АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А68-8799/2021

г. Калуга

27 сентября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2022 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Белякович Е.В.,

судей Егоровой С.Г., Морозова А.П., 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Парк-Хаус» на решение Арбитражного суда Тульской области от 01.03.2022 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2022 по делу № А68-8799/2021,

при участии в судебном заседании представителей: от общества с ограниченной ответственностью «Парк-Хаус» – ФИО1 (доверенность от 20.07.2022), от общества с ограниченной ответственностью «Стройнаряд» – ФИО2 (доверенность от 20.08.2021), 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Стройнаряд» (далее – ООО «Стройнаряд») обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Парк-Хаус» (далее – ООО «Парк-Хаус») о взыскании 6 006 100 рублей денежных средств, уплаченных по договору № 2 инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, 106 135 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, 1 727 900 рублей убытков. 

К участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Лиферант» (далее – ООО «Лиферант»), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее –  ИП ФИО3, предприниматель). 

Решением Арбитражного суда Тульской области от 01.03.2022,  оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2022, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО Парк-Хаус» обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.  

В качестве доводов кассационной жалобы приведено следующее: в отсутствие оригинала договора инвестирования от 30.11.2019 № 2 невозможны дальнейшие правоотношения между истцом и ответчиком; предприниматель договор цессии не заключал, оплату не получал; договор цессии не заключен, поскольку сведений о внесении оплаты по нему материалы дела не содержат, из выписки по лицевому счету ИП ФИО3 также не следует, что ООО «Лиферант» произвело оплату по нему. 

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Стройнаряд» указало на необоснованность приведенных в ней доводов.

В судебном заседании представитель ООО Парк-Хаус» поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ООО «Стройнаряд» просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения. 

Третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, явку в судебное заседание не обеспечили, что в силу положений части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,  судебная коллегия приходит к следующим выводам. 

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 30.11.2019 между ООО «Парк-Хаус» (застройщик) и ИП ФИО3 (инвестор) заключен договор № 2 инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, согласно которому результатом инвестиционной деятельности является строительство на земельном участке в соответствии с проектной документацией «Жилого дома «Парк-Хаус» по адресу: 

<

...>», сдача объекта в эксплуатацию, государственная регистрация и передача части объекта от застройщика инвестору.

Согласно пункту 2.1. договора инвестирования инвестор передает застройщику денежные средства, а по достижении результата инвестиционной деятельности застройщик передает инвестору в собственность часть объекта, в том числе, квартиру № 12 общей площадью 67,8 кв. м, расположенную на 3 этаже.

В силу пунктов 3.2., 3.3. договора инвестирования инвестиции должны быть направлены инвестором в срок до 30.04.2020, данные инвестиции рассматриваются сторонами как средства целевого финансирования исключительно для достижения результата инвестиционной деятельности. 

Согласно пункту 4.2.3. договора инвестирования инвестор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, частичная или полная передача прав и обязанностей оформляется соответствующим договором.

В пункте 5.1. договора инвестирования указано, что результат инвестиционной деятельности должен быть достигнут в срок до 01 апреля 2021 года.

15.07.2020 ООО «Парк-Хаус» выдало ИП ФИО3 справку № 87 об исполнении финансовых обязательств, в которой застройщик подтвердил, что инвестор ФИО3 исполнил свои финансовые обязательства в соответствии с условиями договора инвестирования.

22.07.2020 между ИП ФИО3 (цедент) и ООО «Лиферант» (цессионарий) заключен договор № 12-07 об уступке прав требования (цессии), по условиям которого цедент передал, а цессионарий принял право требования по договору № 2 от 30.11.2019 инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, которое соответствует двухкомнатной квартире № 12, общей площадью с учетом холодных помещений 70,66 кв. м, расположенной на 3 этаже в многоквартирном жилой доме «Парк-Хаус» по строительному адресу: 

<

...>, кадастровый номер 71:30:040113:490.

За уступку прав требования ООО «Лиферант» обязалось оплатить ИП ФИО3 стоимость квартиры в размере 5 652 800 рублей путем перечисления денежных средств на расчетный счет цедента в срок до 07.11.2020 или любым другим способом, разрешенным законодательством РФ (пункты 2, 2.1. договора цессии № 12-07).

Согласно пунктов 5, 7 договора цессии № 12-07 ИП ФИО3 утрачивает право требования относительно квартиры № 12 по договору инвестирования от 30.11.2019 с момента подписания данного договора и согласования с застройщиком. Договор вступает в силу с момента подписания сторонами и согласования с Застройщиком. 

