ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-110339/2024

24 октября 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Барминой И.Н., Изотовой С.В.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 07.10.2025

рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.03.2025 по делу № А56-110339/2024 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице СанктПетербургского Государственного Казенного Учреждения «Имущество СанктПетербурга» к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании штрафа, о расторжении Договора аренды,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) в лице Санкт-Петербургского Государственного Казенного Учреждения «Имущество Санкт Петербурга» обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель) о взыскании 462 105,70 руб. штрафа, об обязании в течении месяца с даты вступления в законную силу судебного акта, представить в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга изготовленные за счет предпринимателя документы технического учета, на основании согласованного в установленном порядке проекта перепланировки, о взыскании 1000 руб. судебной неустойки в случае не исполнения обязанности по предоставлению документов в установленный судебным актом срок, а при дальнейшем неисполнении судебного акта неустойки в размере 2 000 рублей в месяц до даты фактического исполнения судебного акта, о расторжении договора аренды от 17.03.2014 № 03-А100044.

Решением от 21.03.2025 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что на момент принятия обжалуемого решения задолженность по оплате арендных платежей и коммунальных услуг у ответчика отсутствовала. Кроме того, ответчик указал, что информация, содержащаяся в акте обследования не соответствует действительности, поскольку у Комитета отсутствовал свободный доступ в арендуемый объект, в адрес арендатора уведомления о предоставлении доступа не поступало.

Истцом представлен отзыв, в котором он со ссылкой на пункт 3.1 Распоряжения Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 05.09.2017 № 11-р «Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда» (далее – Распоряжение № 11-р) указал, что обследование может проводиться должностными лица Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ) без взаимодействия с правообладателем (пользователем) объекта недвижимости, в связи с чем акт осмотра является надлежащим доказательством по делу.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, представитель истца доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции. 

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и Предпринимателем (арендатором) заключен договор аренды от 17.03.2014 №03-А100044 (далее – Договор), согласно условиям которого Предпринимателю передано помещение 4-Н, площадью 90.80 кв.м. кадастровый номер 78:31:11080:6:49:8, расположенное по адресу Санкт-Петербург, улица Чайковского, дом 4, литер А (далее – Объект).

В силу пункта 1.1 Договора Объект передан арендатору в аренду для использования под нежилые цели.

В соответствии с пунктом 2.2.1 Договора Арендатор обязывался использовать объект в соответствии с пунктом 1.1 Договора и установленными законодательством нормами, и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами, требованиями пожарной безопасности, нормами законодательства об охране памятников истории и культуры.

По результатам проведенного сотрудниками ККИ обследования Объекта от 10.04.2024 выявлены нарушения условий пункт 1.1. Договора, а именно на Объекте зафиксирована множественная перепланировка; установлено, что Объект используется неустановленными лицами в отсутствие правовых оснований для проживания в нарушение пункта 2.2.1 Договора.

Согласно пункт 2.2.12 Договора арендатор обязывался не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду объекта или его части в уставный (складочный капитал организации и др.) без письменного разрешения арендодателя, за исключением сдачи в субаренду с соблюдением условий, установленных пунктами 2.2.18, 2.3.2 Договора, а также не обременять Объект имуществом третьих лиц.

В соответствии с пунктом 4.10 Договора при нарушении арендатором условий сдачи Объекта (его части) в субаренду, предусмотренных пунктами 2.2.18, 2.3.2, либо обременения правами и/или имуществом третье лицо, в соответствии с пунктом 2.2.12 арендатор выплачивает штраф в размере годовой арендной платы.

Пунктом 4.8. Договора при нарушении иных, кроме пунктов 2.2.2, 2.2.9 Договора, стороны предусмотрели штраф в размере 30% от суммы квартальной арендной платы.

Согласно расчету Комитета размер штрафа за нарушение условий Договора составил 462 105,70 руб.

В соответствии с пунктом 6.11 Договора, в связи с наличием перепланировки Объекта в соответствии с документами технического и кадастрового учета арендатор обязан за свой счет подготовить и представить арендодателю документы технического учета, изготовленные на основании согласованного в установленном порядке проекта перепланировки, в течении 11 месяцев с даты заключения договора. Расходы по подготовке технического учета Объекта арендатору не возмещаются.

Договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании Объекта арендатором под цели, не предусмотренные пунктом 1.1. Договора (пункты 5.3 и 5.14 Договора).

