СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                           Дело № А45–35110/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

Киреевой О.Ю.,

судей

Афанасьевой Е.В., 

 

ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В.,  рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Макском Центр" (№ 07АП-3537/2022) на решение от 05.03.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45–35110/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью "Макском Центр", (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, к Мэрии города Новосибирска в лице Департамента имущественных и земельных отношений г. Новосибирска, г. Новосибирск, о взыскании задолженности в размере 600 300 рублей, о расторжении договора аренды, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора: МУП г. Новосибирска «Центр муниципального имущества», (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

В судебном заседании приняли участие: 

от истца: ФИО2, по доверенности от 25.10.2021, паспорт, диплом (в режиме веб-конференции, допущен протокольным определением),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Макском Центр» (далее – ООО «Макском Центр», истец) обратилось с иском к Мэрии города Новосибирска в лице Департамента имущественных и земельных отношений г. Новосибирска, г. Новосибирск, (далее – ответчик) о взыскании убытков в размере 600 300 рублей, о расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.03.2022 (резолютивная часть объявлена 01.03.2022) в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО «Макском Центр» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования, ссылаясь, в том числе на то, что факт состояния имущества как «удовлетворительного» на дату подписания договора был опровергнут Истцом представленным в материалы дела Экспертным заключением, однако суд данное доказательство проигнорировал, уследив добросовестность ответчика только из того обстоятельства, что истец не осмотрел имущество до его передачи визуально; аукционная документация не содержала в себе отчета об оценке рыночной стоимости (где должны были быть зафиксированы его недостатки), даже в случае визуального осмотра здания истец, не обладая специальными техническими познаниями, не смог бы определить степень повреждения здания, а реальное его состояние ответчик скрыл; невозможность использования имущества по его целевому назначению является существенным условием договора.

От лиц, участвующих в деле, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Ответчик и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направили. 

Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 21 ноября 2019г. между ООО «МаксКом Центр» и мэрией города Новосибирска в лице департамента имущественных отношений мэрии г. Новосибирска по результатам аукциона был заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 015795-НП, держателем имущества казны является МУП г. Новосибирска «Центр муниципального имущества».

Согласно п. 2.1.1 договора арендодатель обязался передать объект недвижимости арендатору в состоянии, пригодном для использования.

Состояние объекта в акте приема-передачи имущества было описано арендодателем как удовлетворительное, частично требующее ремонта, данный факт находит свое подтверждение так же в аукционной документации при проведении торгов по данному объекту - состояние удовлетворительное, требуется частичный ремонт.

По акту приема-передачи от 22.11.2019 года спорное помещение было передано арендатору в удовлетворительном состоянии.

По состоянию на 27.09.2021г. ООО «МаксКом Центр» было всего произведено платежей по данному договору на сумму 600 300,00 рублей, включая оплату задатка за участие в аукционе.

22 ноября 2019г. (после подписания акта приема-передачи) арендатором были получены ключи от объекта по адресу 

<

...>, впервые был проведен его осмотр, по результатам которого визуально усматривалась невозможность эксплуатации здания ввиду полного отсутствия коммуникаций, разморозки систем водоснабжения, водоотведения и отопления, отсутствия кровли и окон на чердаке.

Истец, ссылаясь на неудовлетворительное состояние данного помещения, 26.11.2019г., направил заявление об устранении недостатков, в ответ на которое последовало утверждение, о том, что ООО «МаксКом Центр» могло самостоятельно ознакомиться с документацией о состоянии здания до заключения договора.

Однако никакой иной документации и информации о техническом состоянии объекта до даты заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи арендатору не предоставлялось, никаких сведений не было размещено и в открытом доступе на сайте электронной площадки при проведении аукциона, отчет об оценке рыночной стоимости имущества, нигде размещен не был.

В январе 2020г. истец самостоятельно попытался предпринять меры по подключению объекта к теплоснабжению и даже готов были нести связанные с заменой системы отопления расходы, однако как было разъяснено АО «СИБЭКО», заявление на подключение может быть подано только собственником имущества и до даты торгов (ноябрь 2019г.).

Такое заявление в отопительный сезон 2019-2020г. не поступало, следовательно ответчиком даже не планировалось сохранить имущество в пригодном состоянии для передачи арендатору и было допущено полное размораживание  всех систем отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения.

Поскольку установленные истцом недостатки не носили характер легкоустранимых с помощью частичного ремонта и делали объект непригодным для использования по назначению - производство мебели (п. 1.2. договора), однако необходимость именно в этом здании по прежнему присутствовала, ООО «МаксКом Центр» 30.04.2020г. обратилось с жалобой в мэрию города Новосибирска, ответ на которую получен не был.

Вместе с тем, ООО «МаксКом Центр» производило установленные договором арендные платежи, неся тем самым убытки, поскольку производственная деятельность с целью получения прибыли не могла и не может вестись в указанном здании.

