АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А43-28726/2022

13 апреля 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

 

при участии представителей

от общества с ограниченной ответственностью «Аксентис ММ»:

ФИО1 (доверенность от 12.08.2022 № 52АА5504638),

от общества с ограниченной ответственностью «Аксентис»:

ФИО2 (доверенность от 28.12.2018 № 102),

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя – 

общества с ограниченной ответственностью «Аксентис ММ»

 

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.11.2022 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2023

по делу № А43-28726/2022

 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аксентис ММ» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, изложенного им в уведомлении от 30.08.2022 №КУВД-001/2022-36375768/1, о приостановлении государственной регистрации передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка, 

 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – 

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Городецкого муниципального округа Нижегородской области, общество с ограниченной ответственностью «Аксентис»,

 

и   у с т а н о в и л : 

 

общество с ограниченной ответственностью «Аксентис ММ» (далее – ООО «Аксентис ММ») обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее – Управление Росреестра), изложенного им в уведомлении от 30.08.2022 №КУВД-001/2022-36375768/1, о приостановлении государственной регистрации передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка с кадастровым номером 52:15:0140116:978 по договору от 10.03.2021 №21-19.

Заявленное требование основано на статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) и мотивировано тем, что оспариваемое решение, по мнению заявителя, является незаконным и нарушает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом и общество с ограниченной ответственностью «Аксентис» (далее – ООО «Аксентис»). Решением Земского собрания Городецкого муниципального округа Нижегородской области от 23.12.2022 № 158 комитет администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом переименован в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Городецкого муниципального округа Нижегородской области (далее – Комитет).

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 21.11.2022, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2023, отказал в удовлетворении требований заявителя. Суды двух инстанций исходили из того, что передача прав по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенного на срок до 5 лет, возможна только по соглашению с арендодателем.

ООО «Аксентис ММ» не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и удовлетворить заявленное требование. По мнению заявителя, суды неверно истолковали и применили статью 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации и не учли разъяснения, данные в пункте 15 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Кассатор полагает, что приведенные положения не запрещают передачу прав и обязанностей арендаторов по краткосрочным договорам аренды. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.

Представитель ООО «Аксентис» в судебном заседании поддержал позицию заявителя.

Комитет и Управление Росреестра отзывы на кассационную жалобу не представили, представителей в судебное заседание окружного суда не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области, постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела, установили суды первой и апелляционной инстанций, Комитет (арендодатель) и ООО «Аксентис» 10.03.2021 заключили договор аренды земельного участка № 21-19 в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 52:15:0140116:978 площадью 200 484 квадратных метров. Участок расположен в районе села Воронино Зиняковского сельсовета Городецкого района Нижегородской области. Срок аренды – три года, до 10.03.2024 (пункт 1.2).

Договор заключен на основании подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в отсутствие заявок иных лиц на данный земельный участок. 

ООО» «Аксентис», ООО «Аксентис ММ» 20.07.2022 заключили соглашение №1 о передаче прав и обязанностей арендатора по данному договору аренды. В пункте 3 стороны указали, что в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и условиями договора аренды согласия арендодателя не требуется.

ООО «Аксентис» в письме от 20.07.2022 уведомило Комитет о передаче прав по договору.

ООО «Аксентис ММ» 19.08.2022 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации соглашения от 20.07.2022 № 1 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 10.03.2021 № 21-19. 

Управление Росреестра в уведомлении от 30.08.2022 сообщило о приостановлении государственной регистрации прав на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Регистрирующий органы указал на отсутствие согласия арендодателя (Комитета) на передачу прав и обязанностей по договору аренды ООО «Аксентис ММ».

ООО «Аксентис ММ», посчитав данное решение незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, оценив доводы заявителя, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно статье 200 (частям 4 и 5) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого решения и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у соответствующего органа, а также нарушает ли оспариваемое решение права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на соответствующий орган.

В силу статьи 26 (пункта 5 части 1, частей 2 и 10) Закона о регистрации, осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав. Осуществление регистрации прав приостанавливается на срок вплоть до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено этой статьей. 

Как следует из материалов дела, основанием приостановления Управлением Росреестра государственной регистрации перехода прав арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения явилось отсутствие в представленных документах согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды.

В соответствии со статьями 606 и 615 (пункта 2) Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено этим кодексом, другим законом, иными правовыми актами.

Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (пункт 5). При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды передавать права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя и при условии его уведомления (пункт 9).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил следующее. Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом, иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков. Поскольку такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22, для передачи прав и обязанностей по договору достаточно уведомления арендодателя, в иных случаях – уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка (пункт 15). 

По смыслу этих разъяснений, при применении положений о передаче прав и обязанностей по договору аренды следует учитывать особенности правового регулирования, т.е. положения специального законодательства. На это, в частности, указывает и подход, изложенный в ответе на вопрос 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденного его Президиумом 25.11.2015, по смыслу которого необходимо исходить из взаимосвязи норм как Земельного кодекса Российской Федерации, так и положений Федерального закона 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Подлежат учету и особенности предоставления земельного участка определенного назначения или для определенных целей. Это следует из пункта 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного его Президиумом 22.07.2020. 

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). 

Из материалов дела следует, что договор аренды от 10.03.2021 № 21-19 заключен на основании подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, в отсутствие заявок иных лиц на данный участок.

Так, в силу подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Законом № 101-ФЗ.

Согласно статье 10 (пункту 8) Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды), земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов. В случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации. 

По смыслу позиции, которая изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 № 308-ЭС14-1222, от 18.05.2015 № 310-ЭС14-7728, льготный порядок предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения не может быть использован в целях обхода публичных процедур предоставления участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам.

В статье 10 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Из этой нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается и ситуация, когда лицо действует в пределах предоставленных ему прав, но недозволенным образом (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2015 № 18-КГ15-181).

В настоящем случае суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что право аренды спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения на основании пункта 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ в льготном порядке, без проведения торгов, вправе получить не любое лицо. Такой земельный участок вправе получить только крестьянское (фермерское) хозяйство или сельскохозяйственная организация, участвующие в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с ним деятельности. 

Таким образом, произвольная передача прав и обязанностей арендатора по заключенному в указанном порядке договору (передача договора аренды) лишала бы смысла процедуру, указанную в пункте 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ и саму суть законодательного регулирования и особой охраны земель сельскохозяйственного назначения. Иной подход позволял бы путем уведомления, без согласия арендодателя, после заключения договора аренды передать права аренды на участок сельскохозяйственного назначения любому субъекту, которое может и не соответствовать требованиям пункта 8 статьи 10 Закона № 101-ФЗ.

В силу этого, приостановление государственной регистрации прав на спорный участок в данной ситуации, по существу, направлено на воспрепятствование случаям злоупотребления правом на передачу договора, путем обхода установленной специальным законодательством (Законом № 101-ФЗ) публичной процедуры. Это не лишает арендатора возможности получить согласие арендодателя на передачу договора и не означает лишения силы статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя основаны на неверном толковании норм материального права.

В силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемое решение органа, осуществляющего публичные полномочия, соответствует закону или иному нормативному правовому акту и не нарушает права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

По приведенным мотивам суды правомерно отказали в удовлетворении требований Колхоза.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные участвующими в деле лицами, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.11.2022 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2023 по делу № А43-28726/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аксентис ММ» – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

 

 

Судьи

 

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов