ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-16264/2024

город Ростов-на-Дону

20 июня 2025 года

15АП-3978/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сороки Я.Л.,

судей Емельянова Д.В., Крахмальной М.П., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Миненок А.С., 

при участии:

ИП ФИО1 - лично,

от ООО «Кубань-Вино»: представитель ФИО2 по доверенности от 28.05.2024 №28,

от ООО «Уралпластик» посредством использования системы «Картотека арбитражных дел (онлайн-заседание)»: представитель ФИО3 по доверенности от 19.05.2025 №54/УП,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

общества с ограниченной ответственностью  «Кубань-Вино», администрации муниципального образования город-курорт Анапана решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 28.02.2025 по делу № А32-16264/2024 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)к обществу с ограниченной ответственностью  «Кубань-Вино» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью  «Уралпластик» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю(ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>)администрации муниципального образования город-курорт Анапа(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)0 Арбитражному управляющему ФИО4(ИНН 

<

***>)

о признании сделок недействительными и признании права аренды отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кубань-Вино», обществу с ограниченной ответственностью «Уралпластик» (далее – ответчики), согласно которого просит:

- признать недействительными (ничтожными) сделками:

договор переуступки прав аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 15.05.2015 N 5;

договор переуступки прав аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 07.07.2015 (запись о регистрации в ЕГРН от 24.07.2015 N 23-23/026-23/026/005/2015-881), и применить последствия их недействительности;

- признать отсутствующим право аренды ООО «Кубань-Вино» на земельный участок, площадью 13624 кв. м, кадастровый номер 23:37:0301000:254, по адресу: 

<

...>;

- признать за ФИО1 право аренды земельного участка, площадью 13624 кв. м, кадастровый номер 23:37:0301000:254 по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Краснодарскому краю, администрация муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация), арбитражный управляющий ФИО4

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2025 суд признал недействительным (ничтожным) договор переуступки прав аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 15.05.2015 N 5 (запись о регистрации в ЕГРН от 30.06.2015 N 23-23/026-23/026/045/2015-1158), заключенный между ООО «СПК им. Ленина» и ООО «Уралпластик». Суд признал недействительным (ничтожным) договор переуступки прав аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 07.07.2015 (запись о регистрации в ЕГРН от 24.07.2015 N 23-23/026-23/026/005/2015-881), заключенный между ООО «Уралпластик» и ООО «Кубань-Вино». Суд применил последствия недействительности (ничтожности) указанных договоров путем признания отсутствующим обременения в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0301000:254, площадью 13624 кв. м, по адресу: 

<

...>, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости в отношении ООО «Кубань-Вино» (запись о регистрации в ЕГРН от 24.07.2015 N 23-23/026-23/026/005/2015-881). В остальной части иска отказано. С ООО «Кубань-Вино» в пользу ИП ФИО1 взыскано 9000 руб. расходов по государственной пошлине. С ООО «Уралпластик» в пользу ИП ФИО1 взыскано 9000 руб. расходов по государственной пошлине.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что в рамках дела №А32-14188/2024 рассматривается исковое заявление администрации к ФИО1 с требованиями о сносе самовольных построек, расположенных на спорном земельном участке. Администрация полагает, что непринятие истцом надлежащих мер для заключения договорных отношений, даже при наличии у него объектов на территории участка не является основанием для признания ничтожными договора переуступки. Право собственности на объекты зарегистрировано за истцом только в 2016 году, в то время как договоры переуступки были заключены в 2015 году, в связи с чем они не могут быть ничтожными. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Кубань-Вино» обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать. 

Жалоба мотивирована следующим.

При принятии судебного акта суд руководствовался ст. 35 ЗК РФ, при этом не учел, что ООО «СПК им. Ленина» не являлось собственником спорного земельного участка, не могло им распоряжаться и пользовалось на основании договора аренды № 3700005696 от 26.09.2013, заключенного с собственником спорного земельного участка с администрацией МО г.-к. Анапа. Переуступка права аренды от 15.0.5.2015, совершенная между ООО «СПК им. Ленина» и ООО «Уралпластик», не является сделкой по отчуждению земельного участка. В результате этого договора изменились стороны в обязательствах, вытекающих из действующего договора аренды № 3700005696 от 26.09.2013. Формируя лоты при организации публичных торгов в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «СПК им. В.И. Ленина» №А32-19741/2010, ку ФИО4 не мог объединить в один лот права аренды земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений, поскольку ООО «СПК им. В.И. Ленина» являлось собственником только зданий и сооружений, но не земельных участков. Утверждая о ничтожности договора переуступки прав аренды, истец не представил ни одного доказательства, которое свидетельствовало бы о недобросовестности сторон сделки. Истцом также не представлено доказательств, подтверждающих намерение сторон сделок совершить эти сделки исключительно для вида, без их реального исполнения. Истец не доказал того, что ответчики действовали в нарушение закона и не имели намерение совершить сделки в действительности. 

