РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-244126/21-28-1727

г. Москва

01 июля 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2022года

Полный текст решения изготовлен 01 июля 2022 года

Арбитражный суд в составе: председательствующего судьи С.С. Хорлиной, единолично, при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЭМ СТРОЙ" (ОГРН: 

<

***>) 

к ИП ВАЛИТОВУ ИГОРЮ МИДХАТОВИЧУ (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

 о взыскании  

и по встречному иску ИП ВАЛИТОВА ИГОРЯ МИДХАТОВИЧА (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЭМ СТРОЙ" (ОГРН: 

<

***>)

 о взыскании 

при участии: согласно протоколу

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв с 01.06.2022г. по 03.06.2022г.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЭМ СТРОЙ"  (далее – истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к  ИП ВАЛИТОВУ ИГОРЮ МИДХАТОВИЧУ (далее – ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску) о взыскании задолженности в размере 3 664 988,19 руб.,  неустойки в размере                   3 801 698,82 руб.,  процентов пользование чужими денежными средствами  по состоянию на 04.04.2022г. в размере 344 263,10 руб. и до момента фактического исполнения обязательства. (с учетом ст. 49 АПК РФ).

К совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление  ИП ВАЛИТОВА ИГОРЯ МИДХАТОВИЧА о взыскании неосновательного обогащения в размере 37 276,77 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2019 г. по 31.05.2020 г. в размере                4 597,04 руб.,  суммы излишне взысканной суммы в размере 615 313,67 руб.

Истец по первоначальному иску требования поддержал согласно исковому заявлению, требования по встречному иску не признал согласно доводам отзыва.

Ответчик по первоначальному иску требования не признал, требования по встречному иску поддержал.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основания заявленных первоначального иска и встречного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав в судебном заседании полномочных представителей истца (ответчика по встречному иску) и ответчика (истца по встречному иску), которые полностью изложили и поддержали свои позиции по делу, суд пришел к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования являются необоснованными.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование иска, 28.12.2018 г. между ООО «РЭМ СТРОЙ» (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 16.

В соответствии с п. 1.1 договора Арендодатель 01.01.2019 передал Арендатору в аренду нежилое помещение площадью 267,8 (двести шестьдесят семь целых восемьдесят сотых) кв. м, расположенное на первом этаже по адресу: 

<

...> Б.

Пользование имуществом продолжалось до 31.05.2020  года в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

За пользование объектом аренды Арендатор обязался уплачивать Арендодателю (статья 4 договора):

- постоянную часть арендной платы в размере 270 000 руб., за каждый расчетный месяц не позднее 10 (десятого) текущего месяца;

- переменную часть - оплата коммунальных услуг, предоставляемых управляющей компанией и поставщиком электроэнергии,  до 18 числа месяца, следующего за расчетным.

Как указывает Истец, за Ответчиком числится задолженность по Договору по состоянию на 31.05.2021 задолженность Арендатора перед Арендодателем по Договору составляет 3 664 988,19 руб.

Истец направлял ответчику претензии о погашении задолженности (от 19.10.2020 № 18, от 01.06.2021 № 4).

Поскольку в добровольном порядке задолженность погашена не была, истец по первоначальному иску обратился в суд с настоящими требованиями.

Ответчик, возражая против первоначальных исковых требований, предъявил встречное исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения в размере 37 276,77 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2019 г. по 31.05.2020 г. в размере 4 597,04 руб.,  суммы излишне взысканной суммы в размере 615 313,67 руб., мотивированное тем, что им неоднократно направлялись письма с просьбой о снижении арендной платы. Ответов от истца-арендодателя не поступало. 

Как указывает истец по встречному иску, вид его деятельности и размер прибыли находится в прямой зависимости от количества проживающих клиентов. В период введения ограничительных мер для борьбы с коронавирусной инфекцией COVID-19 количество клиентов значительно уменьшилось, что привело к снижению прибыли. Кроме того, Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики по применению законодательства о противодействии распространению коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом ВС РФ 30.04.2020) признал и дополнительно разъяснил право бизнеса на получение отсрочки по внесению арендной платы.

Данное право может быть реализовано организациями и ИП в случае введения в регионе, в котором они осуществляют свою деятельность, режима повышенной готовности из-за коронавируса. В ЯНАО было введено согласно Постановлению губернатора ЯНАО от 16.03.2020 г. № 29-ПГ, от 21.10.2021 г. № 139-ПГ.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной, а также частной собственности организаций и ИП.

