АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-13773/2020

г.Тверь

15 сентября 2021 года

    (резолютивная часть объявлена 08 сентября 2021 года)  

        Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Сердюк С.В., при ведении аудиозаписи и протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  при участии представителя  ответчика – ФИО2 по доверенности,   рассмотрев в   судебном заседании дело по исковому заявлению  Тверской региональной общественной организации по содействию развитию института семьи как основы духовно-интеллектуального развития ребенка «Центр семейного образования «Наши дети», Тверская область,  г. Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к  Обществу с ограниченной ответственностью  "Офис Сервис",          г. Тверь (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о взыскании 404 945 руб. 40 коп., 

УСТАНОВИЛ:

Тверская региональная общественная организация по содействию развитию института семьи как основы духовно-интеллектуального развития ребенка «Центр семейного образования «Наши дети» (далее -истец)  обратилась в Арбитражный суд Тверской  области с исковым  заявлением к  Обществу с ограниченной ответственностью  "Офис Сервис" (далее -ответчик)    о взыскании  стоимости улучшений  арендованного имущества  в размере 404945,40 руб.,  расходов  по оплате государственной  пошлины.

Определением от 26 мая  2021 года  по  делу назначена судебная экспертиза.

21 июня  2021 года судом получено заключение  эксперта о проведении строительно-технической  экспертизы по делу № А66-13773/2020. Указанное заключение  приобщено к материалам дела определением от  28 июня  2021 года.

Судебное заседание проводится в  порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие истца,  извещенного  надлежаще согласно ст.ст. 121-123 АПК РФ.

Суд огласил, что до начала судебного заседания  получено ходатайство истца о постановке дополнительного  вопроса эксперту: "Какова стоимость  отделимых улучшений, указанных в экспертном заключении № 2766_И_21?",  в связи с чем истцом также заявлено об отложении судебного заседания.

От ответчика  получено ходатайство о приобщении к материалам дела  письма  в адрес истца  с предложением забрать  имущество,  признанное отделимым улучшением.

 Суд  приобщил полученные документы к материалам дела.

 Ответчик возражал против удовлетворения судом заявленного  истцом ходатайства о постановке дополнительного  вопроса эксперту, устно пояснил свои доводы.

     В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

     Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения о его удовлетворении либо отклонении. При этом удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

    Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу ст. 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

 Исходя из представленных по делу  доказательств и  существа  спора судом не усмотрено оснований для  удовлетворения ходатайства истца о постановке  на разрешение  эксперта дополнительного  вопроса.  Удовлетворение  данного ходатайства  не является целесообразным,  в связи с чем подлежит отклонению.

 Суд определил: отклонить ходатайство истца о постановке дополнительного  вопроса эксперту.

  Ответчик  возражал против удовлетворения иска в  полном объеме, сообщил, что  готов  возвратить истцу  имущество, признанное отделимым улучшением,  на производство  неотделимых улучшений ответчик истцу  согласия  не давал.

 Ответчик сообщил, что сторонам не удалось придти к мирному урегулированию спора.

 Иных ходатайств  не заявлено.

 Из материалов дела следует:  11 сентября 2019 года между ООО «Офис сервис» (арендодатель) и ТРОО «ЦСО»Наши дети» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 103 м кв. на 3 этаже торгово-офисного центра по адресу: 

<

...>.

Арендатор принял помещение в состоянии, указанном в приложении №2 к договору аренды нежилого помещения от 11.09.2019г.

В результате деятельности арендатора в указанном помещении, между ним и арендодателем была достигнута договоренность о возведении перегородок по периметру арендованного помещения площадью 103 м. кв., что было зафиксировано в дополнительном соглашении от 01 ноября 2019 года к договору аренды на нежилое помещение от 11.09.2019. Вместе с тем, арендатор внутри арендованного помещения осуществил дополнительные работы, а именно:  монтаж внутренних перегородок из гипсокартона, монтаж зеркал, дверей, ламината (напольного покрытия), произвел окраску внутреннего помещения, иные работы, как указывает истец,  на общую стоимость 404945,40 (четыреста четыре тысячи девятьсот сорок пять рублей сорок копеек), таким образом осуществил улучшение арендованного помещения.