В отзывах на апелляционные жалобы истец просил решение суда оставить без изменения, жалобы без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Уралпластик» просило решение суда отменить, в иске отказать. 

Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 АПК РФ.

В судебном заседании 28.05.2025 в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 04.06.2025 до 10 час. 05 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено при участии истца.

Представитель ООО «Уралпластик» подключение к судебному заседанию посредством веб-конференции не обеспечил. Наличие технических неполадок информационной системы «Картотека арбитражных дел» судом не установлено.

ООО «Кубань-Вино», третьи лица явку представителя в судебное заседание не обеспечили, уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

Апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 16.12.2015, заключенного по результатам торгов - продажи имущества должника ООО «СПК им. Ленина» (в рамках банкнотных процедур), ФИО1 приобрел в собственность следующее имущество, расположенное по адресу: 

<

...>:

здание гаража, общей площадью 153, 7 кв. м с кадастровым номером 23:37:0302001:3330;

отдел капитального строительства, общей площадью 266, 2 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0302001:3335;

здание столярной мастерской, общей площадью 285, 4 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0302001:3336;

здание пилорамы, общей площадью 189, 2 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0302001:3337;

здание бани-сауны, общей площадью 40, 2 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0302001:3352;

здание бокс-сушилки для пиломатериалов, общей площадью 83, 1 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0302001:3373;

жестяный цех, общей площадью 33, 8 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0302001:3367;

здание цементного склада, общей площадью 80, 8 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0302001:3590;

здание склада, общей площадью 229, 5 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0302001:3591.

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости к ФИО1 зарегистрирован 27.05.2016 в установленном порядке, о чем выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации права.

В 2023 году предприниматель обратился в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0301000:254 в аренду в целях эксплуатации вышеуказанных объектов недвижимости.

В письме от 22.12.2023 N 27-05-12572/23 управление имущественных отношений администрация указало, что испрашиваемый земельный участок уже передан в аренду иному юридическому лицу на срок до 23.09.2062, в связи с чем рекомендовало обратиться к арендатору участка для заключения договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Из ответа Анапской межрайонной прокуратуры от 16.01.2024 N 49-2024/20030014/Он143-24 следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0301000:254 по адресу: 

<

...> находится в собственности муниципального образования город-курорт Анапа и ранее по договору аренды от 26.09.2013 предоставлен в пользование ООО «СПК им. В.И. Ленина».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2011 ООО «СПК им. Ленина» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство.

На основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2013 по делу N А32-1609/2013 между администрацией (арендодатель) и ООО «СПК им. Ленина» (арендатор) заключен договор аренды от 26.09.2013 N 3700005696 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0301000:254, общей площадью 13624 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: 

<

...> на срок 49 лет.

Приобретение данного земельного участка в аренду было вызвано необходимостью переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в целях эксплуатации объектов недвижимости, принадлежавших должнику.

На основании протокола о признании открытых торгов в электронной форме по продаже имущества должника несостоявшимися от 14.05.2015 (лот РАД-64460) между ООО «СПК им. Ленина» и ООО «Уралпластик» 15.05.2015 заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 26.09.2013 N 3700005696.

Впоследствии по договору от 07.07.2015 ООО «Уралпластик» уступило ООО «Кубань-Вино» права и обязанности арендатора по договору аренды от 26.09.2013 N 3700005696.

Согласно выписке из ЕГРН от 11.04.2024 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0301000:254 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:37:0302001:3330; 23:37:0302001:3335; 23:37:0302001:3336; 23:37:0302001:3337; 23:37:0302001:3352; 23:37:0302001:3373; 23:37:0302001:3367; 23:37:0302001:3590; 23:37:0302001:3591, принадлежащие на праве собственности предпринимателю.

Истец, ссылаясь на недействительность договоров уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды ввиду расположения на спорном земельном участке принадлежащих ему объектов недвижимости, обратился в арбитражный суд с иском.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из следующего. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

С 01.03.2015 вступил в силу Земельный кодекс Российской Федерации в новой редакции (далее - Земельный кодекс).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 Гражданского кодекса).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункты 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При этом под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (пункты 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно пунктам 73 и 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной.

В пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, отражено, что принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, в связи с чем не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

В обоснование недействительности договоров переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 26.09.2013 N 3700005696 истец ссылается на нарушение арбитражным управляющим порядка формирования лотов при проведении торгов по продаже имущества должника ООО «СПК им. Ленина» (продажа права аренды земельного участка произведена без учета расположенных на нем объектов недвижимости; продажа права аренды произведена ранее, чем продажа расположенных на нем объектов недвижимости), а также на нарушение пункта 7 статьи 448 ГК РФ (запрет на уступку права, приобретенного по результатам торгов).

