АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КИРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

  610017 г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

 Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-5281/2019

г. Киров

10 декабря 2020 года

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Хлюпиной Н.П.

при ведении протокола  судебного заседания помощником судьи Глухих Т.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 426076, Россия, 

<

...>; 610020, Россия, 

<

...>)

к открытому акционерному обществу «Булочно-кондитерский комбинат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 610008, Россия, Кировская область, г. Киров, Нововятский район, ул. Советская, д. 109)

о взыскании 1 604 834 рублей 40 копеек,

и  встречному исковому заявлению

открытого акционерного общества «Булочно-кондитерский комбинат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 610008, Россия, Кировская область, г. Киров, Нововятский район, ул. Советская, д. 109)

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 426076, Россия, 

<

...>; 610020, Россия, 

<

...>)

о взыскании 75 930 рублей 36 копеек,

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца – ФИО1, по доверенности от 16.11.2020,

от ответчика   – ФИО2, по доверенности от 23.01.2020,

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу «Булочно-кондитерский комбинат» (далее - ответчик) о взыскании с учетом уточнений задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.04.2011 № 400621 за период с 15.12.2017 по 06.05.2018 в сумме 994 187 рублей 50 копеек и пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 16.03.2018 по 12.12.2019 в сумме 610 646 рублей 90 копеек. 

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, 314, 606, 614, 330  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

Ответчиком подано встречное исковое заявление о взыскании с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области переплаты за пользование земельным участком в размере 75 939 рублей 36 копеек. Ответчиком представлен отказ от встречного иска. Отказ судом рассмотрен и принят в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Госпошлина, уплаченная по платежному поручению от 03.06.2019 № 13108 при подаче встречного искового заявления, подлежит возврату ответчику в размере 70% (2 126 руб.).

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства дела.

22.04.2011 между истцом и ООО «КировхлебПром» подписан договор аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000134:0002, площадью 26678 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 28.04.2011 года. Пунктом 5.3. договора стороны согласовали неустойку за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 0,1% за каждый календарный день просрочки с суммы невнесенного платежа. 

Неотъемлемой частью договора аренды в соответствии с пунктом 2.1 договора является расчет годовой арендной платы. В соответствии с пунктом 2.3 договора стороны предусмотрели изменение по инициативе арендодателя  размера платы в связи с изменением законодательства в Российской Федерации, а также индексацией. Из представленного расчета размера арендной платы на 2011 год следует, что размер платы был определен по формуле, предусмотренной  постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, на основе оценки рыночной стоимости земельного участка (отчет ООО «Инвест-аудит» № 40.2/Н-11 от 05.03.2011). Размер платы за 2, 3, 4 кварталы 2011 года составил 1 474462,63 руб. Согласно расчетам размера арендной платы в 2012 – 2017 годах ее размер менялся путем ежегодного  увеличения на размер уровня инфляции.

В рамках дела о банкротстве ООО «КировхлебПром» состоялись торги в форме аукциона по продаже имущества должника-банкрота, включая право аренды, принадлежащее ООО «КировхлебПром» на основании договора аренды от 22.04.2011 № 400621. С победителем торгов – ОАО «БКК» (протокол от 10.11.2017) заключен договор купли-продажи от 23.11.2017 № 1. В соответствии с пунктом 5 Приложения ОАО «БКК» приобрело право аренды ООО «КировхлебПром» по договору аренды от 22.04.2011 № 400621 по цене 16 666 192,00 руб. В соответствии с пунктом 5.1 Приложения к договору купли-продажи обязанность по оплате арендных платежей по договору аренды от 22.04.2011 № 400621 возникала у покупателя с момента фактической передачи земельного участка и объектов недвижимости.

15.12.2017 между ООО «КировхлебПром» и ОАО «БКК» подписан акт приема-передачи к договору № 1 купли-продажи от 23.11.2017.

ОАО «БКК» перечислило арендную плату в сумме 128 977,32 руб. по платежному поручению от 11.04.2018 № 2332. Как пояснил представитель истца, это размер платежа за период с 15.12.2017 по 31.12.2017, предъявленный арендодателем к уплате.

06.04.2018 между истцом и ответчиком подписан договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 43:40:000134:0002, площадью 26678 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, на основании которого 07.05.2018 зарегистрирован переход права собственности.

27.04.2018 ОАО «БКК» вручена претензия истца о наличии задолженности по договору аренды.

14.08.2018 ответчик получил претензию истца исх. № 01-11/5384 от 30.07.2018 с требованием погасить задолженность по арендной плате за период с 15.12.2017 по 06.05.2018 и уплатить пени.

