﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-2133/2016

г. Краснодар

09 августа 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца – закрытого акционерного общества «Адлер-АОП» (ИНН 2317005611, ОГРН 1022302715225), ответчиков: департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы закрытого акционерного общества «Адлер-АОП», департамента имущественных отношений администрации города Сочи и администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2018 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2019 (судьи Чотчаев Б.Т., Ковалева Н.В., Маштакова Е.А.) по делу № А32-2133/2016, установил следующее.

Закрытое акционерное общество «Адлер-АОП» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к администрации города Сочи – исполнительно-распорядительному органу муниципального образования город-курорт Сочи (далее – администрация), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) со следующими требованиями:

– признать незаконным бездействие администрации по вопросу выделения  земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:2586 площадью 317 кв. м, расположенного по адресу г. Сочи, ул. Демократическая 42, в аренду для эксплуатации нежилого здания, принадлежащего обществу на праве собственности;

– принять решение о передаче земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:2586 в аренду обществу;

– обязать администрацию в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:2586, для эксплуатации нежилого здания магазина, принадлежащего обществу на праве собственности, на условиях, изложенных в представленной обществом редакции договора аренды земельного участка.

Требования обоснованы ссылками на положения статей 271, 273, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), нормы статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Общество полагает, что органами местного самоуправления не исполнено надлежащим образом вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2010 по делу № А32-12096/2010, которым на них возложена обязанность по направлению обществу проекта договора аренды спорного участка. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.04.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:2586 поставлен на кадастровый учет 31.07.2015. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:131, обязанность принять решение о предоставлении которого в аренду обществу, для использования находящегося на нем объекта недвижимости, возложена на администрацию вступившим в законную силу решением от 31.08.2010 по делу № А32-12096/2010, поставлен на кадастровый учет 13.01.2009 и снят с кадастрового учета 25.03.2011. Присвоение земельному участку иного кадастрового номера и постановка его на кадастровый учет иной, более поздней датой, не свидетельствует о восстановлении в кадастре ранее существовавшего земельного участка, а означает, что в кадастре имеются сведения об ином объекте недвижимого имущества. Ни один из документов, предусмотренных приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», действующим на момент обращения общества за приобретением в аренду участка с кадастровым номером 23:49:0402030:2586, администрации не предоставлен. Наличие судебных решений по делам № А32-12096/2010 и № А32-44125/2011 не освобождает общество от исполнения обязанности по предоставлению документов, необходимых для оформления арендных отношений. Считая, что в земельном кадастре восстановлен земельный участок, являющийся предметом рассмотрения в деле № А32-12096/2010, общество вправе было осуществлять действия, предусмотренные законодательством об исполнительном производстве. Однако общество обратилось в администрацию с иным заявлением. Несовершение администрацией действий по предоставлению обществу земельного участка в аренду на основании его заявления от 17.09.2015 соответствует закону. Обязанность по передаче земельного участка в аренду обществу у муниципального образования не возникла. Возложение на администрацию обязанности по заключению с обществом договора аренды испрашиваемого участка подменило бы установленную законом публичную процедуру предоставления земельного участка.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.01.2017 решение от 05.04.2016 и апелляционное постановление от 16.08.2016 отменены в части отказа в удовлетворении требования о понуждении администрации заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:2586. В указанной части дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Отказывая обществу в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:2586 является новым земельным участком, не имеющим отношения к участку с кадастровым номером 23:49:0402030:131, спорному в делах № А32-12096/2010 и № А32-44125/2011. Поэтому пришли к выводу об отсутствии у органа местного самоуправления обязанности передать его в аренду обществу на основании заявления от 17.09.2015. Между тем, одной из уникальных характеристик земельного участка, позволяющей определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, является описание местоположения границ. Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков проводится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Вопросы о тождественности (различии) местоположения, площади, границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402030:131 и 23:49:0402030:2586, об основаниях постановки на государственный кадастровый учет земельного участка с номером 23:49:0402030:2586 и исполнении судебного акта по делу № А32-44125/2011, судами не исследованы. Отсутствие со стороны администрации мотивированных возражений, связанных с образованием нового участка, занимаемого и необходимого для эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости, судебной оценки не получило. Суды также пришли к выводам о том, что заявление от 17.09.2015 не имеет отношения к исполнению судебного акта по делу № А32-12096/2010, а представляет собой новое (самостоятельное) обращение. Данное заявление подано с нарушением установленного порядка, поэтому обязание администрации заключить с обществом договор аренды испрашиваемого участка подменило бы установленную законом публичную процедуру предоставления земельного участка. Такие выводы не только прямо противоречат содержанию названного заявления общества и приведенным в его обоснование фактическим обстоятельствам, не оспоренным администрацией в процессе рассмотрения настоящего дела, но и не основаны на результатах проверки исполнения администрацией судебного акта по делу № А32-12096/2010. Судами не выяснено, принималось ли администрацией решение (правовой акт) о предоставлении обществу в аренду земельного участка, необходимого и сформированного для целей использования находящегося на нем объекта недвижимости заявителя, каковы его содержание и предпринятые для его исполнения меры. Поскольку заявление общества от 17.09.2015 № 81 суды сочли ненадлежащим, гражданско-правовой спор о понуждении к заключению договора аренды земельного участка ими фактически не разрешался.

