387/2019-9693(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  г. Тюмень Дело № А03-1345/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2019 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 28 марта 2019 года.  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:  председательствующего судьи Шуйской С.И.,  

судей Демидовой Е.Ю.,   Тихомирова В.В.,  

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств  видеоконференц-связи помощником судьи Ташкиновой О.А., рассмотрел  кассационную жалобу Ушаковой Надежды Николаевны (истца) на решение  от 26.09.2018 Арбитражного суда Алтайского края (судья Винникова А.Н.)  

и постановление от 18.12.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда  (судьи Павлова Ю.И., Полосин А.Л., Терёхина И.И.) по делу  

 № А03-1345/2018 по исковому заявлению Ушаковой Надежды Николаевны  

к обществу с ограниченной ответственностью «Боровлянское» (658530,  Алтайский край, р-н. Ребрихинский, ст. Ребриха, ул. Деповская, д. 1, корп. Г.,  ИНН 2266003490, ОГРН 1122261000400) о расторжении договора аренды  земельного участка.  

Другие лица, участвующие в деле: управление Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю,  конкурсный управляющий обществом с ограниченной ответственностью  «Боровлянское» Терешкова Ольга Николаевна, конкурсный управляющий  

обществом с ограниченной ответственностью «Альтаир - Агро» Евсейчиков  Денис Валерьевич, публичное акционерное общество «Сбербанк России»  

в лице Алтайского отделения № 8644. 

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии  Арбитражного суда Алтайского края (судья Прохоров В.Н.) в заседании  участвовали представители:  

от Ушаковой Надежды Николаевны (истца) – Юмашев С.И. по  доверенности от 19.02.2018;  

от публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице  Алтайского отделения № 8644 (третьего лица) – Гурганов А.А. по  доверенности от 06.03.2017.  

Суд установил: 

Ушакова Надежда Николаевна обратилась в Арбитражный суд Алтайского  края с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),  

к обществу с ограниченной ответственностью «Боровлянское» (далее –  

ООО «Боровлянское») о расторжении договора аренды земельного участка  из категории земель сельскохозяйственного назначения от 09.12.2011 (далее  – договор аренды), заключенного с обществом с ограниченной  ответственностью «Альтаир-Агро» (далее – ООО «Альтаир-Агро»), и  прекращении обременения в виде права аренды земельного участка  

ООО «Боровлянское». 

Исковые требования со ссылкой на статьи 450, 452, 606, 614, 615, 619  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 65  Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) мотивированы  существенным нарушением ответчиком вышеупомянутого договора аренды.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:  управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра  

и картографии по Алтайскому краю (далее – управление Росреестра),  конкурсный управляющий ООО «Боровлянское» Терешкова Ольга  Николаевна, конкурсный ООО «Альтаир-Агро» Евсейчиков Денис  Валерьевич, публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице  Алтайского отделения № 8644 (далее – Сбербанк).  

Решением от 26.09.2018 Арбитражного суда Алтайского края,  оставленным без изменения постановлением от 18.12.2018 Седьмого  арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных  требований отказано.  

В кассационной жалобе Ушакова Н.Н. просит отменить вынесенные  судебные акты.  

В обоснование жалобы заявитель указывает, что выводы судов о том,  что арендодатель был осведомлен о нахождении ООО «Боровлянское» в  процедуре банкротства, и о необходимости обращения с требованием о  погашении текущих платежей, основаны на неправильном толковании норм  материального права и не соответствуют материалам дела; поскольку воля  арендодателя была направлена на прекращение права аренды и возврат  имущества его собственнику, то принадлежащие ответчику имущественные  права по договору аренды не могли быть использованы в качестве его актива,  позволяющего удовлетворить требования кредиторов; вывод судов о том, что  расторжение договора аренды в одностороннем порядке с заинтересованным  лицом, находящимся в стадии конкурсного производства, право аренды  которого включено в конкурсную массу, направлено на безвозмездное  изъятие активов из конкурсной массы, является противоречивым и  необоснованным.  

В отзыве на кассационную жалобу Сбербанк просит оставить без  изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности  содержащихся в жалобе аргументов.  

Отзыв на кассационную жалобу конкурсного управляющего 

ООО «Боровлянское» Терешковой О.Н. не принимается во внимание, так как  не содержит доказательств его направления участвующим в деле лицам.  

В судебном заседании представитель Ушаковой Н.Н. поддержал  позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить  состоявшиеся судебные акты, принять новый судебный акт об  удовлетворении иска, а представитель Сбербанка возражал против  удовлетворения жалобы.  

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела,  обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке,  предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных  актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.  

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в  соответствии с заключенным между Ушаковой Н.Н. (арендодателем) и  

ООО «Альтаир-Агро» (арендатором) договором аренды арендодатель  предоставил в пользование арендатора на срок 15 лет земельный участок из  земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером  22:36:040001:1081, общей площадью 244 007 м², расположенный по адресу:  Алтайский край, Ребрихинский район, земли колхоза «имени XII  Партсъезда», примерно в 8,2 км от с. Боровлянка по направлению на восток,  рабочий участок № 84/1.  

Согласно пунктам 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.6 договора аренды арендная  плата за земельный участок может устанавливаться в денежной или  натуральной формах. За пользование земельном участком арендатор обязался  вносить арендную плату либо в денежной форме в размере 6 000 руб. в год  либо в натуральной форме в виде пшеницы фуражной – 5 центнеров, отходов  – 5 центнеров, соломы – 30 центнеров, сахара – 25 кг, растительного масла –  5 литров в год.  

Арендная плата исчисляется с 01.01.2012 и вносится арендатором не  позднее 30 октября текущего года, в течение которого земельный участок  

использовался по назначению, путем передачи наличных денежных средств  арендодателю. Изменение арендной платы и порядка ее внесения  осуществляется по соглашению сторон с учетом темпов инфляции, но не  чаще одного раза в год, оформляется дополнительным соглашением  

к договору, которое вступает в силу со дня его подписания сторонами. 

Выплату налоговых и иных платежей за земельный участок принимает  на себя арендатор.  

На основании пункта 7.2 договора аренды по требованию арендодателя  настоящий договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор  использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением  либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока  платежа не вносит арендную плату.  

В дальнейшем ООО «Альтаир-Агро» (прежний арендатор) подписало с  ООО «Боровлянское» (новым арендатором) договор от 10.02.2014 № 39п о  передаче прав и обязанностей по договору аренды (далее – договор о  передаче прав и обязанностей), по которому прежний арендатор передал  новому арендатору все права и обязанности арендатора.  

Договор передачи прав и обязанностей арендатора 20.07.2014  зарегистрирован управлением Росреестра в установленном порядке, о чем в  Единый государственный прав на недвижимость и сделок с ним внесена  соответствующая запись.  

Определением от 31.05.2016 Арбитражного суда Алтайского края 

по делу № А03-8559/2016 возбуждено производство о несостоятельности  (банкротстве) ООО «Боровлянское».  

Решением от 24.01.2017 Арбитражного суда Алтайского края 

ООО «Боровлянское» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении  него открыто конкурсное производство.  

Претензией, направленной 16.12.2017 в адрес ответчика, Ушакова Н.Н.  потребовала в течение десяти дней с момента получения претензии погасить  

долг по арендной плате и возместить затраты по налоговым платежам,  предложила расторгнуть договор аренды.  

Поскольку требования истца исполнены не были, последний предъявил  в суд настоящий иск, в удовлетворении которого судами первой и  апелляционной инстанций отказано за необоснованностью и  недоказанностью.  

