ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-45903/2017

город Ростов-на-Дону

05 марта 2019 года

15АП-1355/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,      

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от ООО «БМВ-плюс»: директора ФИО2, 

от ФИО3:  представителя ФИО4 по доверенности от 27.09.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Усть-Лабинского районного союза потребительских обществ

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот  23.11.2018 по делу № А32-45903/2017 

по иску Усть-Лабинского районного союза потребительских обществ 

к Управлению по вопросам имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Усть-Лабинский район; администрация муниципального образования Усть-Лабинский район; обществу с ограниченной ответственностью «БМВ-плюс»

при участии третьих лиц: ФИО3; ФИО5

о признании недействительным договора

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «БМВ-плюс»

к Усть-Лабинскому районному союзу потребительских обществ, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: ФИО3; ФИО5, администрации муниципального образования Усть-Лабинский район

о признании права отсутствующим, 

принятое в составе судьи Боровика А.М.,

УСТАНОВИЛ:

Усть-Лабинский районный союз потребительских обществ (далее – райпотребсоюз) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Управлению по вопросам имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Усть-Лабинский район (далее – управление); администрации муниципального образования Усть-Лабинский район (далее – администрация); обществу с ограниченной ответственностью «БМВ-плюс» (далее – общество) о признании недействительным (ничтожным) заключенного между Управлением и ООО «БМВ-Плюс» договора от 09.11.2007 г. № 267 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:0522004:0033, расположенного по адресу: 

<

...>, и применении последствий недействительности сделки путем погашения записи от 28.02.2008 г. № 23-23-33/010/2008-022 в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ООО «БМВ-Плюс» на указанный земельный участок, о признании недействительным (ничтожным) заключенного между Администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район и ООО «БМВ-Плюс» 23.10.2007 г. договора купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>.

            Исковые требования мотивированы тем, что на момент приобретения земельного участка общество не являлось собственником расположенных на данном участке объектов недвижимости, в связи  с чем не имело право на его приобретение. Вместе с тем, истец являлся собственником расположенных на спорном земельном участке нежилых зданий  (навес «Рыба» и туалет), в связи с чем договор купли-продажи земельного участка нарушил исключительное право истца на приобретение земельного участка для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости. Расположенные на спорном участке объекты недвижимости были приобретены обществом по ничтожной сделке ввиду допущенных при проведении аукциона нарушений.

Иск принят к производству. Делу присвоен номер А32-45903/2017.

В свою очередь, общество обратилось в арбитражный суд с иском к Усть-Лабинскому районному союзу потребительских обществ к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании отсутствующим права собственности Усть-Лабинского райпотребсоюза на объекты недвижимости и корректировке.

Исковые требования общества мотивированы тем, что право собственности на объекты «Навес» и «Туалет» в 1997 году перешло к муниципальному образованию в связи с реконструкцией и новым строительством, то  есть созданы новые некапитальные объекты, которые были переданы в аренду обществу в 2005 году.

Делу присвоен номер А32-9797/2018.

Определением суда от 20.08.2018 объединены дела № А32-45903/2017 и № А32-9797/2018 в одно производство, делу присвоен номер А32-45903/2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены  ФИО3 и ФИО5.

В процессе рассмотрения спора обществом заявлено ходатайство об изменении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, в которых общество просило:

- признать отсутствующим право собственности Усть-Лабинского райпотребсоюза на объекты – «Навес Рыба», кадастровый № 23:35:0515004:301 (номер записи 23-23-33/002/2005-373) и «Туалет» кадастровый N 23:35:0515004:302 (номер записи 23-23-33/002/2005-374);

- признать недействительными и исключить из ЕГРН записи от 27.01.2006 г. о праве собственности Усть-Лабинского районного союза потребительских обществ на следующие объекты: «Навес Рыба», кадастровый № 23:35:0515004:301 (номер записи 23-23-33/002/2005-373) и «Туалет» кадастровый N 23:35:0515004:302 (номер записи 23-23-33/002/2005-374);

- обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать запись о государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним на следующие объекты: «Навес Рыба», кадастровый № 23:35:0515004:301 (номер записи 23-23-33/002/2005-373) и «Туалет» кадастровый № 23:35:0515004:302 (№ записи 23-23-33/002/2005-374).

