ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А44-5947/2024

г. Вологда

01 апреля 2025 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2025 года.

В полном объеме постановление изготовлено 01 апреля 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зреляковой Л.В., судей Колтаковой Н.А. и Шадриной А.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гавриловой А.А., 

         при участии от общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 1» представителя ФИО1 по доверенности от 22.03.2025, 

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 1» на решение Арбитражного суда Новгородской области от 21 ноября 2024 года по делу №А44-5947/2024,

у с т а н о в и л:

первый заместитель прокурора Новгородской области (адрес: 173001, Новгородская обл., Великий Новгород, ул. Новолучанская, д. 11; далее – Прокурор) в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования – Холмский муниципальный район обратился в Арбитражный суд Новгородской области с исковым заявлением к администрации Холмского муниципального района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 175270, 

<

...>; далее – Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 443124, Самарская обл., г. Самара, просека 6-я, д. 140, пом. 58; далее – ООО «СМУ № 1») о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 05 мая 2023 года № 225, заключенного Администрацией и ООО «СМУ № 1», и применении последствий недействительности сделки в виде возложения на ООО «СМУ № 1» обязанности в срок не позднее десяти дней со дня вступления решения в законную силу передать в муниципальную собственность земельный участок с кадастровым номером 53:19:0072107:323, расположенный по адресу: Новгородская область, Холмский муниципальный район, Тогодское сельское поселение, з/у 0072107/1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: публичное акционерное общество «Россети Северо-Запад» (далее – ПАО «Россети Северо-Запад») и общество с ограниченной ответственностью «АвтоВолгастрой» (далее – ООО «АвтоВолгастрой»).

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 21 ноября                  2024 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

ООО «СМУ № 1» с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение и неправильное применение норм материального права. В обоснование жалобы ответчик указал на то, что земельный участок с кадастровым номером 53:19:0072107:323 находится в охранной зоне электросетевого хозяйства, где законодательно запрещено строительство зданий и сооружений.  В связи с этим продажа данного земельного участка совершена с соблюдением положений действующего законодательства. Суд первой инстанции не дал правовой оценки доводам третьего лица о злоупотреблении правом со стороны истца. По мнению апеллянта, установленный в решении суда срок для возврата земельного участка является неразумным и делает решение неисполнимым. Суд первой инстанции оставил без внимания довод ответчика о том, что ООО «СМУ № 1» является добросовестным приобретателем спорного земельного участка.

Представитель ООО «СМУ № 1» в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

Остальные лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили. 

Апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей названных лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу доводы жалобы поддержала.

Прокурор в отзыве на апелляционную жалобу возразил против доводов и требований, в ней изложенных, просит решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 марта 2025 года, резолютивная часть которого объявлена 27 марта 2025 года, на основании статьи 48 АПК РФ в порядке процессуального правопреемства произведена замена ответчика – Администрации на ее правопреемника – администрацию Холмского муниципального округа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 175270, Новгородская область, муниципальный округ Холмский, город Холм, площадь Победы, дом 2).

Заслушав объяснения представителя ООО «СМУ № 1», исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, Администрация постановлением                     от 22.12.2022 № 866 утвердила схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 53:19:0072107:ЗУ1. 

Земельный участок с кадастровым номером 53:19:0072107:323 поставлен на кадастровый учет 29.12.2022 как земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, с видом разрешенного использования производственная деятельность.

На основании протокола от 24.04.2023 № 151 рассмотрения заявок на участие в открытом электронном аукционе по продаже земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 53:19:0072107:323, по извещению 2100002325000000003, и постановления Администрации от 24.04.2023 № 296 «О результатах рассмотрения заявок на участие в открытом электронном аукционе по продаже земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 53:19:0072107:323, по извещению 2100002325000000003, Администрация (продавец) и ООО «СМУ № 1» (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 05 мая 2023 года № 225.

В соответствие с данным договором Администрация (продавец) передала в собственность ООО «СМУ № 1» (покупателя) земельный участок с кадастровым номером 53:19:0072107:323 (далее – земельный участок), площадью 39 331 кв. м, расположенный по адресу: Новгородская область, Холмский муниципальный район, Тогодское сельское поселение, з/у 0072107/1; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; вид разрешенного использования: производственная деятельность.