Претензией от 24.06.20204 № ПР-26849/24-0-0 Комитет потребовал оплаты штрафа, а также предложил заключить соглашение о расторжении Договора.

Неисполнение ответчиком требований в досудебном порядке послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, установив, что нарушение условий договора подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, удовлетворил иск.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеня).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В материалы дела истцом представлен составленный ККИ акт обследования от 10.04.2024 с приложениями (фотоматериалами), из которого следует, что Предпринимателем арендуемое помещение используется по размещение (проживание) граждан, что является нарушением пункт 1.1. Договора.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о доказанности Комитетом факта нарушения Предпринимателем установленного пунктом 1.1. Договора целевого использования арендованного имущества.

Суд апелляционной инстанции отклонил доводы апелляционной жалобы со ссылкой на отсутствие у Комитета свободного доступа в арендуемое помещение, поскольку у Комитета, как у арендодателя, а также лица, выступающего от имени собственника помещения, не может не быть ключей от помещения, в связи с чем сотрудники ККИ не были лишены доступа в него.

Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, пунктом 3.1 Распоряжения № 11-р обследование объектов нежилого фонда сотрудниками ККИ может проводиться без взаимодействия с правообладателем (пользователем) объекта недвижимости.

В рассматриваемом случае обследование Объекта произведено в отсутствие арендатора в рамках полномочий, установленных пунктом 3.1 Распоряжения № 11-р, а также в рамках гражданско-правовых отношений.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно взыскал штраф, предусмотренный пунктами 4.8, 4.10, в размере 462 105,70 руб.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.

Договором в пунктах 5.3.1 – 5.3.14 предусмотрены основания расторжения Договора в судебном порядке по требованию арендодателя при допущенных арендатором нарушениях.

К таким нарушениям, выявление которых предоставляет арендодателю право потребовать в судебном порядке расторжения Договора, пунктом 5.3.14 Договора отнесено, в частности, нарушение арендатором пункта 1.1 Договора, выразившееся в использовании арендованного участка под цели, не предусмотренные названным пунктом.

По смыслу приведенных норм и условий Договора расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок арендатором устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В ходе судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы, состоявшегося 07.10.2025, ответчик представил в материалы дела платежные поручения от 06.10.2025 № 50 (на сумму 462 105,70 руб.) и от 06.10.2025 № 51 (на сумму 95 805 руб.), которые подтверждают факт уплаты Предпринимателем начисленных Комитетом пеней по состоянию на 01.08.2025, а также штрафа, присужденного обжалуемым судебным актом; платежные поручения приобщены к материалам дела.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание уплату Предпринимателем штрафа за нарушение условий договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что в данном случае расторжение Договора является мерой ответственности, не соразмерной нарушению обязательства и не соответствующей балансу интересов сторон; последствия нарушения ответчиком условий пункта 1.1 Договора компенсированы применением к нему предусмотренных Договором санкций (штраф); сохранение договорных отношений между сторонами не противоречит положениям статей 450, 619 ГК РФ.

При этом, принимая во внимание, что Предпринимателем не представлены в материалы дела доказательства исполнения обязательства по подготовке и предоставлению арендодателю документов технического учета, изготовленные на основании согласованного в установленном порядке проекта перепланировки, в течении 11 месяцев с даты заключении договора, предусмотренного пунктом 6.11 Договора, суд первой инстанции правомерно обязал ответчика предоставить указанные документы Комитету в течении месяца со дня вступления в законную силу судебного акта, а также присудил судебную неустойку в случае неисполнения указанной обязанности. (статья 308.3 ГК РФ).

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене в части расторжения договора аренды от 17.03.2014 № 03-А100044 и возложения на Предпринимателя обязательства по освобождению помещения 4-Н, площадью 90.80 кв.м., кадастровый номер 78:31:11080:6:49:8, расположенного по адресу 

<

...>, литер А.; в остальной части обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба Предпринимателя – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.03.2025 по делу № А56-110339/2024 в части расторжения договора аренды от 17.03.2014 № 03-А100044 и обязания индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить помещение 4-Н, площадью 90.80 кв.м., кадастровый номер 78:31:11080:6:49:8, расположенного по адресу: 

<

...>, литер А, отменить.

В указанной части в иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 12 242руб. государственной пошлины по иску.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 5.000руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

И.Н. Бармина

 С.В. Изотова