24 апреля 2020 года договор аренды был расторгнут досрочно по соглашению сторон. Сторонами в акте приема передачи нежилого помещения от 24 апреля 2020 года, к договору аренды нежилого помещения от 11 сентября 2019 года, отражен перечень материалов внутренней отделки помещения, в результате использования которого арендатор произвел улучшение арендованного имущества.

Согласно п. 5.2. договора аренды нежилого помещения от 11 сентября 2019 года, все отделимые улучшения помещений произведенные арендатором, а так же имущество арендатора, арендатор обязан удалить из помещений силами и за счет арендатора.

Истец указывает,  что согласно постановлению Губернатора Тверской области от 17.03.2020, №16-ПГ, на территории региона с 17 марта 2020 года был введен режим повышенной готовности к ЧС, который действовал и в период освобождения помещения, в связи с чем ТРОО «ЦСО»Наши дети»» не имел возможности привлечь рабочую силу по осуществлению работ по удалению отделимых улучшений.

После начала поэтапного снятия ограничений арендатор неоднократно обращался к арендодателю с письменной просьбой (исх. от 15.06.20; исх. от 06.07.20) предоставить доступ в помещение для осуществления демонтажа отделимых улучшений, однако арендодатель просьбы арендатора проигнорировал, доступ в помещение не предоставил.

В связи с изложенным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Рассматривая  дело, суд исходил  из следующего:

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

   Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).

  Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 настоящего Кодекса).

  На основании  пункта  2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права и обязанности своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Стороны  заключили договор аренды, исходя из принципа осуществления гражданских прав, своей волей и в своем интересе, подписали договор аренды в объеме включенных в него прав и обязанностей. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

 При этом, в силу пункта 3 статьи 623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

 Из анализа статьи 623 ГК РФ следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

 При этом возмещению подлежит не величина расходов на производство ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входят: факт осуществления арендатором работ по производству неотделимых улучшений спорного имущества за счет собственных средств, факт возвращения имущества арендодателю с неотделимыми улучшениями, действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю, наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, факт неотделимости произведенных улучшений.

Если при заключении договора аренды стороны не предусмотрели особые условия о судьбе улучшений имущества, то вопрос об определении лица, на которого подлежат отнесению затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, решается в зависимости от того, проведены ли они с согласия арендодателя или без него. В случае если улучшения были произведены с согласия арендодателя, то при прекращении арендных отношений арендатор имеет право требовать компенсации их стоимости, если улучшения были произведены по усмотрению арендатора и без согласования с арендодателем, стоимость таких улучшений компенсации не подлежит.

В силу ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) бремя доказывания указанных обстоятельств относится на истца.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2 статьи 64 АПК РФ).

В силу статей 64, 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. При этом все представленные доказательства оцениваются арбитражным судом на предмет их относимости к рассматриваемому делу, допустимости и достоверности.

Судом установлено,  материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что  объект аренды на момент его передачи арендатору полностью соответствовал условиям договора, претензий по техническому и санитарному состоянию помещения у истца не имелось, не оговоренных в договоре недостатков  обнаружено не было.

Так, в  акте  приема-передачи  помещения  от 11 сентября 2019 года (т.1 л.д.21), подписанном сторонами,  указано, что  помещение и  имущество  передано  в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию для организации и осуществления деятельности салона красоты. 

 На основании акта  приема-передачи  помещения  от 11 сентября 2019 года помещение на момент  подписания  акта полностью соответствует условиям договора, претензий  по техническому и санитарному состоянию помещения Арендатор  к Арендодателю не имеет. Не оговоренных в договоре недостатков  Арендатор не обнаружил.