Решением суда от 23.11.2018 в удовлетворении первоначального иска судом отказано, принят частичный отказ от встречных исковых требований, встречные исковые требования удовлетворены частично. Суд признал отсутствующим право собственности Усть-Лабинского районного Союза потребительских обществ на объекты – «Навес Рыба» кадастровый номер 23:35:0515004:301 (номер записи 23-23-33/002/2005-373) и «Туалет» кадастровый номер 23:35:0515004:302 (номер записи 23-23-33/002/2005-374). Указал, что решение является основанием для исключения из ЕГРН сведений о праве собственности Усть-Лабинского районного Союза потребительских обществ на объекты: «Навес Рыба» кадастровый номер 23:35:0515004:301 (номер записи 23-23-33/002/2005-373) и «Туалет» кадастровый номер 23:35:0515004:302 (номер записи 23-23-33/002/2005-374). Производство по делу в части п. 3 требований прекращено, в связи с принятием отказа от иска в данной части. В удовлетворении остальной части встречных исковых требований судом отказано.

Судом установлено, что общество с 2005 года арендовало имущество у муниципального образования, в 2007 году выкупило имущество на аукционе и приватизировало земельный участок. В 2007 году еще до продажи прочих объектов обществу навес и туалет были снесены муниципальным образованием. Права общество на недвижимое имущество было действительно зарегистрированы после заключения договора купли-продажи земельного участка в 2008 и 2009 годах. В рамках дела №А32-17512/2008 была узаконена реконструкция обществом мясного павильона, а в рамках дела №А32-17513/2008 было узаконено строение литер А. Поскольку в 2007 году на земельном участке находилось 2 объекта, принадлежащие союзу, суд первой инстанции признал, что муниципальное образование нарушило исключительное право истца на приобретение земельного участка для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ, в связи с чем констатировал ничтожность договора. Вместе с тем, по заявлению общества суд применил срок исковой давности, установил его пропуск союзом, ввиду чего отказал в удовлетворении первоначального иска. Встречные исковые требования общества были удовлетворены судом исходя из того, что навес и туалет были снесены, а собственником земельного участка является общество, чьи права нарушены записями о несуществующих объектах.

С принятым судебным актом не согласился союз, обжаловал его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просил решение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом не рассмотрено требование о признании ничтожным договора купли-продажи муниципального имущества, поскольку публичный порядок проведения торгов был нарушен, кроме того, предмет аукциона был обременен правом аренды общества. Суд первой инстанции пришел к неверному выводу о пропуске срока исковой давности, поскольку о праве собственности общества на земельный участок союз не знал. Судом не оценен довод о самовольности построек. Также необоснованно удовлетворен встречный иск, поскольку у общества отсутствует легитимация на обращение с таким иском с учетом констатации судом ничтожности договора купли-продажи земельного участка.

В отзывах на апелляционную жалобу общество указало на несостоятельность доводов жалобы.

В судебном заседании представитель ООО «БМВ-плюс» доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель ФИО3 доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Управление по вопросам имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Усть-Лабинский район, администрация муниципального образования Усть-Лабинский район; ФИО5 и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей указанных участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, до 1997 года Усть-Лабинский райпотребсоюз имел во владении следующие объекты: «Туалет» на 6 мест 1971 года постройки и «Навес рыба» на 80 торговых мест 1994 года постройки.

В 1997 года МУП «Рынки» реконструировало данные строения, и на их месте построило «Навес рыба» 1997 года постройки и «Туалет» на 8 мест 1997 года постройки. Постановлением главы администрации № 941/2 от 18.08.1997 года по акту от 24.12.1997 года данное имущество было передано МУП «Рынки».

20 января 1998 года постановлением главы администрации Усть-Лабинского района № 31/1 от 20 января 1998 года муниципальному унитарному предприятию «Рынки» на земельный участок площадью 1,371 га, расположенный по адресу: 

<

...> был выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования для размещения рынка.