Перечень пострадавших отраслей российской экономики был утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции". Согласно разделу 5 данного Постановления «Деятельность по предоставлению мест для временного проживания» вошла в данный перечень.

Отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании статьи 401 ГК РФ. Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами.

Согласно ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 11.06.2021) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение .

Арендодатель обязан был в силу закона в течение 30 дней с момента обращения арендатора заключить дополнительное соглашение с соблюдением указанных выше требований.

Истец по встречному иску утверждает, что Арендодатель, злоупотребляя своим правом не уведомил Арендатора о возможности воспользоваться правом на предоставление отсрочки арендной платы.

За период действия договора на 31.05.2020 г. оплата постоянной части арендной платы должна быть произведена в сумме

270 000 * 17 = 4 590 000 рублей.

Оплачено 1 160 000 рублей.

Таким образом, на сегодняшний день задолженности по состоянию на 31 мая 2020 года составляет 3 430 000 рублей, (следует вычесть сумму оплаты за коммунальные платежи).

Также истец по встречному иску полагает, что оплаченная им сумма переменной части арендной платы по договору подлежит перерасчету ввиду нижеследующего.

Так, ООО «РЭМ СТРОЙ» в своей деятельности применяет УСН.

При применении организацией упрощенной системы налогообложения в составе доходов, согласно пункту 1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ, учитываются доходы от реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 НК РФ. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, работы, услуги или имущественные права. При этом статья 251 НК РФ не предусматривает исключение из доходов возмещения стоимости коммунальных расходов (электроэнергии, отопления и т. п.), поступающего арендодателю от арендатора. Таким образом, суммы указанных возмещений должны учитываться в составе доходов арендодателя при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы.

Суммы, поступающие от арендаторов за коммунальные услуги должны учитываться в составе доходов. Существует и более веский аргумент - постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.11 № 9149/10. Судьи отметили, что, оплачивая коммунальные и иные услуги, связанные с содержанием сданного в аренду помещения, арендодатель исполняет собственную обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем его назначению. Поэтому оплата таких услуг, пусть и потребляемых фактически арендатором, является затратами налогоплательщика, необходимыми для ведения деятельности, направленной на получение дохода от сдачи имущества в аренду. Следовательно, если затраты компенсируются арендатором, то у арендодателя возникает экономическая выгода, а вместе с ней возникает налогооблагаемый доход.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. То есть в случае, когда договор аренды содержит положение о том, что расходы арендодателя по предоставлению коммунальных и иных услуг не входят в арендную плату и оплачиваются арендатором сверх арендной платы на основании выставленных арендодателем счетов на оплату, то указанные услуги не являются частью арендной платы (ни постоянной, ни переменной). Отметим, что в соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Объектом обложения НДС признаются, в частности, операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В свою очередь, реализацией товаров, работ или услуг признается, в частности, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ). Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности (п. 5 ст. 38 НК РФ). Однако арендодатель непосредственно никаких коммунальных услуг арендатору не оказывает.

Пункт 2 ст. 146 НК РФ содержит исчерпывающий перечень операций, которые не признаются объектом обложения НДС. В первую очередь это операции, не признаваемые реализацией на основании п. 3 ст. 39 НК РФ.

Таким образом, по расходам (коммунальным платежам), возмещаемым арендаторами в соответствии с условиями договоров аренды (или отдельных договоров компенсации расходов на оплату электроэнергии, водоснабжения и т.п.), счета-фактуры арендодателем арендаторам не выставляются, поскольку реализация данных услуг арендодателем не производится.

Соответственно, при получении денежных средств, перечисленных арендатором арендодателю в целях компенсации расходов последнего по оплате указанных услуг, объекта обложения НДС не возникает (письма Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51, от 24.03.2007 N 03-07-15/39, от 03.03.2006 N 03-04-15/52, письма Федеральной налоговой службы от 29.12.2005 N 03-4-03/2299/28®, от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ (п. 2))-

Такая позиция поддерживается и налоговыми органами. Так, в п. 2 письма ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86® (далее - Письмо N ШС-22-3/86@) отмечено, что в том случае если договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной в аренду площади (то есть постоянная арендная плата), а платежи за коммунальное обслуживание предоставленных в аренду помещений не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и взимаются арендодателем с арендатора без НДС на основании отдельного договора на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то на основании писем ФНС России от 27.10.2006 N ШТ-6-03/1040 и от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340, направленных в установленном порядке налоговым органам, указанные платежи (компенсационные выплаты) на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы и, соответственно, счет-фактуру арендодатель арендатору на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет.

