﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-12228/2021-ГК

г. Пермь

20 октября 2021 года

Дело № А60-31184/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А., 

судей  Крымджановой Д.И., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черногузовой А.В., 

при участии:

от ответчика – Карпов А.И., паспорт, диплом, доверенность от  30.07.2020;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, индивидуального предпринимателя Ахминеева Владимира Андреевича,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 июля 2021 года 

по делу № А60-31184/2020

по иску индивидуального предпринимателя Ахминеева Владимира Андреевича (ИНН 665902585520, ОГРН 307665933700029) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Радиус» (ИНН 4501098611, ОГРН 1024500507932), обществу с ограниченной ответственностью «Коттон»

об установлении сервитута,

установил:

индивидуальный предприниматель Ахминеев Владимир Андреевич обратился в суд  с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Радиус» (правопреемник общество с ограниченной ответственностью «Коттон»)  с иском об установлении права ограниченного пользования (частный сервитут) помещениями коридора (по плану БТИ №75 и №73) в нежилом помещении, расположенном на 1 этаже по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Большакова, д. 99а, кадастровый номер: 66:41:0601054:3921.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19 июля 2021 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец,  ИП Ахминеев В.А., обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает  на  несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела,  неправильное применение норм материального права, а  именно  ст.ст.  274, 277 Гражданского кодекса РФ,  в частности судом  не  приняты во внимание выводы экспертов, иные письменные доказательства по настоящему делу,  вынесенным решением нарушен разумный баланс интересов сторон в связи  с отсутствием альтернативных проходов  в помещение. По мнению  апеллянта,  приняв во внимание интересы ответчика, суд совершенно не учел наличие  дверного  проема в нежилом помещении с кадастровым номером 66:41:0601054:3848, что  подтверждено предоставленными  ООО «УК «Стандарта (письмо от 09.09.2020)  и Федеральной кадастровой палатой выпиской из технического паспорта ЕМУП БТИ от 30.09.2019, Планом объекта от 27.11.2019, выкопировкой из технического паспорта МКД по ул.  Большакова, 101, кадастровыми  паспортами помещений. Отмечает, что  ранее помещение истца неоднократно продавалось и покупалось как самостоятельный объект недвижимости, имеющий свой  самостоятельный вход со стороны помещений ответчика (№№ 73 и 75). Согласно ответам БТИ от 02.11.2020,  17.02.2021 доступ в помещение истца осуществлялся через дверной проем, ведущий в помещение № 74, то есть вход и выход в помещения был через коридор ответчика, о чем  ответчику было  известно. Апеллянт не  согласен с выводом суда об отсутствии у истца оснований  для установления сервитута, так как выполненная ответчиком перепланировка по закладке дверного проема является незаконной,  на момент приобретения помещения ответчиком дверной проем существовал, заложен по просьбе ответчика для сохранности имущества сотрудников, отсутствие согласования перепланировки подтверждается ответами Министерства строительства и развития инфраструктуры	Свердловской области.	 Указывает, что  в соответствии  с  выводам экспертизы, которые не  приняты судом,  единственно возможным с учетом технических н фактических возможностей является  доступ в помещении истца  через помещения №№ 75, 73, входящие в помещения с кадастровым номером 66:41:0601054:3921. Указывает  на невозможность использования дверного проема через подъезд жилого дома в связи   требованиями  п. 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ, ч. 3 ст. 39 Федерального закона №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»,  п.  3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10.

В судебном заседании  представитель  ответчика представил  отзыв на  апелляционную  жалобу, против удовлетворения жалобы возражал, полагает решение суда  законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направил, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ  не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 12.02.2019 истцом по договору купли-продажи было приобретено нежилое помещение общей площадью 54,1 кв.м, расположенное на 1 этаже по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Большакова, д. 101 (кадастровый номер 66:41:0601054:3848), номер государственной регистрации права 66:41:0601054:384866/001/2019-33 от 17.09.2019. 