Из материалов дела следует, что 24.03.2015 размещено сообщение о проведении 14.05.2015 открытого аукциона по продаже имущества должника - ООО «СПК им. Ленина»).

В состав лота N 2 «Право аренды земельных участков» вошли позиции N 131-138 по приложению к Положению, в том числе право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0301000:254. Согласно тексту сообщения в состав права аренды земельных участков, выставленного на торги, включены многолетние насаждения (виноградники, шпалеры), стоимость которых учтена при оценке недвижимого имущества и входит в его состав в качестве неотделимых улучшений.

При этом текст сообщения не содержит информацию о расположении в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0301000:254 объектов недвижимости, впоследствии приобретенных ФИО1 также по результатам торгов.

Тот факт, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0301000:254 и расположенные на нем объекты недвижимости имеют различную адресную часть, в данном случае правового значения не имеют.

Договор аренды земельного участка от 26.09.2013 N 3700005696 заключен во исполнение решения Арбитражного суда Краснодарского края от 08.04.2013 по делу N А32-1609/2013, в том числе, как установлено судом, в целях эксплуатации 8 объектов недвижимости, принадлежащих должнику. При этом в решении суда указано на несовпадение адресов земельного участка и адресов, расположенных на данном земельном участке объектов недвижимости. Указанный договор от имени ООО «СПК им. Ленина» подписан конкурсным управляющим ФИО5, что свидетельствует о надлежащей осведомленности уполномоченного представителя предприятия-должника о нахождении на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0301000:254 объектов недвижимости в количестве 8 штук. Смена арбитражных управляющих должника не влияет на такую осведомленность.

Нахождение спорных объектов недвижимости в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:0301000:254 подтверждается имеющимися в материалах дела выписками из ЕГРН.

По сути, конкурсный управляющий ООО «СПК им. Ленина» ФИО4 сначала продал с торгов право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0301000:254, а потом выставил на продажу объекты недвижимости, расположенных на этом земельном участке.

При этом согласно пункту 1.2 договора переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 15.05.2015 N 5 на земельном участке располагаются здания и сооружения винзавода, которые не отражены в описании лота.

Таким образом, не было учтено, что в силу статьи 552 Гражданского кодекса, а также с учетом разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" именно к покупателю расположенных на участке объектов недвижимости должно перейти право аренды земельного участка, которое имелось у продавца - ООО «СПК им. Ленина».

Применительно к рассматриваемому делу, приобретатель объектов недвижимости вправе был самостоятельно в соответствии с земельным законодательством разрешить вопрос по оформлению права пользования земельным участков, на котором располагаются объекты недвижимости. Оформленное право аренды земельного участка не могло быть продано иному лицу, которое не владеет объектами недвижимости, расположенными на этом земельном участке.

Конституционным Судом РФ в определении от 23.04.2020 N 935-О указано следующее.

Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Из положений пункта 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

Таким образом, реализация права аренды земельного участка кадастровым номером 23:37:0301000:254 без расположенных на нем объектов недвижимости нарушает законодательный принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества и влечет недействительность (ничтожность) договора переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 15.05.2015 N 5, заключенного между ООО «СПК им. Ленина» и ООО «Уралпластик».

Недействительность договора переуступки права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 15.05.2015 N 5 влечет, соответственно, недействительность последующего договора переуступки прав аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 07.07.2015, заключенного ООО «Уралпластик» и ООО «Кубань-Вино».

Пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса, на нарушение которого ссылается истец в обоснование недействительности сделок, в данном случае не применяется, поскольку договор аренды, права по которому реализованы с торгов, заключен 26.09.2013.

В силу пункта 82 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7, положения Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления Закона N 42-ФЗ в силу (1 июня 2015 года).

Ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По общему правилу, срок исковой давности составляет три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, действующего на момент заключения сделки) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что положение пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса является исключением из общего правила о начале течения срока исковой давности применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок. В соответствии с этой специальной нормой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки (определения от 08.04.2010 N 456-О-О, от 19.10.2010 N 1272-О-О, от 21.04.2011 N 588-О-О, от 17.07.2014 N 1787-О).

ФИО1 стороной оспариваемых сделок не является, о совершении указанных сделок истец должен был узнать не позднее 2016 года (разумный срок со дня приобретения спорного недвижимого имущества), с иском в суд ФИО1 обратился 26.03.2024, то есть в пределах срока исковой давности, установленного статьей 181 Гражданского кодекса.

При этом, даже если предположить, что о продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0301000:254 истец имел возможность узнать сразу после исполнения сделки (май 2015 года), срок исковой давности также не является пропущенным.

