﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А27-22503/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  22 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 апреля 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Сириной В.В.

судей							Демидовой Е.Ю.

								Севастьяновой М.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Белевич Н.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» на решение от 28.08.2020 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Ходякова О.С.) и постановление от 12.01.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Фертиков М.А.) по делу № А27-22503/2019 по иску открытого акционерного общества «Плодопитомник-1» (650051, г. Кемерово, ул. 2-я Камышинская, д. 2, корп. А, пом. 42, ОГРН 1074205016973, ИНН 4205136779) к обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (650070, г. Кемерово, ул. Тухачевского, д. 36, корп. А, ОГРН 1034205048679, ИНН 4205051081) о расторжении договора аренды земельного участка. 

Другие лица, участвующие в деле: администрация города Кемерово.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кемеровской области (судья Камышова Ю.С.) в заседании участвовал представитель общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» Абросимова М.С. по доверенности от 09.01.2019. 

Суд установил:

открытое акционерное общество «Плодопитомник-1» (далее – ОАО «Плодопитомник-1», истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (далее – ООО «Кемеровогражданстрой», ответчик) о расторжении договора аренды от 27.07.2009 № 1 (далее – договор аренды) земельного участка площадью 47 029 кв. м с кадастровым номером 42:24:0101057:250, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, заключенного между сторонами, об обязании возвратить земельный участок площадью 47 029 кв. м с кадастровым номером 42:24:0101057:250, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – земли для жилищного строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Кемерово.

Решением от 28.08.2020 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 12.01.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. Договор аренды расторгнут. На ООО «Кемеровогражданстрой» возложена обязанность возвратить ОАО «Плодопитомник-1» земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101057:250 площадью 47 029 кв. м. С ответчика в пользу истца взыскано 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. ОАО «Плодопитомник-1» из федерального бюджета возвращено 6 000 руб. государственной пошлины. 

ООО «Кемеровогражданстрой» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить полностью, считая их незаконными, необоснованными, принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: конкретные сроки возведения объектов строительства и освоения земельного участка не установлены; перед заключением договора аренды земельного участка собственником земельного участка (истцом) был изменен разрешенный вид использования земельного участка с категории «земли сельскохозяйственного назначения» на категорию «жилищное строительство», однако территориальную зону истец на момент заключения договора аренды не изменил, как и не возложил на ответчика договором аренды обязательств по ее изменению; без изменения территориальной зоны ответчик не мог приступить к освоению земельного участка; пока Правила землепользования и застройки территории в городе Кемерово не приведены в соответствии с Генеральным планом города Кемерово; создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком, в этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования; начиная с 2008 года по 2015 год ответчиком предприняты меры как к изменению территориальной зоны, так и к получению разрешения на строительство, путем оформления сопутствующей документации; без приведения в соответствие документов в отношении земельного участка ответчик не имел право приступать к строительству; каких-либо доказательств привлечения ответчика к ответственности за нецелевое использование земельного участка или за действия, приводящие к порче земельного участка, не представлено; ответчиком предприняты меры к освоению земельного участка с обязательным соблюдением требований градостроительного, строительного и иных регламентов; за все время арендных отношений в адрес ответчика каких-либо претензий от истца по неиспользованию земельного участка либо использованию земельного участка не по назначению не направлялось; никаких нарушений со стороны арендатора условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию не установлено; при принятии судом решения о расторжении договора аренды, судом не учтено, что данное решение приведет к негативным финансовым последствиям: арендная плата арендатором уплачена в полном объеме единовременным платежом за весь период аренды, ответчиком понесены затраты на разработку документации по строительству, подготовке строительной документации.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальном законодательстве порядке не представлен. 

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. 

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является собственником земельного участка площадью 47 029 кв. м, с кадастровым номером 42:24:0101057:250, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее аэропорта, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земли для жилищного строительства (запись о государственной регистрации права от 23.06.2009 № 42-24-01/121/2009-256).

Между ОАО «Плодопитомник-1» (арендодатель) и ООО «Кемеровогражданстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.07.2009 № 1, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 47 029 кв. м с кадастровым номером 42:24:0101057:250, находящийся по адресу: г. Кемерово, севернее аэропорта.

Категория земель – земли населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды земельный участок предоставляется для жилищного строительства.

Договор заключен на срок 49 лет (пункт 2.1 договора аренды).

Согласно пункту 3.1 договора аренды размер арендной платы по договору составляет 2 135 000 руб. за весь срок действия договора – 49 лет, установлен на основании отчета независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью «Харвуд» от 02.07.2009 № ОН/26-01-07-2009.

Пунктом 4.2.2 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения его условий арендатором.

Согласно пунктам 4.3.2, 4.3.4 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с требованиями о его разрешенном использовании и нести необходимые расходы по его содержанию и благоустройству, а также соблюдать нормы и требования, установленные землеустроительными, архитектурно-строительными, пожарными, природоохранными и санитарными нормами и правилами.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области.

Истец указывает, что земельный участок находится в заброшенном состоянии, зарос растительностью, какая-либо деятельность на данном земельном участке ответчиком не ведется, что подтверждается, в том числе, актом осмотра данного участка в августе 2019 года специалистами Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области.

Сохранением данного договора аренды истцу причиняются существенные убытки, так как договором определена арендная плата в размере 2 135 000 руб. за весь срок действия договора, тогда как только ежегодный налог на землю для истца составляет 404 391 руб., что за 49 лет составит 19 815 159 руб.