25 июля 2005 года между ООО «БМВ-ПЛЮС» и Комитетом по управлению муниципальным имуществом МО «Усть-Лабинский район» был заключен договор аренды имущественного комплекса в составе движимого имущества и муниципальных нежилых помещений, являющихся собственностью Усть-Лабинского района, согласно которому «Туалет» (литер Ц)  - 1997 года постройки, площадью 18 кв.м. и «Рыбный навес» (литер 9) - 1997 года постройки, площадью 310 кв.м. были предоставлены в аренду сроком на 25 лет.

27 сентября 2005 года постановлением главы Администрации МО «Усть-Лабинский район» № 1626 было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 13192 кв.м. с кадастровым номером 23:35:05 22 004:0033 и данный земельный участок был предоставлен в аренду ООО «БМВ-ПЛЮС» сроком на 25 лет.

21 июня 2007 года Советом муниципального образования Усть-Лабинский район принято решение № 7 (протокол № 26) «Об утверждении программы приватизации объектов муниципальной собственности муниципального образования Усть-Лабинский район на 2007 г. 

Данное решение было опубликовано в районной газете «Сельская новь». В перечень муниципальной собственности муниципального образования Усть-Лабинский район, подлежащих приватизации в 2007 году, включен комплекс имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, в том числе, торговый павильон мясной, литер Б, Б1, б1; торговый павильон № 1 литер К; торговый павильон № 2 литер И (площадь 1526,6 кв.м.); лари секционные литер В, В1, В2, В3, В4; административное здание литер А.

03 сентября 2007 г. между администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район и ООО «СэдЛекс» был заключен договор поручения № 4 на продажу имущества.

Согласно п. 1.1 договора ООО «СэдЛекс» поручено осуществить реализацию имущества посредством проведения публичного аукциона в соответствии со ст.ст. 447-449 ГК РФ, в том числе: торговый павильон мясной, литер Б, Б1, б1 площадью 359 кв. м.; торговый павильон № 1 литер К площадью 1418,4 кв. м.; торговый павильон № 2 литер И (площадь 1526,6 кв.м.); лари секционные литер В, В1, В2, В3, В4; административное здание литер А. 

Объявление о проведении аукциона было опубликовано в газете «Вечерний Краснодар» № 37 за 13-19 сентября 2007 года. В объявлении указан предмет аукциона, начальная цена, способ приватизации - аукцион с закрытой формой подачи предложений по цене, который состоится 20.10.2007 г. 

09 октября 2007 г. между ООО «СэдЛекс» и ООО «БМВ-Плюс» заключен договор о задатке № 1. 

11 октября 2007 г. между ООО «СэдЛекс» и ООО «Регион-Охрана» заключен Договор о задатке № 2. 

Заявки на участие в торгах от ООО «БМВ-ПЛЮС» и от ООО «Регион-Охрана» поступили к организатору торгов 17 октября 2007 г. 

Протоколом заседания комиссии ООО «СэдЛекс» по проведению торгов от 18 октября 2007 г. ООО «БМВ-ПЛЮС» и ООО «Регион-Охрана» присвоены статусы участников торгов.

В соответствии с протоколом заседания комиссии об определении победителя  аукциона с закрытой формой подачи предложений по цене по продаже подлежащего приватизации имущества от 20 октября 2007 г. ООО «БМВ-Плюс» признано победителем торгов. 

Объявление об итогах аукциона было опубликовано в газете «Вечерний Краснодар», подписанной в печать 24.10.2007 г. 

23 октября 2007 года между администрацией Усть-Лабинского района Краснодарского края и ООО «БМВ-плюс» по результатам аукциона заключен договор купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>.

29 октября 2007 года решением  управления по вопросам имущественных и земельных отношений администрации МО «Усть-Лабинский район» был расторгнут договор аренды № 22 от 25 июля 2005 года в связи с заключением  договора купли-продажи муниципального имущества по результатам аукциона от 23.10.2007 года.

09 ноября 2007г. между Управлением по вопросам имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Усть-Лабинского района и ООО «БМВ-плюс» заключен договор № 267 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:05 22 004:0033, находящегося в государственной собственности, на котором расположены здания, строения, сооружения.