В силу пункта 6  договора цессии № 12-07 договор цессии является основанием для застройщика в соответствии с договором инвестирования от 30.11.2019 для оформления права собственности на указанную квартиру регистрационном органе в срок до 01 апреля 2021 года и не позднее 14 календарных дней с момента регистрации права собственности на квартиру передать ее цессионарию по акту приема-передачи.

Договор № 12-07 об уступке прав требования (цессии) от 22.07.2020 согласован с застройщиком ООО «Парк-Хаус» в предусмотренном сторонами порядке, о чем свидетельствует подпись и печать общества на договоре.

10.08.2020 ИП ФИО3 выдал ООО «Лиферант» справку об исполнении финансовых обязательств, в которой подтвердил, что цессионарий ООО «Лиферант» исполнил свои обязательства по оплате цены договора цессии в полном объеме и вправе осуществлять уступку права требования в отношении указанной в договоре цессии квартиры № 12 в пользу третьих лиц по цене и на условиях по своему усмотрению.

10.08.2020 между ООО «Лиферант» (цедент) и ООО «Стройнаряд» (цессионарий) заключен договор № 12 об уступке прав требования (цессии), по условиям которого цедент передал, а цессионарий принял право требования по договору «Об уступке права требования № 12-7 от 22.07.2020», заключенного между цедентом и ИП ФИО3 к договору № 2 от 30.11.2019 инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, которое соответствует двухкомнатной квартире № 12, общей площадью с учетом холодных помещений 70,66 кв. м, расположенной на 3 этаже в многоквартирном жилой доме «Парк-Хаус» по строительному адресу: 

<

...>, кадастровый номер 71:30:040113:490.

За уступку прав требования, ООО «Стройнаряд» должен оплатить цеденту «Лиферант» стоимость квартиры в размере 6 006 100 рублей в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) на основании акта о зачете взаимных однородных требований по соглашению сторон (пункты 2, 2.1. договора цессии № 12).

Согласно пункту 5 договора цессии № 12 ООО «Лиферант» утрачивает право требования относительно квартиры № 12 по договору инвестирования от 30.11.2019 и договору цессии от 22.07.2020 с момента подписания данного договора. 

В пункте 6 договора цессии № 12 указано, что данный договор цессии является основанием для застройщика в соответствии с договором инвестирования от 30.11.2019 для оформления права собственности на квартиру № 12 в регистрационном органе в срок до 01 апреля 2021 года и не позднее 14 календарных дней с момента регистрации права собственности на указанную квартиру передать ее цессионарию по акту приема-передачи.

Договор № 12 от 10.08.2020 об уступке прав требования (цессии) согласован с застройщиком ООО «Парк-Хаус» в установленном порядке, о чем свидетельствует подпись и печать общества на договоре.

25.08.2020 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору цессии № 12, в котором стороны договорились о том, что в пункте 1 договора содержится техническая ошибка в кадастровом номере квартиры, стороны договорились считать верным кадастровый номер 71:30:040113:49.

ООО «Стройнаряд» в полном объеме выполнило свои обязательства перед ООО «Лиферант» по оплате стоимости квартиры в рамках договора № 12 об уступке прав требования (цессии) от 10.08.2020 путем отгрузки товара и подписанием актов зачета взаимных требований № 1908 от 19.08.2020, № 2307 от 23.07.2021.

Застройщик ООО «Парк-Хаус» не исполнил свои обязательства по своевременной сдаче жилого дома в эксплуатацию и оформлению права собственности на квартиру № 12 в регистрационном органе в срок до 01 апреля 2021 года и передаче данной квартиры по акту приема-передачи в собственность ООО «Стройнаряд» не позднее 14 календарных дней с момента регистрации права собственности.

В декабре 2020 года истец получил от ООО «Парк-Хаус» уведомление № 11 от 10.11.2020 о недействительности уступленного права, мотивированное неисполнением инвестором ИП ФИО3 своих обязательств по финансированию в рамках договора № 2 инвестирования строительства многоквартирного жилого дома, в связи с чем сделка по уступке права требования по ряду объектов, в т.ч. двухкомнатной квартире № 12 площадью 70,66 кв. м, расположенной на третьем этаже в жилом доме «ПаркХаус» по адресу 

<

...>, является ничтожной и влечет последствия недействительности сделки.

