017 оставлено без изменения. При этом указано, что в соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с Основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" исходя из принципа экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 февраля 2017 г. N 424-О, государственным органам надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

Имеющееся в материалах дела экономическое обоснование к проекту постановления Кабинета Министров Чувашской Республики "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 года N 148" не содержит доказательств того, что при расчетах размера годовой арендной платы производился многофакторный анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков в случае, когда по истечении сроков проектирования и строительства, установленных при первоначальном предоставлении земельного участка, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости.

Судом сделан обоснованный вывод, что нарушение сроков строительства объектов недвижимости не может рассматриваться как основание для повышения в несколько раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования. В противном случае установление повышающих коэффициентов свидетельствует не об экономической обоснованности повышенной ставки арендной платы, а об ее штрафном характере, что не предусмотрено действующим земельным законодательством. Размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации также указано, что документы и обстоятельства, на которые ссылается заявитель апелляционной жалобы в качестве доказательств экономической обоснованности оспариваемых коэффициентов, были предметом оценки суда первой инстанции, который обоснованно признал недоказанным осуществление многофакторного экономического анализа необходимости введения пятикратного и десятикратного увеличения размера арендной платы за земельный участок для категории арендаторов, к которым относится административный истец.

Согласно части 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Указанное в данной норме правило применяется и в случае, если нормативный правовой акт, имеющий меньшую юридическую силу, признается судом недействующим с определенного им момента (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.06.2007 N 1629/07).

Истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика суммы долга по арендной плате, рассчитанной с учетом применения 5 и 10 кратного увеличения, на основании положения нормативного правового акта субъекта Российской Федерации, которое на момент принятия судом решения по настоящему делу (28.11.2017) признано недействующим, следовательно, не подлежащим применению.

Аналогичная правовая позиция изложена, в частности, в постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.04.2010 по делу N А29-4727/2009.

Каких-либо повышенных платежей в случае превышения сроков строительства за земельные участки, предоставленные под строительство объектов капитального строительства, не относящееся к жилищному строительству, федеральное законодательство не содержит.

Само по себе нарушение сроков строительства объектов капитального строительства, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для повышения в пять и десять раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования, в противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, что не предусмотрено земельным законодательством.

Кроме того, в самом договоре аренды земельного участка от 26.06.2015 №192/6203-Л стороны возможность такого увеличения размера арендной платы прямо не предусмотрели.

Истец не представил доказательств того, что при сравнимых обстоятельствах арендная плата рассчитывалась и взималась истцом ранее за аналогичные земельные участки именно с применением 5 и 10 кратного увеличения (пункт 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истец не отрицает, что ранее администрация г. Чебоксары в своей деятельности при расчете размера арендной платы такое 5 и 10 кратное увеличение фактически не применяла.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что указанное истцом 5-кратное повышение размера арендной платы в случае осуществления строительства за четвертый и последующий годы, в рамках настоящего дела не подлежит применению.

В остальной части (без учета применения 5-кратного повышения) суд считает расчет истца в части основного долга за взыскиваемый в рамках настоящего дела период обоснованным.

Представитель истца по требованию суда представил справочный расчет задолженности в случае неприменения указанного 5-кратного повышения.

Суд приходит к выводу, что сумма долга ответчика за взыскиваемый истцом период с 01.05.2016 по 05.07.2017 составит 96131 руб. 17 коп. долга и подлежит взысканию с ответчика в указанном размере.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате арендной платы истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 150229 руб. 54 коп. пени за период с 14.04.2016 по 31.08.2017.

Частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором. 

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы не внесенного в срок платежа за каждый день просрочки.

Поскольку ответчиком были допущены нарушения установленных договором сроков платежей, требование истца о привлечении ответчика к ответственности за неисполнение денежного обязательства в соответствии с условиями договора правомерно.

Однако, поскольку суд признал не подлежащим применению при расчете основного долга примененное истцом 5-кратное повышение, представленный истцом расчет пени подлежит уточнению.

С учетом изложенного, согласно произведенному судом расчету сумма пени составит 38314 руб. 67 коп. за период с 14.04.2016 по 31.08.2017 и подлежит взысканию с ответчика в указанном размере.

В соответствии с распоряжением Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом от 25.12.2015 № 663-р "Об администраторе доходов и о закреплении полномочий администратора доходов, зачисляемых в бюджет города Чебоксары" муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики осуществляет полномочия администратора доходов бюджета по взысканию, в том числе, задолженности, получаемой в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, в бюджет, а также пеней и штрафов. 

В связи с чем, денежные средства подлежат взысканию с ответчика в пользу муниципального образования "Город Чебоксары – столица Чувашской Республики" в лице муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары  - столицы Чувашской Республики.

Государственную пошлину суд относит на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвест Холод Строй" в пользу муниципального образования «город Чебоксары – столица Чувашской Республики» в лице муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики 96131 (Девяносто шесть тысяч сто тридцать один) руб. 17 коп. долга за период с 01.05.2016 по 05.07.2017, 38314 (Тридцать восемь тысяч триста четырнадцать) руб. 67 коп. пени за период с 14.04.2016 по 31.08.2017.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвест Холод Строй" в доход федерального бюджета 3107 (Три тысячи сто семь) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                         Е.В. Васильев