Таким образом, требование истца о признании недействительными (ничтожными) договора переуступки прав аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 15.05.2015 N 5 и договора переуступки прав аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 07.07.2015 являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

Апелляционный суд не усматривает оснований для иных выводов по существу спора. Мотивировано учтя принцип единства судьбы объектов недвижимости и земельного участка, учитывая также, что первоначальный договор аренды заключен во исполнение судебного акта по делу № А32-1609/2013, именно вследствие расположения на земельном участке спорных объектов недвижимости, суд пришел к выводу о недопустимости передачи данного права аренды лицу, не имеющему отношения к рассматриваемым объектам недвижимости, в отрыве от передачи прав на данные объекты. Указанное соответствует вышеприведенному пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11.

Апелляционный суд отмечает, что дело о банкротстве ООО «СПК им. Ленина» завершено 15.12.2017, ввиду чего настоящее заявление рассмотрено в порядке общеискового производства.

Довод о том, что истцом не оспорены торги по реализации права аренды, в условиях очевидности преследуемого интереса и констатации ничтожности сделки по реализации права аренды в отрыве от права на объекты недвижимости, значения не имеет.

По смыслу разъяснений, данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 4, 5, 13 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11), исключительный характер права на приобретение земельного участка в аренду означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этими объектами.

Апелляционный суд также отмечает, что положения статьи 180 Гражданского кодекса применяются лишь в случае, если можно предположить, что сделка была бы совершена сторонами и без включения недействительной ее части. Исходя из обстоятельств настоящего спора, признание оспариваемой сделки недействительной (в силу ничтожности) в части невозможно. 

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-1609/2013 установлена законность и правомерность требования предыдущего собственника объектов недвижимости о предоставлении на праве аренды (переоформлении права бессрочного пользования) земельного участка № 23:37:0301000:254 для эксплуатации данных объектов.

Суд также отмечает, что наличие каких либо многолетних насаждений, виноградников на спорном земельном участке из материалов дела не следует, равно как и факт соответствующего использования ответчиком части или всей площади участка (фотоматериалы приложенные к пояснениям от 27.01.2025). Какие-либо мотивированные доводы и доказательства в опровержение данного обстоятельства заявителями не приведены.

Истцом заявлено требование о признании отсутствующим права аренды ООО «Кубань-Вино» на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0301000:254.

В пунктах 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права на недвижимое имущество определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения этого права (обременения). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (обременения), которое может быть оспорено только в судебном порядке.

С учетом разъяснений, приведенных в пунктах 52, 58 постановления Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11, в пунктах 1, 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" (далее - информационное письмо N 153), выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим имеет узкую сферу применения. Он не может заменять виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.03.2016 N 19-КГ15-47).

Возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 N 5-КГ15-36). Удовлетворение соответствующего требования лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав на это имущество, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права (обременения) отсутствующим.

ФИО1 в силу закона является фактическим владельцем спорного земельного участка ввиду расположения на нем объектов недвижимости, принадлежащих ему на праве собственности.

Как указано выше, ООО «СПК им. Ленина» не вправе было реализовывать право аренды спорного земельного участка лицу в отрыве от расположенных на нем объектов недвижимости, что влечет недействительность сделок по уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 26.09.2013 N 3700005696.

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 24.01.2012 N 12576/11, следует, что иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.).

Из приведенных разъяснений следует, что применение такого способа защиты, как признание зарегистрированного права отсутствующим, является допустимым и в тех случаях, когда соответствующее право ответчика было внесено в ЕГРП в отсутствие правового основания, чем нарушаются имущественные права истца, и при этом у истца отсутствует необходимость в восстановлении фактического владения вещью.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 сформулировал правовую позицию о том, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в реестре) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" квалифицировал требование о признании права отсутствующим как разновидность негаторного иска, на который исковая давность не распространяется.

Ничтожные договоры уступки прав и обязанностей арендатора от 15.05.2015 N 5, от 07.07.2015 не повлекли и не могли повлечь какие-либо правовые последствия, в том числе введение земельного участка в законный хозяйственный оборот. Земельный участок не может считаться выбывшим из фактического владения ФИО1 Доказательства иного ответчиками не представлены.

Поскольку спорный земельный участок из владения ФИО1 не выбывал, срок исковой давности в силу статьи 208 Гражданского кодекса не применяется.

Учитывая изложенное, требование истца о признании отсутствующим права аренды ООО «Кубань-Вино» на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0301000:254 подлежало удовлетворению.

Истцом заявлено требование о признании права аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0301000:254, в удовлетворении данного требования судом отказано, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты права. При этом суд отметил, что предоставление земельных участков в аренду урегулировано положениями Земельного кодекса РФ и предполагает административный порядок, который в данном случае ФИО1 не исчерпан.

Истцом решение не оспаривается.

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционные жалобы, не подлежащими удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2025 по делу № А32-16264/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции. 

ПредседательствующийЯ.Л. Сорока

СудьиД.В. Емельянов

М.П. Крахмальная