АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А68-7454/2022

г. Калуга

21 ноября 2023 года

  

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16.11.2023

Постановление изготовлено в полном объеме 21.11.2023

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего судьи

судей 

 

при участии в заседании

от истца: 

индивидуального предпринимателя ФИО1 

 

от ответчика:

комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы 

ФИО2

ФИО3

ФИО4 

 

 

представитель ФИО5 (дов. от 01.11.2023, диплом)

 

не явились, извещены надлежаще;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы на решение Арбитражного суда Тульской области от 23.05.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023 по делу № А68-7454/2022, 

 

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к комитету имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (далее - Комитет) о расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества от 01.04.2021 № 98-2021023 (далее - договор аренды).

Комитет обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к предпринимателю о расторжении указанного договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате в размере 603 500 рублей, штрафа за нарушение срока исполнения обязательств по уплате арендной платы в сумме 126 380 рублей, возложении на предпринимателя обязанности освободить нежилое помещение.

Определением суда первой инстанции от 15.12.2022 дела № А68-12463/2022 и № А68-7454/2022 объедены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А68-7454/2022.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 23.05.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного требования отказано.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу решения и постановления, Комитет обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.

В обоснование доводов жалобы Комитет указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, установленным судами имеющимся в деле доказательствам. Полагает, что помещение было принято предпринимателем без замечаний, следовательно он утратил право ссылаться на невозможность его использования.

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против доводов жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по итогам аукциона 01.04.2021 между предпринимателем (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор № 982021023 аренды недвижимого муниципального имущества, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Тула, Центральный район, пр-т Ленина, д. 12, кадастровый номер 71:30:050201:2698, литер А1, количество этажей 2, в том числе подземных - 0, общей площадью 78,3 кв. метров, на срок с 01.04.2021 по 31.03.2024.

Пунктом 10.2 договора предусмотрено, что арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом он обязан письменно предупредить арендодателя за два месяца до определенного им окончания действия договора.

Согласно пункту 10.3 договора арендодателю предоставлено право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях: невыполнения арендатором требований пунктов 4.2, 5.1, 5.2, 6.1, 7.1 договора; невыполнения арендатором особых условий, предусмотренных договором.

По акту приема-передачи помещение передано арендатору.

Ссылаясь на невозможность использования арендуемого имущества по целевому назначению ввиду отсутствия в помещении необходимых коммуникаций, а также необходимости подведения к помещению указанных коммуникаций и проведению капитального ремонта, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, комитет, ссылаясь на неоднократное нарушение сроков внесения арендных платежей, обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества, взыскании задолженности по арендным платежам в размере 603 500 рублей, штрафа в сумме 126 380 рублей, обязании освободить нежилое здание.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя и комитета в арбитражный суд с исками.

Суды, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), установив, что пользование помещением по целевому назначению арендатором было невозможно ввиду отсутствия коммуникаций, следователь переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, то требования предпринимателя подлежали удовлетворению, а Комитету в удовлетворении требования следует отказать.

В соответствии со статьей 606 и пунктом 1 статьи 611 ГК РФ основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, если использование имущества невозможно по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Оценка доказательств осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Перечень средств доказывания содержится в ч. 2 ст. 64 АПК РФ.

Следует отметить, что положения АПК РФ устанавливают принцип распределения бремени доказывания. 

В силу ст. ст. 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2 статьи 64 АПК РФ).

Заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ (пункт 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Обстоятельство невозможности использования предпринимателем помещения ввиду отсутствия в нем необходимых коммуникаций подтверждено экспертным заключением от 20.01.2023 № 02/н-2023.

Факт отсутствия коммуникаций в арендуемом помещении подтвержден Комитетом в письме от 14.07.2021 № КИиЗО/470311.

Опрошенный судом оценщик ИП ФИО6, подготовившая отчет об определении рыночной стоимости арендной платы № 20/09/МК-2020.008/60, подтвердила, что при оценке арендуемого предпринимателем здания не проверялось наличие технологического присоединения к сетям ресурсоснабжения как в оцениваемом здании, так и в зданиях-аналогах, а вывод об удовлетворительном состоянии электроснабжения, водоснабжения и теплоснабжения был сделан исходя из визуального осмотра помещения.

Оценив в порядке ч. 2 ст. 64, ст. 71 АПК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», указанное заключение от 20.01.2023 № 02/н-2023 наряду с иными документальными доказательствами по делу суды сделали обоснованный вывод, что при заключении договора аренды предпринимателю заранее не было известно об отсутствии в спорном помещении коммуникаций.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, исходя из фактических обстоятельств дела, суды пришли к правильному выводу, что отсутствие возможности использования спорного помещения ответчиком по независящим от него обстоятельствам является основанием для освобождения последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, а ввиду данного существенного недостатка помещения предприниматель вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Ссылка Комитета на то, что предприниматель принял помещение по акту без замечаний является несостоятельной и подлежит отклонению, поскольку подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, оснований для иной оценки фактических обстоятельств дела не имеется.

Вопреки положениям пункта 4 части 2 статьи 277 АПК РФ в кассационной жалобе не приведено доводов, свидетельствующих о нарушении норм права, и не содержится ссылок на правовые основания, подтверждающие нарушения, в связи с которыми обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

Несогласие заявителя жалобы с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судами доказательств не является основанием для отмены судебного акта в суде кассационной инстанции.

Фактически доводы кассационной жалобы направлены на переоценку выводов судов и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судами кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Тульской области от 23.05.2023 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2023 по делу № А68-7454/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

 

Судьи

ФИО2

 

ФИО3

 

ФИО4