Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-159704/2018

03 декабря 2020 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  24 ноября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  03 декабря 2020 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Егоровой Д.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, 

<

...>/Б; ОГРН:  

<

***>; 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Суприм-МК" (адрес:  Россия 196084, 

<

...>/литера А/помещение 11Н, ОГРН:  

<

***>);

третье лицо: 1) акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"; 2) Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" 

о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 08.08.2017 и взыскании неустойки за несвоевременное внесение выкупной стоимости

и по встречному иску об обязании Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга выполнить обязательство, предусмотренное п.3.1.2. договора купли-продажи и совместно с ООО «Суприм-МК» подать необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 86, литер А, пом.ПН общей площадью 1679,1 кв. м., кадастровый номер 78:14:0007520:2658 в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

при участии

- от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 30.12.2019);

- от ответчика: ФИО3 (представитель по доверенности от 01.07.2019), ФИО4 (генеральный директор по решению №1 от 06.06.2016), ФИО5 (представитель по доверенности от 22.08.2019);

- от третьего лица: 1) не явился (извещен), 2) ФИО6 (представитель по доверенности от 31.12.2019); 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Суприм-МК» (далее - Общества) о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 08.08.2017 и взыскании неустойки за несвоевременное внесение выкупной стоимости.

Определением суда от 20.12.2018 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.01.2019 в связи с назначением ФИО7 судьей Арбитражного суда Северо-Западного округа, дело № А56-159704/2018 передано в производство судьи Егоровой Д.А.

В судебном заседании от 26.02.2019 ответчик заявили ходатайство о приостановлении производства по делу. Определением от 28.02.2019 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-7508/2018.

Определением от 06.08.2019 суд возобновил производство по делу.

Определением от 04.10.2019 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-52627/2019.

Определением от 03.03.2020 суд возобновил производство по делу.

Определением от 01.10.2020 суд принял к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Суприм-МК" об обязании Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга выполнить обязательство, предусмотренное п.3.1.2. договора купли-продажи и совместно с ООО «Суприм-МК» подать необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 86, литер А, пом.ПН общей площадью 1679,1 кв. м., кадастровый номер 78:14:0007520:2658 в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном заседании 24.11.2020 представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просил:

- расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 86, лит. А, пом. 11-Н;

- взыскать штраф в соответствии с п. 7.6.1 договора в размере 27 475 300 руб.;

- обязать общество с ограниченной ответственностью "Суприм-МК" освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 86, литера А, пом. 11-Н не позднее 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Представитель ответчика относительно принятия уточнений возражал, ссылаясь на несоблюдение претензионного порядка по требованию об освобождении нежилого помещения. Суд разъяснил представителю, что по указанному требованию соблюдение претензионного порядка не требуется.

Суд принял уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Представитель ответчика ходатайствовал перед судом об отложении судебного разбирательства для заключения мирового соглашения.

Представитель истца пояснил, что Комитет имущественных отношений не намерен решать настоящий спор мирным путем.

Представитель ответчика также просил отложиться до вступления в законную силу судебного акта по делу А56-52627/2019.

Вопреки позиции истца, все судебные акты по вышеуказанному делу вступили в законную силу.

Судом отказано в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения спора в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ.

В силу п. 5 стать 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда. Необоснованное отложение судебного разбирательства привлечет к нарушению процессуальных сроков и увеличению судебных расходов по настоящему делу, учитывая, что исковое заявление принято к производству 20.12.2018 года.

Также суд разъяснил представителям ответчика о возможности заключить мировое соглашение на любой стадии арбитражного процесса.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, против удовлетворения встречного заявления возражал.

Представитель ответчика относительно первоначально заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил суд удовлетворить встречные требования.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.01.2000 между Комитетом по управлению городским имуществом, правопредшественником ответчика, арендодатель, и обществом с ограниченной ответственностью «Ангелина» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения 11Н, 18Н, 20Н площадью 1 406,3 кв. м с кадастровым номером 78:7520:0:20:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А, в новой редакции.

По договору от 09.08.2010 права и обязанности по договору аренды переданы Обществу; 08.10.2010 в договор аренды внесены изменения в части замены арендатора на Общество.

Как следует из дополнительного соглашения от 22.06.2011 № 8 к договору аренды, в аренду передано помещение 11Н площадью 1 679,1 кв. м с кадастровым номером 78:154:7520:0:63:7, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 86, лит. А.

Комитетом принято распоряжение 31.12.2015 № 1729-ра «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д.  86, литера А,  пом.  11 -Н»,  которым цена продажи помещения определена в размере 291000000 руб., предусмотрена рассрочка платежа (20 кварталов).

Во исполнение Распоряжения №1729-рз АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд имущества) в установленном законом порядке передало Покупателю проект Договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге.

Не согласившись с ценой выкупа объекта, Покупатель 28.03.2016 предоставил Фонду имущества протокол разногласий и обратился в суд с исковым заявлением о признании недостоверной величины рыночной стоимости Объекта и обязании Комитета заключить Договор на условиях о цене, установленной в экспертном заключении от 10.03.2016 №163, выполненным ООО «Экспертный центр Северо-Западная», равной 96 978 306,15 рублей.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.03.2017 по делу № А56-31299/2016, оставленным без изменения постановлении от 08.08.2017 Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, были урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 86, лит. А, пом. 11-Н, между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ООО «Суприм-МК».

Следовательно, моментом заключения договора купли-продажи недвижимости в случае, если судебным актом были урегулированы разногласия в части конкретных условий договора, признается дата вступления в законную силу судебного акта.

Согласно распоряжению Комитета от 31.12.2015 № 1729-рз форма платежа определена: в рассрочку, поквартально, равными долями, период рассрочки - 20 кварталов.