ОАО «Плодопитомник-1» направило по почте 15.08.2018 в адрес ООО «Кемеровогражданстрой» требование от 15.08.2019 о приведении земельного участка в течение месяца в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, и о намерении расторгнуть договор аренды и получить земельный участок по акту приема-передачи в случае не устранения нарушений.

Ссылаясь на то, что спорный земельный участок длительное время не используется по назначению, ОАО «Плодопитомник-1» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Руководствуясь статьями 42, 46, 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 450, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 1, 2, 9, 33, 36, 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), учитывая, что земельный участок предоставлен ответчику в аренду для жилищного строительства, при этом, начиная с 2015 года, земельный участок был расположен в территориальной зоне О 1, в которой размещение многоквартирных жилых домов относится к условно разрешенным видам использования земельных участков, поскольку ответчик был вправе самостоятельно обратиться с соответствующим заявлением по вопросу получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, однако с соответствующим заявлением не обращался, оценив представленные ответчиком документы, которые не свидетельствуют о том, что земельный участок не мог быть им освоен в указанный период по каким-либо обстоятельствам, исключающим его использование, суд первой инстанции счел требования истца подлежащими удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился. 

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 3 статьи ГК РФ арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-1503, исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Для начала строительства арендатору необходимо получить различную документацию, такую как градостроительный план земельного участка, подготовить проектную документацию, получить заключение экспертиз, разрешение на строительство.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) представляет собой выписку из Правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории в отношении конкретного земельного участка, в которой указывается информация о строительных характеристиках земельного участка и имеющихся строительных ограничениях (статьи 41 – 46 ГрК РФ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской федерации от 02.07.2013 № 1633/13).

Как установлено судами, решением Кемеровского городского совета народных депутатов от 24.02.2012 № 110 карта градостроительного зонирования изложена в новой редакции, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне О5 (перспективная общественно-деловая зона).

Решением Кемеровского городского совета народных депутатов от 24.12.2012 № 206 карта градостроительного зонирования изложена в новой редакции, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне РТ (зона резервных территорий).

Решением Кемеровского городского совета народных депутатов от 26.06.2015 № 423 карта градостроительного зонирования изложена в новой редакции, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне О1 (зона делового, общественного, коммерческого назначения).

Размещение в зоне О1 среднеэтажной жилой застройки (многоквартирные дома этажностью не выше восьми этажей), а также многоэтажной жилой застройки (высотная застройка) – девять этажей и выше отнесено к условно-разрешенным видам использования (статья 37 «Градостроительные регламенты общественно-деловых зон (О)» Правил).

В соответствии с Генеральным планом города Кемерово, утвержденным решением Кемеровского городского совета народных депутатов от 28.03.1997, территория, в границах которой располагается испрашиваемый земельный участок, относилась к зоне застройки по программе max.

В соответствии с генеральным планом города Кемерово, принятым в развитие ранее действовавшего генерального плана, и утвержденным решением Кемеровского городского совета народных депутатов от 24.06.2011 № 36, указанная территория отнесена к зоне многофункциональной общественно-деловой застройки, что подтверждается имеющимися в материалах дела фрагментами карты Генерального плана.

В силу пункта 1 части 2 статьи 33 ГрК РФ Правила землепользования и застройки в городе Кемерово, утвержденные постановлением Кемеровского городского совета народных депутатов от 24.11.2006 № 75, приведены в соответствие с Генеральным планом города Кемерово.

Как уже было указано, карта градостроительного зонирования была изложена в новой редакции, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне О1, допускающей жилищное строительство при условии получения разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка.

Пунктом 1 статьи 39 ГрК РФ предусмотрено, что заявление о предоставлении разрешения на условно-разрешенный вид использования подается заинтересованным в предоставлении такого разрешения физическим или юридическим лицом.

Однако арендатор с таким заявлением не обращался, также не представил доказательств обращения по данному вопросу к арендодателю.

Принятие ответчиком мер в течение разумного срока, когда существовала возможность использования земельного участка, обусловленная изменением территориальной зоны и приведением ПЗЗ в соответствие с Генеральным планом, судом не установлено.

Суд первой инстанции указал, что каких-либо разрешительных документов, предоставляющих ООО «Кемеровогражданстрой» право на осуществление строительно-монтажных работ по возведению спорного объекта, последним не получено, ответчик также не представил доказательств разработки проектной документации, обращения в администрацию города Кемерово с заявлением о выдаче разрешения на строительство, сроки действия согласованных ответчиком технических условий к моменту подачи иска истекли.

Кроме того, судами не установлено наличие препятствий к получению разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка, невозможность выдачи ГПЗУ с указанием данного вида разрешенного использования, вытекающих из утвержденной документации по планировке территории (пункты 37, 38 приказа Минстроя России от 25.04.2017 № 741/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения». 

Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований ОАО «Плодопитомник-1» о расторжении договора аренды.

Судебная коллегия отмечает, что в отношении спорного земельного участка судами первой и апелляционной инстанции рассматривался вопрос о том, существовала ли у арендатора юридическая и фактическая возможность строительства в связи с доводами ответчика о несоответствии вида разрешенного использования, указанного в договоре, территориальному зонированию в период действия договора, документации по планировке и Генеральному плану города Кемерово.

Нарушение судами первой и апелляционной инстанций стандарта всестороннего и полного исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ судом кассационной инстанции не установлено.

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 28.08.2020 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 12.01.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-22503/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					В.В. Сирина

Судьи									Е.Ю. Демидова

										М.А. Севастьянова