АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-8651/2020

30 марта 2021 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения объявлена 23 марта 2021 года 

Полный текст решения изготовлен 30 марта 2021 года

 

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Козиковой В.Е., 

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 

<

...> арбитражное дело по исковому заявлению  

индивидуального предпринимателя ФИО2, город Саратов: ОГРНИП 309645431400013, ИНН 

<

***>

к Обществу с ограниченной ответственностью «Ландшафт и клининг», город Энгельс, Саратовская область: ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

о взыскании задолженности по арендной плате и убытков

по встречному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Ландшафт и клининг», город Энгельс, Саратовская область: ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, город Саратов: ОГРНИП 309645431400013, ИНН 

<

***>

о признании договора аренды нежилого помещения от 27.08.2019 года расторгнутым  

при участии: 

представитель ИП ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 21.06.2019 года (сроком на 2 года)

представитель ООО «Ландшафт и клининг» - ФИО4 по доверенности от 14.08.2020 года

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Ландшафт и клининг», уточненное в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по арендной плате с января 2020 года по июнь 2020 года в размере 27000 руб., задолженности по оплате коммунальных услуг с января 2020 года по март 2020 года в размере 7553,03 рублей, за охрану ха период с января 2020 года по июнь 2020 гора в размере 12000 рублей; убытков, понесенных на устранение недостатков переданного имущества Обществом с ограниченной ответственностью «Ландшафт и клининг»  по договору аренды от 27.08.2019 года в размере 35874 руб.   

В материалы дела от истца поступило заявление об отказе от исковых требований в части взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг с января 2020 года по март 2020 года в размере 7553,03 рублей., за охрану за период с января 2020 года по июнь 2020 гора в размере 12000 рублей; убытков, понесенных на устранение недостатков  переданного имущества ООО «Ландшафт и клининг»  по договору аренды от 27.08.2019 года, в размере 39874 рублей.  

Отказ от требований в части взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг с января 2020 года по март 2020 года в размере 7553,03 рублей., за охрану за период с января 2020 года по июнь 2020 гора в размере 12000 рублей; убытков, понесенных на устранение недостатков  переданного имущества ООО «Ландшафт и клининг»  по договору аренды от 27.08.2019 года, в размере 39874 рублей судом принят, т.к. он не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. 

Суд может прекратить производство по делу в части на любой стадии процесса, если возникнут обстоятельства, предусмотренные статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что производство по делу № А57-8651/2020 в части взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг с января 2020 года по март 2020 года в размере 7553,03 рублей., за охрану за период с января 2020 года по июнь 2020 гора в размере 12000 рублей; убытков, понесенных на устранение недостатков  переданного имущества ООО «Ландшафт и клининг»  по договору аренды от 27.08.2019 года, в размере 39874 рублей, подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ. Судом вынесено определение о прекращении производства по делу №А57-8651/2020  в части исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2 к ООО «Ландшафт и клининг» о  взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг с января 2020 года по март 2020 года в размере 7553,03 рублей., за охрану за период с января 2020 года по июнь 2020 гора в размере 12000 рублей; убытков, понесенных на устранение недостатков  переданного имущества ООО «Ландшафт и клининг»  по договору аренды от 27.08.2019 года, в размере 39874 рублей.

Общество с ограниченной ответственностью «Ландшафт и клининг» обратилось со встречным исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> №2 «а» заключенный 27 августа 2019 года между ИП ФИО2 и ООО «Ландшафт и клининг» расторгнутым с 15.01.2020 года. 

В судебное заседание явился представитель индивидуального предпринимателя ФИО2, который поддержал первоначально заявленные требования, возражал относительно удовлетворения встречных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на встречный иск. 

В судебное заседания явился представитель Общества с ограниченной ответственностью «Ландшафт и клининг», который возражал относительно удовлетворения первоначально заявленного требования по доводам, изложенным в отзыве на иск, поддержал заявленный встречный иск в полном объеме.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. 

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.   

Материалами дела установлено, что 27.08.2019 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Ландшафт и клининг» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно п. 1.1. которого Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять в аренду нежилое помещение общей площадью 141,5 кв. м., расположенное по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, проезд 1 -и Студенческий, №2 а. Вышеназванное нежилое помещение передается в состоянии, позволяющем его полную и нормальную эксплуатацию.