Доступ в принадлежащее истцу помещение возможен только со стороны двора через дверной проем, расположенный в коридоре, соединяющем принадлежащее истцу помещение и помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Большакова, д. 99-а. При этом коридор является частью помещения по указанному адресу. 

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости помещение с коридором находится на праве собственности у ООО ТД «РАДИУС» (номер государственной регистрации 66-66/001-66/001/608/2015-3330/2 от 29.10.2015 г.), правопреемником которого в ходе реорганизации путем присоединения стало ООО «КОТТОН». 

Отсутствие иной входной группы в помещение истца и возможность прохода в него исключительно через помещения коридора подтверждается документацией Бюро технической инвентаризации. 

Истец полагает, что ответчики мало используют либо вообще не используют входную группу со стороны двора, ведущую в этот коридор, в том числе, потому что пользуются центральной входной группой в свое помещение со стороны улицы Большакова, в связи с чем, истец считает, что предоставление истцу права ограниченного пользования помещением коридора с целью прохода не повлечет для собственника серьезных неудобств и ущемлений его прав. По имеющимся у истца данным о плане помещения ответчиков, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Большакова, д. 99-а, коридор состоит из помещений по плану (экспликации) БТИ № 75 (2,4 кв. м.) и № 73 (10,5 кв. м.).

Как указывает истец, в настоящее время он лишен возможности прохода в принадлежащее ему помещение и использования его по назначению по причине отсутствия самостоятельной входной группы. 

23 марта 2020 года истцом почтовым отправлением отправлены ответчикам предложения о досудебном урегулировании, в которых истец  поставил в известность ответчиком о настоящей ситуации и предложил прийти к соглашению об условиях права ограниченного пользования помещением (частью коридора). Однако достичь разрешения спора во внесудебном порядке сторонам не удалось. 

Ссылаясь на  указанные обстоятельствах, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об установлении права ограниченного пользования (частный сервитут) помещениями коридора (по плану БТИ №75 и №73) в нежилом помещении, расположенном на 1 этаже по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Большакова, д. 99а, кадастровый номер: 66:41:0601054:3921, на следующих условиях: 

- период действия сервитута - бессрочно; 

- плата за сервитут - 1 000 рублей в месяц; 

- назначение сервитута - проход для использования по назначению нежилого помещения, расположенного на 1 этаже по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Большакова, д. 101, кадастровый номер: 66:41:0601054:3848.

Отказывая  в удовлетворении требования об установлении  сервитута, суд  первой инстанции исходил  из  возможности  альтернативного варианта доступа к принадлежащему истцу помещению путем  организация входной группы с другой стороны дома и оформления отдельного входа (входной группы и крыльца) с другой, фасадной стороны дома.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке  ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил  следующее.

Пунктом 1 статьи 274 ГК РФ определено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ собственник имущества, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

Ответчик является собственником нежилых помещений  №№ 73, 75, являющихся частью   помещения/объекта с кадастровым номером 66:41:0601054:3921, расположенного на 1 этаже здания по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Большакова, д. 99а.

Истец обратился с требованием  об установлении  сервитут в целях  прохода к принадлежащему ему на  праве собственности  нежилому помещению с кадастровым номером 66:41:0601054:3848,  площадью 54,1 кв.м., расположенному  на 1 этаже здания по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Большакова, д. 101.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок"(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017), сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). 

При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.  

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей. 

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

Судом в целях  рассмотрения заявленного  иска  назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Консалтинг и оценка» (620026, г. Екатеринбург, ул. Белинского, д. 83, оф. 1613, тел. 8-912-24- 96-562), экспертам Мальцеву В.А., Щербинину С.П.

Заключение эксперта № 08-21 от 11.06.2021 поступило в материалы дела. На основе анализа документов и материалов дела, результатов осмотра, проведения необходимых расчетов в соответствии с действующим законодательством об экспертной и оценочной деятельности экспертами установлены следующие выводы по поставленным вопросам: 

Доступ в помещения площадью 54,1 кв.м,, номера на поэтажном плане 1- 7, этаж 1, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Большакова, 101, кадастровый номер 66:41:0601054:3848, через помещения №75, 73, входящие в помещения с кадастровым номером 66:41:0601054:3921, является единственно возможным с учетом технических и фактических возможностей и имеющейся ситуации. Иные все возможные варианты обеспечения доступа или юридически невозможны или нецелесообразны ни по затратам, ни по удобству использования. 