При этом, учитывая, что исходя из положений Федерального закона от  26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон  банкротстве), арендная плата, подлежащая внесению 30.10.2014 и 30.10.2015,  относится к реестровой задолженности, а подлежащая внесению 30.10.2016,  30.10.2017 – к текущим платежам; принимая во внимание, что договор  аренды заключен на срок более пяти лет; арендодатель длительное время не  заявлял об отказе от договора аренды; договор аренды не содержит условий,  предусматривающих необходимость получения согласия арендодателя  (собственника земельного участка) на распоряжение правом аренды  земельного участка; погашение конкурсным управляющим  

ООО «Боровлянское» текущей задолженности по арендной плате на  основании направленного в его адрес требования истца; правомерное  включение права аренды земельного участка в конкурсную массу  

ООО «Боровлянское», а также то обстоятельство, что расторжение договора  аренды направлено на безвозмездное изъятие актива из конкурсной массы,  руководствуясь статьями 607, 615 ГК РФ, статьей 22 ЗК РФ, пунктом 15  постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с  применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума   № 11), суды пришли к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных  пунктом 7.2 договора аренды для досрочного расторжения по требованию  арендодателя.  

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим  

обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям  законодательству.  

 В силу статьи 606 ГК РФ содержанием договора аренды  (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю)  имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование.  

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по  распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 ГК РФ, а  также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право  каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим  имуществом.  

Согласно части 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему  усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые  действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не  нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе  отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им,  оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения  имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими  способами, распоряжаться им иным образом.  

В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 

209 ГК РФ установила, что владение, пользование и распоряжение землей и  другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их  оборот допускается законом (статья 129 ГК РФ), то есть законами о земле и  других природных ресурсов.  

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду  земельных участков и других обособленных природных объектов, как  следует из части 2 статьи 607 ГК РФ, установлены земельным  законодательством.  

Пункт 2 статьи 22 ЗК РФ прямо указывает на соблюдение порядка  

предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с  гражданским законодательством, но и на основании этого ЗК РФ, то есть в  соответствии с нормами этой статьи.  

Пункт 5 статьи 22 ЗК РФ, определяя права арендатора земельного  участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного  участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды  земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права  земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал  хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в  производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного  участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если  договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.  

Правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 ЗК РФ:  при аренде земельного участка, находящегося в государственной или  муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор  земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными  законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать  свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе  права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его  уведомления.  

Нормы, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, закрепляют  особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленным  пунктом 2 статьи 615 ГК РФ общим порядком предоставления имущества в  аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя  сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои  права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем),  предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а  также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в  уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса  

в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим  Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.  

В пункте 15 постановления Пленума № 11 разъяснено, что поскольку  пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность  установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в  аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в  случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи  арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного  участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях  (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления  собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.  

Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре  аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и  обязанности по договору третьему лицу только после получения на это  согласия от арендодателя (пункт 18 постановления Пленума № 11).  

В данном случае срок действия договора аренды определен сторонами в  15 лет со дня его подписания, что составляет более пяти лет, договором  аренды не предусмотрено получение арендатором согласия собственника  (Ушаковой Н.Н.) на передачу как земельного участка, так и прав арендатора  на него другому лицу, а потому к правоотношениям сторон подлежат  применению, как верно отмечено судами, специальные положения пункта  

9 статьи 22 ЗК РФ. 

Названный вывод судов согласуется с правовой позицией, изложенной в  определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016  

 № 306-КГ15-15500. 

Проанализировав материалы дела, суды установили, что об  осведомленности Ушаковой Н.Н. о передаче прав и обязанностей арендатора  ответчику по договору аренды и о введении в отношении  

ООО «Боровлянское» конкурсного производства, свидетельствуют  

размещенное 11.06.2013 прежним арендатором в газете «Алтайская правда»   № 168-1272 (пункт 2 договора о передаче прав и обязанностей арендатора)  информационное сообщение; определение от 30.08.2017 Ребрихинского  районного суда Алтайского края по делу № 2-386/2017, которым  производство по иску Ушаковой Н.Н. к ООО «Боровлянское» прекращено за  неподведомственностью спора; претензия, в которой истец ссылается на  передачу ООО «Альтаир-Агро» прав и обязанностей арендатора ответчику;  объявление конкурсного управляющего ООО «Боровлянское»  

Терешковой О.Н. в газете «Знамя труда» от 24.02.2018 № 8 о погашении  текущих платежей по договорам аренды с пайщиками земельных участков за  период с 31.05.2016 по 2017 годы; платежное поручение конкурсного  управляющего об уплате Ушаковой Н.Н. задолженности  

ООО «Боровлянское» по текущим платежам в размере 9 500 руб.  