Согласно п. 2.1.1. Договора Арендодатель обязуется передать в пользование, указанное в п. 1.1. Договора помещения, по акту приема-передачи, в котором должно быть указано техническое состояние помещения на момент сдачи в аренду.

На основании акта приема-передачи нежилого помещения от 27.08.2019 года Арендодатель передал Арендатору в аренду нежилое помещение общей площадью 141,5 кв. м., расположенное по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, проезд 1 -и Студенческий, №2 а.

Согласно п. 2.2.8. Договора Арендатор обязуется после окончания срока аренды или при досрочном его прекращении передать Арендодателю арендуемые помещения по акту приема- передачи.

В соответствии с п. 3.1. Договора арендная плата составляет 45 000 (сорок пять тысяч) рублей в месяц и вносится Арендатором через 14 дней после подписания Акта приема-передачи помещения, т.е. с «10» сентября 2019г. и действует в течение 11 месяцев, т.е. до «10» августа 2020г.

Согласно п. 3.2. Договора Арендатор вносит однократно депозит в размере 22 500 (двадцати двух тысяч пятьсот) рублей, который передается Арендодателю сразу после подписания Акта приема-передачи помещения. Депозит возвращается в полном объеме Арендатору: в случае истечения срока Договора, при условии сдачи помещения Арендодателю в состоянии, технически пригодном для дальнейшей эксплуатации; в случае, если нет задолженностей (коммунальные, охранные).

Согласно п. 4.1. Договор вступает в силу с момента его подписания   и действует в течение 11 месяцев, т.е. до «10» августа 2020г.

В соответствии с п. 4.1.1.  Договора стороны имеют право досрочно расторгнуть договор без обращения в судебные органы в случаях, предусмотренных ст. ст. 619, 620 Гражданского кодекса РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Договор может быть расторгнут до окончания срока действия по инициативе Арендатора с предварительным уведомлением Арендодателя о досрочном расторжении Договора за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения.

           Договор аренды нежилого помещения от 27.08.2019 года подписан сторонами и скреплен печатями, арендуемое помещение передано Арендатору. 

Спорный период по договору аренды нежилого помещения от 27.08.2019 г. определен с января 2020 года по июнь 2020 года. Сумма задолженности в соответствии с расчетом истца составляет 270 000 руб.

Ответчиком обязательства по договору аренды нежилого помещения от 27.08.2019 года исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем 24.04.2020 года ИП ФИО2 в адрес ООО «Ландшафт и клининг» было направлено письмо с требованием в добровольном порядке погасить образовавшуюся задолженность.

           В связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору по оплате арендной платы и коммунальных платежей истец обратился в суд с настоящим иском.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате с января 2020 года по июнь 2020 года в размере 27000 руб.

Представитель Общества с ограниченной ответственностью «Ландшафт и клининг» возражает против удовлетворения заявленных индивидуальным предпринимателем ФИО2 требований.

ООО «Ландшафт и клининг» заявило встречные исковые требования о признании договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> №2 «а» заключенный 27 августа 2019 года между ИП ФИО2 и ООО «Ландшафт и клининг» расторгнутым с 15.01.2020 года.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения встречных исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве и пояснениях на встречное исковое заявление.

В обоснование заявленных встречных исковых требований ООО «Ландшафт и клининг» указывает, что с 27.09.2019 года по 10.01.2020 года арендатор находился в неотапливаемом помещении, ссылаясь на нерабочее состояние газового котла и трех газовых плит.

Кроме того, истец по встречному исковому заявлению указывает, что ООО «Ландшафт и клининг» освободило арендованное помещение 15 января 2020 года, в подтверждение чего  ссылается на протокол от 15.01.2020 года, составленный ст  УУП ОП № 3 МУ МВД РФ «Энгельсское» ФИО5, а так же на составленную ИП ФИО2 перепись имущества, находящегося на тот момент в спорном помещении. 