При новом рассмотрении Арбитражный суд Краснодарского края определением от 17.08.2017 оставил без рассмотрения требование общества в связи с несоблюдением им досудебного порядка урегулирования спора. Суд исходил из того, что общество не направляло администрации надлежаще оформленную оферту – подписанный со своей стороны проект договора аренды. Направленный ранее договор и договор, представленный в материалы дела, содержат разное количество страниц.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2017, определение от 17.08.2017 отменено, вопрос направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судебные инстанции признали претензионный порядок соблюденным обществом. Письмом от 17.09.2015 общество направило в адрес администрации проект договора, разница в количестве страниц не свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязательств по досудебному порядку урегулирования спора. Кроме того, суд первой инстанции нарушил право общества на судебную защиту. Апелляционный суд также принял во внимание, что заявление общества ранее рассмотрено по существу судами трех инстанций.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2019, иск удовлетворен частично. Договор заключен в редакции, определенной судом первой инстанции.

Суды установили, что обществу на праве собственности принадлежит нежилое производственное здание, находящееся по адресу: Адлерский район г. Сочи, ул. Демократическая, 42, состоящее из одноэтажного бетонного строения, обозначенного в плане как литера «А», 1993 года постройки. Для использования производственного здания на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:131. Общество 08.04.2009 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) в аренду земельного участка площадью 317 кв. м, расположенного в Адлерском районе города Сочи, по ул. Демократической, 42. Согласно письму администрации от 24.04.2009 № 02-05-16/3055 общество 06.05.2009 направило указанное заявление в департамент. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2010 по делу № А32-12096/2010 бездействие администрации, выразившееся в непринятии решения о предоставлении обществу указанного участка в аренду, признано незаконным. Суд обязал администрацию принять решение о предоставлении обществу земельного участка в аренду для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости. В письме от 11.07.2011 общество проинформировало о наличии правопритязаний в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:131, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 42, направив в адрес кадастровой палаты решение по делу № А32-12096/2010. Регистрирующий орган в ответном письме от 12.08.2011 № 11094/10 уведомил общество о том, что земельный участок снят с кадастрового учета 25.03.2011 на основании решения от 19.03.2011 № 00-р/11 как имеющий временный характер, в отношении которого не осуществлена государственная регистрация права в течении двух лет со дня постановки на временный учет. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2013 по делу № А32-44125/2011 признаны незаконными действия филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, оформленные решением от 19.03.2011 № 00-р/11, в части аннулирования сведений о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402030:131. Суд обязал орган кадастрового учета восстановить сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402030:131, продлив срок его временного кадастрового учета до 13.10.2013. В государственный кадастр недвижимости 31.07.2015 внесены сведения о земельном участке из земель населенных пунктов, площадью 317 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402030:2586, расположенном по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 42, с разрешенным использованием – под производственным зданием. Общество обратилось в администрацию с заявлением от 17.09.2015 № 81 о заключении договора аренды, приложив к нему проект договора. Ввиду того, что сторонами