ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-24752/2023

город Ростов-на-Дону

09 декабря 2023 года

15АП-18020/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2023 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Емельянова Д.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 15.06.2023;

от ответчика: представители ФИО3 по доверенности от 23.01.2023, ФИО4 по доверенности от 17.01.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «ЗИФ», индивидуального предпринимателя Нефедовой Натальи Викторовнына решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 26.09.2023 по делу № А32-24752/2023 по иску индивидуального предпринимателя ФИО5(ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)к обществу с ограниченной ответственностью «ЗИФ»(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании задатка,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – истец, ИП ФИО5, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЗИФ» (далее – ответчик, общество) о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке от 28.05.2022 и взыскании 4 000 000 руб. задатка в двойном размере.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2023 с общества в пользу предпринимателя взысканы денежные средства в размере 2 000 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, предприниматель и общество обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В апелляционной жалобе предприниматель просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к указанию на ненадлежащее исполнение обществом обязательств, направленных на не заключение основанного договора в установленный срок; обществом не представлен протокол общего собрания участников общества по вопросу одобрения совершения крупной сделки. Истец настаивает на правомерности взыскания задатка в двойном размере.

В апелляционной жалобе общество просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Общество указывает на то, что ненадлежащее исполнение условий договора явилось следствием рассмотрения дела №А32-48855/2021, а также наличие обеспечительных мер.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу истца оставить без удовлетворения, дал пояснения по существу спора.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы истца возражал, просил решение отменить, апелляционную жалобу истца оставить без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.05.2022 общество (продавец) и ИП ФИО5 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке, по условиям которого продавец обязался заключить в будущем основной договор и передать в собственность покупателя недвижимое и движимое имущество, составляющее единый действующий комплекс, перечень которого определен в пунктах 1.2.1, 1.2.2 и 1.2.3 предварительного договора.

В соответствии с пунктами 1.2.1, 1.2.2 и 1.2.3 предварительного договора продавец обязался передать в будущем в собственность покупателя молокозавод площадью 1525,5 кв.м; объекты некапитального строительства и земельный участок площадью 4077 кв.м, выделяемый путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:11:0309002:0009, площадью 5093 кв.м, категория земель - земли промышленности, вид разрешенного использования - для промышленных целей, расположенные по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Стародеревянковская, ул. Комсомольская, 46.

Согласно пункту 1.5 предварительного договора до заключения основного договора продавец обязан, в том числе:

в срок до 01.10.2022 произвести постановку на кадастровый учет и государственную регистрацию земельного участка площадью 4077 кв.м, выделяемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:11:0309002:0009, площадью 5093 кв.м, категория земель - земли промышленности, вид разрешенного использования - для промышленных целей, расположенного по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст. Стародеревянковская, ул. Комсомольская, 46;

снять все обременения ограничения на продаваемые объекты в срок до 20.06.2022 и до заключения основных договоров, то есть до 01.10.2022 не допускать возникновения новых задолженностей и арестов при ведении хозяйственной деятельности ООО фирма «ЗиФ».

В силу пункта 1.7 предварительного договора основной договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен не позднее 01.10.2022, данная дата является окончательной для исполнения всех обязательств по настоящему договору.

Во временное владение покупателя указанная недвижимость переходит с момента оплаты задатка в размере 2 000 000 руб. Покупатель имеет право в полном объеме пользоваться переданным имуществом, с письменного согласия продавца осуществлять в переданном имуществе реконструкцию, ремонт и иные мероприятия, направленные на улучшение состояния имущества (пункт 1.8 предварительного договора).

Пунктами 2.1, 2.2 предварительного договора определено, что общая стоимость передаваемого имущества составляет 21 000 000 руб. и оплачивается покупателем в следующем порядке:

1-й этап: 2 000 000 руб., из которых:

538 146, 63 руб. - в течение двух рабочих дней с даты подписания предварительного договора для погашения задолженностей и снятии арестов;

1 461 853, 37 руб. - в течение двух рабочих дней с момента передачи сведений о расчетном счете.

