ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-2198/2023

21 марта 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 марта 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Целищевой Н.Е.

судей Балакир М.В., Ракчеевой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Полушиной А.А.,

при участии:  

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО1 (доверенность от 23.03.2023),

от 3-го лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27552/2024) общества с ограниченной ответственностью «Спортивно - оздоровительная коммерческая фирма «Феникс» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 16.07.2024 по делу № А26-2198/2023 (судья Погосян А.А.), принятое 

по иску муниципального унитарного предприятия «Центр муниципальных расчетов муниципального образования «Костомукшский городской округ» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Спортивно - оздоровительная коммерческая фирма «Феникс» 

третье лицо: администрация Костомукшского городского округа 

об обязании освободить жилые помещения, о взыскании,

установил:

Муниципальное унитарное предприятие «Центр муниципальных расчетов муниципального образования «Костомукшский городской округ» (далее – Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Спортивно-оздоровительная коммерческая фирма «Феникс» (далее – Общество) об обязании освободить нежилые помещения № 7-16 (на поэтажном плане) с кадастровым номером 10:04:0010224:2119, общей площадью 250,7 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...> (далее – МКД), в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу; о взыскании 117 747 руб. неосновательного обогащения вследствие пользования подвальными помещениями за период с 10.08.2023 по 29.02.2024.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Костомукшского городского округа (далее – Администрация).

Решением суда от 16.07.2024 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба принята к рассмотрению в составе председательствующего Целищевой Н.Е., судей Изотовой С.В., Ракчеевой М.А., что отражено на аудиозаписи судебного заседания от 18.12.2024.

Определением от 11.02.2025 исправлена допущенная в определении от 18.12.2024 об отложении рассмотрения апелляционной жалобы ошибка при указании членов состава апелляционного суда, рассматривающего жалобу.

Определением председателя судебного состава от 12.02.2025 ввиду болезни судьи Изотовой С.В. судья Изотова С.В. в порядке ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заменена на судью Балакир М.В.

Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Предприятие представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против ее удовлетворения, просит оставить решение от 16.07.2024 без изменения.

Определением от 18.12.2024 апелляционный суд предложил Администрации представить письменную правовую позицию относительно договора ссуды, в том числе по вопросу его расторжения, действия договора в настоящее время (с приложением подтверждающих документов).

Соответствующие документы поступили в апелляционный суд от Администрации.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в рамках дела № А26-9620/2015 установлено, что ООО "Эллада", зарегистрированное Костомукшским городским Советом депутатов 21.04.1988, преобразовано в Общество 05.12.1991 в связи с упразднением кооперативов постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1. 

Договорные отношения по спорному имуществу (нежилые помещения № 7-16 на поэтажном плане с кадастровым номером 10:04:0010224:2119, общей площадью 250,7 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>) между Костомукшским горнообогатительным комбинатом и кооперативом «Эллада», правопреемником которого является Общество, возникли 31.05.1988 и продолжались до 1996 года. 

В соответствии с условиями договора от 31.05.1988 № 114 спорное помещение было передано правопредшественнику Общества для использования под спортивный зал. 

Администрация города Костомукши и Общество заключили договор от 22.02.1996 № 63 аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности. 

Администрация Костомукшского городского округа и Общество заключили договор от 13.04.2006 № 20-Ю безвозмездного пользования муниципальным имуществом, в частности нежилым подвальным помещением площадью 250,7 кв.м в МКД. 

Решением внеочередного общего собрания собственников помещений МКД, оформленным протоколом № 1 от 28.04.2012 (т. 1, л.д. 40), выбран способ управления МКД – управляющая организация. 

В качестве управляющей организации МКД выбрано Предприятие. 

Пунктом 3 данного решения, принятого большинством голосов в 96,96% от общего количества голосов собственников помещений, управляющей организации (Предприятию) предоставлено право сдавать в аренду общее имущество дома, заключать договоры аренды нежилых помещений, договоры на установку рекламных конструкций.

Как установлено судами в деле А26-9620/2015, на дату приватизации первой квартиры в МКД спорное подвальное помещение использовалось в качестве самостоятельного объекта в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома (спортивный зал), на данное помещение режим общей долевой собственности не распространяется, в связи с чем у собственников помещений в МКД отсутствовали полномочия требовать внесения платы за пользование этим имуществом и требовать выселения Общества из него.  

С учётом выводов судов по делу № А26-9620/2015 и на основании постановления мэра города Костомукша от 15.11.1993 № 1349 «О приеме жилого фонда и объектов коммунального хозяйства в муниципальную собственность» 09.06.2020 зарегистрировано право муниципальной собственности на спорный объект (номер записи о регистрации 10:04:0010224:2119-10/034/2020-1). 