договор аренды заключен не был, общество обратилось в суд с настоящим иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 421, 422, 424, 445, 606, 614 Гражданского кодекса, нормами статей 1, 39.7, 65 Земельного кодекса. Признавая обоснованными доводы общества в части обязания ответчиков заключить договор аренды земельного участка, суды пришли к выводу, что публичный собственник необоснованно уклоняется от предоставления в аренду земельного участка, на котором расположено производственное здание общества, которое в установленном законом порядке обращалось в орган местного самоуправления за предоставлением земельного участка. Однако администрацией решения о предоставлении обществу в аренду испрашиваемого земельного участка не принято. Данное обстоятельство по существу ответчиками не оспаривается. Довод о том, что тождественность земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402030:131 и 23:49:0402030:2586 в решении не установлена, отклонен судом апелляционной инстанции, так как мотивированных возражений, связанных с образованием нового участка, занимаемого и необходимого для эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости, органами местного самоуправления не заявлено. Размер арендной платы по договору определен судом первой инстанции с учетом постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699), действующего в период разрешения спора. Судом уточнены (изменены, исключены) также отдельные условия проекта договора, предложенного к подписанию обществом, в части прав и обязанностей сторон. Поэтому на администрацию возложена обязанность по заключению с обществом договора аренды земельного участка на условиях, изложенных в судебном акте, в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу. Общество, ссылаясь в апелляционном суде на необходимость сохранения условий договора аренды в предложенной им редакции, по существу не приводит доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции о необходимости корректировки отдельных условий проекта договора. В решении проведено сопоставление положений договора аренды в редакции общества на предмет соответствия их нормам гражданского и земельного законодательства. Поэтому суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для вывода о том, что договор аренды в редакции, определенной судом первой инстанции, противоречит нормам материального права либо нарушает законные интересы общества (как арендатора муниципального земельного участка). Кроме того, независимо от наличия либо отсутствия возражений органов местного самоуправления, суд первой инстанции не вправе обязать администрацию заключить договор, в который включены положения, не соответствующие (противоречащие) нормам гражданского и (или) земельного законодательства.

Департамент и администрация обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявители просят указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. На момент обращения общества за приобретением земельного участка в аренду действовал приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов». Данным приказом установлены перечни документов, которые претенденты за получением участков на каком-либо праве должны предоставить публичному органу для рассмотрения вопроса о таком предоставлении. Доказательств представления соответствующих документов в уполномоченный орган в материалах дела не содержится. Доводы общества о необходимости удовлетворения заявленных требований в связи с наличием у администрации обязанности исполнить решение от 31.08.2010 по делу № А32-12096/2010, являются необоснованными. Материалы дела не подтверждают (обществом не доказана) тождественность земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:131, являвшегося предметом спора по делу № А32-12096/2010, и земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:2586, фактически испрашиваемого обществом в аренду.

От общества отзыв на жалобу департамента и администрации не поступил.