Таким образом, по мнению ООО «Ландшафт и клининг» состоялась приемка помещения из аренды Арендодателем ИП ФИО2 

  Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суда со встречным исковым заявлением о признании договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> №2 «а» заключенный 27 августа 2019 года между ИП ФИО2 и ООО «Ландшафт и клининг» расторгнутым с 15.01.2020 года.

Исследовав материалы дела, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как следует из статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Применительно к статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом является платным. Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды.

Истец свои обязательства по договору аренды выполнил, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. 

Однако свои обязательства по внесению арендной платы в установленные договором сроки ответчик надлежащим образом не исполнил.

На день вынесения решения по существу рассматриваемого спора размер задолженности ответчика перед истцом по договору аренды от 27.08.2019 года составляет 270 000 руб.

Судом установлено, что обоснованность заявленных истцом требований подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

ООО «Ландшафт и клининг», возражая против удовлетворения первоначальных исковых требований, указывает на недостатки переданного в аренду имущества и освобождение арендованного помещения 15 января 2020 года.

Доводы ответчика подлежат отклонению по следующим основаниям.

В пункте 4.1. Договора указано, что Договор вступает в силу с момента его подписания   и действует в течение 11 месяцев, т.е. до «10» августа 2020г.

Из пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и арендатора (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

ООО «Ландшафт и клининг», ссылаясь на наличие оснований для расторжения договора аренды по требованию арендатора, указанных в ст. 620 Гражданского Кодекса Российской Федерации заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы. 

Определением суда от 04.12.2020 года по делу №А57-8651/2020 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой технической экспертизы» по Саратовской области» (ИНН 

<

***>, 410028, 

<

...>) ФИО6.

С постановкой следующих вопросов: 

1. В каком техническом состоянии находилось нежилое помещение с находящимся в нем оборудованием, площадью 141,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, на дату подписания акта приемапередачи от 27.08.2019 года по договору аренды от 27.08.2019 года? 

2. В каком техническом состоянии находилось помещение с находящимся в нем оборудованием, площадью 141,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 09.01.2020 года, 11.03.2020 года, 24.04.2020 года, 30.06.2020 года и дату проведения экспертизы? 

3. Если при ответе на первый и второй вопросы будут установлены различия в техническом состоянии нежилого помещения с находящимся в нем оборудованием, площадью 141,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, то каковы эти различия (недостатки), каковы их причины? 

4. Каковы способы устранения выявленных недостатков? К какому виду ремонта (к текущему или капитальному) относится ремонтное воздействие, которое необходимо осуществить с целью устранения выявленных недостатков? 

5. Какова стоимость устранения выявленных недостатков? 

6. В случае установления недостатков технического состояния нежилого помещения с находящимся в нем оборудованием, площадью 141,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, после его передачи в аренду, установить препятствовали ли эти недостатки к использованию указанным нежилым помещением?

Согласно заключению эксперта №2001 от 03.02.2021 года:

1. Сведения о техническом состоянии исследуемых помещений на 27 августа 2019 года, отражены в Акте приема-передачи нежилого помещения по Договору аренды нежилого помещения от 27 августа 2019 года (Приложение № 1 к договору аренды от 27 августа 2019 года) (л.д. 19,20, том 1), а именно:

Помещение передается в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, в том числе: помещение оборудовано всеми необходимыми инженерными сетями, обеспечивающими пользование коммунальными услугами (водоснабжение - горячая вода, канализация, теплоснабжение, электроэнергия, телефония).

Акт приема-передачи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, по Договору аренды нежилого помещения от 27 августа 2019 года (Приложение № 1 к договору аренды от 27 августа 2019 года), подписан Сторонами без замечаний, о чем имеются соответствующие подписи и оттиски печатей.

2. Определить в каком техническом состоянии на 09.01.2020 года находилось помещение с находящимся в нем оборудованием, площадью 140,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, определить с технической точки зрения не представляется возможным, поскольку на данную дату составлено Соглашение о расторжении договора аренды (л.д. 21, том 1), без указания причин невозможного дальнейшего использования объекта.