Решением Совета Костомукшского городского округа № 87-СО/Ш от 30.03.2022 утвержден Порядок прекращения регистрации права муниципальной собственности муниципального образования «Костомукшский городской округ» на объекты недвижимого имущества, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на территории Костомукшского городского округа (далее – Порядок).

 Постановлением Администрации № 254 от 11.04.2017 утверждено Положение о межведомственной комиссии по выявлению и прекращению регистрации права муниципальной собственности муниципального образования «Костомукшский городской округ» на объекты общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, а также об утверждении состава межведомственной комиссии.

 Постановлением Администрации № 244 от 04.05.2022 утвержден новый состав комиссии.

 28.04.2022 от председателя собственников МКД в Администрацию поступило заявление о передаче в общую долевую собственность собственников помещений в МКД муниципальных помещений, отвечающих признакам общедомового имущества.

17.05.2022 уполномоченная комиссия провела осмотр нежилого помещения, расположенного в цокольной части МКД, по результатам осмотра составлен акт от 17.05.2022, согласно которому в помещениях № 7-16, занимаемых Обществом, проходят инженерные коммуникации (система отопления, водопровода, водоотведения, вентиляции), необходимые для функционирования всего дома.

 Согласно Протоколу заседания межведомственной комиссии по выявлению и прекращению регистрации права муниципальной собственности муниципального образования «Костомукшский городской округ» на объекты общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах от 19.05.2022, комиссией установлено, что нежилое помещение (номера 7-16 на поэтажном плане) соответствуют требованиям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Совету Костомукшского городского округа рекомендовано принять к рассмотрению проект решения об исключении спорных помещений из реестра муниципальной собственности «Костомукшского городского округа».

26.05.2022 Совет Костомукшского городского округа принял Решение № 70-CO/IV «О прекращении регистрации права муниципальной собственности муниципального образования «Костомукшский городской округ» на объект недвижимого имущества, относящегося в силу закона к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

 Данным решением Совет поручил Администрации обеспечить государственную регистрацию прекращения права муниципальной собственности, а муниципальному казенному учреждению «Комитет но управлению муниципальной собственностью» исключить из реестра муниципальной собственности помещения № 7-16 на поэтажном плане с кадастровым номером 10:04:0010224:2119, расположенные по адресу: 

<

...>. 20.06.2022 по акту приема-передачи администрация Костомукшского городского округа передала собственникам многоквартирного жилого нежилые помещения номера на поэтажном плане 7-16. 

Распоряжением Администрации № 380 от 07.07.2022 из учета муниципальной казны муниципального образования «Костомукшский городской округ» исключены нежилые помещения с даты прекращения права. 

27.06.2022 право муниципальной собственности на спорный объект прекращено, о чем сделана запись за номером 10:04:0010224:2119-10 034/2022-2.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Карелия от 05.10.2023 по делу № А26-5439/2023 Обществу отказано в удовлетворении иска о признании недействительным исключения из реестра муниципальной собственности Костомукшского городского округа нежилых помещений № 7-16, площадью 250 кв.м, расположенных в подвалах № 1, № 2, № 3 МКД и передаче указанных помещений в общую долевую собственность собственников помещений МКД по акту от 20.06.2022. 

Право общей долевой собственности на помещения 7-16 в МКД зарегистрировано в ЕГРН 10.08.2023.

Решением общего собрания собственников помещений в МКД, принятым квалифицированным большинством в 71,46% от общего количества голосов собственников помещений и оформленными протоколом № 12 от 01.03.2022, Совет дома наделен полномочиями устанавливать ставку арендной платы за 1 кв.м. нежилого помещения и ставку за 1 кв.м. рекламной конструкции. 

Протоколом собрания Совета МКД от 14.08.2023 принято решение об установлении для ответчика ставки арендной платы 70 рублей за 1 кв.м.м в месяц.

 От подписания направленного в его адрес договора аренды нежилых помещений в МКД и от внесения платы за фактическое пользование помещением ответчик неоднократно отказывался, что послужило поводом для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

На основании подпункта 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать такой способ управления многоквартирным домом, как его управление управляющей организацией. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ и должно обеспечивать, в том числе: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц (часть 1 статьи 161 ЖК РФ). 

Судом первой инстанции установлено, что истец является управляющей компанией МКД на основании протокола общего собрания собственников МКД от 28.04.2012 № 1 и осуществляет управление МКД в рамках договора управления многоквартирным домом, в связи с чем он является надлежащим истцом в настоящем деле, представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом.

 Право общей долевой собственности на нежилые помещения № 7-16 (на поэтажном плане) с кадастровым номером 10:04:0010224:2119, расположенные в МКД, зарегистрировано в ЕГРН 10.08.2023. 

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 ЖК РФ отношения, связанные с пользованием общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, регулируются жилищным законодательством.