Общество также обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Истец в жалобе просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, приняв проекта договора аренды земельного участка в редакции, предложенной обществом, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и материалам дела. Жалоба мотивирована следующим. В редакции договора, предложенной обществом к заключению, арендная плата рассчитывалась исходя из муниципальных нормативных правовых актов, действовавших в период направления проекта договора аренды органу местного самоуправления. Имущественные интересы департамента и администрации на будущее уже были учтены содержанием договора аренды в редакции, предложенной обществом, и никак не нарушали нормы действующего законодательства и права представителя публичного собственника земельного участка. Суд, принимая иной расчет арендной платы, не учел, что земельный участок, на котором расположен принадлежащий обществу объект недвижимости, ограничен в обороте. Поэтому для расчета арендной платы применение постановления № 1699 недопустимо. Указанное постановление не учитывает Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее – Основные принципы определения арендной платы), утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – постановление № 582). Согласно абзацу восьмому Основных принципов определения арендной платы (принцип № 7, введенный постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531), при наличии предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение их в собственность отсутствуют. Основания изменять редакцию условий пунктов 4 и 5 договора аренды у суда первой инстанции также отсутствовали, поскольку редакция этих пунктов, предложенная обществом, не противоречит нормам материального права. При этом департамент и администрация не направили своих разногласий по данным пунктам договора аренды земельного участка. Является необоснованной позиция суда первой инстанции, изменившего условия пунктов 8.5 и 9.1 проекта договора аренды. Данные условия в редакции, предложенной обществом, не противоречат нормам действующего законодательства и не нарушают имущественных интересов органов местного самоуправления.

От департамента и администрации отзыв на жалобу общества не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение от 06.12.2018 и апелляционное постановление от 10.03.2019 подлежат изменению в связи с неприменением судами норм материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, обществу на праве собственности принадлежит нежилое производственное здание, расположенное по адресу: Адлерский район г. Сочи, ул. Демократическая, 42, представляющее собой одноэтажное бетонное строение, обозначенное в плане как литера «А», 1993 года постройки.

Для использования недвижимого имущества на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:131. 

8 апреля 2009 года общество на основании статьи 36 Земельного кодекса (действовавшей в этот период) обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 317 кв. м, расположенного в Адлерском районе городе Сочи, по ул. Демократической, 42. Согласно письму администрации от 24.04.2009 № 02-05-16/3055 общество 06.05.2009 направило указанное заявление в департамент. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2010 по делу № А32-12096/2010 бездействие администрации, выразившееся в непринятии решения о предоставлении обществу указанного участка в аренду, признано незаконным. Суд обязал администрацию принять решение о предоставлении земельного участка обществу в аренду для эксплуатации объекта недвижимости. 

В рамках дела № А32-12096/2010 суд установил, что перечень документов, представленных обществом в администрацию с поданным в порядке статьи 36 Земельного кодекса заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, соответствует требованиям действующего законодательства. Данное обстоятельство не оспаривалось администрацией.

В письме от 11.07.2011 общество проинформировало орган кадастрового учета о наличии правопритязаний в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:131, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 42, направив в его адрес решение суда по делу № А32-12096/2010. 

Орган кадастрового учета в письме от 12.08.2011 № 11094/10 уведомил общество о том, что земельный участок снят с кадастрового учета 25.03.2011 на основании решения от 19.03.2011 № 00-р/11 как имеющий временный характер. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2013 по делу № А32-44125/2011 признаны незаконными действия филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, оформленные решением от 19.03.2011 № 00-р/11, в части аннулирования сведений о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402030:131. На орган кадастрового учета возложена обязанность по восстановлению сведений о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402030:131 и продлению срока временного кадастрового учета объекта до 13.10.2013. 

В рамках дела № А32-44125/2011 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:131 снят с кадастрового учета 25.03.2011, как имеющий временный характер, в отношении которого не осуществлена государственная регистрация права в течении двух лет со дня постановки на временный учет. 

31 июля 2015 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке из земель населенных пунктов площадью 317 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402030:2586, расположенном по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 42, с разрешенным использованием – под производственным зданием. 

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 17.09.2015 № 81 о заключении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:2586, приложив к нему проект договора. Проект договора аренды администрацией не подписан. 