В обоснование первоначальных исковых требований указано, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка здания, строения и сооружения, находящиеся па земельном участке, не принадлежали ООО «БМВ-Плюс» на праве собственности. Кроме того, объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0522004:0033, приобретены ООО «БМВ-Плюс» по ничтожной сделке. На момент заключения договора купли-продажи на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0522004:0033 находились принадлежащие Усть-Лабинскому районному союзу потребительских обществ нежилое здание - навес «Рыба» (условный номер: 23-23-33/002/2005-373, кадастровый номер: 23:35:0515004:301), нежилое здание -туалет (условный помер: 23-23-33/002/2005-374, кадастровый номер: 23:35:0515004:302).

Полагая, что данный договор является недействительным, Усть-Лабинский районный союз потребительских обществ обратилось в суд. 

Общество, отмечает, что с апреля 2007 года по настоящее время данных спорных объектов не существует, так как они были демонтированы, а на их месте, где они располагались, находятся новые объекты «некапитального строительства», которые были созданы за счет собственных средств ООО «БМВ-плюс» в 2007г, следовательно, сведения о правообладателях в ЕГРН не соответствуют действительности, что явилось основанием обращения в суд со встречными исковыми требованиями.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Согласно части 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе Российской Федерации. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

По смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно абзацу 2 пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен.

Согласно части 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 2 статьи 166 Г РФ определено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 271 ГК РФ собственник недвижимости, расположенной на земельном участке, должен иметь право на соответствующий земельный участок. Земельным Кодексом РФ (с учетом изменений, внесенных ФЗ № 53 от 17.04.2006 г.) установлено исключительное право на владение земельным участком за лицом, в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) у которого находится объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент приобретения обществом земельного участка редакции исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Как указано в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», поскольку предусмотренное абзацем вторым пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации право является исключительным, никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Проверяя доводы райпотребсоюза об отсутствии у общества права на выкуп участка, суд первой инстанции установил, что согласно представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю материалов реестровых дел в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0522004:0033, на момент заключения договора от 09.11.2007 г. № 267 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:0522004:0033 на земельном участке располагались, в том числе 15 объектов, права на которые не были зарегистрированы за ООО «БМВ-Плюс».

Суд также установил, что до момента заключения спорного договора регистрация перехода права собственности на объекты недвижимого имущества приобретенные  обществом «БМВ-Плюс» у муниципального образования по результатам аукциона не была осуществлена, право собственности общества было зарегистрировано только 25.03.2008 г. и 21.03.2009г., то есть после заключения договора от 09.11.2007 г. № 267 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:0522004:0033.

Кроме того, ряд объектов был узаконен в судебном порядке также после приобретения в собственность земельного участка.

Так, в соответствии с решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13 января 2009 г. по делу № А-32-17512/2008-15/244-68/343 по иску ООО «БМВ-Плюс» к администрации МО Усть-Лабинский район о признании права собственности на мясной павильон литер Б, Б1, Б2, Б3, б, б1, общей площадью 654,7 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> установлено, что ООО «БМВ-Плюс» на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.11.2007 N 267 является собственником земельного участка площадью 13192 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>. Государственная регистрация права собственности истца на земельный участок произведена УФРС по Краснодарскому краю 28.02.2008.26.11.2007 г. ООО «БМВ-Плюс» получило разрешение на реконструкцию приобретенного по договору купли-продажи от 23.10.2007 мясного павильона. В результате проведенной истцом реконструкции был образован мясной павильон литер Б, Б1, Б2, Б3, б, б1, общей площадью 654,7 кв. м 04.12.2007 г. ООО «БМВ-Плюс» было получено разрешение на ввод павильона в эксплуатацию, главой МО Усть-Лабинский район принято соответствующее постановление № 2638. ООО "БМВ-Плюс" не производило государственной регистрации права собственности на мясной павильон до его реконструкции, то есть до 26.11.2007 г.