В силу части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

 Согласно части 4 статьи 36 и пункту 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 

К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды. При предоставлении соответствующих услуг используется общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в доме (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.05.2018 N 303-ЭС17-21770 по делу N А73-3046/2017). 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.05.2018 N 303-ЭС17-21770, к договорам о предоставлении иным лицам общего имущества МКД применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством. От имени собственников в данных правоотношениях может выступать управляющая организация.

Соответствующий договор сторонами не заключен; на предложение Предприятия о заключении договора аренды Общество ответило отказом.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

По смыслу статьи 1102 ГК РФ для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимо одновременное наличие трех факторов: приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединения к нему новых ценностей или сохранения того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретения или сбережения имущества за счет другого лица; отсутствия правовых оснований приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в том числе протоколы общих собраний собственников помещений от 28.04.2012, от 01.03.2022, от 31.07.2023, направленный ответчику проект договора, учитывая, что факт использования ответчиком общего имущества собственников помещений в МКД в период с 10.08.2023 по 29.02.2024 не оспорен, суд первой инстанции пришел к правильному к выводу о наличии у Общества обязанности внесения за пользование помещением соответствующей платы. 

Размер платы обоснованно определен на основании протокола общего собрания собственников помещений МКД № 12 от 01.03.2022, протокола собрания Совета дома от 14.08.2023, и за период с 10.08.2023 по 29.02.2024 составил 117 747 руб.

Названный размер платы ответчиком в установленном порядке не опровергнут.

Доводы ответчика о фактическом создании им новых помещений, об отсутствии оснований для внесения истцу платы за нежилое помещение в связи с произведенными Обществом неотделимыми улучшениями, о сохранении арендных отношений с Администрацией судом первой инстанции отклонены. 

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Карелия от 05.10.2023 по делу № А26-5439/2023, ответчик на основании договора аренды № 114 от 31.05.1988, заключенного с Костомукшским ГОК, арендовал спорное помещение для использования под спортивный зал. 

22.02.1996 администрацией г. Костомукши с Обществом был заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности № 63, далее Администрацией и Обществом был заключен договор аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности № 44 от 17.02.1997. 

Договор аренды № 44 от 17.02.1997 был заключен на период с 01.01.1997 по 30.11.2004 и на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ по окончании срока его действия был продлен на неопределенный срок.

В течение действия договора аренды № 44 от 17.02.1997 Обществу была компенсирована стоимость произведенных в помещении неотделимых улучшений. 

Так, на основании Постановления главы местного самоуправления г. Костомукши от 09.02.1998 № 88 «О принятия в муниципальную собственность неотъемлемых улучшений муниципальной собственности по ул. Ленина, дом 2 подвал 1,2» между МКУ «Комитет по управлению муниципальной собственностью» и Обществом 10.02.1998 было заключено соглашение № 23 «О передаче в муниципальную собственность улучшений нежилых помещении муниципальной собственности». 

Согласно указанному Постановлению и соглашению все улучшения помещения были приняты на баланс КУМС в счет погашения задолженности по арендной плате по договору № 62 и № 44 и остаток денежных средств в сумме 70 032,16 руб. зачтен в счет предоплаты по договору аренды № 44 от 17.02.1997. 

В претензии от 21.06.2005 № 1125 Администрация известила Общество о наличии задолженности по арендной плате и о прекращении договора в связи с систематическим нарушением его условий о внесении арендной платы.

Таким образом, договор аренды спорных помещений был прекращен 21.09.2005.

 При этом судом при рассмотрении дела № А26-5439/2023 отклонен довод Общества о сохранении арендных отношений с Администрацией со ссылкой на положения статей 610, 621 ГК РФ и анализ переписки сторон, включая претензию Администрации от 21.06.2005 № 1125, письмо МКУ «Комитет по управлению муниципальной собственностью Костомукшского городского округа» от 15.09.2005 № 429, требование Администрации от 12.04.2021 № 1262.

Судами в деле № А26-5439/2023 сделан вывод о том, что фактически с 2006 года Общество в отсутствие законных оснований использует чужое имущество, не внося какую-либо плату за его использование собственнику, в связи с чем у него не имеется какого-либо преимущественного права на приобретение спорного помещения.

 Оснований для переоценки данного вывода судом первой инстанции в рамках настоящего дела правомерно не установлено.

Ссылка Общества на договор ссуды от 13.04.2006 № 20- Ю отклонена апелляционным судом с учетом выводов, сделанных судами в рамках дел № А26-9620/2015, А26-5439/2023.

 При таком положении суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск.

Несогласие подателя жалобы с произведенной судом первой инстанции оценкой фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалуемого решения.

Суд правильно установил обстоятельства дела, всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные сторонами доказательства и дал им надлежащую правовую оценку; обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции также не допущено.

В связи с изложенным у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения принятого по делу решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 16.07.2024 по делу № А26-2198/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Е. Целищева

Судьи

М.В. Балакир

 М.А. Ракчеева