В частности  экспертами  указано, что в дом имеется вход в виде подъезда жилого дома (Большакова, 101) для общего доступа жильцов в квартиры. Через этот подъезд на первом этаже возможно попасть в помещения офиса, через организацию проема в примыкающей к лестничной площадке одной из стен офиса. Однако в технических паспортах или иных документах из материалов дела такой проход как узаконенный не зафиксирован. 

Экспертом установлено, что с другой стороны, в помещения офиса можно организовать отдельный вход (с оформлением входной группы и крыльца) с другой, фасадной стороны дома. Однако данный вариант доступа принят экспертами как нецелесообразный, с учетом существенных затрат на оборудование входной группы, а также с учетом того, что обратная (фасадная) сторона дома находится в глухой, непроходной междомовой территории, заросшей кустарниками, бурьяном (парковая зона). Организация подхода, а тем более подъезда автотранспорта сопряжена с затратами на оборудование капитальной дороги (автоподъезда, и потребует получения согласия жильцов дома на такое переоборудование их междомовой парковой зоны. 

Кроме того, проходом (зафиксированным в технических документах и планах) для доступа работников и посетителей в помещения офиса (Большакова, 101) является использование помещений №75 и 73 (Большакова 99-а), представляющих собой тамбур запасного (пожарного) выхода для  работников и посетителей магазина. Выход из тамбура осуществляется в обще домовую территорию дома №101 в непосредственной близости от подъезда дома и обеспечивает как пешеходную, так и транспортную (внутри дворовую) доступность. На момент осмотра тамбур как запасной выход не используется, существовавший дверной проем из него к помещениям офиса заложен и, соответственно, проход физически невозможен. Для обеспечения физического доступа в помещения офиса (Большакова, 101) через тамбур помещений №75, №74 магазина (Большакова 99-а), необходимо произвести незначительные строительные работы, для организации прохода и совместного использования.

Общая стоимость пользования помещениями №№ 75, 73 (суммарной площадью 13,47 кв.м.) составляет 6 798,90 руб./мес. Стоимость пользования этими помещениями для стороннего участника для целей прохода, равна половине от общей стоимости и составляет округленно 3 400 руб./мес. Данный показатель не учитывает затраты на обустройство совместного пользования. 

Для обеспечения прохода по помещениям №№ 75, 73 необходимо произвести строительные работы на сумму  29539 руб., а именно  разборка стены в месте заложенного проема; установка нового дверного блока с металлической дверью;  отделочные работы и уборка мусора. Детализация указанных работ изложена в Локальном сметном расчете (Приложение 2).

Вариант доступа в помещения истца через  подъезд жилого  дома судом  отклоняется, поскольку указанный вариант не соответствует  требованиям п.  3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10, согласно которым помещения общественного  назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части  здания.

Организация  отдельного входа  (с оформлением входной группы и крыльца) с другой, фасадной стороны дома также не  может  быть  принята  в качестве наиболее оптимального варианта с учетом  необходимости  дополнительного  согласования производства работ  с использованием общего  имущества многоквартирного дома в силу  положений ст.ст.  36, 44 Жилищного  кодекса РФ.

Кроме того, из  представленных  в материалы  дела  технических  паспортов 1971 г. (с изменениями 1984 г.),  2008 г. следует, что доступ к нежилому помещению с кадастровым номером 66:41:0601054:3848 обеспечивался через помещения №№ 73, 75, являющиеся частью   помещения с кадастровым номером 66:41:0601054:3921,  и  существующий  дверной проем.  Наличие дверного  проема в помещение истца с кадастровым номером 66:41:0601054:3848 усматривается из  кадастрового  паспорта  помещения ответчика с кадастровым номером 66:41:0601054:3921, составленного  по  состоянию  на 12.06.2015.