20.07.2021 истец направил ответчику претензию от 19.07.2021 с требованием о возврате уплаченной стоимости квартиры № 12, расположенной на третьем этаже в жилом доме «ПаркХаус» по адресу 

<

...>, уплате процентов за пользование чужими денежными средствами, а также возмещении причиненных обществу убытков в виде уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре инвестирования и текущей рыночной стоимостью данного имущества.

Поскольку претензия была оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды пришли к выводу о неисполнении обязательств перед ООО «Стройнаряд» в рамках договора инвестирования и договора уступки прав требования (цессии) и наличии правовых оснований для взыскания испрашиваемых денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами и убытков.  

Суд кассационной инстанции находит выводы судов законными, обоснованными, основанными на нормах действующего законодательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых спорах, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Правовым последствием исполнения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи является обязанность по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором. При этом данное право реализуется по правилам статьи 398 ГК РФ, предусматривающей последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь.

В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, кредитор вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Взамен требования передачи имущества, являющегося предметом обязательства, кредитор имеет право требовать от должника возмещения убытков.

Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» согласно которому, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, результат инвестиционной деятельности в установленный договором срок не достигнут. 

Заявленное предпринимателем ходатайство о фальсификации договора инвестирования от 30.11.2019 № 2, договора уступки от 22.07.2019 № 12-07, справки об исполнении финансовых обязательств, ввиду неподписания им указанных документов, рассмотрено судом первой инстанции в порядке статьи 161 АПК РФ и обоснованно отклонено, поскольку данные документы скреплены оттиском печати третьего лица, о фальсификации которой ИП ФИО3 не заявлено.

Проведение экспертизы для проверки достоверности заявления стороны о фальсификации доказательств не является единственным способом проверки судом такого заявления.

В силу части 1 статьи 183 ГК РФ факт проставления на документе печати, даже в случае выполнения подписи на договоре иным лицом, свидетельствует об одобрении действий такого лица. Доказательств выбытия печати из законного владения суду не представлено. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суды обоснованно приняли во внимание поведение ответчика и третьего лица после заключения договора, в частности: 

- выдача обществом «Парк-Хаус» предпринимателю справки об исполнении финансовых обязательств от 15.07.2020 № 87 в подтверждения исполнения в полном объеме его обязательств по договору инвестирования от 30.11.2019 № 2,

- выдача предпринимателем обществу «Лиферент» справки от 10.08.2020 в подтверждение исполнения в полном объеме обязательств по договору уступки от 11.07.2020 № 12-07,

- согласование застройщиком (ООО «Парк-Хаус») договора об уступке прав требования от 22.07.2020 № 12-07, заключенного между ИП ФИО3 и ООО «Лиферант», договора уступки прав требования от 10.08.2020 № 12 и дополнительное соглашение к нему от 25.08.2020, заключенные между ООО «Лиферант» и ООО «Стройнаряд», а также отсутствие со стороны ООО «Парк Хаус» возражений относительно правомерности перехода прав требования к ООО «Лиферант» и в последующем к ОО «Стройнаряд» по договору инвестирования от 30.11.2019 № 2 в отношении спорного объекта недвижимости. 

При таких обстоятельствах судами сделали верные выводы о наличии правоотношений между «Стройнаряд» и ООО «Парк-Хаус» на основании договора инвестирования и договора уступки, и как следствие, правомерности требования истца о взыскании 6 006 100 рублей, уплаченных им по договору № 12 об уступке прав требования (цессии) от 10.08.2020.

Требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 106 135 рублей удовлетворено также правомерно. 

Пунктом 1 статьи 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 6 пункта 5 Постановления № 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.

В обоснование требования о взыскании убытков истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно которому вероятная рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 08.10.2021. 

Ответчиком указанный отчет не оспорен, ходатайство о проведении судебной экспертизы на предмет установления текущей рыночной стоимости помещения не заявлено.

С учетом положений статьи 487 ГК РФ и разъяснений, изложенных в абзаце шестом пункта 5 Постановления № 54, суды верно сочли обоснованным требование истца о взыскании убытков в виде разницы между ценой помещения, указанной в инвестиционном договоре и текущей рыночной стоимостью помещения, в размере 1 727 00 рублей. 

Доводы кассационной жалобы фактически повторяют доводы, рассмотренные и оцененные судами нижестоящих инстанций. Обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения данного дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями главы 7 АПК РФ.

Доводы кассатора направлены исключительно на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ. 

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции также не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 01.03.2022 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2022 по делу № А68-8799/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                   Е.В. Белякович

 

Судьи                                                                                                         С.Г. Егорова

 

                                                                                                            А.П. Морозов