Также решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13 января 2009 г. по делу № А-32-17513/2008-68/301 по иску ООО «БМВ-Плюс» к администрации МО Усть-Лабинский район о признании права собственности на магазин литер А, общей площадью 71,2 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, установлено, что ООО «БМВ-Плюс» на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.11.2007 № 267 является собственником земельного участка площадью 13192 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>. Государственная регистрация права собственности ООО «БМВ-Плюс» на земельный участок произведена УФРС по Краснодарскому краю 28.02.2008. ООО «БМВ-Плюс» получило разрешение на реконструкцию административного здания под магазин. 26.11.2007 истцом было получено разрешение на ввод спорного магазина в эксплуатацию, главой МО Усть-Лабинский район принято соответствующее постановление № 2560. ООО «БМВ-Плюс» не производило государственной регистрации права собственности на магазин до его реконструкции, то есть до 26.11.2007 г.

На объекты недвижимого имущества: «Торговые павильоны №№ 1,2,3,4», построенные ООО "БМВ-Плюс" на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0522004:0033 до заключения договора от 09.11.2007 г. № 267 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:0522004:0033, право собственности за ООО «БМВ-Плюс» было зарегистрировано только 15 апреля 2008 года.

На объекты недвижимого имущества: «Торговые павильоны №№ 5,6,7,8», построенные ООО «БМВ-Плюс» с кадастровым номером 23:35:0522004:0033 до заключения договора от 09.11.2007 г. № 267 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:0522004:0033, право собственности за ООО «БМВ-Плюс» было зарегистрировано только 15 апреля 2008 г.

На объект недвижимого имущества: «Торговый павильон № 28», построенный ООО «БМВ-Плюс» на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0522004:0033 до заключения договора от 09.11.2007 г. № 267 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:0522004:0033, право собственности за ООО «БМВ-Плюс» было зарегистрировано только 15 апреля 2008 года.

Поскольку с момента введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" момент возникновения (перехода) права собственности на объект недвижимости сопрягался с моментом государственной регистрации соответствующего права (перехода права), суд пришел к выводу о том, что формирование юридического состава юридических фактов, которые позволили бы обществу в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации выкупить земельный участок на момент заключения спорного договора купли-продажи еще не было завершено.

Одновременно судом первой инстанции было установлено, что на момент заключения указанного договора купли-продажи от 09.11.2007 на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0522004:0033 находились принадлежащие Усть-Лабинскому районному союзу потребительских обществ нежилое здание - навес "Рыба" (условный номер: 23-23-33/002/2005-373, кадастровый номер: 23:35:0515004:301), нежилое здание - туалет (условный номер: 23-23-33/002/2005-374, кадастровый помер: 23:35:0515004:302).

Данное обстоятельство подтверждается сведениями о характеристиках объектов недвижимости, указанных в выписках из Единого государственного реестра недвижимости, а именно:

- право собственности Усть-Лабинского районного союза потребительских обществ на объект недвижимости: нежилое здание - навес "Рыба", зарегистрировано 27.01.2006 г., номер записи 23-23-33/002/2005-373,

- право собственности Усть-Лабинского районного союза потребительских обществ на объект недвижимости: нежилое здание - туалет, зарегистрировано 27.01.2006 г., номер записи 23-23-33/002/2005-374.

Основанием регистрации прав райпотребсоюза на данные объекты явились вступившие в законную силу судебные акты, имеющие преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Так, в рамках дела № А32-16957/99-41/474-2000-21/257 райпотребсоюз предъявил иск к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования Усть-Лабинский район о признании права собственности на административный кирпичный корпус, мясомолочный павильон, кирпичную пристройку к мясному павильону, три кирпичных ларя 1968 года постройки, восемь кирпичных ларей 1969 года постройки, торговые павильоны № 1 и 2, кирпичный туалет на 6 мест, навес «Рыба», асфальтовую площадку площадью 8 610 кв. м, т. е. на те же объекты, спор по которым заявлен в настоящем деле со ссылкой на то, что они представляют собой единый имущественный комплекс.

Постановлением апелляционной инстанции от 18.03.03, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 23.06.03, за истцом признано право собственности на кирпичный туалет на 6 мест и навес «Рыба». В остальной части в иске отказано.