В своем Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.11 № 9149/10 судьи отметили, что, оплачивая коммунальные и иные услуги, связанные с содержанием сданного в аренду помещения, арендодатель исполняет собственную обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем его назначению. Поэтому оплата таких услуг, пусть и потребляемых фактически арендатором, является затратами налогоплательщика, необходимыми для ведения деятельности, направленной на получение дохода от сдачи имущества в аренду. Следовательно, если затраты компенсируются арендатором, то у арендодателя возникает экономическая выгода, а вместе с ней возникает налогооблагаемый доход.

Таким образом, сумма неосновательного обогащения, начисленная за оплату коммунальных услуг, превышающая фактически выставленную Арендодателю за данный период подлежит перерасчету и оплаченную излишне разницу, в виде неосновательного обогащения.

Таким образом, на сегодняшний день задолженности по состоянию на 31 мая 2020 года составляет 3 430 000 рублей.

3 430 000 - 621 281,25 = 2 808 718,75 рублей (сумма задолженности).

Также истцом по встречному иску начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2019 г. по 31.05.2020 г. в размере 4 597,04 руб.

В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ). Данное положение Гражданского Кодекса РФ является основанием для соразмерного уменьшение размера арендных платежей исходя из изначально занимаемой площади по договору аренды и той площади, которую фактически использует арендатор.

Исходя из положений договора аренды стоимость аренды одного квадратного метра нежилого помещения установлена в размере 1008 (одна тысяча восемь) рублей 21 копейка, (арендная плата 270 000 рублей/ площадь 267,8 кв.м.).

Истец по встречному иску, указывая на то, что при передаче помещения ему не были переданы помещения с лестничными проемами (35,9 кв.м.) (место общего пользования), которым на протяжении действия всех вышеуказанных договоров пользовался собственник второго этажа, ограничивая ему доступ к нему за данное помещение он вносить оплату не должен, в связи с чем размер незаконно начисленной суммы за период действия договора составляет сумму 615 313,67 руб.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд исходит из следующего.

Режим повышенной готовности в ЯНАО введен Постановлением Губернатора ЯНАО от 16.03.2020 № 19-ПГ с 16 марта 2020 года, то есть за 2,5 месяца до окончания договора аренды.

В силу п. 4 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее                           1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, данным в ответе на вопрос N 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" от 21.12.1994 (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Из изложенного следует, что необходимым условием снижения арендной платы для арендатора, являющегося субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющего деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, является его обращение к арендодателю в период действия договора.

Представленные ИП ФИО2 письма об уменьшении размера арендной платы  направлены за переделами срока действия договора аренды. Договор  аренды сторонами расторгнут.

В силу п. ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций"  в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, установлено, что в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

При этом в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" рекомендовано юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям - арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности.

В том же постановлении в требованиях к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества указано, что отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Из изложенного следует, что необходимым условием предоставления отсрочки арендной платы является его обращение к арендодателю в период действия договора.

Доказательств обращения арендатора к арендодателю с такими письмами в период действия договора аренды в материалы дела не представлено.

ИП ФИО2  в своем встречном исковом заявлении пишет, что перечисленные им денежные средства ООО РЭМ СТРОЙ засчитывал в счет оплаты долга по предыдущему договору аренды № 3 от 01.11.2017, а часть платежей самовольно  засчитывал в счет оплаты коммунальных услуг по договору № 16 от 28.12.2018, однако указанные доводы опровергаются представленной в материалы дела  выпиской банка и актом сверки, из которых следует, что за период с 01.01.2019 по 19.02.2020 ИП ФИО2 согласно полю «Назначение платежа»  в платежном поручении оплатил по договору № 3 от 01.11.2017- 2 109 096,27 рублей и 100 000, 00 рублей было оплачено ООО «Фристайл» платежным поручением № 52 от 13.06.2019 в счет оплаты по договору № 3 за ИП ФИО2 Итого оплата составила  2 209 096,27 руб., что соответствует акту сверки. 