29 апреля 2020 года сторонами подписан Акт приема - передачи нежилого помещения 103 кв. м, расположенного на 3 этаже здания, находящегося по адресу 

<

...> от Арендатора Арендодателю, согласно которому установлено:

       1. Стены: установлены внешние и внутренние перегородки из ГКЛ на каркасе, окрашены краской, установлены зеркала площадью 16 кв.м.

      2. Пол: установлен ламинат  двух видов. Один 33 класс 8 мм EGGER ДубРивБел на площади 93 кв.м., второй 32 класс 8 мм EGGER РобВуд на площади 10 жв.м. Подложка XPS Солид 3 мм. Плинтус ПВХ с КК МК Magnum секвойя 65 мм - 5 шт., плинтус ПВХ 2,5 мм WINMAR ДУБЭВЕР   58 мм - 25 шт.

      3. Дверь в наборе с коробкой и наличником Париж софт графи 800 мм - 2 шт., дверь в наборе с коробкой и наличником Эмаль телескоп белый 800 мм - 1 шт.

       4. Электропроводка, электросчетчик, светильники и розетки находятся в технически исправном состоянии.

       5. Пожарная сигнализация находится в технически исправном состоянии.

         Претензий по техническому состоянию помещения у Арендодателя не было. 

         Истец полагает, что поименованные в п.1-3 Акта объекты являются улучшениями арендованного имущества, неотделимыми без вреда для имущества, в связи с чем истец имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

          Истец представил в обоснование понесенных затрат договор подряда №9/4 от 25.09.2019 года,  Акт приемки выполненных работ от 31.10.2019, квитанции к приходным кассовым ордерам, подтверждающие оплату работ по договору подряда №  9/4, товарные накладные и кассовые чеки, подтверждающие закупку стройматериалов (т. 1. л.д. 27-62).

         Однако, истцом  в материалы дела не  представлены доказательства согласования с арендодателем ремонтных работ.  

          В соответствии с  п.4.4.6 Договора аренды  Арендатор принимает на себя обязательство не производить никаких капитальных (затрагивающих несущие конструкции) перепланировок и переоборудование Помещений без предварительного  письменного Разрешения Арендодателя. Как утверждает  ответчик, согласия Арендодатель на производство спорных неотделимых улучшений Арендатору не давал. Доказательств обратного  истец в материалы дела не представил.

        Более того, в соответствии с п. 3.5. договора Арендодатель имеет право расторгнуть договор, если Арендатор произвел без согласия Арендодателя перепланировку и/или переоборудование Помещений.

         В соответствии с дополнительным соглашением от 01.11.2019 Арендодатель обязуется возместить 50% от стоимости устройства перегородок в размере 65875 рублей.

         Таким образом, дополнительным соглашением из неотделимых улучшений арендованного имущества было согласовано только устройство перегородок по периметру помещения площадью 103 кв.м. на этаже. Арендодатель возместил Арендатору 65875 рублей путем зачета арендной платы, как и было предусмотрено дополнительным соглашением.

          Судом установлено и материалами дела подтверждено, что без согласия с Арендодателем Арендатором были произведены иные работы, признанные неотделимым улучшением на основании  экспертного  заключения.

           В рамках п. 3 ст. 623 ГК РФ такие улучшения возмещению не подлежат.

            Истец не представил надлежащих доказательств того, что данные работы являлись необходимыми и немедленными в интересах ответчика, то есть проведенными с его согласия или по его прямому указанию, в связи с чем у ответчика отсутствует обязанность по оплате  выполненных истцом ремонтных работ на сумму 130057, 00 руб. 

        В рамках  настоящего дела была назначена и проведена судебная  экспертиза по вопросам:

1.Являются  ли произведенные ТРОО "Центр семейного образования "Наши дети" улучшения арендованного нежилого помещения площадью 103 кв.м., расположенного на  3 этаже здания, находящегося по адресу: 

<

...>, в соответствии с пунктами 1-3 Акта приема-передачи от 24 апреля 2020 года, отделимыми или неотделимыми?