По платежным поручениям от 10.05.2023 № 405766 на суму 933 088 руб. 64 коп., от 18.05.2023 № 624 на сумму 3 732 354 руб. 58 коп. покупатель оплатил земельный участок в сумме 4 665 443 руб. 22 коп. По акту приема-передачи продавец передал участок покупателю. 

Право собственности ООО «СМУ № 1» зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области 23.06.2023 № 53:19:0072107:323-53/093/2023-1.

ООО «СМУ № 1» (арендодатель) и  ООО «АвтоВолгастрой» (арендатор) 06 мая 2024 года заключили договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование часть земельного участка площадью 34 339 кв. м с кадастровым номером 53:19:0072107:323, для производственной деятельности, сроком на 11 месяцев.

Ссылаясь на пункт 2 статьи 39.1 и пункт 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным в силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и применении последствий его недействительности, указав на то, что земельный участок не мог являться предметом аукциона на право заключения договора купли-продажи, а мог быть предоставлен исключительно на праве аренды. 

Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, признал исковые требования обоснованными по праву и удовлетворил иск в полном объеме.

Апелляционная коллегия не находит оснований для несогласия с принятым судебным актом, поскольку выводы арбитражного суда первой инстанции являются правильными, основанными на нормах законодательства и материалах дела.

Право прокурора на обращение в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, следует из статьи 52 АПК РФ.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 данной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 39.1 ЗК РФ установлено, что продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Пунктом 7 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9, часть 1); условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3).

Исходя из конституционных предписаний и учитывая необходимость обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц, законодатель вправе определить условия отчуждения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 08.12.2015 № 2742-О, от 28.02.2019 № 369-О,                       от 28.01.2021 № 144-О). Государственное регулирование приватизации земли также закреплено в качестве принципа при регулировании земельных отношений (пункт 1 статьи 1 ЗК РФ).

С учетом значения объектов публичной собственности их предоставление для реализации частных интересов граждан или объединений граждан должно быть оправданным с социальной и/или экономической точки зрения. Соответственно, при распределении публичных земель, предназначенных для строительства зданий, сооружений, особое значение приобретают вопросы их эффективного и своевременного освоения. Это наиболее актуально в отношении земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, призванных обеспечить комфортные и благоприятные условия для проживания граждан, что достигается в том числе за счет установления временных пределов возможных неудобств, связанных с осуществлением строительства.

Согласно приведенным законоположениям в качестве оптимальной правовой формы для решения указанных задач федеральный законодатель избрал заключение договора аренды относящегося к публичной собственности земельного участка. Такой механизм позволяет арендодателю земельного участка контролировать своевременность возведения арендатором зданий или сооружений, а последнему, при условии добросовестного поведения и исполнения своих обязательств, приобрести земельный участок в собственность по иному основанию – как собственнику созданных зданий или сооружений (статья 39.20 ЗК РФ). В свою очередь, статья 239.1 ГК РФ регламентирует правовую судьбу объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду по результатам аукциона; в случае прекращения действия договора аренды такие объекты могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации от 28.12.2021 № 2837-О, названная правовая модель распределения и освоения земельных участков, относящихся к публичной собственности, в целях строительства зданий или сооружений обеспечивает необходимый баланс государственных, общественных и частных интересов.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  от 10.11.2020 № П/0412, земельный участок с видом разрешенного использования «производственная деятельность» предназначен для размещения объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом (код 6.0).

Суд первой инстанции, приняв во внимание основной вид разрешенного использования спорного земельного участка «производственная деятельность», пришел к выводу о том, что данный земельный участок реализован посредством проведения аукциона на право заключения договора купли-продажи вопреки явно выраженному законодательному запрету, установленному пунктом 2 статьи 39.1 ЗК РФ, пунктом 7 статьи 39.11 ЗК РФ, что привело к существенному нарушению сторонами законодательства в сфере оборота публичных земельных участков, посягающему на публичные интересы.  На основании статей 166, 168 ГК РФ и с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»,  заявленные исковые требования Прокурора удовлетворены судом полностью.