Ссылаясь на то, что органы местного самоуправления уклоняются от заключения договора аренды муниципального земельного участка площадью 317 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402030:2586, на котором расположен принадлежащий обществу объект недвижимости, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника объекта недвижимости, не вправе приобрести (в собственность или в аренду) соответствующий земельный участок.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» приведены следующие разъяснения. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делам № А32-12096/2010 и № А32-44125/2011, судебные инстанции установили следующее. Органы местного самоуправления с 2010 года необоснованно уклоняются от предоставления в аренду обществу муниципального земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему недвижимое имущество. Общество неоднократно в установленном законом порядке обращалось в органы местного самоуправления за предоставлением земельного участка, однако договор аренды до настоящего времени с ним не заключен. Довод органов местного самоуправления об отсутствии в деле доказательств тождественности земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402030:131 и 23:49:0402030:2586 рассмотрен и отклонен судами. Возражения, связанные с образованием участка, занимаемого и необходимого для эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости, администрацией и департаментом не заявлялись. Довод ответчиков о том, что истцом не представлялись правоустанавливающие документы на производственное здание, расположенное в границах земельного участка, признан судами документально неподтвержденным, а также противоречащим содержанию вступивших в законную силу судебных актов по делу № А32-12096/2010. По результатам анализа положений проекта договора в редакции, предложенной к подписанию обществом, на соответствие нормам действующего гражданского и земельного законодательства, суд обязал администрацию заключить с обществом договор аренды в отношении испрашиваемого земельного участка в редакции, изложенной в резолютивной части судебного акта. При этом размер арендной платы по договору определен судом первой инстанции с учетом постановления № 1699, действующего в период разрешения спора. Судом уточнены (изменены) отдельные условия проекта договора в части прав и обязанностей сторон. Апелляционный суд отклонил доводы общества об отсутствии у суда первой инстанции правовых оснований для внесения изменений в проект договора, предложенный к подписанию администрации. Ссылаясь на необходимость сохранения условий договора аренды в первоначальной редакции, истец по существу не приводит доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции о необходимости корректировки отдельных условий проекта договора. В решении проведено сопоставление положений договора аренды в редакции общества на предмет соответствия их нормам гражданского и земельного законодательства. Поэтому суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для вывода о том, что договор аренды в редакции, определенной судом первой инстанции, противоречит нормам материального права либо нарушают законные интересы общества. Кроме того, независимо от наличия либо отсутствия возражений органов местного самоуправления, суд первой инстанции не вправе обязать администрацию заключить договор, в который включены положения, не соответствующие (противоречащие) нормам гражданского и (или) земельного законодательства.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы, приведенные департаментом и администрацией в кассационной жалобе, повторяют доводы, изложенные в возражениях на иск и в апелляционной жалобе. Эти доводы исследовались и были обоснованно отклонены судебными инстанциями с указанием мотивов их отклонения. Доводы жалобы не опровергают обоснованность выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные сторонами доказательства. Эти доводы не влияют на правомерность вывода судебных инстанций о наличии (доказанности истцом) оснований для понуждения органа местного самоуправления к заключению с обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:2586.

Общество в кассационной жалобе приводит доводы о возможности расчета арендной платы за пользование муниципальным земельным участком, исходя из муниципальных нормативных правовых актов, действовавших в период направления проекта договора аренды органу местного самоуправления. Истец также полагает, что у суда отсутствовали основания изменять редакцию условий пунктов 4, 5, 8.5 и 9.1 проекта договора аренды, которые не противоречат закону и не нарушают имущественных интересов органов местного самоуправления. При этом департамент и администрация не направили своих разногласий по данным пунктам договора аренды. Данные доводы подлежат отклонению окружным судом. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса). По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются его условия. Такой договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса). При этом возникшие правоотношения должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса). Судебная практика также исходит из того, что договор, заключаемый в обязательном порядке, может быть заключен в судебном порядке в редакции, представленной участником спора, если предложенная им редакция условий договора соответствует законодательству. Если редакция договора, заключение которого является обязательным, предложенная одной из сторон, противоречит законодательству, суду необходимо указать условия, на которых должен быть заключен такой договор. При этом договор, условия которого определены решением суда, признается заключенным с даты вступления в силу судебного акта. 