На 11.03.2020 год согласно Акту обследования узла учета газа от 11.03.2020 года, составленного представителем ООО «Газпром межрегионгаз Саратов» ФИО7 и ИП ФИО2 (л.д. 88, том 3) в нежилом помещении, площадью 140,6 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...>, не работали плиты газовые ПГ-4 в количестве 3-х штук, газовый котел был в работоспособном состоянии.

Дата 24.04.2020 года соответствует подготовленным техническим заключениям специалиста ООО «Областной центр экспертиз» ФИО8 № 5563/, № 5563/3, № 5563/1 о неисправности циркуляционного насоса General Pump WRS 25/6 -180 (л.д. 82-84, том 1), газового котла Protern 20KLOM (л.д. 80, 81, том 1), акустической системы Wharfedal Pro LIX –C15M (л.д. 85-87, том 1).

3. Определить в каком техническом состоянии на 30.06.2020 года находилось помещение с находящимся в нем оборудованием, площадью 140,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, определить с технической точки зрения не представляется возможным, в материалах настоящего дела отсутствуют какие-либо сведения.

На момент производства экспертного осмотра установлено следующее: Помещение с находящимся в нем оборудованием, площадью 140,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, оснащено системами холодного водоснабжения (исправна), водоотведения (исправна), отопления (исправна), газоснабжения (отсутствуют приборы САГЗ), бойлер горячего водоснабжения отсутствует, система вентиляции в помещении кухни разукомплектована, проверить ее работоспособность не представилось возможным, датчики системы пожарно-охранной сигнализации не работали, системы принудительной вентиляции в помещении кафе нет (на натяжное полотно потолка смонтированы решетки вентиляции (муляж)).

3. Как указано при ответе на вопрос № 2 определения суда в помещении площадью 141,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> имеются следующие недостатки:

-на системе газоснабжения в помещении котельной отсутствуют приборы САГЗ (Система автоматического контроля загазованности);

-бойлер горячего водоснабжения отсутствует;

-система вентиляции в помещении кухни разукомплектована (демонтирована вытяжка), проверить ее работоспособность не представилось возможным;

-датчики системы пожарно-охранной сигнализации не работают.

Определить период возникновения вышеуказанных недостатков не представляется возможным, ввиду отсутствия научно-обоснованных и рекомендованных к применению в судебной экспертизе методик, определения временных промежутков. По той же причине и указать, кем выполнялись работы по демонтажу оборудования в процессе эксплуатации, не представляется возможным.

Системы принудительной вентиляции в помещении зала для посетителей кафе нет (на натяжное полотно потолка смонтированы решетки вентиляции (муляж)), что является недопустимым в силу п.п. 7.1.4, 7.1.9 СП 60.13330.2016 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. Актуализированная редакция СНиП 41-01-2003 (с Изменением N 1).

4. К системе газоснабжения в помещении котельной следует установить приборы САГЗ (Система автоматического контроля загазованности) с привлечением специализированных организаций, относится к текущему ремонту;

Бойлер горячего водоснабжения следует подключить для возобновления работы системы горячего водоснабжения;

Систему вентиляции в помещении кухни следует доукомплектовать (подключить вытяжку), провести пуско-наладочные работы с привлечением специализированных организаций, относится к текущему ремонту;

Провести проверку работоспособности системы пожарно-охранной сигнализации с привлечением специализированных организаций, вид ремонтных воздействий будет определен по результатам проведенной работы.

Разработать проект вентиляции помещения для посетителей кафе и выполнить работы согласно разработанным проектным решениям с привлечением специализированных организаций.

5. Определить стоимость устранения выявленных недостатков на момент производства экспертизы с технической точки зрения не представляется возможным, поскольку в данную стоимость будет входить выполнение работ, виды и объемы которых в настоящий момент не известны.

6. Недостатки технического состояния нежилого помещения с находящимся в нем оборудованием, площадью 140,6 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, после его передачи в аренду, были устранимы в процессе эксплуатации и не препятствовали использованию указанным нежилым помещением, за исключением отсутствия механической вентиляции в помещении для посетителей кафе. Визуально определить ее отсутствие при подписании договора аренды не представлялось возможным, в натяжном полотне потолка были смонтированы вентиляционные решетки (муляж).