В счет оплаты договора № 16 согласно банковской выписке поступили платежи:            60 000,00  - платежное поручение от 26.02.2020, 80 000,00- от 13.03.2020, 70 000 – от 25.03.2020, 60 000, 00 – от 27.04.2020, 390 000,00  – от 08.05.2020, 500 00,00- от 03.08.2020, итого 1 160 000,00 рублей. Иных платежей ИП ФИО2 по данному договору не производил с августа 2020 года до настоящего времени.

Из пояснений истца по первоначальному иску следует, что  в хостеле деятельность велась не смотря ни на какие ограничения. 

Согласно п. 4.2. Договора сумма возмещения должна покрывать произведенные расходы с учетом применяемой системы налогообложения арендодателя». Арендатором договор подписан без возражений.

Арендодатель, применяющий Упрощенную систему налогообложения (6 % с дохода), в актах выполненных работ в соответствии с названной нормой Договора определил суммы переменной составляющей арендной платы, учитывающей размер уплачиваемого налога, арендатор согласился с указанными в актах выполненных работ размерами переменной составляющей арендной платы и подписал их без возражений.

Арендатором подписаны все акты выполненных работ в части переменной составляющей в суммах, указанных в них, без возражений, подписан акт сверки по состоянию на 31.05.2021г. 

При этом ссылка арендатора на нормы налогового права в части возникновения налоговой базы на стороне арендодателя при компенсации его расходов на содержание имущества арендатором путем оплаты переменной части арендной платы не имеют значения для настоящего спора, поскольку указанные нормы влияют на обязанности арендатора по уплате налогов с начисленных и полученных сумм переменной части арендной платы, но не влияют на  права и обязанности сторон по определению размера переменной части арендной платы и на обязанности арендатора по ее оплате.

Арендатором только после получения претензии датированной 01.06.2021, заявил 04.08.2021г. о своих сомнениях относительно размера арендных платежей в их постоянной части, возражений относительно переменных платежей арендатор не заявлял, мер, направленных на оспаривание или изменение договора в этой части до возникновения спорной ситуации не предпринимал. 

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 2.4. договора арендатор обязан соблюдать на объекте требования санитарно-эпидемиологического законодательства, производить уборку помещений, содержать санитарном и противопожарном состоянии прилегающую территорию.

Арендатором, вопреки указанному во встречном иске, должны оплачиваться только площади помещений, которые ему были переданы, расчет арендной платы составлен исключительно на основании размера площади переданных помещений. Никаких претензий и возражений по части пользования помещениями арендатором не высказывалось вплоть до 04.08.2021 года, т.е. уже только в ответе на направленную  ему претензию по задолженности по арендной плате. Все помещения, указанные в договоре, приняты арендатором в пользование согласно акту приема-передачи.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом  соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК РФ, т.е. в  той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В данном случае Арендатор заявил о своих сомнениях относительно размера переменных платежей только после того, им была получена претензия от 01.06.2021 г., мер, направленных на оспаривание или изменение договора в этой части или мер для заключения соглашений по части изменения актов выполненных работ до возникновения спорной ситуации не предпринимал. Более того, подписал акт сверки, подтвердив свое согласие с размером арендной платы, как в постоянной, так и в переменной части. Соглашений об изменении п. 4.2. Договора или актов выполненных работ сторонами не заключено. 

Так же вплоть до предъявления ему претензии арендатор не имел возражений по части состава используемых помещений и исполнения обязанностей по п. 2.4. договора (претензии в части обязанностей по п. 2.4. договора заявлены только в исковом заявлении).

В суд с соответствующими исковыми заявлениями не обращался.

Доказательств, опровергающих доводы истца по первоначальному иску о ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы, ответчиком не представлено.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Пунктом 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать  обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и  возражений. 

Пунктом 2 статьи 9 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления  последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку ответчиком по первоначальному иску не представлено доказательств внесения арендных платежей в спорный период времени, требование о взыскании арендных платежей (постоянная и переменная арендная плата) в размере 3 664 988 рублей 19 копеек подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 3.3 договора в случае просрочки по уплате арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

На основании п. 3.3 договора истец начислил ответчику неустойку за период по 31.05.2020 в размере 3 801 698,82 руб. 

Статьей 18 Закона № 98-ФЗ установлено, что до 1 января 2021 г. Правительство Российской Федерации вправе устанавливать особенности начисления и уплаты пени в случае несвоевременной и (или) не полностью внесенной платы за жилое помещение и коммунальные услуги, взносов на капитальный ремонт, установленных жилищным законодательством Российской Федерации, а также взыскания неустойки (штрафа, пени).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» (далее - постановление № 428) мораторий введен на период с 06.04.2020 на шесть месяцев сроком до 06.10.2020 и впоследствии с 07.10.2020 продлен еще на три месяца – до 07.01.2021 года Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.10.2020 № 1587 «О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников». 