18.04.2019 истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности.

Ответчик, возражая против иска, указывал на то, что определение размера платы не соответствует положениям постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Правила № 582). Поскольку на момент возникновения у ОАО «БКК» права аренды земельного участка действовала редакция постановления Правительства РФ от 05.05.2017 № 531, предписывающая производить расчет арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка, ответчик полагал, что у истца возникла обязанность внести изменения в договор, ссылаясь на отчет независимого оценщика ООО «НЭО корпорация». 

Определением от 10.10.2019 судом назначена экспертиза, перед экспертом поставлен вопрос об определении  рыночной стоимости права аренды по состоянию на 15.12.2017, рассчитанной за период аренды с 15.12.2017 по 06.05.2018 по договору аренды от 22.04.2011 № 400612. В материалы дела представлено заключение эксперта № 551, в котором содержится вывод о том, что рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000134:0002 по состоянию на 15.12.2017, рассчитанная за период с 15.12.2017 по 06.05.2018 составляет 1 094 880,95 руб. Данный показатель получен в результате расчета права аренды доходным подходом: рыночная стоимость права годовой аренды составил, по мнению эксперта, 2 794 626,20 руб. (рыночная стоимость объекта оценки 25 906 152,51 руб. х ставку дисконтирования 10,79%). В судебном заседании эксперт пояснил, что ему не известна методика, определяющая рыночную стоимость права аренды за весь период аренды, полагает, что рассчитанную им годовую  рыночную стоимость права аренды следует умножить на срок аренды, а затем в целях определения годового размера арендной платы в соответствии с пунктом 6  Правил № 582 снова разделить.

Ответчик при очередном уточнении своей позиции  полагал, что расчет годового размера платы можно осуществить исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000134:2, которая была определена при проведении торгов. 

Истец, возражая против уточненного расчета, указывает на неприменимость указанной ответчиком рыночной стоимости по результатам торгов, поскольку, по мнению истца, это не рыночная стоимость права аренды, а плата за уступку, т.е. плата за право вступить в договор аренды. После уступки к ОАО «БКК» перешли все права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000134:2, новый арендатор принял все условия договора аренды, в том числе и расчет размера арендной платы земельного участка. Пунктом 8 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 и пунктом 2.3 договора аренды земельного участка предусмотрено ежегодное изменение размера арендной платы на размер уровня инфляции. Согласно указанным пунктам Арендодатель (истец) вправе в бесспорном одностороннем порядке изменить порядок определения размера арендной платы в связи с изменением законодательства в Российской Федерации, а также размера арендной платы в связи с индексацией. 

Определением суда от 19.08.2020 назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости права аренды в соответствии с методикой расчета, указанной в пункте 6 8 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, и пунктом 2.3 договора аренды земельного участка, поскольку эксперт по ранее проведенной экспертизе указал на невозможность приведения ее в соответствие с методикой пункта 6 Правил № 582. 

20.10.2020 в материалы дела представлено заключение эксперта № СЭЗ-20/128, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка  площадью 26 678 кв.м. с кадастровым номером 43:40:000134:0002 по состоянию на 15.12.2017 исходя из условий договора аренды земельного участка от 22.04.2011 № 400162 за весь срок аренды составляет 26 383 380,92 рублей, годовой размер аренды за оставшийся срок составит 244 379,10 рублей, в целях определения размера платы за период фактического пользования размер платы за один день составит 1 708,94 рубля.

Истец представил письменное мнение в отношении заключения эксперта, указав на ошибки, которые, по его мнению, исключают возможность использовать приведенные выше расчеты. Ответчик считает, что размер платы определен экспертом правильно.

Рассмотрев материалы дела, суд считает, что иск подлежит частичному  удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами по существу, условие об арендной плате по договору аренды от 22.04.2011 № 400612 относится к регулируемой цене, при определении которой подлежат применению Правила № 582.

 Пунктом 8 указанных Правил предусмотрено, что в случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

С 12.08.2017 вступила в силу новая редакция пункта 6 Правил № 582, согласно которому установлено, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка. 

Суд находит необоснованным довод истца о том, что у ответчика, купившего право аренды на торгах,  данное право не может возникнуть, поскольку в результате покупки (уступки) он приобрел конкретную обязанность по уплате арендной платы в размере, определенном на момент приобретения права аренды. 