Суд первой инстанции при разрешении спора правомерно учел, что с момента обращения общества в администрацию за оформлением арендных отношений прошло длительное время. В этот период подход к определению размера арендной платы за пользование испрашиваемым земельным участком изменился. Расчет арендной платы основан на положениях, содержащихся в постановлении Главы города Сочи от 15.06.2007 № 791 «О порядке определения размера арендной платы на земли муниципальной собственности, а также на земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в городе Сочи». Указанное постановление утратило силу, поэтому оно (как и подход к определению размера арендной платы, предложенный истцом) не подлежит применению к отношениям сторон. В период заключения договора нормативное регулирование к определению размера арендной платы на территории муниципального образования город-курорт Сочи изменилось, что учитывалось судом при определении отдельных условий договора. Иные положения, содержащиеся в проекте договора, откорректированы (изменены, исключены) судом как не соответствующие нормам гражданского и (или) земельного законодательства, либо сформулированные неясно (не позволяющие истолковать их однозначно).   

Доводы кассационной жалобы общества о том, что земельный участок, на котором расположен принадлежащий обществу объект недвижимости, является ограниченным в обороте, что требует учета при определении размера арендной платы Основных принципов определения арендной платы, признаются судом округа обоснованным.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены постановлением № 582. В силу абзаца восьмого Основных принципов определения арендной платы (принцип № 7, введен постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531), при наличии предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения арендная плата не должна превышать размер земельного налога, установленный в отношении земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение их в собственность отсутствуют. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В этом случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал следующее. Данные положения Основных принципов определения арендной платы (принцип № 7) предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована следующая правовая позиция. Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена. Вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом. Поэтому уполномоченным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399).

В пункте 3.2 договора аренды, утвержденного решением суда, отражено, что размер годовой арендной платы за земельный участок приведен в приложении к настоящему договору и составляет 45 434 рубля. Однако указанный размер арендной платы определялся обществом на основании недействующего постановления Главы города Сочи от 15.06.2007 № 791 «О порядке определения размера арендной платы на земли муниципальной собственности, а также на земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в городе Сочи». При этом суд в решении указал, что исключает приложение (расчет арендной платы) из договора, которое не соответствует законодательству, действующему на момент принятия судебного акта. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2010 по делу № А32-1206/2010 установлено, что земельный участок, на котором расположен принадлежащий обществу объект недвижимости, находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи. Следовательно, с учетом подпункта 1 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса и части 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон от 14.03.1995 № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях"», испрашиваемый обществом земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:2586 является ограниченным в обороте. 

Таким образом, содержание пункта 3.2 договора аренды в редакции, определенной в соответствии с решением суда, противоречит действующему нормативному регулированию (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса) и не соответствует Основным принципам определения арендной платы, утвержденному постановлением № 582 (принципу № 7, введенному постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531). Поэтому обжалуемые обществом судебные акты в соответствующей части подлежат изменению судом кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 и части 2 статьи 288 Кодекса. 

Правовых оснований для изменения иных условий договора аренды, исходя из доводов кассационных жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 03.04.2019 № 121). 

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.12.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2019 по делу № А32-2133/2016 изменить.

Изложить пункт 3.2 раздела 3 «Арендная плата» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:2586, содержание которого приведено в резолютивной части решения от 06.12.2018, в следующей редакции: «3.2. Размер арендной платы за земельный участок равен размеру земельного налога, установленному в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, расположенных на территории муниципального образования город-курорт Сочи».

В остальной части решение от 06.12.2018 и апелляционное постановление от 10.03.2019 по делу № А32-2133/2016 оставить без изменения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							         В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                    Я.Е. Волков

                                                                                                                               А.И. Мещерин