Судебными инстанциями по названному делу установлено, что после 1997 года муниципальное предприятие «Рынки» построило 8 крытых навесов, реконструировало павильоны № 1 и 2 (путем постройки в каждом из них 24 складов, устройства на входах тамбуров, переоборудования старых складов в административные помещения с реконструкцией системы освещения, установкой сигнализации, ремонтом крыши, парапета, системы водостока), кирпичные торговые лари, произвело капитальный и текущий ремонт мясного павильона, пристройки к мясному павильону, административного корпуса.

Судебными инстанциями по названному делу учитывались выводы суда по делу № А32-3389/98-33/94. Именно в силу обязательности решения от 25.05.98 по этому делу кассационная инстанция по делу № А32-16957/99-41/474-2000-21/257 указала, что до 1997 года райпотребсоюз приобрел право собственности на спорные объекты в связи с реконструкцией и новым строительством. Однако после 1997 года право собственности перешло к муниципалитету в силу таких же действий по реконструкции и новому строительству, осуществленных муниципальными предприятиями.

В свою очередь, указанные выводы были учтены и при решении спора по делу № А32-40994/2005-22/998, в рамках которого Усть-Лабинский районный союз потребительских обществ (далее – райпотребсоюз) обратился в арбитражный суд с иском к администрации Усть-Лабинского района о признании права собственности на имущественный комплекс рынка, расположенный в 

<

...> и состоящий из административного корпуса литера А площадью 91,2 кв. м; мясомолочного павильона литера Б площадью 541 кв. м с кирпичной пристройкой литера «б» площадью 52,3 кв. м; торговых палаток секционных литеры В (общая площадь 88,8 кв. м), В1 (общая площадь 54 кв. м), В2 (общая площадь 111,7 кв. м), В3 (общая площадь 8,8 кв. м), В4 (общая площадь 3 кв. м); торговых павильонов № 1 литера К (общая площадь 1 202,2 кв. м) и № 2 литера И (общая площадь 1 223,3 кв. м); кирпичного туалета на 6 мест литера Ц общей площадью 18 кв. м; навеса «Рыба» (номера 9 и 25) общей площадью 246,5 кв. м; асфальтовой площадки площадью 8 610 кв.м. Данное дело было рассмотрено при участии МУП «Рынки» и Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования Усть-Лабинский район. Постановлением апелляционной инстанции от 27.04.06 решение от 26.12.05 отменено, в иске отказано. Апелляционная инстанция учла судебные акты по делу № А32- 16957/99-41/474-2000-21/257 и установила, что рынок не является имущественным комплексом.

Таким образом, заключая договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:0522004:0033 Управление по вопросам имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Усть-Лабинского района нарушило исключительное право райпотребсоюза на приобретение земельного участка для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 09.11.2007 г.).

При этом зарегистрированное право собственности Усть-Лабинского районного союза потребительских обществ на указанные объекты навес "Рыба" и туалет в судебном порядке на момент совершения спорных сделок общества не было оспорено.

С учетом изложенного, суд первой инстанции согласился с доводом райпотребсоюза о недействительности (ничтожности с учетом применимой редакции статьи 168 ГК РФ) заключенного между Управлением и ООО "БМВ-Плюс" договора от 09.11.2007 г. N 267 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:35:0522004:0033, расположенного по адресу: 

<

...>.

Однако в удовлетворении иска райпотребсоюза путем вынесения вывода о ничтожности сделки в резолютивную часть решения суд отказал, поскольку, во-первых, обществом было заявлено о пропуске срока исковой давности, а во-вторых, судом была установлена утрата легитимации райпотребсоюза право собственности которого на указанные выше объекты прекратилось еще в 2007 году в связи с реконструкцией таковых до степени создания новых объектов.

С учетом применимой к спорным правоотношениям редакции статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и при правильном определении действия закона во времени суд первой инстанции верно указал, что срок исковой давности надлежало исчислять с момента начала исполнения сделки в течение трех лет, а соответственно полагать истекшим. Соответствующая редакция статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации не относила к числу юридически значимых вопрос о моменте информированности оспаривающего сделку лица, не являющегося стороной данной сделки.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что с учетом установленных судом первой инстанции обстоятельств полной (до утраты индивидуализации) реконструкции принадлежавших райпотребсоюзу объектов, последний в любом случае мог и должен был своевременно установить основания распоряжения ответчиками указанными объектами и соответственно выявить принадлежность прав на земельный участок. Пассивное поведение истца, не принимавшего мер к восстановлению нарушенного права, не может служить поводом к заявлению по прошествии десяти лет довода о том, что райпотребсоюз не знал о приобретении земельного участка обществом.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что пропуск срока исковой давности является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске.