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном АПК РФ и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио - и видеозаписи, иные документы и материалы. Все доказательства должны быть получены и исследованы в соответствии с требованиями федерального законодательства. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом в совокупности с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. 

Заключение эксперта признается одним из доказательств по делу наравне со всеми иными видами доказательств.

Оценивая указанные доказательства, суд исходит из того, что заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу, исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке наравне с другими представленными доказательствами (определение ВАС РФ от 17.02.2012 № ВАС-649/12).

Исходя из содержания статей 86 и 87 АПК РФ заключение эксперта должно быть ясным для понимания и не должно допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Таким образом, у суда отсутствуют основания для сомнения в его достоверности.

Кроме того, в соответствии с частями 1, 3, 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражным процессуальным законодательством установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих факт наличия тех или иных обстоятельств.

Доказательства, на основании которых лицо, участвующее в деле, обосновывает свои требования и возражения, должны быть допустимыми, относимыми и достаточными.

По правилам статьи 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

Положения статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривают, что обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить, как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

В частности, как указано в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Таким образом, заключение эксперта оценивается судом наряду с другими доказательствами по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Экспертное заключение от 03.02.2021 года N 2001, составленное по результатам проведения судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является одними из доказательств по делу, не содержит противоречивых выводов, не требует дополнений или разъяснений, экспертом даны полные и ясные ответы на все поставленные вопросы.

Арбитражный суд, оценивая заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, приходит к выводу, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, оснований сомневаться в данном заключении не имеется, т. к. оно составлено компетентным специалистом, обладающим специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Заключение в полной мере объективно, а его выводы - достоверны. Данное заключение содержит подробное описание произведенных исследований, по результатам которых сделаны выводы и даны научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие исходные объективные данные из представленных в распоряжение эксперта материалов дела, выводы эксперта обоснованы документами.

Экспертное заключение является допустимым доказательством по делу, т. к. не имеется оснований не доверять выводам эксперта, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы. Доводы экспертизы убедительны и по существу не опровергнуты. Несогласие по существу с выводами эксперта не является основанием для назначения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы.

Определением суда от 03.03.2021 года судом отказано в удовлетворении ходатайства ООО «Ландшафт и клининг» о назначении по делу  дополнительной   судебной экспертизы, поскольку отсутствовали основания для ее проведения, предусмотренные статей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Стороны не оспорили вышеуказанное экспертное заключение, не доказали, что оно является ненадлежащим доказательством по делу.

Таким образом, арбитражный суд признает заключение эксперта от 03.02.2021 года N 2001 надлежащим доказательством по делу и оценивает его в совокупности с другими доказательствами при принятии судебного постановления по рассматриваемому делу.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу о том, что ООО «Ландшафт и клининг», ссылаясь на предусмотренные ст. 620 Гражданского Кодекса Российской Федерации случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, вместе с тем, доказательств того, что переданное арендатору имущество имело препятствующие пользованию им недостатки, суду не представлены. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 ГК РФ, пункт 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, пункты 25 - 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Исходя из основополагающего принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды основания для его расторжения, не связанные с нарушением или ненадлежащем исполнением обязательств по договору. Данный позиция отражена в пункте 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Согласно п. 4.1.1.  Договора стороны имеют право досрочно расторгнуть договор без обращения в судебные органы в случаях, предусмотренных ст. ст. 619, 620 Гражданского кодекса РФ. Договор может быть расторгнут до окончания срока действия по инициативе Арендатора с предварительным уведомлением Арендодателя о досрочном расторжении Договора за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения.

Согласно пояснениям истца по встречному исковому заявлению 13 января 2020 года по электронной почте ООО «Ландшафт и клининг» направлено соглашение о расторжении договора аренды с актом приема - передачи с учетом имущества от 09.01.2020 года. Однако, акт приема-передачи нежилого помещения составлен 09.01.2020 года, то есть в период действия договора аренды нежилого помещения от 27.08.2019 года.

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 655 ГК РФ (пункт 2 статьи 655 ГК РФ), то есть, путем передачи здания или сооружения арендатором и принятие его арендодателем по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно п. 2.2.8. Договора Арендатор обязуется после окончания срока аренды или при досрочном его прекращении передать Арендодателю арендуемые помещения по акту приема- передачи.