Принимая во внимание   установленные по  делу  обстоятельства,  свидетельствующие об  отсутствии  у истца возможности  доступа к принадлежащему ему имуществу минуя  помещения №№ 73, 75, недостижение сторонами  соглашения об  условиях  сервитута,  суд  апелляционной  инстанции  полагает  требование истца об  установлении сервитута в целях   реализовать его  права  пользования и владения принадлежащим ему объектом  недвижимости  обоснованным, указанный вариант  доступа к помещениям истца предусмотрен  технической документацией с 1971 года,    является исторически  сложившимся,  наименее обременительным для сторон и обеспечивает  соблюдение баланса их интересов.  

С учетом  выводов  экспертов, суд  полагает  возможным  установить  размер  плата  за сервитут в сумме  3400 руб. в месяц.

Вопреки  позиции  ответчика,  оснований полагать  экспертное  заключение ненадлежащим  доказательством  не  имеется.

В силу положений ст.  8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники (ст. 4 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ).

Представленное  в материалы дела экспертное  заключение должным образом мотивировано и аргументировано, содержит указание на  методику проведения экспертизы и использованные при  исследовании  нормативные акты в области  строительства и оценки.

Справка  ответчика о затратах  на коммунальные услуги не опровергает  выводы  эксперта о  размере платы  за сервитут, расчет произведен  экспертом исходя из  ставок  арендной платы аналогичных  площадей, с учетом  вспомогательного характера помещений, нахождения указанных  помещений в совместном использовании истца и  ответчика.

Поскольку  условием установления сервитута в судебном порядке является установленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим имуществом,  в существующих  условиях доступ  к нежилому помещению истца  может  быть  обеспечен   через  помещения ответчика путем восстановления предусмотренного  технической документацией дверного  проема, существовавшего  ранее,  доводы ответчика об  использовании  помещений №№ 73, 75 для размещения персонала и  инвентаря, необходимости  несения затрат  на  изменение схемы размещения оборудования и  затрат  на строительные работы,  не  могут  быть  противопоставлены интересам истца, лишенного  возможности  использования помещения по его  назначению.

В силу  п. 3 ст.  274 ГК РФ  сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. 

При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 июля 2021 года подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Ответчиком  понесены расходы на оплату услуг  эксперта  при  рассмотрении  дела в суде первой инстанции в сумме 30000 руб.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины по  иску и  по  апелляционной  жалобе,  а также  на оплату услуг  эксперта относятся на ответчика  (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Свердловской области от 19 июля 2021 года по делу № А60-31184/2020  отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Установить  в пользу  индивидуального предпринимателя Ахминеева Владимира Андреевича частный сервитут в отношении  нежилых помещений  №№ 73, 75, являющихся частью   помещения/объекта с кадастровым номером 66:41:0601054:3921, расположенного на 1 этаже здания по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Большакова, д. 99а, принадлежащего  на праве  собственности  обществу с ограниченной ответственностью  «КОТТОН», в целях  прохода  к нежилому помещению с кадастровым номером 66:41:0601054:3848,  площадью 54,1 кв.м., расположенного  на 1 этаже здания по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Большакова, д. 101,  на  следующих условиях:

срок действия сервитута - бессрочно; 

плата  за сервитут – 3400 руб. в месяц,  подлежит уплате в пользу собственника   помещения/объекта с кадастровым номером 66:41:0601054:3921 ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца.

Взыскать  с общества с ограниченной ответственностью «Коттон»  в пользу индивидуального предпринимателя Ахминеева Владимира Андреевича судебные расходы по  уплате государственной пошлины по иску и  по апелляционной жалобе в сумме  9000 руб.,  на оплату услуг эксперта – 30 000 руб. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационногопроизводства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

М.А. Полякова 

 

Судьи

Д.И. Крымджанова 

 

В.В. Семенов