Сумма 2 000 000 руб. является задатком и учитывается сторонами при взаиморасчетах в день подписания основного договора.

2-й этап: 19 000 000 руб. - в течение одного рабочего дня с момента окончания государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

В соответствии с пунктом 5.5 предварительного договора, если основной договор купли-продажи не будет заключен по обстоятельствам, за которые отвечает продавец, сумма задатка, уплаченная продавцу, возвращается в двойном размере (4 000 000 руб.) покупателю плюс компенсация за неотъемлемые улучшения, произведенные покупателем, возмещаются в течение трех рабочих дней с момента выставления требования об уплате денежных средств при расторжении настоящего договора.

Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи ИП ФИО5 уплатила обществу 2 000 000 руб. задатка, что подтверждается платежными поручениями от 30.05.2022 N 458, от 19.07.2022 N 672 и обществом не оспаривается.

В установленный срок основной договор купли-продажи спорного объекта между сторонами не заключен.

10.02.2023 предприниматель направил обществу требование о предоставлении документов, подтверждающих исполнение пункта 1.5 предварительного договора, заключить основной договор купли-продажи и осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

В ответ на требование общество 06.03.2023 направило истцу письмо, в котором указало на отсутствие возможности по заключению основного договора купли-продажи ввиду отсутствия вступившего в силу судебного акта по делуN А32-48855/2021, в рамках которого рассматривается спор об исправлении реестровой ошибки в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0309002:9, на котором расположено спорное недвижимое имущество.

18.04.2023 предприниматель направил обществу претензию с требованием в срок до 27.04.2023 подписать соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи и перечислить задаток в двойном размере в сумме 4 000 000 руб.

До настоящего времени обществом задаток в двойном размере предпринимателю не возвращен, основной договор купли-продажи не заключен, что послужило основанием для обращения истца в суд с иском.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В обоснование требования о расторжении предварительного договора купли-продажи истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по заключению основного договора в установленный срок.

Как следует из пункта 1.7 предварительного договора, основной договор купли-продажи недвижимости должен был быть заключен сторонами не позднее 01.10.2022.

Суд первой инстанции, с учетом положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что предварительный договор прекратил свое действие в октябре 2022 года, и оснований для его расторжения в судебном порядке с учетом отсутствия соглашения о пролонгации и/или соглашения об изменении срока его действия не имеется.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 4, в соответствии с которым исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В пункте 4 статьи 380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно правовой позиции, выраженной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации (в том числе от 28.06.2016 N 37-КГ16-6, 19.04.2016 N 18-КГ16-29), Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Из материалов дела следует, что в установленный предварительным договором купли-продажи срок (01.10.2022) ни истцом, ни ответчиком не предпринимались действия по направлению предложений о заключении основного договора купли-продажи.

В связи с тем, что у ответчика прекратились обязательства перед истцом по заключению основного договора на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ, не доказана виновность его действий по уклонению от заключения основного договора купли-продажи на условиях, установленных предварительным договором, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для применения положений пункта 5.5 предварительного договора и пункта 5 договора задатка от 28.05.2022, предусматривающих обязанность ответчика возвратить в двойном размере полученную от истца сумму.

На отсутствие вины общества в незаключении основного договора купли-продажи также указывает то обстоятельство, что до настоящего времени в судебном порядке не разрешен спор между обществом и ОАО «РЖД» об устранении реестровой ошибки в местоположении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0310000:1 в части границ, пересекающихся с земельным участком с кадастровым номером 23:11:0309002:9 (дело N А32-48855/2021).

Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц. У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для несогласия с выводами суда.

Обществом в апелляционной жалобе указано на отмену мер, принятых судом первой инстанции.

В силу части 4 статьи 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

Согласно части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Общество не лишено права обратиться в суд первой инстанции с соответствующим ходатайством.

Доводы апелляционных жалоб не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.09.2023 по делу№ А32-24752/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий Н.В. Нарышкина

СудьиД.В. Емельянов

Т.Р. Фахретдинов