Поскольку  основным видом деятельности ответчика является Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания (ОКВЭД 55.10)  указанный вид деятельности содержится в перечне пострадавших отраслей российской экономики.

 Таким образом, ответчик попадал под действие моратория, введенного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428                                  и Постановления Правительства РФ от 01.10.2020 № 1587. 

Принимая во внимание указанные положения закона, подлежит исключению период начисления неустойки с 06.04.2020 по 07.01.2021 года.

С учетом указанных положений закона, судом произведен расчет неустойки за просрочку исполнения обязательств за период по 05.04.2020 в размере 3 102 477 рублей 53 копейки.

Согласно ч.1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

На основании ст. 395 ГК РФ истец начислил ответчику проценты в размере 344 263,10 руб. за период по 04.04.2022 согласно представленному в материалы дела расчету с последующим начислением по дату фактического исполнения обязательства.

Истец правомерно требует взыскания процентов по ст. 395 ГК РФ по день исполнения обязательства, вместе с тем, рассмотрев данное требование суд присуждает проценты по день начала действия моратория.

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" постановлено:

1. Ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

2. Положения пункта 1 настоящего постановления не применяются в отношении должников, являющихся застройщиками многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в соответствии со статьей 23.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в единый реестр проблемных объектов на дату вступления в силу настоящего постановления.

3. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования и действует в течение 6 месяцев.

Постановление вступило в силу с 01.04.2022.

Согласно п.3 ч.3 ст. 9.1 Федерального закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ  "О несостоятельности (банкротстве)" на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона.

Согласно абзацу десятому пункта 1 статьи 63 указанного  Федерального закона не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

В пунктах 2, 3 Постановления  Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве на лицо, которое отвечает требованиям, установленным актом Правительства Российской Федерации о введении в действие моратория, распространяются правила о моратории независимо от того, обладает оно признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.  Мораторий вводится со дня вступления в силу соответствующего акта Правительства Российской Федерации, если Правительством Российской Федерации не установлено иное (пункт 1 статьи 9.1 Закона о банкротстве, часть 7 статьи 5 Федерального конституционного закона от 6 ноября 2020 года N 4-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации", часть 8 статьи 23 действовавшего ранее Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 года N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации"). В случае принятия Правительством Российской Федерации в период действия моратория решения о расширении перечня лиц, на которых он распространяется, следует исходить из того, что в отношении таких лиц мораторий действует со дня изменения названного перечня, если иное не установлено Правительством Российской Федерации.

В данном случае, Постановлением Правительства № 497 перечень лиц расширен, мораторий распространяется на всех лиц, за исключением указанных в п.2 постановления Правительства РФ №497. 

Как указано в п. 7 названного постановления Пленума №44 в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Таким образом, поскольку требования возникли до 01.04.2022 (до расширения перечня лиц, на которых мораторий распространяется, т.е. до введения моратория и в отношении ответчика), то финансовые санкции не подлежат начислению с 01.04.2022.

Таким образом, требование истца о взыскании процентов подлежат удовлетворению в части за период по 31.03.2022 в сумме 322 744,90 руб., в остальной части требования истца удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на истца и ответчика соразмерно удовлетворенным требованиям  в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 9, 11, 12, 168, 170, 307, 309, 310, 314, 330, 333, 395, 606, 614  ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 69, 70, 71, 75, 101, 102, 106, 110, 121, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать ИП ВАЛИТОВА ИГОРЯ  МИДХАТОВИЧА в пользу Общества с ограниченной ответственностью «РЭМ СТРОЙ» сумму задолженности в размере 3 664 988 рублей 19 копеек,  неустойку по состоянию на 05.04.2020 в  размере 3 102 477 рублей 53 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 08.01.2021 по 31.03.2022 г. в размере 322 744 рубля 90 копеек,  расходы по оплате государственной пошлины в размере 56 329 рублей.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного  иска  ИП ВАЛИТОВА ИГОРЯ  МИДХАТОВИЧА к  Обществу  с ограниченной ответственностью «РЭМ СТРОЙ» о взыскании отказать.

           Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина