АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-15904/2021

г. Владивосток

24 апреля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена  10 апреля 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен  24 апреля 2024 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ким А.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой квартал «Бархат» (с учетом уточнения наименования, ранее – ООО «Оранжевые дома») (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 70608,73 рублей задолженности,

третьи лица: министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики», общество с ограниченной ответственностью «Оранжевые дома» (ИНН 

<

***>), Дума г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

у с т а н о в и л:

Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее – УМС) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Оранжевые дома» (далее – ООО «Оранжевые дома») о взыскании задолженности по арендной плате в размере 67 822,34 руб. и пени в размере 2 786,39 руб., всего – 70 608,73 руб.

Определением суда от 20.09.2021 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 АПК РФ.

В ходе рассмотрения дела в порядке упрощенного производства суд пришел к выводу о том, что имеются основания для рассмотрения дела по общим правилам искового производства в связи с необходимостью выяснения дополнительных обстоятельств и исследования дополнительных доказательств. В связи с этим, определением от 15.11.2021 суд определил рассмотреть настоящее дело по общим правилам искового производства.

Определением от 30.05.2022 суд в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнил наименование ответчика с ООО «Оранжевые дома» на общество с ограниченной ответственностью «Жилой квартал «Бархат» (далее – ООО «Жилой квартал «Бархат»).

Суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Оранжевые дома» (ИНН 

<

***>), министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» и Думу г. Владивостока.

Истец неоднократно уточнял исковые требования, в том числе в заявлении от 12.12.2023 просил взыскать с ООО «Жилой квартал «Бархат» задолженность по арендной плате за период с 26.11.2019 по 23.10.2022 на сумму 153 392,91 руб. и пеню за период с 12.12.2019 по 29.11.2023 в размере 37 885,60 руб., всего – 191 278,51 руб.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточнение исковых требований.

В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии со статьёй 123 АПК РФ, в связи с чем судебное заседание проведено в порядке статьи 156 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

26.11.2019 между УМС (арендодатель) и ООО «Оранжевые дома» (арендатор) заключен договор № 25-28-050058-Ю-Р-НР-00075 аренды земельного участка (далее – Договор от 26.11.2019) с кадастровым номером 25:28:050058:1361, площадью 1802 кв.м, из земель населенных пунктов, местоположение: 

<

...> в районе д. 40, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, для использования в целях реализации инвестиционного проекта «Строительство коттеджных поселков и офисного здания в Приморском крае».

Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 26.11.2019.

Срок аренды участка установлен с момента подписания акта приема-передачи участка и действует до 21.03.2068 (пункт 2.1 Договора от 26.11.2019).

Согласно пункту 3.4.2 Договора от 26.11.2019 арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере, порядке и на условиях, установленных данным договором и действующим законодательством Российской Федерации.

В силу пунктов 4.1, 4.2, 4.6 Договора от 26.11.2019 арендная плата устанавливается на основании расчета в размере 47 412,51 руб. в год и 3951,4 руб. в месяц. Арендная плата, подлежащая уплате, исчисляется от установленного в пункте 4.1 Договора от 26.11.2019 размера годовой арендной платы за земельный участок со дня передачи участка, за каждый день использования и вносится равными долями ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. Размер арендной платы, определенный Договором от 26.11.2019, подлежит изменению с момента вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Приморского края, органов местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления и размер арендной платы, без заключения дополнительных соглашений к договору. Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования указанных актов.

Пунктом 5.2 Договора от 26.11.2019 предусмотрено, что при неуплате арендатором арендной платы в установленные данным договором сроки начисляется пеня в размере 1/300 действующей на день уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, в пересчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

Учитывая, что ООО «Оранжевые дома» не исполняло надлежащим образом обязанность по внесению арендных платежей по указанному договору аренды, УМС начислило пеню на сумму долга и направило в адрес ответчика предупреждение о необходимости исполнения обязательств от 28.05.2021 № 28/16-6209 с предложением погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пене.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, данное предупреждение вручено адресату 15.06.2021.

Оставление ООО «Оранжевые дома» указанного предупреждения без удовлетворения послужило основанием для обращения УМС в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает исковые требования (с учетом принятых судом уточнений) подлежащими удовлетворению в части ввиду следующего.

По договору от 26.11.2019 № 25-28-050058-Ю-Р-НР-00075 между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ, а также положениями Земельного кодекса Российской Федерации и общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При этом, пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

С учетом изложенного арендная плата по Договору от 26.11.2019 является регулируемой.

Материалами дела (в том числе договором аренды, актом приема-передачи) подтверждается и ответчиком не оспаривается факт получения им на основании Договора от 26.11.2019 во временное пользование и фактического использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:050058:1361, в связи с чем у ответчика в силу приведенных положений закона и условий договора аренды возникла обязанность по внесению арендной платы.

УМС производит расчет суммы основного долга на основании постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее – Постановление № 75-па); постановления министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15.10.2020 № 87-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края» (за период по 18.10.2022) и акта об утверждении кадастровой стоимости от 19.10.2022 (в связи с постановкой на учет объекта с кадастровым номером 25:28:050058:1869) (за период с 19.10.2022 по 23.10.2022), решений Думы города Владивостока от 28.10.2005 №108 «О земельном налоге в городе Владивостоке», от 30.07.2015 № 505 и от 28.07.2022 № 737 «Об установлении размеров корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов».

Решением Приморского краевого суда по делу № 3а-212/2021 Приложение №1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее – Решение № 505) признано недействующим с 20.01.2022.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582), которое в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Указанным нормативным правовым актом предусмотрено, что размер арендной платы определяется, в том числе, исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке. 

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы - принципа экономической обоснованности при установлении коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, - должно быть доказано путем представления обосновывающих документов, содержащих анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, и рассчитываемых значений коэффициентов.

Ввиду отсутствия правовых оснований для применения КФИ, установленного Решением № 505, с целью исключения неопределенности в правоотношениях сторон по настоящему спору, суд считает, что к расчету размера арендной платы по спорному договору аренды подлежит применению Постановление № 75-па.

Постановление №75-па принято администрацией Приморского края в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в целях утверждения порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без торгов.

Размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К – кадастровая стоимость земельного участка; Сап – ставка арендной платы за использование земельного участка (пункт 4 Постановления № 75-па).

В соответствии с седьмым абзацем пункта 4 Постановления №75-па размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН, согласно которой в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050058:1361 имеется объект с кадастровым номером 25:28:050058:1869, поставленный на кадастровый учет 19.10.2022. На данный объект зарегистрировано право собственности за ФИО1 11.08.2023.

Решением Думы г. Владивостока от 28.10.2005 № 108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» определена налоговая ставка для спорного земельного участка – 1,5%.

Принимая во внимание, что спорный договор аренды заключен без проведения торгов, учитывая отсутствие до 19.10.2022 на спорном земельном участке объекта, поставленного на кадастровый учет, ежемесячные арендные платежи по данному договору должны быть рассчитаны, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, умноженной на 1,5% (налоговая ставка), а также: по 18.10.2022 – на 2, с 19.10.2022 по 23.10.2022 – на 1.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На момент рассмотрения настоящего дела ответчиком арбитражному суду не представлены доказательства погашения задолженности по Договору от 26.11.2019 – как в части основного долга, так и в части уплаты пени.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Принимая во внимание непредставление ответчиком в нарушение положений части 1 статьи 131 и части 3 статьи 41 АПК РФ письменного отзыва на иск, а также документов, свидетельствующих о надлежащем выполнении обязательств по Договору от 26.11.2019, доводы истца о неисполнении ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ считаются признанными ответчиком.

Таким образом, исковые требования (с учетом принятых судом уточнений) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 153 392 рубля 91 копейка являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 12.12.2019 по 29.11.2023 в размере 37 885,60 руб.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условие о неустойке согласовано сторонами в пункте 5.2 Договора от 26.11.2019.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что ООО «Жилой квартал «Бархат» нарушены условия договора в части сроков внесения арендных платежей, что повлекло начисление пени на сумму задолженности, которая предусмотрена договором.

Учитывая, что ответчиком не исполнена обязанность по уплате арендной платы, в силу статьи 330 ГК РФ, пункта 5.2 Договора от 26.11.2019 имеются основания для взыскания пени.

В то же время, суд, проверив расчет истца, считает его арифметически неверным, выполненным без учета положений о действии моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», а также требований постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в период действия указанного моратория неустойка (статья 330 ГК РФ), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие.

В свою очередь, в силу подпункта «в» пункта 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №439, с учетом постановления Губернатора Приморского края от 18.03.2020 № 21-пг, в период с 18.03.2020 по 01.10.2020 на территории Приморского края штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой также не применялись.

В связи с этим, суд самостоятельно произвел расчет суммы пени за спорный период.

По результатам проведенного расчета суд считает необходимым удовлетворить исковые требования истца о взыскании суммы пени частично – в размере 29 161,63 руб.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ, подпунктом 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой квартал «Бархат» в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока задолженность по арендной плате в размере 153 392 рубля 91 копейка, пеню в размере 29 161 рубль 63 копейки.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилой квартал «Бархат» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6431 рубль.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья      Левченко Е.А.