В обоснование жалобы ответчик привел доводы, также заявленные в суде первой инстанции, о том, что земельный участок с кадастровым номером 53:19:0072107:323 продан с соблюдением действующего законодательства, поскольку на нем законодательно запрещено строительство объектов капитального строительства ввиду установленной охранной зоны  электросетевого хозяйства; арендатором на земельном участке расположен некапитальный передвижной асфальтобетонный завод, на который не требуется получение разрешения на строительство.

Апелляционный суд считает, что данные доводы не приняты судом первой инстанции во внимание правомерно.

Действительно, постановлением Администрации от 24.03.2022 № 209 в отношении земельных участков, расположенных на территории Холмского муниципального района Новгородской области, в том числе входящих в кадастровый квартал 53:19:0072107, частью которого является земельный участок с кадастровым номером 53:19:0072107:323, в пользу ПАО «Россети Северо-Запад» на срок 49 лет установлен публичный сервитут и утверждены границы публичного сервитута в отношении объектов электросетевого хозяйства.

В связи с размещением на землях кадастрового квартала 53:19:0072107 объектов электросетевого хозяйства в отношении включенных в него земельных участков в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав, предусмотренные статье 56 ЗК РФ, в соответствии с Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации                     от 24.02.2009 № 160 (далее – Правила).

В разделе 4.1 выписки из ЕГРН указано, что в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещается, в том числе строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.

Из положений Правил следует, что данный нормативный акт устанавливает два вида ограничений в отношении охранных зон:

1) безусловный запрет осуществления любых действий, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров.

Перечень случаев, при которых установлен такой запрет, содержится в пункте 8 и в пункте 9 Правил (для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт).

2) запрет на осуществление действий без письменного решения о согласовании сетевой организации.

В соответствии с пунктом 10 Правил в охранных зонах допускается размещение зданий и сооружений при соблюдении определенных параметров.

Проанализировав указанные положения Правил, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика о полном запрете строительства в охранных зонах.

Указание подателя жалобы на то, что суд первой инстанции не дал правовой оценки доводам третьего лица о злоупотреблении правом со стороны истца, подлежат отклонению апелляционным судом.

В силу пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (в настоящем деле в интересах муниципального образования Холмский муниципальный район).

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В рамках настоящего дела Прокурор обратился с иском о признании заключенной ответчиками сделки недействительной, как совершенной с нарушением закона, и применении последствий ее недействительности. При этом Прокурор действует в публичных интересах, а не осуществляя свои гражданские права, установленные ГК РФ. Таким образом, правовые основания для проверки и оценки в порядке статьи 71 АПК РФ наличия или отсутствия в действиях истца злоупотребления правом у суда первой инстанции отсутствовали.

Апелляционный суд не может согласиться с утверждением подателя жалобы о том, что установленный в решении суда срок для возврата земельного участка является неразумным и делает решение неисполнимым. 

Судом установлен срок для возврата в муниципальную собственность земельного участка в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу. Договор аренды спорного участка заключен 06 мая 2024 года сроком на 11 месяцев. С учетом данного срока договора апелляционный суд считает, что ответчик имеет реальную возможность исполнить решение суда в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу. 

Указание апеллянта на то, что ООО «СМУ № 1» является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, также несостоятельно. Судом установлено наличие нарушения со стороны ответчиков явно выраженного запрета на заключение договора купли-продажи земельного участка, в то время как участок мог быть передан только в аренду. Заключая договор купли-продажи, ООО «СМУ № 1» не могло не знать о наличии указанного запрета, установленного пунктом 2 статьи 39.1 ЗК РФ и пунктом 7 статьи 39.11 ГК РФ, потому не может быть признано добросовестным приобретателем.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергают их и сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных обстоятельств по делу, что в соответствии со статьей 270 АПК РФ не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, на основании статьи 110 АПК РФ, относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Новгородской области от 21 ноября                        2024 года по делу №А44-5947/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление № 1» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Зрелякова

Судьи

Н.А. Колтакова

А.Н. Шадрина