АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-14659/21

17 августа 2021 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   11 августа 2021 г.

Полный текст решения изготовлен            17 августа 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2  (ОГРНИП 304616132300015, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор-1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО4, о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии:

от истца: ФИО5 – представитель по доверенности от 17.08.20108,

от ответчика: ФИО6 - представитель по доверенности от 28.05.2021 (посредством участия в онлайн-заседании),

от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2  обратился в суд с иском  к обществу с ограниченной ответственностью «Вектор-1», при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО3, о расторжении договора аренды земельного участка от 22.02.2019.

Представитель истца настаивает на требованиях по изложенным в иске и дополнениях основаниям.

Представитель ответчика против иска возражает по доводам, изложенным в отзыве.

Третье лицо явку представителя не обеспечил.

Согласно письменных пояснений ИП ФИО4, ответчиком с 11.11.2020 по 29.12.2020 оплачено истцу задолженности в сумме 1 350 000 руб.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.

Как следует из материалов дела, Между ИП ФИО2 и ИП Глава КФХ ФИО7 Н22.02.2019 г. заключен договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:42:0600016:69, площадью 3267200+/-15816 кв.м, и 61:42:0600016:182, площадью 2494625+/-7975ДЗ кв.м.

Согласно пункту 3.3 договора аренды от 22.02.2019г. арендная плата выплачивается арендатором ежегодно в срок до 30 сентября расчетного года.

02 марта 2020г. между ФИО3 (бывший арендатор) и ОOO «Вектор-1» (новый арендатор) был заключен договор уступки прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды, по условиям пункта 1.1 которого сторонами было установлено, что в соответствии с положениями п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, Бывший арендатор уступает, а новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 22.02.2 II 9г., заключенному в простой письменной форме между ФИО2 и ФИО3, зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 22.04.2019 года, запись регистрации № 61:42:0600016:69-61/048/2019-16, на земельные участки сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, а именно:

с кадастровым номером 61:42:0600016:69, площадью 3267200 кв.м, местоположение: Россия, Ростовская область, Чертковский район;

с кадастровым номером 61:42:0600016:182, площадью 2494625 кв.м, местоположение: Россия, Ростовская область, Чертковский район, в границах кадастрового квартала 61:42:0600016, которые далее по тексту настоящего договора будут именоваться - Земельный участок.

Данный договор уступки прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды также был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 09.07.2020г. была внесена соответствующая запись в ЕГРН

Согласно пункту 3.1 договора уступки от 02.03.2020г. все права и обязанности по договору аренды переходят к новому арендатору с момента государственной регистрации

настоящего договора и земельный участок считается переданным бывшим арендатором и полученным новым арендатором одновременно с переходом прав.

Таким образом, арендатором указанных земельных участков с 09.07.2020 г. по 22.04.2026 г. является ООО «Вектор-1» на основании договора уступки прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды от 02.03.2020 г.

Размер ежегодной арендной платы составляет 2700 рублей за 1 Га в год (п. 3.1 Договора аренды от 22.02.2019 г.).

Арендатором допускались нарушения условий договора аренды в части уплаты арендных платежей.

23.03.2021 г. в адрес ООО «Вектор-1» направлено требование об уплате размера арендной платы за 2 (два) срока аренды земельных участков вперед.

12.04.2021 г. указанное требование получено арендатором, которое оставлено им без исполнения.

Обращаясь с иском в суд, предприниматель указывает на допущения ответчиком нарушения условий договора в 2020 г., наличие задолженности по арендной плате за 2021 г. и 2022 г., срок по которым наступает, соответственно, до 30 сентября 2021 г. и до 30 сентября 2022 г. 

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства  в  отдельности,  а также   взаимную связь  доказательств  в  их совокупности, суд пришел к выводу о необходимости отказать в удовлетворении заявленного требования, усмотрев его необоснованность и приняв во внимание следующее.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В ходе рассмотрения дела истец пояснил, что ввиду имеющихся ранее нарушений сроков оплаты аренды, требованием от 23.03.2021   понудил оплатить арендную плату за два будущих периодов: 2021 г. и 2022 г. Неисполнение указанного требования, по мнению истца, является основанием расторжения договора аренды по правилам ст. 619 ГК РФ.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями. Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 9) предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) указано, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценив заявленные истцом нарушения, суд не нашел оснований квалификации их как существенные, влекущие расторжение договора аренды по правилам ст. 619 ГК РФ.

В части нарушения срока платежа за 2019 г. и 2020 г. 

Согласно п. 3.1 договора уступки прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды от 02.03.2020, все права и обязанности по договору аренды переходят к новому арендатору – ООО «Вектор-1» с момента государственной регистрации настоящего договора. Земельный участок считается переданным бывшим арендатором – ФИО3, и полученный новым арендатором одновременно с переходом прав. 

Поскольку права и обязанности арендатора переданы обществу и именно ответчик являлся арендатором земельного участка, а по договору уступки все права и обязанности арендатора по договору аренды переходят к новому арендатору с момента государственной регистрации указанного договора, в данном случае с 09 июля 2020 года.

Верховный Суд РФ в пункте 23 Постановления Пленума от 21 декабря 2017 года N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" определил, что по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.