По мнению истца, противоправное поведение арендодателя в виде сокрытия действительного технического состояния здания и введения арендатора в заблуждение при заключении договора привело к невозможности использования ООО «МаксКом Центр» материальных активов (помещений для производства) для извлечения прибыли.

В результате действий арендодателя арендатор не смог начать свою обычную экономическую деятельность на объекте, утратив возможность получить доход от использования принадлежащего им имущества, который мог бы получить при обычных условиях гражданского оборота, если его права и законные экономические интересы не были нарушены.

Согласно экспертному заключению № 04-21/07-21 от 21.07.2021г., подготовленному по заявке истца, использование арендованного имущества по целевому назначению невозможно ввиду его неудовлетворительного состояния.

На основании изложенного, ООО «МаксКом Центр» отказался от исполнения  договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 015795-НП от 21.11.2019г. и потребовал незамедлительного возврата уплаченных денежных средств.

Неисполнение требований истца послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно статьям 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков; при этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется  предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. 

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. 

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. 

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Право требовать расторжения договора у арендатора возникает на основании пункта 1 статьи 612 ГК РФ при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.

В силу пункта 2 этой же статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Также основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены в пункте 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Таким образом, обязанность доказывания наличия недостатков в объекте аренды, полностью или частично препятствующих пользованию им лежит на арендаторе, а арендодатель обязан доказать, что недостатки сданного в аренду имущества, были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

 Как усматривается из материалов дела, в обоснование исковых требований истец указывал, что противоправное поведение арендодателя в виде сокрытия действительного технического состояния здания и введения арендатора в заблуждение при заключении договора привело к невозможности использования ООО «МаксКом  Центр» материальных активов (помещений для производства) для извлечения прибыли.

В результате действий арендодателя арендатор не смог начать свою обычную экономическую деятельность на объекте, утратив возможность получить доход от использования принадлежащего им имущества, который мог бы получить при обычных условиях гражданского оборота, если его права и законные экономические интересы не были нарушены.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что состояние объекта в акте приема-передачи имущества было описано арендодателем как удовлетворительное, частично требующее ремонта, данный факт находит свое подтверждение так же в аукционной документации при проведении торгов по данному объекту - состояние удовлетворительное, требуется частичный ремонт.

По акту приема-передачи от 22.11.2019 года спорное помещение было передано арендатору в удовлетворительном состоянии. Акт подписан истцом без каких-либо разногласий.

Более того, как указал суд первой инстанции, согласно пояснениям третьего лица, что не опровергнуто истцом надлежащими доказательствами, до заключения договора аренды все потенциальные участники аукциона вправе визуально обследовать выставленные на аукцион нежилые помещения, а также установить особенности объекта недвижимости, однако, истец такой возможностью не воспользовался несмотря на то, что ответчик был единственным участником аукциона.

В обоснование своих требований по иску, истцом представлено экспертное заключение № 04-21/07-21 от 21.07.2021, согласно которому использование арендованного имущества по целевому назначению невозможно ввиду его неудовлетворительного состояния.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, вместе с тем, в соответствии с данным заключением, установлено, что  в помещении отсутствуют инженерные системы (отопление, водоснабжение). К заключению также приложена фототаблица помещений.

При этом, из представленных истцом доказательств следует, что состояние помещения и его недостатки имеют видимый, а не скрытый характер, и могли быть обнаружены истцом при осмотре помещений перед тем, как истец принял решение о заключении договора аренды.

Однако, возможностью визуально обследовать выставленные на аукцион нежилые помещения, а также установить особенности объекта недвижимости, истец не воспользовался, доказательства того, что арендодатель препятствовал арендатору до участия в аукционе в проведении осмотра спорного помещения, истец в нарушении  статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представил.

При этом необходимо отметить, что при передаче объекта, а также в аукционной документации указывалось на то, что на объекте требуется ремонт (в том числе и система отопления, водоснабжения и т.п.), в этой связи ссылки апеллянта на экспертное заключение, которое им представлено,  по существу не свидетельствуют о введении истца в заблуждение.  Напротив, из материалов дела не усматривается, что зная о наличии в аукционной документации сведений о необходимости ремонта объекта, истец обращался за информацией о его характере, объеме работ и т.д.

В этой связи, основания для вывода у наличии в действиях ответчика признаков  противоправного поведения арендодателя в сдаче помещения в аренду с имеющимися в нем недостатками или введение истца в заблуждение относительно его состояния, у суда отсутствуют, поскольку на арендодателя не может быть возложена ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Договор аренды был заключен путем проведения конкурентных процедур, то есть у арендатора была возможность ознакомиться со всеми документами и принять решение об участии в аукционе.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание, что недостатки на которые ссылается истец могли быть обнаружены при осмотре объекта, однако о их наличии арендатор не заявлял, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено, фактически доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных в дело доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.    

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05.03.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45–35110/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

        Председательствующий                                                      О.Ю. Киреева 

 

        Судьи                                                                                    Е.В. Афанасьева

 

                                                                                                      ФИО1