При этом, исходя из положений пункта 1 статьи 655 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендатора возвратить здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю в освобожденном виде и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно от исполнения обязанности по передаче имущества одной стороной и принятия имущества другой стороной.

В соответствии с пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее по тексту - Информационное письмо N 66) прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Доказательств составления  акта приема-передачи нежилого помещения после направления письма о расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.08.2019 года ответчиком в материалы дела не представлено.

Уклонение ИП ФИО2 от приемки помещения из аренды после направления письма о расторжении также не подтверждено надлежащими доказательствами.

Протокол от 15.01.2020 года, составленный ст.УУП ОП № 3 МУ МВД РФ «Энгельсское» ФИО5, а так же на составленная ИП ФИО2 перепись имущества, находящегося на тот момент в спорном помещении также не подтверждают факт возврата арендованного имущества арендодателю.

В нарушении статьи 65 АПК РФ, ООО "Ландшафт и клининг" не представило доказательства возврата арендованного помещения по окончании срока действия договора.

Довод ООО "Ландшафт и клининг" об ограничении доступа в спорное помещение подлежат отклонении как бездоказательные.

Учитывая изложенное, отсутствуют основания для признания договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> №2 «а» заключенный 27 августа 2019 года между ИП ФИО2 и ООО «Ландшафт и клининг» расторгнутым с 15.01.2020 года. 

Довод ООО "Ландшафт и клининг" о том, что сумма долга подлежит уменьшению в связи с наличием у истца обязанности возвратить обеспечительный платеж или зачесть его самостоятельно, а также ввиду зачета встречных требований подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, с которыми стороны связали возможность произведения зачета из суммы обеспечительного платежа, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В силу статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 3.2. Договора Арендатор вносит однократно депозит в размере 22 500 (двадцати двух тысяч пятьсот) рублей, который передается Арендодателю сразу после подписания Акта приема-передачи помещения. Депозит возвращается в полном объеме Арендатору: в случае истечения срока Договора, при условии сдачи помещения Арендодателю в состоянии, технически пригодном для дальнейшей эксплуатации; в случае, если нет задолженностей (коммунальные, охранные).

По смыслу договора аренды, условие о возвращении депозита связано с истечением срока Договора, при условии сдачи помещения Арендодателю в состоянии, технически пригодном для дальнейшей эксплуатации; с отсутствием задолженности (коммунальные, охранные).

Возражений относительно указанного условия договора при его заключении арендатор не выражал, доказательств обратного не представлено, равно как и доказательств признания недействительным данного условия договора в судебном порядке. Признаков ничтожности данного условия договора суд не усматривает.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии основания для зачета спорной задолженности из суммы обеспечительного платежа.

Следовательно, в нарушение условий договора, норм действующего законодательства, не допускающих односторонний отказ от исполнения обязательства, ООО "Ландшафт и клининг" не внесена арендная плата в размере 270 000 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку ООО "Ландшафт и клининг" каких-либо доказательств оплаты не предоставило, задолженность по существу не оспорило, суд приходит к выводу о том, что у ответчика перед истцом образовалась задолженность в заявленном размере, которая до настоящего времени не погашена (ст. ст. 309, 310, 314 ГК РФ), в связи с чем требование о взыскании долга в указанном размере правомерно, обоснованно, подтверждено надлежащими доказательствами, подлежит удовлетворению.

Требования истца по встречному первоначальному исковому заявлению удовлетворению не подлежат. 

В соответствии с положениями статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Руководствуясь статьями   49, 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ландшафт и клининг»  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность по оплате   за пользование нежилым помещением, переданным по договору от 27.08.2019 года, за период с января 2020 года по июнь 2020 года в размере 270000 рублей, расходы по оплате    государственной пошлины в размере 2000  рублей 00 копеек.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ландшафт и клининг»   в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6400 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ландшафт и клининг» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой технической экспертизы» оплату за экспертизу в размере 30000 рублей.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи соответствующей жалобы через арбитражный суд первой инстанции. 

Судья Арбитражного суда 

Саратовской области

       В. Е. Козикова