Кроме того, судами правильно указано, что осуществление в отношении  должника процедур, применяемых в деле о банкротстве, носит открытый  характер. В частности, информация о введении наблюдения и конкурсного  производства в отношении ООО «Боровлянское» 22.06.2016 № 1256616 и  20.01.2017 № 1552544 была опубликована на сайте реестра сведений о  банкротстве (ЕФРСБ), в газете «Коммерсант» 27.08.2016 № 5403031085 и  27.01.2017 № 5403055005 и является общедоступной.  

Судами также установлено и истцом документально не опровергнуто,  что право аренды земельного участка включено в конкурсную массу, его  рыночная стоимость определена оценщиком в размере 42 787 руб.  

Довод заявителя о том, что право аренды не может быть включено в  конкурсную массу, суды правомерно отклонили.  

По общим положениям статьи 131 Закона о банкротстве все имущество  должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и  выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.  

Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего  

исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота,  имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права,  основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов  деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве  имущество. Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из  конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены.  

С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него  конкурсного производства требования кредиторов по неденежным  обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.  Поэтому обоснован вывод судов, что требование истца о расторжении  договора аренды, заключенного до 2026 года, направлено на одностороннее  отчуждение из конкурсной массы принадлежащего должнику права аренды.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка  прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены  гражданским законодательством.  

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон  договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при  существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных  случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или  договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон,  которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной  степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении  договора.  

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может  быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух  раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит  плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного  расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом  2 статьи 450 ГК РФ.  

В пункте 23 постановления Пленума № 11 внимание судов обращено на  то, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора  аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ,  пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок  досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель  должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное  нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.  Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием  для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они  могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды  земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения  требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды  земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое  нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.  

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор  практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и  расторжением договоров» так же указано, что требование о расторжении  договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок  устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.  

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней  мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все  другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных  отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным)  для другой стороны договора. Право арендодателя заявить требование о  расторжении договора аренды земельного участка не влечет обязанность  арбитражного суда в любом случае удовлетворить такое требование без  учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения  арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в  

удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии  доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны  арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена  просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий,  предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом норм пункта 9 статьи  

22 ЗК РФ и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть  признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения  требования арендодателя о расторжении договора.  

Поскольку текущая задолженность по арендным платежам конкурсным  управляющим ООО «Боровлянское» погашена; Ушакова Н.Н. требования к  ответчику об уплате долга и расторжении договора аренды до возбуждения в  отношении него процедуры банкротства не предъявляла; основания для  одностороннего отказа от договора аренды в установленном договором  аренды порядке отсутствуют; право аренды включено в конкурсную массу  должника и его включение никем не оспорено; исковые требования, по сути,  направлены на безвозмездное изъятие актива из конкурсной массы, суды на  законных основаниях отказали в иске.  

Таким образом, доводы подателя жалобы направлены на переоценку  выводов судов первой и апелляционной инстанций относительно  установленных ими обстоятельств и исследованных доказательств, что  

в силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда  кассационной инстанции.  

С учетом того, что судами первой и апелляционной инстанций не  допущено неправильного применения норм материального и нарушений  норм процессуального права (статья 288 АПК РФ), влекущих отмену  обжалуемых судебных актов, оснований для удовлетворения кассационной  жалобы не имеется.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение от 26.09.2018 Арбитражного суда Алтайского края и постановление  от 18.12.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу  

 № А03-1345/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья С.И. Шуйская 

Судьи Е.Ю. Демидова  

 В.В. Тихомиров