Учитывая, что у  арендатора по договору от 22.04.2011 № 400612 после 12.08.2017 возникло в силу пункта 8 Правил № 582 право на перерасчет размера арендной платы, то ответчик, став арендатором с 15.12.2017, вправе реализовать право, предусмотренное пунктом 8 Правил № 582, но не чаще одного раза в год.  При этом с учетом пункта 2.3 договора арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом,  в котором произошло изменение. В данном случае изменение размера арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Соответственно, суд находит обоснованным довод истца о том, что за период с 15.12.2017 по 31.12.2017 ОАО «БКК» в соответствии с договором аренды  должно было уплатить 128977,32 рублей. Учитывая, что указанная сумма перечислена ответчиком только 11.04.2018, суд находит обоснованным требование истца о начислении неустойки в соответствии с пунктом 5.3 договора за период с 16.03.2018 по 11.04.2018, что составляет 3 482,39 рублей (128977,32 руб. х 0,1% х 27 дн.).

Размер платы за период с 01.01.2018 по 06.05.2018 подлежит определению с учетом заключения эксперта № СЭЗ-20/128: с 01.01.2018 по 31.03.2018 – 153 804,60 рублей (1708,94 руб. х 90 дн.); с 01.04.2018 по 06.05.2018 – 61 521,84 рубль (1708,94 руб. х 36 дн.), всего – 215 326,44 рублей. Соответственно, неустойка за 1 квартал 2018 года составит 97 973,53 рубля (153804,60 руб. х 0,1% х 637 дн.), за 2 квартал – 33 529,40 рублей (61 521,84 руб. х 0,1% х 545 дн.), всего – 131 502,93 рубля.

В силу статьи 333 ГК  РФ,  если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса.

Ответчик, заявляя об уменьшении неустойки, не представил никаких доказательств в подтверждение наличия оснований для ее снижения, довод о том, что  размер неустойки явно несоразмерен последствиям неисполнения обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с условиями договора, отклоняется судом как необоснованный.

Довод ответчика о том, что он всегда хотел исполнить свою обязанность по внесению арендных платежей, только не мог сосчитать по вине арендодателя сколько нужно платить – отклоняется судом как необоснованный, поскольку до момента внесения изменений в договор в установленном порядке (по соглашению, по решению суда)  подлежат применению первоначальные условия договора. Довод ответчика о том, что он обращался в суд с иском, не свидетельствует о вине кредитора, поскольку отказ в судебной защите был обусловлен тем, что должник сам выбрал ненадлежащий способ защиты. Довод ответчика о том, что арендодатель обязан был по своей инициативе пересмотреть условия договора, отклоняется судом как противоречащий пункту 8 Правил № 582.

С учетом изложенного суд не усматривает предусмотренных статьей 333 ГК РФ оснований для уменьшения размера договорной неустойки за несвоевременное исполнение обязательства по внесению платы, а также не усматривает наличие предусмотренных статьей 404 ГК РФ оснований для уменьшения размера ответственности арендатора за несвоевременное внесение платы по возмездному договору.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 06.05.2018 в сумме 215 326,44 рублей, неустойки за период с 16.03.2018 по 12.12.2019 в сумме 134 985,32 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать. 

В силу пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты госпошлины при обращении с иском в арбитражный суд. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина пропорционально удовлетворенных исковых требований относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета в сумме 6 341 рубль. Учитывая, что в связи с отказом от встречного иска ответчику из федерального бюджета должна быть возвращена госпошлина в размере  2 126 руб., суд, произведя зачет указанной суммы, приходит к выводу о том, что с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 4 215 рублей  

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 102, 110, 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Принять отказ открытого акционерного общества «Булочно-кондитерский

 комбинат» от встречного иска, производство по встречному иску прекратить.

2. Взыскать с открытого акционерного общества «Булочно-кондитерский 

комбинат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 610008, Россия, Кировская область, г. Киров, Нововятский район, ул. Советская, д. 109) в пользу  Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Удмуртской Республике и Кировской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 426076, Россия, 

<

...>) 350 311 (триста пятьдесят тысяч триста одиннадцать) рублей 76 копеек, из них: задолженность по договору аренды земельного участка от 22.04.2011  № 400621  за  период с 01.01.2018 по 06.05.2018 в сумме 215 326 рублей 44 копейки, пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земельного участка за период с 16.03.2018 по 12.12.2019 в сумме 134 985 рублей 32 копейки.  В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Взыскать с открытого акционерного общества «Булочно-кондитерский комбинат» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 610008, Россия, Кировская область, г. Киров, Нововятский район, ул. Советская, д. 109) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 4 215 (четыре тысячи двести пятнадцать) рублей.

Исполнительные листы подлежит выдаче в порядке, предусмотренном разделом VII Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                                                                                       Н. П. Хлюпина