Например, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе, до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

Статьей 323 ГК РФ установлено, что при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Таким образом, кредитор самостоятельно распоряжается принадлежащим ему процессуальным правом на предъявление об оплате долга к одному из солидарных должников, так и ко всем должникам одновременно.

В рассматриваемом случае, истец воспользовался предоставленными ему ГК РФ правами, а именно выбрал способ защиты права, как претензионная работа по оплате долга за 2019 г. и 2020 г. к ООО "Вектор-1".

Ответчик произвел платежи за первоначального арендатора. 

02.09.2020, то есть менее чем за месяц до даты наступления срока по арендным платежам за 2020 г., между ИП ФИО2 (цедент) и ИП ФИО4 (цессионарий) заключен договор уступки права требования № 0220, по условиям которого цедент передает цессионарию в полном объеме права требования к ИП главе КФХ ФИО3 по договору аренды от 22.02.2019 

О факте уступки права истец уведомил 16.10.2020, что не отрицается сторонами. При этом, реквизиты на нового получателя денежных средств были направлены ФИО2 в адрес ООО «Вектор-1» 16.10.2020, то есть позднее крайнего срока платежа – 30.09.2020. После получения реквизитов, ООО «Вектор-1» произвело необходимые платежи в адрес ИП ФИО4

Нарушение сроков оплаты, даже с учетом получения реквизитов получателя, произведен с нарушением срока: сведения о реквизитах - 16.10.2020, платежи произведены с 11.11.2020 по 29.12.2020, при том, что срок платежа 30.09.2020. Вместе с тем, по состоянию на 30.09.2020 сведений о смене кредитора у ответчика не имелось, стороне сделки платеж не внесен. Тем самым, суд пришел к выводу о соблюдении разумного срока для исполнения обязанности по уплате просроченной задолженности, возникшей у ИП ФИО7 

В части довода истца о неисполненном в установленный срок обязательстве за 2019г. именно ответчиком как аргумент о существенном нарушении условий договора для его расторжения, суд установил следующее.

ИП ФИО2 направил в адрес ответчика требование, в котором указал о по арендным платежам за 2019 год в размере 205 000 руб.

ООО «Вектор-1» действуя разумно и добросовестно произвело в адрес ИП ФИО2 погашение задолженности по арендным платежам за 2019 год, что не оспаривает истец. Следует отметить, что в ходе судебных заседаний истец пояснил о непринятии мер к взысканию долга с ИП ФИО3, ввиду его неплатежеспособности и осведомленности намерения уступки права аренды с ООО «Вестор-1». Указанное суд расценивает как намерение возложить на нового арендатора негативные финансовые последствия недобросовестной стороны - арендатора, проявив тем самым злоупотребление своими правами как арендодателя. 

 Следует отметить, что при наличии долга с 2019 г. (срок платежа 30.09.2019), который как основание указан для расторжения договора аренды, с требованием о расторжении договора предприниматель обратился только 14.05.2021, то есть более года.

Будучи осведомленным о долге за 2020 г. (срок платежа 30.09.2020) истец обратился в суд с требованием о расторжении договора более 6 месяцев.

Применив разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует вывод о несоблюдении разумного срока с момента уплаты арендатором названных долгов и требовать расторжения договора в связи с этими нарушениями.

Ссылка истца на начало течения разумного срока с момента приобретения ответчиком в права арендатора суд не принимает, поскольку такой подход возлагает негативные последствия недобросовестного первоначального арендатора – ИП ФИО3 на нового арендатора.

С января 2021 г. задолженность по уплате арендной платы у общества не имеется.

Требования предпринимателя о расторжении договора аренды земельного участка основываются также на факте неуплаты обществом арендной платы более двух сроков подряд за период 2021 г. и 2022 г.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Срок платы согласован сторонами в п. 3.3 договора – ежегодно в срок до 30 сентября расчетного года. Исходя из системного толкования условий договора и фактически сложившихся отношений сторон, следует вывод о возможности внесения в течение текущего года до 30 сентября.

Обязанности оплатить платеж ранее согласованного срока ни нормами действующего федерального закона, ни условиями договора не предусмотрены. В связи с чем, невнесение ответчиком платы по указанию истца ранее 30 сентября текущего года отклоняется судом как квалификация поведения ответчика как недобросовестного, служившее основанием полагать о невнесении арендной платы более двух раз подряд.

Задолженности по состоянию на июль 2021 г. по договору аренды у ответчика перед истцом не имеется.

Заявленное требование об уплате арены за 2021, 2022 г.г. ранее согласованной даты платежа является незаконным и квалифицируется судом как злоупотребление правом по правилам статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, поскольку задолженность по арендной плате была оплачена обществом в добровольном порядке  и иных нарушений договорных условий обществом не допущено, факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению арендной платы в 2019 г. (при наличии такой обязанности до 30.09.2019 у ИП ФИО3) и 2020 г. (с учетом указанных фактических обстоятельств при подписании соглашения об уступке права от 02.03.2020 и договора уступки права от 02.09.2020) не может служить основанием для расторжения договора аренды. 

На земельном участке имеются посевы ответчика. Факта нерационального, нецелевого использования земельного участка сельскохозяйственного назначения не заявлено.

 Такая мера ответственности как расторжение договора аренды несоразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Оценив представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, в связи с чем в иске о расторжении договора следует отказать.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяО.П. Захарченко