Как указано судом, исполнение по оспариваемой сделке началось с момента передачи объекта в пользование в 2007, уплаты денежных средств и, как следствие, государственной регистрации перехода права собственности.

Райпотребсоюз обратился в суд с заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора от 09.11.2007 г. № 267 только 19.10.2017,  то есть с пропуском установленного законом срока (09.11.2010).

При таких обстоятельствах заявленные райпотребсоюзом в апелляционной жалобе доводы о том, что суд первой инстанции неверно применил срок исковой давности, ввиду неинформированности истца о совершении сделки, несостоятельны, основаны на ошибочном понимании  норм материального права.

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что 02 апреля 2007 года приказом комитета по управлению имуществом МО «Усть-Лабинский район» «Туалет» 1997 года постройки и «Рыбный навес»  - 1997 года постройки принадлежащие истцу на праве собственности, были списаны, демонтированы и сданы на металлолом. 

Указанное свидетельствует об утрате легитимации на оспаривание сделки истцом, который в течение более 10 лет не предпринял реальных мер по защите прав на демонтированные объекты.

Отсутствие в настоящее время на спорном участке каких-либо объектов, принадлежащих райпотребсоюзу, влечет недопустимость ссылки последнего на нарушение исключительного права на приобретение земельного участка как основание легитимации истца на оспаривание сделки, поскольку в настоящее время такое право утрачено и не может быть восстановлено ввиду утраты объектов более 10 лет назад.

Указанное в совокупности  свидетельствует о правомерности отказа судом первой инстанции в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи земельного участка от 09.11.2007 г. № 267 ничтожной сделкой.

Соответственно отсутствуют правовые основания для корректировки по требованию райпотребсоюза сведений ЕГРН в качестве применения последствий недействительности сделки.

Довод жалобы о том, что судом не рассмотрено требование о признании ничтожным договора купли-продажи муниципального имущества, основаны на ошибочном понимании текста решения, поскольку суд первой инстанции в пределах предмета доказывания по данному требованию установил порядок приобретения права собственности на соответствующие объекты обществом и указал правила определения легитимации истца при оспаривании сделки, отметив, что таковой обладает лицо, имеющее законный правовой в признании сделки недействительной.

Суд разъяснил, что по смыслу положений статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью судебной защиты является восстановление нарушенного права, в  связи с чем возможность такового подлежит установлению судом при рассмотрении спора, наряду с выяснением вопроса о самом наличии у истца законного интереса либо права, на нарушение которого указывает истец.

Между тем, наличия у истца надлежащей легитимации для оспаривания муниципальных торгов по продаже муниципального имущества судом не установлено. С учетом ранее состоявшихся судебных решений в настоящее время истец не заявляет о принадлежности ему имущества, отчужденного на спорном аукционе, не указывает на то, что он являлся участником аукциона, не приводит иных правовых оснований, по которым заключенный на торгах более 10 лет назад договор мог бы быть признан недействительным по иску райпотребсоюза в настоящее время. Истец не указывает, какое принадлежащее ему субъективное имущественное право нарушено проведением торгов и будет реально восстановлено при признании торгов недействительными.

Поскольку истцом не доказано право на обращение с иском в указанной части (не подтверждена легитимация по иску) доводы иска в указанной части по существу оценке не подлежали. Отсутствие легитимации является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске. В числе прочего не может райпотребсоюз заявлять ни о процедурных нарушениях при проведении торгов, ни о самовольном характере строений, тем более, что вопрос об узаконении результатов реконструкции был предметом отдельного судебного разбирательства.