Покупатель при получении проекта Договора 03.03.2016 был с ним ознакомлен, в процессе судебного разбирательства по делу А56-31299/2016 оспаривалась только цена продажи Объекта, кроме того форма Договора утверждена распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и находится в свободном доступе.

В соответствии с п. 7.2 Договора стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с требованиями законодательства.

В соответствии с п. 2.2 Договора первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующие платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения данного Договора.

Таким образом, первый платеж должен быть оплачен до 18.08.2017 г. включительно, второй платеж по Договору должен быть оплачен до 08.11.2017 включительно, третий платеж по Договору должен быть оплачен до 08.02.2018 включительно, четвертый платеж по Договору должен быть оплачен до 08.05.2018 включительно, пятый платеж по Договору должен быть оплачен до 08.08.2018 включительно, шестой платеж по Договору должен быть оплачен до 08.11.2018 включительно.

Покупателем произведена оплата 1-го платежа по Договору в полном объеме 15.12.2017.

Обязательства по оплате следующих платежей обществом не исполнены до настоящего времени, что ответчиком не оспаривается.

Руководствуясь положениями Гражданского кодекса, Комитет просил суд расторгнуть договор, обязать общество освободить нежилое помещение и взыскать штраф.

Возражая относительно заявленных требований, общество просило суд обязать Комитет исполнить обязательство по регистрации перехода права собственности на помещение.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В соответствии с правилами ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьёй 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В соответствии с частью 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 3 статьи 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Указанная позиция также изложена в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление 10/22), согласно которому регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Из совокупного толкования норм части 3 статьи 450, статей 1102, 1003, 1104 ГК РФ следует, что в случае расторжения договора в связи с существенным нарушением его условий одной из сторон имущество подлежит возврату другой стороне.

Факт направления в адрес общества соглашения о расторжении договора подтверждается материалами дела.

Таким образом, обществом вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ не представлены в материалы дела доказательства осуществления им оплаты по договору.

Доказательства прекращения обязательств общества по договору по иным установленным законом основаниям также отсутствуют.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

Соответственно, при расторжении Договора общество обязано возвратить Комитету спорное нежилое помещение.

Требование о взыскании штрафа в соответствии с п. 7.6.1 договора в размере 27 475 300 руб. подлежит оставлению без рассмотрения ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что в производстве арбитражного суда, суда общей юрисдикции, третейского суда имеется дело по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.

В силу положений действующего законодательства тождественность заявленных требований определяется как совпадение лиц, предмета и основания иска. Под предметом заявления понимается определенное требование заявителя к ответчику, а под основанием заявления - фактические обстоятельства, из которых вытекает право требование заявителя, на которых заявитель их основывает.

Судом установлено, что в деле А56-124202/2018 заявлено требование о взыскании данного штрафа в размере 10% от цены продажи – 27 475 300 руб. на основании п. 7.6.1 спорного договора.

Суд, сопоставив исковые требования по настоящему делу и требования заявленные в рамках дела № А56-124202/2018, пришел к выводу, что предмет и основание по настоящему делу и делу № А56-124202/2018 совпадают.

Поскольку на момент рассмотрения настоящего спора в производстве суда уже находилось дело № А56-124202/2018 по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям, то суд приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для оставления искового заявления  в части взыскания штрафа без рассмотрения.

Рассматривая встречное заявление общества с ограниченной ответственностью «Суприм-МК» об обязании Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга выполнить обязательство, предусмотренное п.3.1.2 договора купли-продажи и совместно с ООО «Суприм-МК» подать необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 86, литер А, пом. 11Н общей площадью 1679,1 кв. м., кадастровый номер 78:14:0007520:2658 в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд полагает, что оно не подлежит удовлетворению.

В обоснование своей позиции Общество ссылается на недобросовестное поведение Комитета, выразившееся в не предоставлении Обществу единого подписанного сторонами договора и не исполнении обязательства, предусмотренного п.2.2 Договора - совместной подачи документов на регистрацию перехода права собственности.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2020 года отменено решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.11.2019 года по делу № А56-52627/2019 о внесении изменений в Договор. При этом, судом установлено, что условия договора определены в подписанной продавцом оферте с учетом вступившего в законную силу 08.08.2017 решения суда по делу № А56-31299/2016 об урегулировании разногласий в части цены продажи помещения. Наличия в действиях Комитета злоупотребления правом, влекущего изменения сроков платежей по договору судом не установлено. Также судом указано, что обязанность по оплате возникает по факту подписания договора и не обусловлена регистрацией права собственности на Объект. При этом невозможность осуществления государственной регистрации перехода права вследствие бездействия Комитета Обществом не доказана.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 06.2020 постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения.

В соответствии с п.2 ст. 61 ГК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как верно указывает Комитет, судами трёх инстанций установлена обязанность Общества вносить платежи согласно установленным в Договоре срокам, при этом никаких препятствий со стороны Комитета для выполнения Обществом указанного обязательства, в том числе и отсутствие государственной регистрации перехода права собственности по Договору, не установлено.

Исходя из изложенного, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

Кроме того, при расторжении договора купли-продажи в судебном порядке основания для государственной регистрации перехода права собственности на помещение прекращаются.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям, поскольку истец освобожден от ее уплаты на основании пп. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

Арбитражный суд решил:

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 86, лит. А, пом. 11-Н.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Суприм-МК" освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, д. 86, литера А, пом. 11-Н не позднее 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.      

Требование о взыскании  штрафа оставить без рассмотрения.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Суприм-МК" в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                                  Егорова Д.А.