2.Какова стоимость  неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения площадью 103 кв.м., расположенного на  3 этаже здания, находящегося по адресу: 

<

...>, произведенных ТРОО "Центр семейного образования "Наши дети" в соответствии с пунктами 1-3 Акта приема-передачи от 24 апреля 2020 года, по средним  рыночным ценам тверского региона, в случае  наличия неотделимых улучшений?  

       В материалы  дела  представлено заключение эксперта (т.2 л.д.31-77).

      Анализ экспертного заключения позволяет прийти к выводу о том, что указанное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

        Оснований не доверять выводам судебной экспертизы у суда не имеется.

        Кроме того эксперт, подготовивший данное заключение, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложных заключений.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик в процессуальном порядке заявлял отводы эксперту; ходатайствовал о постановке дополнительных вопросов перед экспертом, которые не были учтены судом и имели существенное значение при проведении экспертизы. 

Экспертное заключение  не противоречит другим собранным по делу доказательствам.

 Эксперт считает что, отделимыми улучшениями, произведенные ТРОО «Центр семейного образования «Наши дети», арендованного нежилого помещения площадью 103 кв.м., расположенного на 3 этаже здания, находящегося по адресу: 

<

...>, в соответствии с пунктами 1-3 Акта приема-передачи от 24 апреля 2020 года являются:

- зеркала (площадь 16 м2)

- покрытие пола - ламинат двух видов. Один - 33 класс 8 мм EGGER ДубРивБел на площади 93 м2, второй - 32 класс 8 мм EGGER РобВуд на площади 10 м2. Подложка XPS Солид Змм.

- дверь в наборе с коробкой и наличником Париж софт графи 800мм - 2 шт. Дверь в наборе с коробкой и наличником Эмаль телескоп белый 800 мм - 1 шт.

Неотделимыми улучшениями, произведенные ТРОО «Центр семейного образования «Наши дети» улучшения арендованного нежилого помещения площадью 103 кв.м., расположенного на 3 этаже здания, находящегося по адресу: 

<

...>, в соответствии с пунктами 1-3 Акта приема-передачи от 24 апреля 2020 года являются:

- внешние и внутренние перегородки из ГКЛ на каркасе;

- плинтус ПВХ с КК МК Magnum секвойя 65 мм - 5 шт., плинтус ПВХ 2,5 мм WINMAR ДУБЭВЕР 58 мм - 25 шт.

 Согласно статье 71 АПК РФ оценка доказательств и выводы суда должны быть основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств по делу.

  Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими в совокупности.

Исходя из изложенного, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что  истцом не доказано, что  ремонтные работы,  произведены с  согласия ответчика в связи с  чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований в части взыскания  стоимости неотделимых улучшений.   

  Относительно возврата отделимых улучшений, судом установлено, что ответчик предлагал истцу забрать указанные в Акте приема-передачи от 24 апреля 2020 года  зеркала (площадь 16 м2),  покрытие пола - ламинат двух видов. (Один - 33 класс 8 мм EGGER ДубРивБел на площади 93 м2, второй - 32 класс 8 мм EGGER РобВуд на площади 10 м2. Подложка XPS Солид Змм),  дверь в наборе с коробкой и наличником Париж софт графи 800мм - 2 шт. Дверь в наборе с коробкой и наличником Эмаль телескоп белый 800 мм - 1 шт. В судебном заседании  ответчик также пояснил, что не препятствует истцу  в возврате ему  имущества,  признанного  отделимым улучшением.

  Следовательно, оснований для взыскания стоимости указанных улучшений у суда не имеется.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требованию удовлетворению не подлежат. 

  В соответствии  со ст. 110 АПК РФ судебные  издержки по оплате государственной  пошлины и производству  экспертизы  относятся на истца.

         Руководствуясь статьями  65, 71, 110, 121-123, 156, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных исковых требований  отказать.

  Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (город Вологда) в  порядке и срок, установленные АПК РФ.

Судья                                                                                   С.В. Сердюк