Кроме того, к указанному требованию подлежат в той же мере применению вышеприведенные нормативные положения об истечении срока исковой давности, поскольку обществом соответствующее заявление было сделано по отношению к иску в целом. Руководствуясь теми же правилами, апелляционный суд отмечает истечение срока исковой давности и по требованию о признании недействительным (ничтожным) заключенного между Администрацией муниципального образования Усть-Лабинский район и ООО «БМВ-Плюс» 23.10.2007 г. договора купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>.

При указанных обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении первоначального иска.

В рамках настоящего заявлены встречные исковые требования ООО «БМВ-плюс» к Усть-Лабинскому районному союзу потребительских обществ и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании отсутствующим право собственности Усть-Лабинского райпотребсоюза на объекты – «навес рыба», кадастровый « 23:35:0515004:301 (номер записи 23-23-33/002/2005-373) и «Туалет» кадастровый № 23:35:0515004:302 (номер записи 23-23-33/002/2005-374), признании недействительными и исключить из ЕГРН записи от 27.01.2006 г. о праве собственности Усть-Лабинского районного союза потребительских обществ на следующие объекты: «Навес рыба», кадастровый № 23:35:0515004:301 (номер записи 23-23-33/002/2005-373) и «Туалет» кадастровый № 23:35:0515004:302 (номер записи 23-23-33/002/2005-374), об обязании Управления Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать запись о государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним на следующие объекты: «навес рыба», кадастровый № 23:35:0515004:301 (номер записи 23-23-33/002/2005-373) и «ТУАЛЕТ» кадастровый № 23:35:0515004:302 (№ записи 23-23-33/002/2005-374) в части требований о признании права собственности «навес рыба» и «туалет».

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. 

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. 

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. 

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в ст, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного нрава и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 24.01.2012 N 12576/11, следует, что иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.).

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права (обременения) отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Соответствующая правовая позиция сформулирована и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП (пункты 1, 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения").

Возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество Поскольку избираемый способ защиты должен приводить к восстановлению права собственника, иск о признании права собственности отсутствующим не может быть заявлен невладеющим собственником, так как удовлетворение такого иска не приведет к восстановлению владения.

Апеллянт указывает, что суд констатировал ничтожность договора купли-продажи земельного участка, заключенного между управлением и обществом, в мотивировочной части решения и одновременно мотивировал наличие у общества легитимации по встречному иску наличием права собственности общества на земельный участок.

Апелляционный суд отмечает, что в данном случае достаточность легитимации истца по встречному иску определяется принадлежностью ему объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, сформированном для эксплуатации таковых. Указанное предопределяет безусловное право общества на использование данного земельного участка, а значит, и на защиту своих прав путем устранения недостоверных реестровых записей.

Факт отсутствия в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 23:35:0522004:0033 объектов – «навес рыба», кадастровый № 23:35:0515004:301 (номер записи 23-23-33/002/2005-373) и «Туалет» кадастровый № 23:35:0515004:302 (номер записи 23-23-33/002/2005-374), Усть-Лабинским районным союзом потребительских обществ не оспаривается.

Наличие в ЕГРН записи о праве собственности Усть-Лабинского районного Союза потребительских обществ на объекты – «навес рыба» кадастровый номер № 23:35:0515004:301 (номер записи 23-23-33/002/2005-373) и «Туалет» кадастровый номер № 23:35:0515004:302 (номер записи 23-23-33/002/2005-374) нарушает права ООО «БМВ-ПЛЮС», в том числе в связи с необходимостью реализации  прав общества в части землепользования, создает правовую неопределенность, подлежащую устранению.

Нарушенное право может быть восстановлено путем государственной регистрации прекращения права собственности Усть-Лабинского районного Союза потребительских обществ на объекты – «навес "Рыба"» кадастровый номер № 23:35:0515004:301 (номер записи 23-23-33/002/2005-373) и «туалет» кадастровый номер № 23:35:0515004:302 (номер записи 23-23-33/002/2005-374) на основании судебного решения о признании права отсутствующим.

При указанных обстоятельствах, судом первой инстанции правомерно удовлетворен встречный иск.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от  23.11.2018 по делу № А32-45903/2017 оставить без изменения.

            Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий                                                           М.Н. Малыхина

 

Судьи                                                                                             В.В. Галов

 

А.А. Попов